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[摘要]文章通過總結在新校區物業服務招標實踐中的成果，探索研究高校物業管理服務采購的特點，編制了《高校物業管理采購需求指南》，以期對高校采購標準化提供借鑒。

[關鍵詞]高校物業；采購標準

一、課題概況

為規范高校在物業管理服務采購中的服務內容及標準要求，提高高校物業管理服務水平，針對高校物業管理服務的特點與分類，開展該課題研究，編寫了《高校物業管理采購需求指南》。為便于在物業服務采購中編寫服務標準和要求，根據高校物業的服務特點，把高校物業服務分為樓宇物業、公寓物業、校園環衛物業、動力運行物業和安全保衛物業五類。每一類中明確物業服務的范圍、內容、標準、人員等信息，為便于描述這些影響采購價格的因素，對每一類物業按照物業服務范圍、物業服務內容及標準、物業服務相關制度、物業服務條件保障以及物業服務人員配置五方面撰寫物業服務采購的內容及標準。

二、課題研究情況

（一）理論基礎。1.物業管理與委托理論：物業管理委托范圍要明確，除了工作范圍授權，還要對其服務結果、服務水平具體規定。2.公共選擇理論：采購物業屬公共物品，研究其提供和分配以及設立相應匹配規則的行為與過程，進而影響人們的公共選擇過程，從而實現其社會效用的最大化。3.項目管理理論：項目管理理論是指在項目活動中運用專門的知識、技能、工具和方法。通過課題研究使物業服務項目能夠實現或超過項目干系人的需要和期望。研究與物業服務項目相關的整體、范圍、時間、成本、質量、人力資源、溝通等方面的管理。（二）具體做法。1.廣泛調研。課題開展前，學校后勤集團結合新校區投入使用物業服務管理的選擇需要，多次組織新校區物業管理工作調研。先后對北京、蘇州、珠海等地的多所院校進行調研，并有針對性的對8家物業企業進行實地考察，學習兄弟院校新校區物業管理經驗，了解物業管理市場及公司運營情況，探索新校區物業的管理模式，在此調研的基礎上開展課題研究。2.編制服務需求服務需求的制定是招標準備工作的重要環節，也是日后物業監管的重要依據。在我校新校區物業服務招標前夕，學校后勤集團專門組織新校區物業工作團隊，負責新校區服務標準需求手冊的編寫。結合新校區建設圖紙、學校物業管理的特點、物業管理經驗、師生物業服務需求等，將物業服務工作細化，標準化，內容涵蓋了服務范圍、各項物業服務項目的質量標準、相關制度文件、功能用房及設施配備、人員配備要求、監管制度文件、服務合同樣本等。在制定服務需求時，充分發揮團隊成員的主觀能動性，全面思考物業管理范疇，編寫服務需求標準。我們在調研中發現，服務需求所約定的內容是校方和外包方合作的基礎。若需求書中未約定到，在雙方的合作中就會出現推諉、扯皮的現象。我們在需求制定時，結合物業管理工作經驗，增加了較多管理條款，如學生公寓服務育人職能、節能管理、家具管理、空氣質量管理等，使物業管理工作更飽滿。手冊成稿后，我們在學校各相關部門廣泛征求意見及建議，進一步完善需求手冊，力求最大限度滿足師生的需求。（三）課題主要內容。在總結我校新校區招標過程的基礎上，分析研究高校物業采購的實際狀況，物業服務采購中技術文件需要明確物業服務的范圍、內容、標準、人員等信息，將無形的物業服務轉變為不同方面因素的量化指標。為便于描述這些影響采購價格的因素，對每一類物業按照物業服務范圍、物業服務內容及標準、物業服務相關制度、物業服務條件保障以及物業服務人員配置五方面撰寫物業服務采購的內容及標準。物業服務范圍是物業服務采購標準的基礎性信息，在物業采購中需要首先明確，由于物業管理服務的特殊性，不同類型物業的量化方式和量化內容也不同，針對不同的物業類型，提出物業服務量化的基本信息，如所有物業都需要對面積進行描述，包括建筑面積、使用面積、保潔面積、綠化面積、墻面面積等等，除此之外，公寓物業需要明確服務的學生數量、值班值守（大門）崗位數量以及相應樓內生活服務設施等，校園環境物業需要明確綠化植物的種類，動力運行需要明確容量、負荷等等。物業服務內容及標準是物業服務采購標準的核心內容，把不同類別的物業服務根據服務方案，設立不同的物業服務項目，對每一個服務項目描述其物業服務的內容、標準及要求。物業服務相關制度包括兩類，一類是高校對不同場所的管理制度，如本校的教學樓管理規定、學生公寓管理規定等等，需要物業提供方進入高校后遵守并在此基礎上開展物業服務，另一類是物業服務提供方開展物業服務時對服務對象的服務承諾、職責以及要求等物業管理規范性制度，需要物業提供方根據物業服務需求制定并在相應位置明示。物業服務條件保障是影響物業服務采購標準的成本因素，包括高校為物業服務提供方提供的物業服務基本場所，如工具間、庫房等，也包括便于物業服務提供的辦公、住宿、就餐等方便條件，也可根據物業服務的需要提供相關設施、設備以及車輛等。物業服務人員配置是物業服務采購標準的關鍵性因素，主要包括崗位設置數量、對各類管理和服務人員的素質要求等。（四）研究成果特點。1.結合高校后勤服務特點的物業分類形式。突破社會物業的管理和分類，圍繞以服務項目為中心的特點，本研究將高校物業管理采購分為樓宇物業、公寓物業、校園環衛物業、動力運行物業和安全保衛物業五類；結合高校后勤業務部門的行業分類特點，對物業管理采購進行分類，便于對接高校物業的項目管理和監管。2.多維度量化物業管理的指標。突破傳統以面積量化物業管理的描述，結合物業項目的特點，提出以范圍、內容、標準、人員等多維指標量化物業管理的內涵與要素，便于契約化的考核。3.多角度描述物業采購的條件。物業管理服務的采購屬服務類采購，影響采購定價和服務標準的因素很多，本研究通過對采購物業管理需求從物業服務范圍、物業服務內容及標準、物業服務相關制度、物業服務條件保障以及物業服務人員配置五方面的采購需求描述，便于采購定價條件認同統一，項目執行過程不易產生項目內的“服務增量”有效避免投標人通過低價中標，項目執行過程中通過服務增量提高服務價格，增加采購人成本。（五）應用及效果。1.北京化工大學新校區物業招標的總結和應用。北京化工大學新校區物業采購在招標過程中物業服務分為公共樓宇物業、公寓物業、校園物業三個標段分別招標，成功引進了蘇州市東吳物業管理有限公司、中航物業管理有限公司負責新校區的物業服務，物業服務得到了學校廣大師生的認可。我們制定的物業采購標準也得到了中央國家機關政府采購中心的認可，推廣采購單位參照我校案例。2.有效的指導物業服務監管。北京化工大學新校區物業日常監管過程中，按照我們制定的采購標準進行監管，有效的做好物業日常質量控制。目前，采購項目契約化執行較好。3.推進央采物業采購標準化。中央國家機關政府采購中心對北京化工大學新校區物業采購項目非常關注，先后對項目執行情況到新校區調研、到東吳物業總部調研，同時結合物業管理服務的特點，邀請我校參與對中央國家機關政府采購中心關于物業采購需求標準的制定，先期完成了《機關辦公樓物業管理服務采購需求標準》的制定，將作為采購需求格式嵌入物業服務招標文件中。

作者:陶貞旭 祁文悅 單位:1.北京化工大學后勤集團 2.北京化工大學后勤集團人力資源部