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現行房地產稅制對房價影響的分析

現行房地產稅制體系所包括的稅種主要針對房地產開發、房地產交易、房地產轉讓等環節，而針對房地產持有環節的稅種很少，因此很難達到調控房地產市場的目的。1.在房地產開發環節稅負高，導致開發成本大房地產業的開發成本主要有購土地款、開發成本、開發費用和相關稅費。在開發階段，房地產開發商所需要承擔的稅費主要有：城鎮土地使用稅、耕地占用稅、印花稅、契稅、營業稅及其附加、土地增值稅等。除了這些法定稅負外，房地產企業還需要承擔大量的費用支出，這些高額的費用支出直接轉嫁到購房者身上，加重了消費者的負擔，嚴重扭曲了房地產商品的真實價值，同時也推動了房價的上漲。2.交易環節稅負重，造成供房不足在交易環節我國現行的房地產稅制主要包括營業稅、城市建設稅、印花稅、土地增值稅、契稅、企業所得稅、個人所得稅等稅種。房地產轉讓方征收營業稅是根據土地使用權和房地產營業額的5％實施的。然后按照實繳營業稅征收城建稅和教育費附加，并按產權轉移書據所載金額征收0.05％的印花稅。在收益環節，征收土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅。國家實施“個稅新政”等都是針對流通環節實施的房地產稅收調控政策，主要目的就是打擊過度投機，減少投機賺取買賣差價的空間，使以短期投機為目的而持有商品房無利可圖。但是在二手房市場上，這些稅負表面是向賣方征收，然而卻由于房地產的有效供給不足而轉嫁到了購買方，增加了購房者的成本，并且在一定程度上限制了二手房的交易和流通，造成了二手房的有效供給不足，反而推動了房價的上漲。3.持有環節稅負畸輕，助長投資需求擴張在房地產持有環節，我國現行稅制征收的稅種是城鎮土地使用稅、房產稅。這兩種稅稅率低、免稅范圍大、稅收優惠政策多，使我國房地產持有環節的總體稅負水平畸輕。我國房地產持有環節的稅負之輕，進一步造成房產供給不足，進而導致了房價的持續上漲。4.房地產稅規模小，無法滿足當地政府財政需要作為地方稅種，我國現有的房地產稅主要有房地產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅。這些稅種收入規模小，不能滿足當地政府的財政需要。這種中央和地方利益分配失衡的情況，刺激了地方政府的土地政策擴張，對中央實施的新的土地政策采用敷衍態度，直接影響了國家調控房地產政策的實施效果。

改革現行房地產稅制的建議

1．在開發環節完善各項制度，減少各項不合理收費房地產開發是商品房的生產過程，若增加開發環節的稅賦，勢必會增加房地產的開發成本，進而提高商品房的價格，然而從上面對開發環節中房地產稅影響房價的分析結果可知，這個階段是稅負極易轉嫁的階段，增加的稅賦很容易轉嫁給購買者，因此增加稅負不能從根本上解決房價上漲的問題。在該環節稅收設計上只能通過完善各項制度、減少各項不合理收費來實現稅收政策的作用，如明晰產權、完善土地批租及土地出讓金等各項制度，全面推行市場化的產權交易方式，通過市場機制調節土地使用權的交易價格，使土地的真實價格公允、合法、合理。據統計，我國房地產開發成本中行政事業性收費占有相當大的比重，以費擠稅、費大于稅等現象導致了房地產的高成本和高價格，嚴重扭曲了商品房的真實價值。因此，在該階段抑制房價過快上漲，主要著眼點應放在減輕對房地產開發環節的不合理收費上，正稅清費才能使該環節的房地產稅發揮應有的作用。2.在交易環節從供給和需求兩方面調節稅負，調節房地產市場房屋作為一種特殊的商品，同時具有消費、投資和保值的功能。我國房地產市場的過熱需求正是由以套利為目的的投機性需求推動的，而交易環節的稅收政策應該是為了打擊這種短線投機和保護長期投資，旨在通過調節過高土地增值而抑制炒買炒賣土地，投機獲取暴利的行為。交易環節是房地產價格形成的關鍵環節，是由市場機制決定的，即受供給和需求的影響。因此，在該環節稅收設計上應首先有效識別消費性需求和投機性需求，然后結合供給和需求兩方面考慮。在供給方面，通過調節稅負來合理規范房地產商的投資成本，從而促進投機者行業長期化或退出房地產投機市場；在需求方面，通過對房地產的取得方式、實際占用權屬時間來合理有效保護正常消費性需求和合理投資性需求，通過對特別商品房開征有差別的高檔住宅、別墅消費稅，規范房產交易的時間跨度和頻率，引導消費者樹立正確的、合理的住房消費觀，使我國的房地產市場趨于規范化、合理化。3.在保有環節適度增加稅種和稅負，實行差別規范化征稅房地產保有環節是商品房形成的所有過程中稅負最不容易轉嫁的一個環節，也是房地產商品流通的最后一個環節，根據上述分析結論顯示，這個環節也是房地產稅收政策最有效的環節。然而，在我國現階段的房地產稅制結構中，保有環節相對其他環節而言稅賦較輕，這樣就使得房產投機者能以較低的成本積壓更多的商品房，造成商品房市場的供給短缺。供不應求的結果必然是畸高的房價。因此，該環節在稅收設計應把握寬稅基、差別化稅率的原則，將計稅依據調整為該房地產目前的評估公允價值，并且適度擴大征稅范圍，從而提高投機性購買的保有成本；還可以適度開征遺產稅和贈與稅。目前重慶市、上海市的房產稅試點改革爭議頗多，其中重要的一點就是征收范圍太窄。因此，房產稅應擴大征稅范圍，對存量、增量房合并征收，把目前主要對新購房征收的試點方案改為向所有持有的房產征收，征稅對象逐漸覆蓋普通住宅。高檔住房是房產稅改革的重點對象，對高檔住房征收房產稅的確能夠起到很好的調節作用，但忽略對普通住宅的稅收管理，一方面不利于體現稅收公平原則，另一方面則難以遏制投機行為的發生。普通住宅要納入征稅對象，但可以通過免稅規定對普通住宅進行差別化管理，以低稅率為基礎實行差別化稅率。稅率高低直接影響到納稅人利益。單一稅率看似公平實則并不公平；差別化稅率符合誰受益誰納稅原則，也有利于發揮稅收的調節作用。因此，宜實行以低稅率為基礎的差別化稅率，將房產稅劃分為幾個檔次，賦予地方政府適當的自主權。這樣，一則可以實現地方組織財政收入的職能，二則可以起到促進經濟發展的作用，三則能夠針對不同承受能力的人群進行差別化征稅，從而起到調節收入分配的作用。

本文作者：何紅工作單位：沈陽工程學院