導(dǎo)語(yǔ)：物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制分析一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：物業(yè)行業(yè)近幾年得到了迅猛發(fā)展，但是相比于西方國(guó)家我國(guó)物業(yè)行業(yè)還處于初級(jí)發(fā)展階段，所以行業(yè)內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量良莠不齊，發(fā)展規(guī)模較大、服務(wù)水平較高的物業(yè)公司比較稀少，市場(chǎng)兩極分化嚴(yán)重。而內(nèi)部控制是制約物業(yè)公司發(fā)展壯大的重要因素，加強(qiáng)內(nèi)部控制效果，能夠幫助公司控制企業(yè)成本，完善物業(yè)管理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對(duì)服務(wù)流程和制度的有效監(jiān)督，對(duì)公司發(fā)展建設(shè)是非常有利的。

關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè)；管理服務(wù)質(zhì)量；內(nèi)部控制；探究

縱觀物業(yè)行業(yè)近幾年的發(fā)展，多數(shù)中小型的物業(yè)企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)在成本和效益方面存在不均衡的問(wèn)題，歸其最根本的原因是多數(shù)中小型物業(yè)企業(yè)對(duì)于內(nèi)部控制體系的建設(shè)不夠重視，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制對(duì)于盈利空間的增長(zhǎng)，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力的重大價(jià)值。

一、內(nèi)部控制內(nèi)涵及意義概述

（一）內(nèi)部控制定義與目標(biāo)。內(nèi)部控制指的是企業(yè)或者組織機(jī)構(gòu)通過(guò)以業(yè)務(wù)為核心，構(gòu)建能夠起到相互制約作用的清晰職責(zé)分工制度以及完善的業(yè)務(wù)組織形式，旨在能夠確保內(nèi)部數(shù)據(jù)信息的完整性和真實(shí)性，基于戰(zhàn)略目標(biāo)建立有效的監(jiān)督機(jī)制。物業(yè)企業(yè)因?yàn)槭菍⒎?wù)客戶作為業(yè)務(wù)指標(biāo)，因此容易產(chǎn)生物業(yè)管理費(fèi)用過(guò)大的問(wèn)題，因此多數(shù)物業(yè)企業(yè)需要基于成本效益最小化和最大化原則，將控制物業(yè)管理費(fèi)用作為總目標(biāo)[1]。而將總體目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化，就可以細(xì)分為以下8點(diǎn)：①財(cái)務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門的工作職權(quán)相獨(dú)立，卻又相互為平行部門，同時(shí)財(cái)務(wù)部門的工作規(guī)范應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守我國(guó)《會(huì)計(jì)法》等政策和公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度的規(guī)定進(jìn)行。②采購(gòu)業(yè)務(wù)要統(tǒng)一由采購(gòu)部門進(jìn)行負(fù)責(zé)，不應(yīng)當(dāng)由其他部門進(jìn)行兼辦，而且采購(gòu)申請(qǐng)和審批程序要制定清晰和嚴(yán)謹(jǐn)。③對(duì)于企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支要進(jìn)行預(yù)算管理，根據(jù)具體使用需求來(lái)制定科學(xué)的預(yù)算控制目標(biāo)。④由單位總經(jīng)理統(tǒng)一審批超額的費(fèi)用支出申報(bào)。⑤對(duì)于業(yè)務(wù)成本進(jìn)行預(yù)算管理，設(shè)置上限額度標(biāo)準(zhǔn)，留有控制空間。⑥對(duì)庫(kù)存的各項(xiàng)物資首先要進(jìn)行倉(cāng)庫(kù)核算，然后再交由會(huì)計(jì)核算，嚴(yán)格遵守賬實(shí)相符的原則。對(duì)于入庫(kù)手續(xù)應(yīng)當(dāng)要建立嚴(yán)格的驗(yàn)收制度，出庫(kù)手續(xù)要建立嚴(yán)格的審批制度。⑦內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制要貫穿到業(yè)務(wù)決策與執(zhí)行的全過(guò)程中，對(duì)于舞弊弄私、制度漏洞等問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)的舉報(bào)和報(bào)告提交。⑧要定期盤點(diǎn)各項(xiàng)物資和現(xiàn)金資產(chǎn)，建立嚴(yán)格執(zhí)行程序、審批程序[2]。（二）內(nèi)部控制五要素。1.內(nèi)部環(huán)境。內(nèi)部環(huán)境是整個(gè)內(nèi)部控制執(zhí)行的重要基礎(chǔ)，內(nèi)部環(huán)境包括企業(yè)文化、企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、企業(yè)管理理念、管理制度、薪酬福利待遇等。2.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。內(nèi)部控制的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指的是對(duì)內(nèi)控過(guò)程中存在的一切風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和分析，提前為企業(yè)預(yù)防和有效規(guī)避可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)減少可以避免的損失。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作主要涵蓋了按照實(shí)際情況制定內(nèi)控目標(biāo)、識(shí)別以及分析風(fēng)險(xiǎn)，并為企業(yè)管理者提供應(yīng)對(duì)的策略參考。3.控制活動(dòng)。控制活動(dòng)就是指以保證內(nèi)控目標(biāo)為任務(wù)來(lái)對(duì)具體的業(yè)務(wù)流程與處理采取風(fēng)險(xiǎn)控制手段的工作。4.信息與溝通。隨著企業(yè)壯大，業(yè)務(wù)信息和財(cái)務(wù)信息也會(huì)隨之而增加，因此內(nèi)控還要保證各部門之間的信息數(shù)據(jù)得以無(wú)阻礙流通與傳遞，從而讓各項(xiàng)決策得以及時(shí)制定，公司內(nèi)部問(wèn)題得以有效解決。5.內(nèi)部監(jiān)督。作為保障內(nèi)部控制效果的重要環(huán)節(jié)，內(nèi)控監(jiān)督機(jī)制必須將動(dòng)態(tài)化和全程化貫穿到內(nèi)控目標(biāo)與制度制定到內(nèi)控執(zhí)行過(guò)程中，并且要根據(jù)企業(yè)內(nèi)外部情況以及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行及時(shí)的調(diào)節(jié)，從而得以推動(dòng)內(nèi)控執(zhí)行工作的有序進(jìn)行。

二、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)現(xiàn)狀分析

（一）物業(yè)管理企業(yè)基本情況介紹。本文以云南保利物業(yè)服務(wù)管理有限公司為例，該公司隸屬于中國(guó)保利置業(yè)集團(tuán)，在2008年成立，距今已有12年的發(fā)展歷史，是西南地區(qū)發(fā)展規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè)。（二）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)問(wèn)題分析。1.內(nèi)控環(huán)境不扎實(shí)。首先該物業(yè)管理公司更加側(cè)重于業(yè)務(wù)的開(kāi)拓，在內(nèi)控方面的投入比較低，企業(yè)內(nèi)控理念還不太成熟，沒(méi)有有效的和公司戰(zhàn)略規(guī)劃深度結(jié)合起來(lái)。對(duì)于內(nèi)控指標(biāo)的績(jī)效考核體系沒(méi)有建立起來(lái)，因此無(wú)法調(diào)動(dòng)員工執(zhí)行內(nèi)控的積極性，從而致使內(nèi)控制度執(zhí)行不到位。同時(shí)，該公司內(nèi)部控制的組織架構(gòu)沒(méi)有建立起來(lái)，員工代表占比較低，同時(shí)公司對(duì)于員工內(nèi)控意識(shí)的培訓(xùn)較為欠缺，導(dǎo)致全員對(duì)于內(nèi)控執(zhí)行工作不配合等問(wèn)題出現(xiàn)。2.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估實(shí)效性不強(qiáng)。雖然該公司已經(jīng)建立起較為成熟的內(nèi)控制度，但是其中比較突出的問(wèn)題就是風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的能力不強(qiáng)，也就是風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估所起到的實(shí)效價(jià)值對(duì)公司幫助不大。并且全員對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的認(rèn)識(shí)還不到位，這也是企業(yè)沒(méi)有加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控相關(guān)理念的宣傳所導(dǎo)致的問(wèn)題。還有就是風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估欠缺指向性和針對(duì)性，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別目標(biāo)錯(cuò)位，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估技術(shù)手段欠缺，都是導(dǎo)致出現(xiàn)問(wèn)題的重要影響因素。3.內(nèi)部控制流程與內(nèi)控目標(biāo)相脫節(jié)。該公司內(nèi)部控制流程還不夠完善和規(guī)范，存在著內(nèi)控安全以及管理體系之間的相交性問(wèn)題，控制有效性不強(qiáng)。其次就是內(nèi)控流程設(shè)計(jì)方面不夠科學(xué)，甚至只考慮公司利益，而忽略了客戶的利益，從而降低了客戶滿意度，而員工滿意度也隨之下降，影響了其他方面的流程管理[3]。這主要原因在于內(nèi)控部門沒(méi)有真正了解公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和內(nèi)控目標(biāo)的需要，從而使得內(nèi)控流程和內(nèi)控目標(biāo)相分離，從而喪失了一定的指向性和針對(duì)性，反而得到了負(fù)面的效果。4.內(nèi)控信息溝通與交流阻塞。內(nèi)控信息溝通交流阻塞問(wèn)題表現(xiàn)在物業(yè)管理公司在設(shè)置信息系統(tǒng)訪問(wèn)權(quán)限上欠缺合理性和實(shí)際性，影響了內(nèi)部各部門之間有效的信息渠道的建設(shè)，物業(yè)管理各項(xiàng)業(yè)務(wù)的簽批工作都已經(jīng)從以往手工形式轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)了，但是卻仍然因?yàn)槌鲇谙到y(tǒng)安全性的考慮而隨意堵塞各部門信息溝通交流的渠道，這非常不利于內(nèi)控機(jī)制、預(yù)算編制等管理手段的開(kāi)展。

三、物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)的改善途徑探究

（一）改善內(nèi)控環(huán)境，增強(qiáng)內(nèi)控意識(shí)。物業(yè)管理公司要提供一個(gè)優(yōu)良的內(nèi)控環(huán)境來(lái)支持內(nèi)控執(zhí)行和監(jiān)督工作的開(kāi)展，同時(shí)物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)核心對(duì)象是客戶，因此要結(jié)合市場(chǎng)上的服務(wù)對(duì)象制定相應(yīng)的服務(wù)管理相關(guān)的業(yè)務(wù)制度和流程，一切以提高客戶滿意度為業(yè)務(wù)開(kāi)展宗旨。同時(shí)還要處理好與其他服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，贏取服務(wù)對(duì)象的信任度。在服務(wù)管理制度中還要涉及服務(wù)對(duì)象安保、人身財(cái)產(chǎn)安全等服務(wù)事項(xiàng)，不斷推動(dòng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的完善。這樣外部環(huán)境對(duì)于內(nèi)部環(huán)境的建設(shè)就起到一個(gè)良好的督促作用，要想提供高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，而又不想在成本費(fèi)用方面超支，造成巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，又同時(shí)想獲得豐厚的利潤(rùn)，就只能加速推動(dòng)內(nèi)控環(huán)境的建設(shè)。在此影響下，物業(yè)管理企業(yè)首先要強(qiáng)化全員的內(nèi)控意識(shí)，定期分別組織高層管理人員、中層管理人員和基層員工進(jìn)行不同程度的內(nèi)控理念和手段的學(xué)習(xí)，并將內(nèi)控指標(biāo)達(dá)成納入績(jī)效體系，以此來(lái)調(diào)動(dòng)全員執(zhí)行內(nèi)控制度的積極性。同時(shí)，要優(yōu)化內(nèi)控組織架構(gòu)，更新內(nèi)控理念，設(shè)置專門的內(nèi)控部門與監(jiān)督部門來(lái)全權(quán)負(fù)責(zé)管理，提高內(nèi)控執(zhí)行效率。另外還要組建各部門之間的信息交流平臺(tái)，強(qiáng)化業(yè)財(cái)融合、管理會(huì)計(jì)等先進(jìn)管理理念，完善內(nèi)控機(jī)制的建設(shè)，從而起到優(yōu)化內(nèi)控環(huán)境的目的[4]。（二）建立內(nèi)控審計(jì)監(jiān)督體系，強(qiáng)化內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估效果。要保證內(nèi)控審計(jì)部門的獨(dú)立性，保證內(nèi)部審計(jì)職能的充分發(fā)揮，提高對(duì)內(nèi)控執(zhí)行效果的監(jiān)督力度，避免受到利益牽扯和人為因素的干擾，從而保證內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督結(jié)果的可靠性和客觀性。同時(shí)還要加大內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的培訓(xùn)力度，多組織內(nèi)部審計(jì)人員參與公司戰(zhàn)略規(guī)劃研究會(huì)議，深入理解公司制定的內(nèi)控目標(biāo)的指向性，從而對(duì)于主要風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)識(shí)別和分析。在培訓(xùn)中，可以更新內(nèi)部審計(jì)人員對(duì)于內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估的理念，提高內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的技術(shù)手段。同時(shí)公司還要建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，將有風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息及時(shí)的識(shí)別出來(lái)，一方面提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的準(zhǔn)確性，另一方面也可以減少審計(jì)人員的工作強(qiáng)度。最后就是要提升各部門風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，做到賬實(shí)相符，嚴(yán)格記賬制度，降低數(shù)據(jù)的不真實(shí)性和不完整性。（三）優(yōu)化內(nèi)部控制流程內(nèi)部控制流程要在建立公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和內(nèi)控目標(biāo)。上進(jìn)行細(xì)化和規(guī)范，對(duì)于各項(xiàng)業(yè)務(wù)操作流程要明確和規(guī)范，權(quán)責(zé)到人，建立責(zé)任追查機(jī)制，并與績(jī)效考核相掛鉤，為內(nèi)控活動(dòng)開(kāi)展提供全員的支持。對(duì)于內(nèi)部資源要做到有效地整合與優(yōu)化配置，降低不必要開(kāi)支的費(fèi)用成本，提高資金使用效率，提升資金利用的創(chuàng)造價(jià)值。同時(shí)要建立科學(xué)的績(jī)效考核機(jī)制，將內(nèi)控活動(dòng)所考核的內(nèi)容細(xì)化到各個(gè)部門中，根據(jù)考核指標(biāo)和工作內(nèi)容性質(zhì)設(shè)計(jì)平衡計(jì)分卡，完善績(jī)效考核流程，突出人性化、統(tǒng)一化和規(guī)范化的內(nèi)控管理優(yōu)勢(shì)。（四）建立內(nèi)部信息溝通渠道首先要科學(xué)設(shè)置內(nèi)部信息系統(tǒng)的權(quán)限，加大各部門之間的業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的傳遞，便于政策、指令的下達(dá)，讓信息傳遞互通有無(wú)。其次，要建立信息反饋平臺(tái)，讓所有部門都能夠通過(guò)這個(gè)平臺(tái)提出合理的建議和需求，直接上傳到高層管理部門中，從而得到有效地解決。最后就是要注意對(duì)信息系統(tǒng)的定期維護(hù)，提高信息系統(tǒng)的安全系數(shù)。還要輸送優(yōu)秀的信息技術(shù)人才進(jìn)入各個(gè)部門，實(shí)現(xiàn)公司內(nèi)部全面信息化建設(shè)，打破一切阻滯信息傳遞的因素。

四、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)整合內(nèi)部資源進(jìn)行自我約束、戰(zhàn)略規(guī)劃、監(jiān)督評(píng)價(jià)和成本控制等系統(tǒng)性的控制活動(dòng)，內(nèi)控的主要目標(biāo)是保證公司內(nèi)部的資產(chǎn)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和可靠性，從而為公司各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)的制定提供可靠依據(jù)，并且通過(guò)完善的制度和有效的監(jiān)督手段來(lái)確保戰(zhàn)略目標(biāo)的最終達(dá)成。

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作者:王春秀 單位:云南保利物業(yè)服務(wù)管理有限公司