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1物業管理公司財務基礎工作的主要內容

財務基礎工作所考慮的問題是如何為諸如預算管理、成本管理、績效管理等財務管理板塊提供更加準確、及時、全面和客觀的分析數據，以保障財務管理工作能夠高效率、高效果的開展。

1.1會計核算

會計核算是財務活動最直觀的體現，也是財務管理最為原始的數據。物業管理不涉及產品的生產與銷售，主要是提供各項服務，因此其會計核算內容相對來說較為簡單，但是其在公司財務基礎工作中的重要性是不言而喻的。一方面，會計核算的質量直接影響著預算管理、成本控制、公司員工績效考核等財務管理工作依據的準確性和科學性；另一方面，物業管理公司會計核算的監督與使用群體非常廣泛，不僅包括投資者以及相關政府部門，還包括眾多業主，其會計核算狀況直接影響著公司對外的品牌與聲譽，這是其他財務管理工作所不能呈現的。

1.2會計檔案管理

會計檔案是保障財務管理所需信息能夠及時獲取的有效途徑，規范的會計檔案管理可以使得財務人員快速、便捷地找到所需要的原始財務信息。正是由于物業管理公司會計核算較為簡單，一些中小型物業管理公司不注重會計檔案的管理，導致會計賬簿、財務報表以及相關會計材料保存不當，給后續財務工作帶來極大的不便。分析恒輝物業、萬科物業、金地物業等這些優秀的大型物業管理公司的會計檔案管理工作，可以看出它們主要是從檔案的管理內容、管理方式以及管理流程3個方面來著手，這也是其他物業管理公司會計檔案管理的核心部分。

1.3信息化平臺建設

無論是大型物業管理公司還是中小型物業管理公司，健全財務管理制度下的信息需求量都是巨大的。以成本控制為例，物業管理公司不僅需要了解各項服務業務所消耗的成本，還需要了解各項固定資產購進或處置所占用的成本，也需要了解公司為開展業務所需投入的人力成本等各方面的信息。在這種情況下，信息化平臺的建設對于財務管理工作就顯得尤為重要。完善的信息化平臺可以為物業管理公司的財務管理工作提供全面的基礎數據，并且可以就各項數據進行二次處理，得出預算分析、成本控制、績效考核等工作所需要的分析數據。

1.4財務監督機制

由于物業管理行業發展迅猛、時間較短，因此其財務管理狀況相對來說較為混亂。要想保障財務管理的健康運行，財務監督機制是不可或缺的。因為物業管理公司所提供的物業服務主要以生活服務為主，其所聘用員工（如保安、保潔等）的綜合素質相對來說偏低，流動性也較大，因此對于公司預算執行、成本控制等財務活動的執行更需要由強而有力的財務監督機制來保障。就目前各大型物業管理公司的財務監督機制來看，主要集中于財務內部控制制度的建設，它是囊括物業管理公司各項財務管理活動的主要監督機制。

2加強物業管理公司財務基礎工作的全面化、規范化以及精細化

2.1全面開展財務基礎工作

此處的“全面開展”主要是指上文所述的基礎工作應當滲透于每一項財務管理活動當中。以某物業管理公司的信息化平臺建設為例，該公司的信息化平臺建設以會計核算信息為基礎，將信息板塊按照財務管理活動劃分為數據處理以及信息溝通兩個板塊。前者是按照錄入的會計核算信息對預算執行與成本控制等狀況進行及時的掌握，并且利用系統對這些數據進行分析；后者用來為公司內部各個部門之間就與財務活動有關的文件、信息等提供及時溝通的平臺。從此案例可以看出，信息系統只有全面覆蓋財務管理的每一個部門、每一環節才更加有利于物業管理公司的日常運營。

2.2提高財務基礎工作的規范化

如果沒有規范化的操作，這些基礎工作就難以高效開展，也就無法保障財務管理的其他工作的順利開展。以會計核算為例，物業管理公司的會計核算混亂一直都是行業內所討論的話題，尤其是對小型物業管理公司會計核算規范性的探討。物業管理公司一方面要在相關會計核算準則的基礎下，制定出符合本地區規定的、適合本企業的會計核算規范；另一方面還要加強這些內部規范性文件的執行力度，否則這些文件將成為一紙空文。同樣，會計檔案管理、信息化平臺的使用以及財務監督機制的運行都需要向著“規范性”的方向努力，以創造有序的財務環境。

2.3逐步實現財務基礎工作的精細化

目前，萬科、萬達等大型物業管理公司已經著手打造企業精細化管理制度，并取得了較好的效果。在規范化的基礎之上，財務基礎工作精細化強調的是每一工作環節的精細化。以財務監督機制為例，通常情況下，物業管理公司通過設置合理的監督活動來保障各項工作得以執行。但是，由于保安、保潔、維修工等基層員工綜合素質偏低，就一些監督活動的理解并不一定準確。比如，公司通過“以舊領新，超量審批”的方式控制用于保潔的拖把、垃圾桶等工具的使用，降低保潔業務所需成本，但是一些保潔人員可能理解為“公司為了防止其不按規定領取工具”而采取的措施，導致消極怠工。此時，公司就相關監督措施予以解釋，并制定相關激勵機制，在一定程度上能夠避免此現象的出現，并且也為公司節約了管理成本，這就是精細化管理的體現。

3從具體實務看完善物業管理公司財務基礎工作的措施

3.1會計核算

物業管理公司的會計核算主要包括業主的公共水電費、物業管理公司的成本費用、物業管理費、維修基金這4個方面。在具體核算過程當中物業管理公司的會計明細科目設置不科學，導致無法客觀地反映公司的業務活動。因此，在日常會計核算中，公司要按照相關會計核算準則要求，結合公司的具體情況，本著能夠清晰地反映上述4個方面財務活動的原則，科學設置明細科目。同時，財務人員也要注意記賬過程中的細節性問題。比如，記賬憑證由誰簽章、復核人員在復核時要注意哪些關鍵地方等，保障會計信息的準確性。

3.2會計檔案管理

物業管理公司首先要重視會計檔案管理工作，認識到它對于財務管理工作的重要性。通過學習一些優秀案例，不斷建立和完善起會計檔案管理體系。一方面，明確公司會計檔案的內容和分類。以某中小型物業管理公司為例，該公司按照不同的物業項目、不同的物業服務內容對會計憑證、會計賬簿、會計報表以及其他稅務審計等資料進行細致的分類，以保證每一物業項目可以及時找到其所需的會計信息。另一方面，規范電子會計檔案的管理。很多物業管理公司不重視對電子會計檔案的及時備份，導致會計核算信息在丟失或者不當刪減后無法找回原始數據。此外，要注意紙質會計檔案的保管方式，而不是隨意將其堆放在文件柜中。

3.3信息化平臺建設

目前，很多物業管理公司的信息化平臺尚在建設當中，尤其是一些中小型物業管理公司。由于物業管理公司屬于微利企業，在這個過程中物業管理公司要從成本角度來考慮所要應用的信息化軟件以及日常溝通軟件。比如，對正在運用的財務管理軟件功能進行進一步開發，使其滿足公司內部財務管理需要；利用社交軟件進行財務管理工作的日常文件傳遞以及信息溝通等。對于信息化平臺較為健全的公司，則要對會計信息的安全性重點關注。不僅要嚴格規范財務管理軟件的使用權限，還要及時對系統進行安全升級。

3.4財務監督機制

從物業管理公司內部員工組成結構來考慮，內部控制制度與激勵約束機制的結合可以較好地保障各項財務工作的順利進展。內部控制活動的設置要與各項業務緊密結合。比如，一些寫字樓地下停車場的收費管理，要通過門禁、刷卡等方式將控制收費人員私自收、拿停車費的現象；維修人員修理發生的更換零件等費用要憑派工單、購買零件的發票等單據報銷。同時，激勵約束機制則要與內部控制活動相聯系，并且要按照控制活動實施的不同群體來制定激勵約束措施。

4結語

財務基礎工作的完善不僅可以保障物業管理公司財務管理工作的高效運行，還可以為整個公司提供健康的財務環境。物業管理公司應當結合自身發展狀況，把握全面性、規范性、精細化的原則，在實務中不斷完善財務管理的基礎性工作，助推公司戰略目標的實現。

作者:姜麗坤 單位:沈陽萬科物業服務有限公司