導(dǎo)語：房地產(chǎn)貨幣創(chuàng)造載體分析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：當(dāng)前，整個(gè)增量的信用創(chuàng)造，高度集中在房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施，成為信用創(chuàng)造的主體。從房地產(chǎn)金融來看，房地產(chǎn)金融不是因?yàn)?a href="http://m.alizhichou3.cn/lunwen/huobilunwen/huobijinronglunwen/201807/671605.html" target="_blank">貨幣太多了，所以要通過房地產(chǎn)市場來消化，而是房地產(chǎn)本身的信用擴(kuò)張直接導(dǎo)致了信用的快速擴(kuò)張。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；信用貨幣；載體

如果把2016年和2017年所有金融機(jī)構(gòu)新增的貸款里面，跟房地產(chǎn)相關(guān)的，包括土地開發(fā)、各種抵押住房、保障性住房等加起來，占新增貸款的比重在40%以上，即四成以上新增的信貸創(chuàng)造都是跟房地產(chǎn)直接相關(guān)的。這里面沒有包括公積金貸款，如果把公積金貸款再加進(jìn)來，這個(gè)比重就更高了，公積金與房地產(chǎn)直接相關(guān)的增量占到了五成。

我們看到上市銀行的整個(gè)數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，上市銀行貸款的投放方式通過房地產(chǎn)抵押，可以直接看到房地產(chǎn)抵押貸款占余額的比重大概為40%。如果看基礎(chǔ)設(shè)施部分，基礎(chǔ)設(shè)施占整個(gè)新增貸款的量約為20%多，房地產(chǎn)50%，中間還有個(gè)人貸款，不是與房地產(chǎn)直接相關(guān)的貸款。可以看到整個(gè)增量的信用創(chuàng)造，高度集中在房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施，成為我們信用創(chuàng)造的主體。所以對房地產(chǎn)金融來說，房地產(chǎn)金融不是因?yàn)樨泿盘嗔耍砸ㄟ^房地產(chǎn)市場來消化，而是房地產(chǎn)本身的信用擴(kuò)張直接導(dǎo)致了信用的快速擴(kuò)張。如果從資金的邏輯來看，它們兩個(gè)是正的關(guān)系。所以這個(gè)過程需要高度關(guān)注房地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施的信用，在整個(gè)信用創(chuàng)造中的作用，它已經(jīng)成為最主要的主體了，我們這種調(diào)整需要同時(shí)跟信用的擴(kuò)張和收縮聯(lián)系在一起，所以需要有個(gè)平穩(wěn)的過程。另外是個(gè)人貸款或者個(gè)人購房貸款在其中的比重。把個(gè)人的購房貸款和個(gè)人可支配收入做一個(gè)對比，相當(dāng)于個(gè)人貸款和負(fù)債跟個(gè)人一年的收入做一個(gè)比較，從增量來看，這個(gè)比重大概占到了80%。2012年大概50%左右到現(xiàn)在的80%，即每年收入的80%是個(gè)人購房貸款。個(gè)人購房貸款占整個(gè)個(gè)人貸款大概一半左右，如果把所有個(gè)人貸款都加進(jìn)來，這個(gè)比重達(dá)到了147%。如果再加上公積金貸款占的比重的話，這個(gè)比重就更高了。個(gè)人貸款占個(gè)人收入的比重在國際上是中位水平，甚至中位高一點(diǎn)，這幾年增長非常快。因此，這種信用擴(kuò)張高度集中于房地產(chǎn)，而房地產(chǎn)這些年又高度依賴于個(gè)人的信用擴(kuò)張。這個(gè)需要引起高度的重視。

這一輪的房地產(chǎn)波動(dòng)對金融條件是高度敏感的。前幾次房地產(chǎn)波動(dòng)跟金融條件是正相關(guān)的，房地產(chǎn)價(jià)格上漲帶動(dòng)的是增加庫存，而這次是反的，金融條件的改善帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上升，從而帶來房地產(chǎn)庫存的去化。這表明現(xiàn)在房地產(chǎn)對金融條件的敏感性很高。當(dāng)下，是金融條件推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的變化，而且?guī)齑娴淖兓矔?huì)有影響。再加上匯率的變化，匯率跟房地產(chǎn)原來的變化是正相關(guān)的，現(xiàn)在匯率在一定程度上波動(dòng)了，在一定階段上出現(xiàn)匯率貶值，跟房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系就更加復(fù)雜化了。房地產(chǎn)開始逐步從新房增量走向存量，走向金融化，這時(shí)更要高度關(guān)注金融的對應(yīng)關(guān)系。

作者:陳道富 單位:國務(wù)院發(fā)展研究中心