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1房產測量在房地產管理中的重要性

房產測量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關信息，為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費，以及為城鎮規劃建設提供數據和資料。房產測量本身是為房地產產權產籍管理服務的，一旦它離開了房地產產權產籍管理就無實際存在價值。因此，房產測量只能依附房屋權屬管理而存在，它不是完整意義上的市場行為。在我國，房產測量一直是房地產產權產籍管理的基礎工作。

2房產測量的主要成果和存在問題

2.1房產測量的主要成果

房產圖是房產產權、產籍管理的重要資料。按房產管理的需要可分為房產分幅平面圖（以下簡稱分幅圖）、房產分丘平面圖（以下簡稱分丘圖）和房屋分戶平面圖（以下簡稱分戶圖）。房產分幅圖、分丘圖、分戶圖的成果數據是房地產管理最根本的數據。房產測量是獲取房產管理數據的主要手段，是“數字房產”中空間數據和屬性數據的重要來源。

2.2房產測量存在問題

2.2.1缺乏統一的數據分類與編碼標準。目前尚無統一的房產數據庫建立的數據標準，而只有房產圖圖式。數據僅滿足出圖需求，不重視數據的運用。加之，房產測量成果審核工作在二級檢查合格后由房產測繪單位的主管機關實施。這導致不同的地區在《房產測量規范》的基礎制定出不同的操作規程，不同的地區的做法有一定的差異，甚至地級市與所管轄的縣級市處理同一問題的方法也不盡相同。這是建立統一的房地產管理平臺的瓶頸。2.2.2數據轉換過程中存在有用的信息丟失。空間數據包含屬性數據和圖形數據。房地產管理較長時間是把屬性數據和圖形數據分開管理，因此在數據轉換過程中不可避免會導致有用信息的丟失。2.2.3空間數據更新滯后。房產測量中，房地產空間數據具有三大特征：空間特征、時間特征和專題屬性。空間特征是指空間地物的位置、形狀和大小等幾何特征，以及相鄰地物的空間關系，這是GIS所獨有的。隨著城市規模的不斷發展、城市規劃的不斷調整，空間數據更新步伐明顯滯后。

3GIS在房地產管理的應用

3.1基于GIS進行房產管理的關鍵是建立統一的數據分類與編碼標準《測繪法》第二十一條規定：建立地理信息系統，必須采用符合國家標準的基礎地理信息數據。針對目前尚無統一的房產數據庫建立的數據標準，結合空間數據庫技術和房產測量的專業特點，建立房產地理信息系統數據分類與編碼標準是緊迫性與重要性。國務院辦公廳于今年3月26日下發了關于實施《國務院機構改革和職能轉變方案》任務分工的通知，要求明年6月底前出臺不動產登記條例。這對規范房產管理有積極的促進作用，同時對房產管理的數據提出更高的要求，迫切地需要建立統一的數據分類與編碼標準。房產地理空間數據是房產地理信息系統的“血液”，而房屋數據是在不同的部門分步產生和獲取的，房屋自然屬性和空間地理屬性數據的生產是由房產測量工作完成的，房屋的社會人文屬性數據是在房產管理中獲取的。建立房產測量與房產管理之間相互協調的關系，統一的數據分類編碼標準和規范的數據流動在大面積房產測量和建立房產地理信息系統中尤為重要。

3.2GIS可以有效提高登記機構工作效率

在城鎮化的快速推動下，房地產經濟迅速發展成為經濟發展的主要支柱之一，房地產交易日益頻繁，房地產登記機構管理的業務也隨之大量增加，傳統的以手工或半手工作業模式為主的房地產管理方式已不能適應新形勢下的房地產管理要求，基于地理信息系統的房地產管理系統正是在“數字房產”形勢下提出來的。房產GIS是房地產管理系統的基礎。基于GIS的房地產管理系統，通過優化整合房產測量中產生的大量產權檔案、產籍圖紙、簿冊、表卡等反映產權現狀和歷史狀況的地理數據，推進房屋代碼和樓盤表的編制工作，解決存量房、商品房等房屋代碼和樓盤表的編制工作。房屋代碼要以住房和城鄉建設部2012年2月批準的行業標準《房地產登記技術規范》(JGJ278-2012)要求進行統一編制，形成在全國范圍內唯一的代碼標準，從而更好地實現登記工作的法制化、標準化、規范化。樓盤表的編制要覆蓋所有房屋，將樓盤表引入未登記房屋管理子系統，并和房屋登記管理子系統、商品房網上備案子系統、存量房網上備案子系統進行關聯，進行房屋登記信息實時動態管理。當進行該房地產登記發證時，登記審核人員就可以直接在網上調閱資料核對、審批，不僅提高了工作效率與質量，而且杜絕了一房二證、一房二賣、一房二押等問題的發生。從而真正實現了“以圖管房、以圖管證、以圖管檔、以圖管業”的現代產權產籍管理模式。另外，利用房產測量成果以量化形式具體表述出房屋的基本信息，不僅直觀地反映權屬登記時的權利狀態，而且還便于房屋登記簿的記載和管理。故房產測量經過野外數據采集、繪圖、審核等過程后的基礎信息，也是提高房地產市場管理、檔案管理乃至登記信息查詢等管理水平的基礎工作。

3.3GIS應用于房地產管理可以更好的為決策服務

全面、準確、及時統計和掌握個人住房信息，對政府部門提高房地產市場監測分析能力、強化房地產市場宏觀調控、落實各項住房保障政策等具有十分重要的意義。而地理信息系統是一種特定而有十分重要的空間信息系統除具有管理信息系統對空間數據的管理功能外，還具有圖形數據的采集、空間數據的可視化和空間查詢與分析等功能。一方面，G1S在建立和分析地理對象之間的拓撲關系上具有強大的功能，可以對各類地物的數據屬性和它們的空間分布進行科學分析；另一方面，G1S的圖形用戶界面使用戶可以直觀的了解地物分布特征。總之，G1S技術在房地產管理的應用可以大大改善房地產管理系統基礎數據的處理和收集方式，提高房地產管理的效率，房地產系統的管理者將已編碼的空間數據結合起來，即可揭示不同地物空間信息之間的相互關系，將數據庫中的海量數據設定目標，通過模型運算、知識推理等程序來篩選出最佳的決策方案，從而為房產管理提供了科學的決策依據。如城市商品房的買賣價格及政府的調控政策，是人們如今關注的重要話題，調控依據如何獲取？可以通過基于GIS的房地產管理系統調出特定時間的特定區域的交易狀況，制作統計圖表和建立分析模型，預測未來一段時間內該區域的房屋價格走勢。可以通過在地圖上制作統計專題圖，直觀地反映不同區域不同類型房屋的交易狀況，作為科學決策的依據。

3.4GIS技術應用于房產測量可以增強房地產登記公信力

房屋建筑面積，是《房屋所有權證》記載的一項最重要內容。我國現行的房地產登記制度，類似權利登記制，兼采托侖斯登記制，房地產權利一經登記機關登記，便產生法律效力。這就要求房屋建筑面積、共有共用建筑面積等各種要素要準確無誤，以確保房地產登記的公信力。而房產測量與房產GIS的一體化集成技術，對于解決數字房產空間數據庫數據的快速獲取、更新、保證房產業務的正常進行具有重要的現實意義。利用Browser/Server廣義用戶模式實現房產管理部門、房產開發者、各級政府與社會群眾之間便捷的信息網絡溝通，讓房屋建筑面積及分攤系數直觀顯示給公眾，進而有助于房屋權屬登記機構對測繪市場的監管及公眾對測繪成果的理解。在此基礎上形成的房產測量成果不僅是對權利人利益的保障，也是對房地產登記公信力的保證。總之，當GIS應用于房地產管理之中，形成房地產地理信息系統，必然要融合現代測繪技術，同時結合計算機制圖、計算機輔助設計、數據庫管理系統、辦公自動化、管理信息系統等，建立一個基于GIS的房地產管理信息系統。而基于GIS的房地產管理系統，在有效提高工作效率、增加房地產登記公信力及更好為決策服務等方面發揮重要的作用。

4結束語

GIS技術，特別是組件式GIS技術、WebGIS技術、空間數據庫技術的發展，為GIS在房產信息化中的應用奠定了技術基礎，GIS技術迅速成為“數字房產”建設的主流技術。

作者：王強工作單位：廣西方略土地規劃設計有限公司