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隨著社會發展水平的提升，人們對于服務品質不斷提出更高的要求，小區物業管理作為與人民生活息息相關的服務行業，在智能化趨勢奔涌而來的今天，必須學會跟隨時展潮流，以服務品質的提升換取業主的滿意，因此，小區物業管理系統也面臨著提高智能化技術應用水平，在社區安防、物業管理等方面提高業主獲得感的迫切需求。但需要認識到的是：智能化小區物業管理系統不是簡單的智能化技術的拼湊組合，而是通過多種智能化技術的對接，以先進科學的管理理念與管理方式，做到物業管理的系統化、整體化。

小區物業管理系統智能化過程中面臨的挑戰。只有清楚認識到，提高智能化技術在小區物業管理系統中應用水平所面臨的困難，才能夠從自身實際出發，結合小區實際情況，科學合理的選擇智能化技術加以應用。物業整體管理質量較低。打造整體智能化小區物業管理系統，不僅僅需要增加智能化技術，更需要現代科學管理理論的支持與指導。眾所周知的是，物業這一行業的特點是低門檻、低利潤，很少有物業公司能夠將資金投入管理人才的引進上，公司內部的組織架構簡單，管理水平低下，加之這一行業的發展時間短，多數公司都缺少現代管理理念與經驗，對智能化設備的管理不能做到常態化、科學化與周期化，因此，智能化技術的使用成本偏高。管理組織混亂。小區的管理不僅僅關乎物業公司，在當前社會環境下，政府部門、通信公司與銀行等單位都與小區管理有交集，而在管理過程中的責任劃分與主體界定不夠明確，這就容易導致物業管理上的混亂。容易產生爭議的地方主要有住宅物業布線所有權、利益分配等，同時信息不能共享也會導致管理混亂。管理上的混亂，使得智能化技術不能充分發揮其作用，小區物業管理系統因此產生盲區。缺乏智能化技術維修管理能力。為了智能化而盲目上馬智能化設備，這是當前開發商為了美化項目慣用的手法，但這樣的行為，有可能與實際需求不相符，造成資源的浪費。我國的實際情況是，項目前期設計中，所使用的智能化設備往往不能構成系統，單獨使用效果不理想，而物業公司普遍實力不足，缺乏專業的智能化設備維修管理人員，設備的維修保養又需要專業的維修公司，出現突發情況后，維修效率較低。

智能化技術在小區物業管理系統中的應用。防盜報警系統。安全防護是物業管理系統最基礎的任務。防盜報警系統主要由各種探測器、控制器與控制中心組成。探測器是整個系統的底層部分，它們承擔著監測所在區域狀態的任務，一旦發現非法入侵等警情，會將信息通過信號傳輸線路發送到區域控制器，控制器將報警信息發送到控制中心計算機上，最后以聲光形式實現報警，接警后則需要對警情加以處理，復核是否誤報，確認真實性后出境。探測器的主要類型有紅外探測器、紅外對射柵欄、紅外圍墻對射、門窗探測器與煤氣探測器等。電梯監控技術。當前建筑發展趨勢是高層化，這樣的趨勢下，電梯幾乎已經成為高層業主進出住宅的唯一方式，因此，對電梯的安全性要求必須嚴格。電梯監控技術主要是監測電梯的運行狀態，一旦發現異常情況，立即將報警信號發送給物業管理系統，將發生危險的可能性降到最低。電梯監控主要有以下方面內容：預先設定運行狀態、起停時間、緊急事故狀態報警；動態顯示各個電梯運行情況，并將電梯啟停狀態、所處位置、運行方向等信息上傳物業管理系統；對拽引電機、制動器等部件在安全機構故障后的自動報警功能進行檢測，包括故障原因、地點、時間與故障狀態等；對大型小區還能做到多梯并控，根據人流高峰期的客流方向與轎廂所在位置，有選擇的制定運行程序，如“上行客流模式”“下行客流模式”等。給排水監控技術。生活用水的保障是居民生活的基礎。智能化的給排水監控技術，通過計算機的計算來進行對給排水系統的調整，監測排水泵等相關部件的運行情況，在用水量與供水量之間做到動態平衡，確保整個給排水系統盡可能運行在高效狀態，實現低能耗、高效率的目標。其實現原理主要是通過對水泵、水池與水箱等主要部件的監測與控制，通過預先設定好的程序，在某一部件某一具體動作發生時，通過相關程序反應，做到對給排水量的優化調整。

當前智能化技術的發展水平已經能夠滿足業主在物業管理方面的絕大部分需求，但在應用中，我們必須結合小區物業管理系統現有的技術設備以及小區實際特點，來選擇相應的智能化技術提高物業管理水平，注意避免因追求物業管理系統的智能化而盲目引入智能化技術，從而造成設備的空閑浪費，影響物業管理的綜合效益。

作者:車洪民 單位:青島三龍樂業物業管理有限公司