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摘要：隨著房地產開發企業發展規模的擴大，企業的資金需求也逐漸加大，一些房地產企業為了滿足經營資金需求，通過一定的融資渠道幫助企業籌措經營資金，促進企業資金周轉。而在開展經營活動的過程中，為了實現最大的項目開發效益，需要對資金進行設計、規劃、預測以及研究，針對不同的業務特點、階段特征等，對資金進行統籌管理。現金流管理作為資金管理的重要一環，主要是通過合理的安排預算，強化收入及支出的執行監管，優化現金流轉以及控制等措施手段來有效降低企業的資金風險隱患，提高企業的資金管理水平與綜合管理效益。本文首先簡要介紹了房地產開發企業融資現狀與現金流管理特點，然后分析了房地產開發企業融資與現金流管理的關系，最后結合房地產企業實際經營情況提出了房地產開發企業融資和現金流管理優化策略，希望能為房地產開發企業相關管理人員提供一定的借鑒與參考。

關鍵詞：房地產開發企業；融資；現金流管理

一、房地產開發企業融資現狀與現金流管理特點

房地產開發企業一般是采用自有資金和銀行貸款來進行籌資，當資金不足時，還會通過股權、債券等進行融資，融資的渠道相對單一。由于目前我國的金融市場發展尚不成熟，加上國家對房地產行業的調控力度加大，使得房地產開發企業融資難度增加。現金流直觀地表現為企業的資金運營狀態和支付能力，加強現金流的管理實際上就是對企業一段經營周期內的現金流動的時間、流向以及金額大小等作出全面的分析預測、規劃和執行。地產開發企業通常現金流的資金數額較大，其投資、開發、運營各個項目階段都需要大量的資金流入和流出。并且由于企業的項目經營周期較長，現金流的循環周期也相應延長，資金回籠速度較慢，這對企業自身的資金運作能力提出了較高要求。由于資金具有一定的時間價值，在項目開發前期投入了大量的資金成本后，隨著投資回收期的延長，企業所面臨的現金流管理風險也逐漸加大。而在后期的銷售階段，現金流入遠超過流出，流入與流出的不均衡也進一步加大了現金流管理的難度。對于房地產開發企業而言，現金流管理主要集中在生產和籌資兩個方面[1]。在生產方面，房地產開發企業的項目建設既可以完全由企業獨立完成生產建設，也可以將部分生產施工承包給具有相應資質的施工單位，因此企業生產現金流的管理需要區分不同的生產對象，制定相應的現金流管理策略。在籌資方面，由于涉及到土地款項、工程款項的支付，并且利潤的分配、債務及利息的償還都會加大企業的資金占用量，因此需要針對特定的現金流需求開展融資活動，同時通過現金流的管理來保障融資目標的實現。

二、房地產開發企業融資與現金流管理的關系

房地產開發企業的經營需要大量的資本投入，企業的資金需求量大，僅靠自身的資本能力難以完成全部項目的開發，因此，企業必須要借助一定的融資手段來進行籌資以滿足企業的資金需求。從這個角度上看，融資是企業現金流管理的基本保障，只有合理地進行融資，才能實現現金流的高效管理。或者說融資實際上就是企業在籌資階段為了防止資金短缺而開展的現金流管理手段之一，也是后期經營階段現金流管理活動得以順利開展的基礎前提。反之，房地產開發企業的現金流的管理質量對企業的融資能力也有較大影響，現金流管理能力是企業實力的象征，是企業主要的經營資本，具備充足的資金，現金流管理運轉良好是企業獲取融資的重要保障，也是企業實現融資效益，達成融資目標的必要因素。

三、房地產開發企業融資和現金流管理優化策略

(一)綜合分析經營環境，合理規劃企業投融資。企業的經營環境直接影響到其投融資規模、資金流向以及現金流量，不合理地的投融資規模都會增加企業的現金流量壓力，并且會加重企業的償債負擔，對企業的再融資能力產生不良影響。因此，企業要提高投融資風險管理意識，對資金的前期規劃以及后期管理全過程加強分析控制，結合企業的業務需求制定合理的投融資資金管理計劃。企業在作出開發投資決策時，要組織專家進行決策論證，研究所投資對象未來是否具有足夠的盈利能力，現金流量是否可觀，存在的風險隱患是否在企業的可控范圍內等，通過充分的論證分析，確保資金安全，項目正常開展。在計算開發項目收益率時可采取的方法包括凈現值法、內部收益率以及獲利指數等，這些方法都是從資金的時間價值角度來衡量開發項目是否具有投資價值，以確保投資決策的科學性、合理性。另外，考慮到資金的安全性以及流動性，企業還要實時掌握項目開發狀況，結合項目開發階段及業務特點，適時調整投資策略和投資計劃方案。在融資方面，企業要減少對銀行貸款的單一融資途徑的依賴，大力開拓股票、債券、信托等融資渠道，結合企業自身的現金流量需求，改進融資方式，積極探索多元化的融資渠道，調整融資結構，合理地控制融資規模，以強化企業對于現金流量風險的管控。(二)優化企業資本結構，加強現金流預測與預算管理。為了降低企業的負債率，防止產生負債危機，企業要優化資本結構[2]，企業要擴大自由資金的持比，確保自有資金流量充足，以盡可能降低市場環境變化對于企業現金流量產生的不良影響。同時要轉變傳統的“高杠桿，高周轉”的商業模式，控制投資規模，加快商品銷售，積極促進現金流的回籠，逐步強化企業的“造血”功能，實現企業經營的最佳現金流狀態。企業要將現金流管理同企業的戰略發展目標相結合，在制定戰略規劃時，要將企業未來現金流量運轉是否通暢，現金流量是否能夠得到充分利用等考慮在內。從戰略高度來對現金流進行統籌規劃和適度調整，確保現金流收益性、流動性以及增長性三者之間的平衡，保證企業的現金流管理是在為企業的戰略發展目標服務，不發生偏離，不產生阻礙作用。企業要做好現金流預算，通過對企業內外環境變化趨勢，企業現金流發展動向等的分析和預測，以經營效益最大化為導向合理地進行資金分配。對企業經營中所涉及到的現金流量數據進行動態地匯總和分析，將其作為企業平衡計劃現金收支的重要工具。在經營過程中，通過與預算指標的對比，及時了解可能會產生的現金流量缺口，制定相應的防范措施，確保現金流量總體平衡，有效防范現金流量風險。(三)完善現金流管理制度體系，加強審計監督管理。企業要建立健全現金流管理制度體系[3]，制度包括企業的投融資管理制度、資金規劃及使用制度、預算管理制度、現金調配和審核制度、資金監管制度等，通過建立健全管理制度體系，確保各項現金流管理活動有序開展。同時，企業要結合業務開展情況對制度進一步細化和完善，構建從開發項目建設期到營業期再到最終結束期的全階段的現金流管理制度，將“人、財、物、機”都全部納入企業現金流管理的范疇內，確保形成全過程、全方位的現金流管理制度框架，有效杜絕現金流管理制度漏洞。并且為了提高企業員工的風險管理意識，確保資金安全，企業要建立嚴格的現金流責任管理制度，將現金流管理責任落實到各個具體的部門及崗位個人，降低現金管理的隨意性，增強現金流管理的抗風險能力水平。另外，為了保證融資及現金流管理活動的高效、有序性，房地產企業要積極地開展審計監管工作，確保審計的獨立性和權威性，針對融資及現金流管理進行日常審計和專項審計，形成常態化的審計監管機制。要求審計人員要深入到企業現金流管理業務的一線環節，強化過程監管。將監管重心前移，逐步從過去傳統的時候監管模式轉變為事前事中事后的全過程監管，以便更加及時、精準地發現并處理經營管理中的現金流數據異常情況，有效防范現金流風險隱患。

四、結束語

綜上所述，房地產開發企業要通過合理地規劃籌資方法，探索多元化的融資渠道，改進和完善企業的現金流預測以及預算管理，建立健全現金流管理制度體系框架等一系列措施手段，全面提升企業的經營管理水平，為企業實現可持續戰略發展目標夯實根基。

參考文獻：

[1]李志成.房地產開發企業融資和現金流管理的優化研究[J].求知導刊，2017(21)：93-94.

[2]蔡易.DS房地產公司現金流管理研究[D].安徽財經大學，2019.

[3]王治國，萬迪昉，高艷慧.控制權/資本成本、現金流和中小房地產融資模式——以DH地產為例[J].當代經濟科學，2012(4)：64-72.

作者:王雷 單位:山東魯信龍山置業有限公司