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現代物業管理在我國經過20多年的發展，取得了喜人的成績。2004年1月1日，由國家發改委和建設部聯合頒布的《物業服務收費管理辦法》明確指出，物業服務費用可采取包干制或者酬金制。酬金制是境外很多國家物業管理通常采用的模式，更能體現業主與物業管理公司(以下簡稱物管公司)之間的委托關系，維護雙方各自的利益。截至目前，雖然全面推行酬金制的呼聲日漸高漲，但其全部內涵還并未被大眾真正理解，在實際的操作中仍然很不順暢。究其原因，主要是酬金制下物管公司的利潤相對固定，企業在提高經濟效益和管理效益上容易缺乏積極性;業主因對酬金制了解不夠，往往過于“放手”或“深入”，致使業主還是按照包干制的思維模式，只看結果不問過程或過于深入地插手物管公司的管理，角色不清，干擾物管公司正常的管理。

目前，國內外對于物業管理的理論研究還比較少，而針對酬金制物管模式的研究幾乎是空白。周運清、向靜林［1］對中國物業管理理論現狀進行總結，并指出目前中國物業管理理論發展相對落后。霍映寶［2］引入servqual模型對物業管理服務質量進行評價，幫助業主贏得更好的服務質量。顏哲、魏鋒［3］運用經濟學原理分析了物業管理公司與業主之間的委托－關系模型，提出了3種對物業管理收費存在問題的解決思路。谷瑩瑩［4］從不對稱信息角度出發，建立了物管公司與業主之間的單任務激勵機制，來協調兩者利益。上述研究主要通過對物業服務質量進行監督，建立服務評價體系，或者通過委托關系分析，提出對物業單任務激勵來達到促進物業服務管理企業提高服務質量、滿足業主要求的目的。但物管公司在服務過程中，面臨的不僅是單個任務，即人在不同任務之間的精力分配是有沖突的［5］。因此筆者在HOLMSTROM和PAUL1991年提出的多任務委托模型［6］基礎上，構建了關于業主和物管公司的多任務委托激勵模型，為提升物管水平，提供了理論支持和定量決策依據。

1多任務委托激勵合同模型

酬金制下，業主與物管公司之間是典型的委托關系，物管公司的行為直接決定業主效用，由于兩者信息不對稱，物管公司會利用自己的信息優勢隱藏自己真實的努力程度，從而產生損壞業主利益的道德風險［7］。另外，物管公司存在多重任務，一是提供高質量的服務，使業主在所處物業內有一個安全、衛生、舒適的生活工作環境;二是在提高質量的同時控制成本。因此，酬金制物業管理是一個典型的多任務委托。

1．1模型變量定義

筆者的研究所涉及的努力水平、可觀測信息、努力成本和工資函數等變量定義如下:(1)努力水平A。假定為物管公司可選努力水平集合，a∈A表示物管公司為提高服務質量所作努力程度。a=(a1，a2)，其中a1，a2分別為物管公司花在提高服務質量、降低物業管理成本上的努力。假定物管公司了解自己的努力水平，而業主不能觀測其努力水平。(2)可觀測信息x。x=(x1，x2)。假定可觀測信息向量由物管公司的努力決定，其中xi=ai+εi，x1，x2分別為可觀測到的物管公司的服務質量狀況和成本狀況。假設εi～N(0，σ2i)為外生隨機變量。E(xi)=ai，i=1，2。xi的直接所有權屬于業主。若ai與xi都是一維變量，則轉變為單任務委托模型。(3)努力成本C。用C(a1，a2)表示由物管公司直接承受的努力成本。假設C可用貨幣衡量:Ci=ba2i/2，其中C''''＞0，C″＞0;b為成本系數且b＞0［8］。(4)工資函數S(x)。業主通過觀測到的x設計相應的契約對人進行獎懲，文獻［6］證明了在上述假設下，委托－問題的最優激勵機制是一個線性函數:S(x)=α+∑βixi，i=1，2，其中S(x)為物管公司的工資函數;α為物管公司的固定收入，與x沒有直接關系;β=(β1，β2)為剩余權益分享比例系數，β1，β2分別為物管公司努力提高服務質量、降低物管成本而帶來的剩余利益分享率。

1．2剩余利益分享比例的優化模型

(1)業主期望效用。假定業主是風險中性的，對于風險中性的人來說，均值相同的風險收入和確定性收入CE沒有差異，即:CEp=Ev［x－S(x)］=－α+∑(1－βi)aii=1，2(1)從式(1)可以看出，β與物管公司和業主的利益均有直接關系。

(2)物管公司期望效用。假定物管公司是風險規避的，風險規避的人將更加偏好確定性收入［9］。對于風險規避度的度量，主要有ARROW－PATT度量［10］:u=－e－ρW，則物管公司的絕對風險規避度量為［11］:ρ=2UW2UW，其中ρ為絕對風險規避度，W為實際貨幣收入。由此可以看出，物管公司的風險偏好完全取決于ρ。當ρ=0時，方為風險中性;當ρ＞0時，方為風險規避。物管公司的實際收入W為:W=S(x)－C(a1，a2)=α+∑βiai－∑ba2i/2i=1，2(2)根據ARROW的研究成果，人有風險成本，即物管公司的風險成本為:12ρVAR［S(x)］=12ρ∑β2iσ2ii=1，2(3)由此，物管公司的確定性等價收入為:CEa=E(W)－12ρVAR［S(x)］=α+∑βiai－∑ba2i2－∑12ρβ2iσ2ii=1，2(4)由于物管公司最大化期望效用等價于最大化確定當量，故可以確定性等價收入替代期望效用。

(3)參與約束。如果一個理性人有興趣接受委托人設計的機制，則人在該機制下得到的期望效用必須不小于其不接受該機制時得到的最大期望效用。令W''''為物管公司的保留收入水平。當確定性等價收入小于W''''時，物管公司將不接受合同。因此，在最優情況下，物管公司的參與約束即個人理性化約束IR為CEa≥W''''，結合式(4)，可得:IR:CEa=α+∑βiai－∑ba2i2－∑12ρβ2iσ2i≥W''''i=1，2(5)。

(4)激勵相容約束。在給定委托人不知道人類型的情況下，人在所設計的機制下必須有積極性選擇委托人希望其選擇的行動。顯然只有當人選擇委托人所希望的行動得到的期望效用不小于其選擇其他行動得到的期望效用時，人才有積極性選擇該行動。因此激勵相容條件為:IC:(a1，a2)∈[argmaxα+∑βiai－∑ba2i2－∑12ρβ2iσ2]ii=1，2(6)若業主與物管公司的合同滿足參與約束，則物管公司接受合同參與合作;否則物管公司會尋求其他機會，雙方得到各自的保留效用。當合同滿足激勵相容約束時，物管公司提供相應水平服務得到正常收益，業主實現利益最大化，整體效用達到可能的最大值;否則物管公司將提供質量較差的服務，業主利益嚴重受損，合作整體效用下降。

(5)剩余利益分享系數的優化模型。通過對參與約束和激勵相容約束的分析，多任務委托關系下的均衡過程為:業主選擇滿足參與約束的合同→物管公司接受合同→業主使合同滿足激勵相容約束→物管公司提供預期水平的服務。該模型的核心問題是業主如何選擇適當的剩余利益分享系數β，使得確定性等價收入最大化，即要解決下面的最優化問題:max{CEp}=max［－α+∑(1－βi)ai］i=1，2s．t．IR:CEa=α+∑βiai－∑ba2i2－∑12ρβ2iσ2i≥W''''IC:(a1，a2)∈[argmaxα+∑βiai－∑ba2i2－∑12ρβ2iσ2]i(7)物管公司在保證其期望效用CEa大于其保留效用的同時，還要選擇(a1，a2)使CEa最大化，根據極值的一階條件可得CEa/ai=0，i=1，2，從而得到:ai=βi/b，i=1，2。此時，激勵約束條件要求物管公司的努力程度與業主的激勵強度成正比，業主必須施加一定的風險分擔來誘導物管公司努力工作，并且這種風險分擔越多，即業主的激勵強度越大，物管公司的努力水平就越高。將其代入式(7)，業主和物管公司的最優激勵問題可重新表述為:maxβ1，β2，αCEp=max［－α+∑(1－βi)ai］s．t．CEa=α+∑βiai－∑ba2i2－∑12ρβ2iσ2i≥W''''，i=1，2a1=β1/b;a2=β2/b首先，在滿足參與約束IR條件的情況下委托人無需支付更多，因而一般對式(5)取等號即可，求解得到:α=W''''+12ρ∑β2iσ2i－∑β2i/2b，i=1，2。代入目標函數可得:maxβ1，β2，αCEp=max{－W''''－1/2ρ∑β2iσ2i+∑β2i/2b+∑(1－βi)βi/b}，i=1，2應用一階條件得:βi=1/(1+bρσ2i)，i=1，2。經整理可得:a1=β1b;a2=β2bβ1=11+bρσ21;β2=11+bρσ{22(8)。

2模型分析

2．1物管公司的成本收益分析

由上述可知，物管公司獲得的貨幣收入為:E［S(x)］=α+∑βiai，i=1，2;努力的工作成本為:C=∑ba2i2+∑12ρβ2iσ2i，i=1，2，結合式(8)可得E［S(x)］βi=2βib，i=1，2;Cρ=－1/2β2iσ2i，i=1，2。按照收益成本的關系，當2βib＞－12β2iσ2i，即βi＜4/(bσ2)時，業主增加物管公司的激勵強度βi，物管公司的邊際收益大于其降低風險規避度的邊際成本，從而使物管公司改變風險偏好程度，使其風險偏好和激勵強度滿足業主收益最大化的條件，確保業主收益，同時也增加物管公司的收入。但業主通過增加激勵強度來改變物管公司的偏好程度的作用是有限的，當βi＞4/(bσ2)時，激勵機制的調整作用就失效了。同時，這個條件也表明企業能夠調整的激勵強度的范圍與努力的邊際成本及外界不確定性成反比。隨著努力成本和外界不確定性的加大，業主能夠調整的物管公司風險偏好的激勵強度范圍減少，此時業主在激勵物管公司方面能夠采取的剩余利益分享措施減少，而必須考慮其他措施，如增加固定報酬，企業績效評價等。

2．2業主的成本收益分析

業主獲得最大化收益的時候，物管公司的最優行動為:ai=βi/b＜1/b，i=1，2(1/b為剩余利益完全屬于物管公司時其努力程度)，由此可得產出的損失為:ΔE(x)=a*－a=(1－βi)/b，物管公司行動節約的成本為:ΔC=C(a*)－C(a)=(1－β2i)/b，則業主的激勵成本為:C0=ΔE(x)－ΔC=(1－βi)2/b，得C0/βi=(βi－1)/b＜0，業主的收益為:CEp=－α+∑(1－βi)ai，CEpρ=∑σ2i(1－bρσ2i)(bρσ2i+1)3，i=1，2。如果(1－bρσ2i)＞0，即ρ＜1bσ2i時，CEpρ＞0。表明隨著ρ的增大，業主的收益增大，但是根據上述分析可知，此時物管公司的收入會減少，顯然物管公司沒有增大風險規避度的意愿。若物管公司降低風險規避度，則業主的收益會降低，不符合業主的意愿。如果(1－bρσ2i)＜0，即ρ＞1bσ2i時，CEpρ＜0，表明隨著ρ的減小，業主的收益反而增大，而βi增加時業主的激勵成本減小。因此，此時物管公司降低ρ卻出現了雙贏的局面。而物管公司增加ρ時，業主的收益在減小的同時激勵成本增加，這不符合業主的意愿。綜上所述，在風險規避度較大時［ρ＞1/(bσ2i)］，物管公司降低風險規避度能使業主和物管公司的收益都增加，此時物管公司降低風險規避度是有利的。而在風險規避度已經較小的情況下［ρ＜1/(bσ2i)］，物管公司降低風險規避度會導致業主的收益降低，此時業主不會有增加激勵強度的意愿。說明物管公司對企業的調整是有限的，只能在ρ＞1/(bσ2i)的范圍內有效，這種范圍受物管公司自身實力b和外界不確定性σ2i的影響。

2．3其他輔助激勵措施

在酬金制模式中，雖然業主“專業弱勢”的地位無法改變，但其除了根據模型分析的結論采取相應的激勵措施之外，還可以通過以下措施激勵物管公司:

(1)酬金制雖然目前被普遍看好，但它并不適用于所有物業類型企業。業主在選擇物業管理付費模式的時候要因地制宜。例如，所在物業處于幼稚期，對結果合理的項目(尤其是非住宅項目)適合采用酬金制。至于住宅類物業，由于其與生俱來的復雜性，業主可以依據自身具體情況選用包干制或者酬金制。

(2)由于廣大業主對于酬金制模式不甚了解，因此業主要及時轉變對物業管理的錯誤觀念，正確認識并行使業主的責、權、利，以確保酬金制方式的順利實施。

(3)業主采用激勵措施過程中，不能完全依賴激勵措施來促使物管公司選擇業主想要的行動，還需要建立一個完善的監管機制。一是監督物管公司是否按照合同要求提供高質量服務、控制成本，要求物管公司及時公布管理賬目等;二是監督激勵措施執行效果，并及時調整修改。

(4)此外，業主還可以建立對物管公司的績效評價體系，通過績效評價對物管公司進行獎懲，定期公示。

3結論

酬金制作為市場經濟條件下，具有促進物業管理行業向專業化發展的一種動力模式，無論其是否具有全面推行的可能性，都將是物業管理行業在運營模式方面的一個發展方向。筆者研究了酬金制模式下業主和物管公司的委托關系，利用多任務委托模型討論了不確定性環境下業主如何對物管公司設計有效的激勵機制。筆者試圖通過幫助業主尋找合理的激勵模式，來消除業主對于實行酬金制的部分疑慮和擔心。通過風險偏好與風險成本的研究，分析了風險偏好型物管企業的特點，利用多任務委托模型討論了不確定性環境下業主的激勵強度與物管公司風險偏好的關系。研究得出激勵強度與風險偏好之間的業主效用最大化的條件，表明隨著物管公司風險規避度的增大，業主應減少激勵強度與剩余利益風險比例;挑選實力較強的物管公司對于業主最大化期望效用是有利的;當環境不確定性較大時，業主應該通過其他措施而非增加激勵強度來增加物管公司的努力水平。筆者的研究對于酬金制中不確定性環境下物管公司的激勵實踐有一定的理論指導意義。