導(dǎo)語：物業(yè)管理對房地產(chǎn)價(jià)格的影響一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：高房價(jià)是社會高度關(guān)注的民生問題，又是學(xué)術(shù)界研究的熱點(diǎn)。高房價(jià)背后到底受哪些因素的影響，物業(yè)管理對房價(jià)的影響程度有多大？基于此，本文以廣州市天河區(qū)為例，構(gòu)建了房地產(chǎn)價(jià)格Hedonic模型，選擇了三大特征變量，即區(qū)位特征、建筑特征、鄰里特征中的9個變量，對206個小區(qū)進(jìn)行實(shí)證分析，得出結(jié)論：現(xiàn)代化進(jìn)程較高的新城區(qū)，鄰里特征對房價(jià)影響作用最大，而其中物業(yè)管理的影響作用居于首位。因此，社會各界需重視物業(yè)管理對房地產(chǎn)價(jià)值的創(chuàng)造作用，提升物業(yè)管理行業(yè)在社會經(jīng)濟(jì)生活中的地位。

關(guān)鍵詞：Hedonic模型；特征價(jià)格；物業(yè)管理

1引言

自1998年商品房改革制度實(shí)施以來，一線城市的房價(jià)呈持續(xù)上漲的趨勢，高房價(jià)成為全國范圍內(nèi)備受關(guān)注的社會經(jīng)濟(jì)問題。廣州市的房屋均價(jià)從1998年的3000元/m2左右上漲至2020年的31000元/m2左右，增長了10倍之多。房價(jià)快速上漲的背后究竟是何種因素在發(fā)揮作用，學(xué)術(shù)界從供給面和需求面都進(jìn)行了大量的研究。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，有土地使用制度、住房制度、人口因素、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、財(cái)政金融政策等一般的宏觀因素，也有道路交通、城市設(shè)施、環(huán)境狀況等區(qū)域因素，還有建筑物本身的結(jié)構(gòu)特征、是否學(xué)位房、消費(fèi)者預(yù)期、物業(yè)管理等個別因素。“物業(yè)管理對房地產(chǎn)具有保值增值作用”是房地產(chǎn)領(lǐng)域的一條不成文的定律，從物業(yè)管理角度對房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析具有重要的研究意義。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)，能夠通過專業(yè)的設(shè)備設(shè)施管理、房屋質(zhì)量管理延長物業(yè)的使用壽命，外觀良好、使用性能優(yōu)越的物業(yè)在二手房市場上的價(jià)格比一般的老破舊的大院物業(yè)高昂。天河區(qū)作為廣州的四大中心城區(qū)之一，坐擁我國三大國家級CBD之一——廣州CBD(廣州天河中央商務(wù)區(qū))，是唯一一個不位于老四區(qū)（越秀區(qū)、荔灣區(qū)、海珠區(qū)、東山區(qū)）的中心城區(qū)，物業(yè)管理的現(xiàn)代化程度普及更高。肺炎疫情期間，天河區(qū)的房價(jià)引領(lǐng)了廣州房價(jià)的上漲趨勢，在二手房均價(jià)、漲幅比例等方面均遙遙領(lǐng)先其他10區(qū)。因此，選擇廣州天河區(qū)作為樣本來研究物業(yè)管理對房地產(chǎn)價(jià)格的資本化效應(yīng)很有代表性。

2文獻(xiàn)綜述

學(xué)術(shù)界在研究房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素時(shí)，一般是通過建立特征價(jià)格模型（HedonicPriceMethod,簡稱HPM）來構(gòu)建各個特征變量與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。20世紀(jì)20年代，學(xué)者們開始對特征價(jià)格模型進(jìn)行研究，Court（1939）最早提出了特征價(jià)格法概念，將其用來建立汽車價(jià)格指數(shù)[1]。Lancaster（1966）把HPM法引入房地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，認(rèn)為效用函數(shù)除了受商品數(shù)量影響之外，還受到產(chǎn)品特征因素的影響。房地產(chǎn)作為一種異質(zhì)性產(chǎn)品，在區(qū)位、樓層、朝向、建筑面積、小區(qū)環(huán)境、交通配套、生活配套方面各不相同，因此價(jià)格也各不相同[2]。Freeman（1979）認(rèn)為住宅特征可以分為區(qū)位特征、建筑特征、鄰里特征這三大類[3]，建筑特征主要包括住宅本身相關(guān)的變量；鄰里特征包括住宅附近的社會經(jīng)濟(jì)變量；區(qū)位特征則考慮的是地理位置和交通的通達(dá)性。在分析個別住宅特征與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系時(shí)，學(xué)術(shù)界主要集中在公共產(chǎn)品或者公共服務(wù)，如教育資源、交通等。很多實(shí)證研究都表明各類公共品和宜居性特征具有房價(jià)中的資本化效應(yīng)[4-5]（ZhengandKahn，2008；鄭思齊，2012）。叢穎（2020）通過對我國269個地級市的經(jīng)濟(jì)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)公共服務(wù)資本化會對房價(jià)產(chǎn)生顯著的影響，教育、醫(yī)療、交通設(shè)施與房價(jià)呈正相關(guān)的關(guān)系[6]，這種影響具有全國普遍性。ZhengandKahn（2008）的研究表明，地鐵、學(xué)校、綠地和空氣質(zhì)量等公共產(chǎn)品能夠解釋北京市房價(jià)空間差異的1/4[4]。在教育對房地產(chǎn)價(jià)格的影響方面，張浩等（2014）認(rèn)為一線城市的教育有資本化的現(xiàn)象，且教育資源配置對房價(jià)的影響具有“沉淀效應(yīng)”[7]。在交通對房地產(chǎn)價(jià)格的影響方面，以地鐵為代表的城市軌道對房價(jià)的影響受到了國內(nèi)外學(xué)者的廣泛關(guān)注，在國內(nèi)、國外的一線城市里地鐵開通對周邊住房價(jià)格具有明顯的促進(jìn)作用。在物業(yè)管理對房地產(chǎn)價(jià)格的影響上，胡俊成（2006）等認(rèn)為物業(yè)管理具有典型的“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”的性質(zhì)[8]，趙婷（2018）肯定了物業(yè)管理的準(zhǔn)公共產(chǎn)品性，并分析物業(yè)服務(wù)質(zhì)量對住宅小區(qū)房價(jià)的溢出效益，在對南京市的研究中發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提高1%，房價(jià)就上漲8.5%[9]。

3模型、變量和數(shù)據(jù)

3.1模型構(gòu)建

Hedonic模型應(yīng)用的基礎(chǔ)是要分析物業(yè)的屬性，找到構(gòu)建物業(yè)的特征變量，從而建立其特征變量與房價(jià)之間的關(guān)系。模型常見的形式有線性函數(shù)、對數(shù)函數(shù)和半對數(shù)函數(shù)三種。經(jīng)過試算，選擇半對數(shù)函數(shù)，其模型如下：lnp=α0+∑αiZi+ε（1）（1）式中p為房價(jià)，α0為常量，Zi為特征向量，αi為特征向量的特征價(jià)格，ε為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

3.2變量選擇

在構(gòu)建物業(yè)管理對房地產(chǎn)價(jià)格的影響時(shí)，變量選擇至關(guān)重要。房地產(chǎn)住宅特征變量可以分為三類：區(qū)位特征、建筑特征、鄰里特征，結(jié)合文獻(xiàn)綜述的分析結(jié)果，選擇了9個細(xì)化變量為代表，并對其進(jìn)行量化，具體見表1所示。在分析中，對部分指標(biāo)進(jìn)行了取舍與更新，舍棄了公交線路總數(shù)這個指標(biāo)，因?yàn)閺V州的地鐵網(wǎng)絡(luò)覆蓋面較廣泛，用小區(qū)到最近地鐵站的距離就可以很好地衡量小區(qū)的通達(dá)性。在對教育配套變量進(jìn)行量化時(shí)，沒有選擇小區(qū)周邊500m以內(nèi)的幼兒園、小學(xué)、初中、高中種類進(jìn)行記數(shù)，而是以公辦小學(xué)的級別進(jìn)行記數(shù)。因?yàn)槟壳皬V州天河區(qū)的教育資源較為均衡，一些新建樓盤都會自帶幼兒園、小學(xué)等資源，且單校劃片對口直升政策，公辦小學(xué)的級別可以較為全面地反映教育配套設(shè)施及質(zhì)量。在對生活配套變量進(jìn)行量化時(shí)，沒有選擇周邊500m以內(nèi)的超市、銀行、醫(yī)院、郵局種類進(jìn)行記數(shù)，而是根據(jù)房天下對生活配套板塊的綜合評分等級來進(jìn)行量化。

3.3數(shù)據(jù)來源

上述變量的數(shù)據(jù)均來源于高德地圖、廣州房天下、百度百科，并且在資料有出入的時(shí)候深入小區(qū)進(jìn)行實(shí)地求證，以確保206個小區(qū)的數(shù)據(jù)來源真實(shí)可靠。

4實(shí)證分析

4.1變量的描述性統(tǒng)計(jì)

通過將采集到的206個有效樣本小區(qū)的數(shù)據(jù)用SPSS26軟件進(jìn)行處理后，得到的統(tǒng)計(jì)描述見表2所示。其中，所調(diào)查的小區(qū)中物業(yè)管理費(fèi)最低值為0.4元，最高值為8.5元，平均物業(yè)管理費(fèi)在2.17元，包括了大院式的傳統(tǒng)管理到高端的物業(yè)管理。所統(tǒng)計(jì)的天河區(qū)的房屋均價(jià)6.4萬元，比廣州市天河區(qū)2021年4月的房屋均價(jià)5.08萬元稍高，除了5月份房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)的滯后、樣本容量選擇不夠，還源于研究時(shí)因數(shù)據(jù)的缺失剔除了部分房改房、大院管理的數(shù)據(jù)。

4.2模型的擬合優(yōu)度、多重共線性和顯著性分析

通過SPSS軟件運(yùn)行，得到回歸分析的結(jié)果見表3所示，其中可決系數(shù)R2為0.703，調(diào)整后的R2系數(shù)為0.689，說明模型所構(gòu)建的特征變量對房地產(chǎn)價(jià)格的解釋力度達(dá)到0.689。對模型進(jìn)行F檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)模型通過F檢驗(yàn)（F=51.532，P<0.005）,說明至少有一個解釋變量的回歸系數(shù)不為0，也就意味著所選取9個特征變量中至少有一個變量能影響到房地產(chǎn)價(jià)格。在對模型的各個解釋變量進(jìn)行多重共線性估計(jì)時(shí)，VIF值均小于5，說明各解釋變量之間并未存在多重共線性。通過DW檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)DW值在數(shù)字2附近，說明模型不存在自相關(guān)，所選取的樣本數(shù)據(jù)之間沒有關(guān)聯(lián)性，模型的構(gòu)建整體較好。

4.3回歸系數(shù)分析及顯著性檢驗(yàn)

通過回歸分析，得到各變量標(biāo)準(zhǔn)化的β系數(shù)及T值見表3所示。其中Z1、Z2、Z5、Z6、Z7、Z8、Z9均通過了顯著性p<0.05水平下的T檢驗(yàn)，說明以上變量均能對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生顯著的影響，而Z3、Z4的顯著性p>0.05，說明未能通過T檢驗(yàn)，對房地產(chǎn)價(jià)格的影響不顯著。三大特征變量中，區(qū)位特征對房價(jià)的影響是負(fù)向的，小區(qū)到城市CBD的距離每增加1%，房價(jià)就降低0.367%，CBD所在地珠江新城目前是廣州市房價(jià)最高的地區(qū)，珠江新城中板塊在2021年4月份的均價(jià)達(dá)到94565元/m2。CBD所在地是城市居民辦公最為密集的場所，距離CBD越近，就代表著出行成本和時(shí)間越少，這種反饋機(jī)制作用到房價(jià)上也能促使房價(jià)的上漲。小區(qū)到最近地鐵站的距離每增加1%，房價(jià)就降低0.105%，住宅小區(qū)附近是否擁有地鐵站，代表著交通的可通達(dá)性。由于大城市交通堵塞嚴(yán)重，大部分居民出行仍選擇公共交通，所以距離地鐵站越近，同等條件下房價(jià)就越高。建筑特征里的建筑面積、容積率變量對房地產(chǎn)價(jià)格的影響不顯著。建筑面積、容積率代表著住宅小區(qū)的建筑規(guī)模、建筑密度，雖然在一定程度上會影響業(yè)主的居住體驗(yàn)，但是與其他因素相比，其與房價(jià)的相關(guān)程度不高。樓齡對房價(jià)的影響是負(fù)向且顯著的，樓齡每增加1%，房價(jià)就下降0.174%。在鄰里特征里，綠化率、教育配套、生活配套、物業(yè)管理對房地產(chǎn)價(jià)格的影響均是正向且顯著的，這在一定程度上反映了公共產(chǎn)品和公共服務(wù)在房地產(chǎn)價(jià)值的溢出效益。上述變量每上漲1%，對房價(jià)的影響程度依次是0.123%、0.100%、0.107%、0.482%。

5研究結(jié)論

（1）對廣州市天河區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格影響的三大特征中，影響程度依次為鄰里特征、區(qū)位特征、建筑特征。鄰里特征包括學(xué)區(qū)、社區(qū)、小區(qū)特征，關(guān)系著業(yè)主的子女教育、生活便利、居住體驗(yàn)，這是大多數(shù)購房置業(yè)者普遍關(guān)注的問題。綠化率、教育配套、生活配套、物業(yè)管理這4個變量較為全面地衡量了鄰里特征，基本上涵括了各個年齡階段購房者的主要購房需求，因此綜合起來對房價(jià)的影響程度最大。區(qū)位特征在現(xiàn)階段仍能對房地產(chǎn)的價(jià)格增長發(fā)揮一定的作用，這是城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)、城市邊界不斷擴(kuò)展導(dǎo)致房地產(chǎn)增值的一個重要因素，這一因素對新城區(qū)房價(jià)的影響尤為明顯。建筑特征對廣州市天河區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大，究其原因，在高房價(jià)面前業(yè)主對小區(qū)整體規(guī)模的大小、居住的密集度等公共空間的關(guān)注度沒那么高，更在乎自有空間內(nèi)物業(yè)本身所蘊(yùn)含的價(jià)值。樓齡是建筑特征中業(yè)主唯一關(guān)注的變量，因?yàn)槠渖婕敖ㄖ锏耐庥^新舊程度，而且關(guān)系到建筑物余下的使用壽命，這也驗(yàn)證了房地產(chǎn)市場的一般規(guī)律：同地段的新房價(jià)格普遍比二手房價(jià)格高。（2）在鄰里特征中，物業(yè)管理的因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響最大，綠化率次之，教育配套和生活配套跟隨其后。在對廣州市天河區(qū)的實(shí)證分析中，發(fā)現(xiàn)鄰里特征中各變量均對房產(chǎn)價(jià)格有正相關(guān)影響，但是影響程度不同。究其原因，可以從不同變量對不同購房者的需求影響角度出發(fā)進(jìn)行分析。教育配套設(shè)施代表著學(xué)區(qū)特征，這是青年、中年家庭置業(yè)考慮的重要因素。天河區(qū)的教育資源與廣州其他區(qū)相比，發(fā)展相對比較均衡，所以對房價(jià)的影響程度相對較小。生活配套設(shè)施代表著社區(qū)特征，綠化率代表著小區(qū)環(huán)境，這兩個因素主要是老年置業(yè)者考慮的重點(diǎn)，這兩者代表著生活的便利程度和小區(qū)環(huán)境狀態(tài)，實(shí)質(zhì)上就是老年購房者的社區(qū)內(nèi)外活動半徑范圍。物業(yè)管理也代表著小區(qū)特征，各個年齡階層的購房者均關(guān)注這一指標(biāo)，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)的好壞關(guān)系到物業(yè)各項(xiàng)功能的發(fā)揮，直接關(guān)系著所有業(yè)主入住后的生活體驗(yàn)，而物業(yè)增值服務(wù)的提供能夠給業(yè)主超乎心理預(yù)期的滿足感，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。中指研究院對肺炎疫情后居民的購房意愿進(jìn)行調(diào)查時(shí)，超過三成以上的居民有換房改善需求，一方面源于對醫(yī)療、商業(yè)、超市、銀行、娛樂等完備基礎(chǔ)設(shè)施配備的追求；另一方面是因?yàn)榫用裨絹碓街匾暯】淡h(huán)境因素，綠化、健康的生態(tài)環(huán)境能夠保障住戶的身心健康，這也是物業(yè)居住價(jià)值的重要體現(xiàn)[10]。

6啟示

社會各界應(yīng)認(rèn)真看待物業(yè)管理在房地產(chǎn)價(jià)值中的作用，提升物業(yè)管理行業(yè)在社會經(jīng)濟(jì)中的地位，這不僅關(guān)系著居民價(jià)值的實(shí)現(xiàn)、和諧社區(qū)的構(gòu)建，還關(guān)系著國計(jì)民生重大問題的落實(shí)與解決。國家一再提倡房子是用來住的，而不是用來炒的，讓房子回歸居住的本性，這將是物業(yè)管理的大有作為之處。

作者：彭麗花 單位：廣東開放大學(xué) 廣東理工職業(yè)學(xué)院