導(dǎo)語：工業(yè)企業(yè)土地開發(fā)分析與實踐一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：本文通過實踐案例分析工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級過程中既有土地自主開發(fā)的路徑，為類似企業(yè)提供參考。

關(guān)鍵詞：工業(yè)企業(yè)；既有土地；開發(fā)

一、工業(yè)企業(yè)既有土地

本文所述既有土地是指當前企業(yè)或其全資或控股子公司具有土地使用權(quán)證書的土地。并且，不論工業(yè)土地的使用權(quán)為何種類型，該工業(yè)企業(yè)具備處置該工業(yè)土地的權(quán)利或控制力。

二、既有土地增值路徑

當前，不少工業(yè)企業(yè)存在著“出城入園”、業(yè)務(wù)升級、經(jīng)營虧損等現(xiàn)狀，尤其是一些落后產(chǎn)能、過剩產(chǎn)能或歷史包袱比較重的工業(yè)企業(yè)，面臨著整體搬遷、破產(chǎn)重組，導(dǎo)致土地閑置、效率利用低下等情況。土地資產(chǎn)是企業(yè)的重要資產(chǎn)。在上述情況下，土地不但不能對企業(yè)形成收益，甚至帶來負擔。因此，如何處置利用既有土地，最大化既有土地價值，是這類工業(yè)企業(yè)面臨的重要課題。同時，也是解決資產(chǎn)利潤率低，實現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要途徑。工業(yè)企業(yè)的現(xiàn)狀工業(yè)土地，在國內(nèi)大多數(shù)城市和地區(qū)，即便根據(jù)工業(yè)用地剩余年限和土地等級劃分，價值有所不同。但總體而言，評估的單位價值一般都不高。目前，國內(nèi)住宅和商業(yè)用地市場活躍，實現(xiàn)該宗土地的增值，有多種路徑，在地方法規(guī)允許的條件下，依法完成土地用途變更并進行二級開發(fā)是重要途徑之一。

三、既有土地開發(fā)路徑實踐

下面以某集團公司內(nèi)部某置業(yè)平臺公司與二級工業(yè)企業(yè)合作開發(fā)甘肅省某市“出城入園”后的原址土地為例，分析通過土地用途變更并進行二級開發(fā)的途徑實現(xiàn)既有土地增值的過程。1.建立工作機制。以案例來講，集團公司內(nèi)部置業(yè)平臺公司與二級工業(yè)企業(yè)合作，從集團公司來講不存在利潤流失的問題，既可以盤活土地用于支持企業(yè)新廠區(qū)建設(shè)，同時又可以將二級開發(fā)利潤保留在集團內(nèi)部。從置業(yè)平臺公司和二級工業(yè)企業(yè)來講，相互合作能夠發(fā)揮各自專業(yè)、在地優(yōu)勢，同時又沒有與外部企業(yè)合作的風(fēng)險以及信用問題。因此，集團公司牽頭，置業(yè)平臺公司與二級工業(yè)企業(yè)成立聯(lián)合工作組是良好的工作機制。2.土地研究。要開展土地研究工作，首先要了解土地的基本信息，包括宗地位置、面積、土地用途、使用權(quán)類型等；其次，要了解城市總體規(guī)劃和控制性規(guī)劃中該宗土地的規(guī)劃用途；第三，要詳細調(diào)研該宗土地上目前的生產(chǎn)運營情況，合理確定搬遷計劃。3.法律法規(guī)研究。地產(chǎn)專業(yè)人員在熟悉國家法規(guī)的基礎(chǔ)上，一是整理在地省份和城市有關(guān)土地、規(guī)劃相關(guān)法規(guī)；二是支持工業(yè)企業(yè)搬遷騰退、轉(zhuǎn)型升級的文件，具體在甘肅的有“出城入園”政策、天津有“東移”政策、四川有“北改”政策等；三是企業(yè)與政府簽訂的各類協(xié)議、會議紀要、批示文件等。通過以上工作，梳理出土地用途變更并進行二級開發(fā)的政策路徑。4.內(nèi)部程序決策。通過對該宗土地進行調(diào)查研究，認真梳理要進行該宗土地用途變更涉及的法律法規(guī)及文件，系統(tǒng)分析工業(yè)企業(yè)基本情況、土地信息、政策路徑、城市土地市場、房產(chǎn)市場、競品，做出目標規(guī)劃方案并進行初步測算，對該宗土地進行二級開發(fā)的收益進行預(yù)估，形成項目建議書。通過二級工業(yè)企業(yè)與置業(yè)平臺公司研究再上報集團公司決策。5.土地規(guī)劃優(yōu)化。集團公司決策以后，聯(lián)合工作組第一步要按照目標規(guī)劃方案與當前宗地的控制性詳細規(guī)劃比較分析，聘請專業(yè)設(shè)計團隊正式設(shè)計宗地城市規(guī)劃方案，并報政府規(guī)劃部門履行控制性詳細規(guī)劃調(diào)整大的審批程序。審批完成后，聯(lián)合工作組向政府規(guī)劃部門申請出具宗地修建性詳細規(guī)劃意見。6.土地用途變更。規(guī)劃部門出具宗地修建性詳細規(guī)劃的意見之后，即可向國土部門申報履行土地用途變更程序。具體一般有以下幾個大的環(huán)節(jié)：一是土地評估。土地用途變更要依法補繳土地出讓金。土地出讓金的數(shù)額需要通過土地評估來確定。以案例來講，宗地的土地使用權(quán)類型為授權(quán)經(jīng)營，用途為工業(yè)用地，位于甘肅省某市。評估首先要評估出該宗地的當前價值，評估因素包括面積、工業(yè)用地的等級、授權(quán)經(jīng)營的剩余年限、地上建筑物等；其次，要評估新的修建性詳細規(guī)劃意見下的土地價值。補繳的土地出讓金應(yīng)為以上兩個數(shù)額的差值。政府正是通過補繳出讓金的方式同時對征用原址土地使用權(quán)給予了補償；二是出讓金數(shù)額和供地方案的政府審批。以上出讓金數(shù)額通過專業(yè)的評估公司以評估報告的形式提交給國土部門以后，以案列來講，會履行專家小組會、地價會、國土局業(yè)務(wù)會、國土局局務(wù)會、城市國土和規(guī)劃委員會專家會、城市國土和規(guī)劃委員會專題會研究審核；三是補繳出讓金并下發(fā)建設(shè)用地批準書。履行完以上政府審批程序以后，工業(yè)企業(yè)與政府簽訂新的土地出讓合同，繳納土地出讓金。政府下發(fā)建設(shè)用地批準書，并辦理新的國有土地使用權(quán)證書。7.土地二級開發(fā)。工業(yè)企業(yè)取得新的國有土地使用權(quán)證書以后，即可在土地二級市場或產(chǎn)權(quán)交易所將該宗地交易到置業(yè)平臺公司，進行二級開發(fā)。以本案例來講，項目能夠滿足工業(yè)企業(yè)的利益訴求也存在一定的開發(fā)收益，從集團公司來講是完全可行的項目。需要注意的是，如何做好產(chǎn)品策劃，最大限度保留工業(yè)遺存進行開發(fā)利用，優(yōu)化城市交通及功能布局，是此類項目產(chǎn)品研究過程中，政府關(guān)注的方向。另外，工業(yè)企業(yè)和置業(yè)平臺公司共同制定合理的搬遷計劃，是此類項目實現(xiàn)預(yù)期計劃的關(guān)鍵。

四、結(jié)論

當前，我國經(jīng)濟正在從高速增長階段向高質(zhì)量增長階段轉(zhuǎn)變。在轉(zhuǎn)變過程中，會出現(xiàn)大量過剩產(chǎn)能以及落后產(chǎn)能工業(yè)企業(yè)。如何為這類工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供資金保障，既有土地依法自主開發(fā)是重要途徑之一。本文借某集團公司內(nèi)部置業(yè)平臺公司和工業(yè)企業(yè)合作進行自主開發(fā)的案列進行了簡要說明，為本類型工業(yè)企業(yè)提供借鑒。

參考文獻

[1]周宇.營改增后轉(zhuǎn)讓土地的稅收籌劃分析[J].經(jīng)營管理者，2017，（8）：51-52.

[2]陳旭昕.淺析授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)價值評估[J].工程經(jīng)濟，2015，（9）：99-103.

[3]張惠珍.關(guān)于企業(yè)土地轉(zhuǎn)讓問題的簡要探討[J].船海工程，1999，（5）：44-45.

[4]胡天江.出城入園背景下的蘭石集團戰(zhàn)略發(fā)展研究[D].蘭州大學(xué)，2015.

作者:楊文峰 單位:中車置業(yè)有限公司