導(dǎo)語(yǔ)：解析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問(wèn)題一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

資金是一個(gè)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中存活的生命線，資金管理貫穿于企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，其關(guān)鍵性不言而喻。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有周期長(zhǎng)、資金需求量巨大等特點(diǎn)。從土地招拍掛開(kāi)始，到成功拿到土地使用權(quán)，進(jìn)入產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段、開(kāi)發(fā)建設(shè)階段、銷售宣傳階段，無(wú)不需要投入大量的資金。而多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)自有資金嚴(yán)重不足，都要依靠外部融資，才能滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的需要。國(guó)家在2019年提出了“房住不炒”為了抑制房?jī)r(jià)，抑制過(guò)度開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道縮緊，銀行貸款、信托資金受到限制，融資難度和壓力加大。基于此，本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題及對(duì)策進(jìn)行了探討，以期為房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展提供借鑒。

1房地產(chǎn)企業(yè)資金管理概述

1.1房地產(chǎn)資金管理概念。房地產(chǎn)資金管理是指房地產(chǎn)行業(yè)資金的籌集、安排與使用的過(guò)程。如何應(yīng)用合理的方式管好、用好資金,以獲取良好的經(jīng)濟(jì)收益回報(bào),促使資金快速流動(dòng)以實(shí)現(xiàn)最大盈利、降本增效等,是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的核心內(nèi)容。1.2房地產(chǎn)資金來(lái)源。1.2.1自有資金。房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金一般為公司股東投入、企業(yè)經(jīng)營(yíng)留存收益等。1.2.2銀行貸款主要指房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得的貸款，當(dāng)前企業(yè)通過(guò)銀行取得貸款的限制不斷增多、機(jī)會(huì)越來(lái)越少，銀行貸款融資整體呈下行趨勢(shì)。1.2.3銷售回款。銷售回款是企業(yè)資金來(lái)源的最佳渠道，能源源不斷地供給企業(yè)發(fā)展所需的資金。1.3房地產(chǎn)行業(yè)資金管理的特點(diǎn)。相對(duì)于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的資金管理有其鮮明的特點(diǎn)。1.3.1房地產(chǎn)行業(yè)資金需求大。房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè)，資金使用貫穿于整個(gè)過(guò)程，從項(xiàng)目拿地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)都是一個(gè)較長(zhǎng)的周期，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)投入大量資金，以達(dá)到支撐該項(xiàng)目順利開(kāi)展、完成。1.3.2資金周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目從資金的初始投入直到商品房銷售，至少需要2年以上才能收回投資，資金周轉(zhuǎn)的周期整體較長(zhǎng)，容易使企業(yè)陷入資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。1.3.3資金風(fēng)險(xiǎn)較大。因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，會(huì)有很多不可抗的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，加上房地產(chǎn)受國(guó)家政策、市場(chǎng)因素等對(duì)房?jī)r(jià)、成交量都會(huì)受到嚴(yán)重的影響，資金的回籠變得更加困難，導(dǎo)致企業(yè)面臨更大地風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)。1.4房地產(chǎn)資金管理的重要性。1.4.1有利于優(yōu)化資源配置。房地產(chǎn)資金管理有利于優(yōu)化企業(yè)資源配置，通過(guò)協(xié)調(diào)企業(yè)開(kāi)發(fā)、銷售等各環(huán)節(jié)的資源配置，能夠簡(jiǎn)化工作流程，提高工作的效率及效果。此外，若資金全部應(yīng)用于周轉(zhuǎn)的環(huán)節(jié)，則會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力，嚴(yán)重影響企業(yè)的債務(wù)水平和企業(yè)借貸款能力，這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成致命打擊，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益嚴(yán)重受損[1]。因此，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理對(duì)于合理配置企業(yè)的資源，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展具有重要的意義。1.4.2有利于提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的工作，特別是現(xiàn)金流管理，對(duì)于企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力而言至關(guān)重要。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)在資產(chǎn)價(jià)格方面的問(wèn)題也得到了極大關(guān)注，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列政策制度用于抑制資產(chǎn)價(jià)格上漲，這也給房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、綜合運(yùn)營(yíng)等帶來(lái)了一定風(fēng)險(xiǎn)。1.4.3促使企業(yè)保持核心競(jìng)爭(zhēng)力。企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力包括企業(yè)文化、企業(yè)科技以及人才持有水平、資金管理能力。企業(yè)保持核心競(jìng)爭(zhēng)力的前提是資金管理，若房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，還到期債務(wù)難以償還，不能及時(shí)支付在建工程進(jìn)度款，現(xiàn)金流入不敷出，就會(huì)出現(xiàn)在建工程停工、銀行無(wú)法提供貸款等其他惡劣狀況，近年來(lái)頻繁出現(xiàn)的“爛尾樓”多由企業(yè)資金鏈斷裂導(dǎo)致[2]。因此，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理對(duì)于提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、維護(hù)企業(yè)社會(huì)形象等具有重要意義。

2房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題

2.1資金計(jì)劃和預(yù)算流于形式。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)，資金的計(jì)劃和安排均沒(méi)有實(shí)行科學(xué)的管理。土地整理完成之后進(jìn)行招拍掛，摘牌后支付土地款，然后政府返還土地整理款這樣一個(gè)流程。土地拿地環(huán)節(jié)的資金量相對(duì)集中，資金需求量大、資金周轉(zhuǎn)速度較快，而在這個(gè)環(huán)節(jié)的資金計(jì)劃沒(méi)有提前籌劃而造成不能及時(shí)付清土地款，從而會(huì)影響土地使用證的獲取。2.2資金使用管控不到位。在項(xiàng)目建設(shè)階段，建設(shè)周期長(zhǎng)、花錢的點(diǎn)多，地產(chǎn)公司不能對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的資金需求做到精確預(yù)算；不能把有限的資金用到最關(guān)鍵的地方，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目沒(méi)能按期完成。部分房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)較差，使得企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)超出了企業(yè)能夠接受的范圍。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，資金回收時(shí)間也相對(duì)較長(zhǎng)，使得企業(yè)的資金流動(dòng)性降低。在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，企業(yè)管理者的工作重心更多在于拿地、開(kāi)發(fā)以及銷售等環(huán)節(jié)中，而對(duì)于企業(yè)資金管理則普遍重視度較低，尤其是資金使用管控不到位[3]。2.3資金賬戶管理混亂。在房地產(chǎn)行業(yè)中，很大部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)同時(shí)進(jìn)行幾個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，如同一個(gè)法人名下開(kāi)發(fā)幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，亦或是每個(gè)項(xiàng)目在不同法人公司名下，這就導(dǎo)致企業(yè)為了業(yè)務(wù)發(fā)展的相關(guān)需要，會(huì)將一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)在多家銀行開(kāi)設(shè)銀行賬戶，項(xiàng)目公司的銀行賬戶不斷增加，導(dǎo)致企業(yè)的資金賬戶管理混亂，進(jìn)而影響到企業(yè)的資金使用效率。此外，房地產(chǎn)公司為了融資需求，往往在多家銀行開(kāi)立了多個(gè)銀行賬戶，這就給銀行賬戶管理帶來(lái)了困難，也不利于資金的集中管理，不能有效地發(fā)揮資金的效用。2.4融資渠道不規(guī)范。目前，我國(guó)資金市場(chǎng)成熟度較低，相關(guān)監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資限制條件較高，房地產(chǎn)企業(yè)的融資通常采取上市公司的形式，通過(guò)發(fā)行股票、債券等方式進(jìn)行融資。銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要手段，但隨著央行進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)行業(yè)借款政策，房地產(chǎn)企業(yè)的融資變得更加困難，資金成本與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大，使得銀行取得的融資也不能很好滿足公司對(duì)資金的需求[4]。地產(chǎn)公司為了保障開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠如期完成，除銀行貸款外，采取企業(yè)之間拆借、私人借款、員工融資、拖欠工程款材料款等，使得企業(yè)資金使用成本加大，增加了企業(yè)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

3房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的合理建議

鑒于以上原因，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金管理就顯得尤為重要，在資金來(lái)源、使用過(guò)程等方面都必須要加強(qiáng)內(nèi)部控制、風(fēng)險(xiǎn)控制。3.1健全、完善資金計(jì)劃與預(yù)算管理制度。健全、完善資金計(jì)劃與預(yù)算管理制度能夠有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理質(zhì)量與水平。在強(qiáng)化資金預(yù)算管理的過(guò)程中，企業(yè)內(nèi)部需設(shè)置資金預(yù)算管理專崗，針對(duì)性地負(fù)責(zé)資金預(yù)算制定、執(zhí)行。項(xiàng)目各環(huán)節(jié)的用款部門、回款部門都需要提前對(duì)下個(gè)月的資金預(yù)算需求、供給進(jìn)行上報(bào)，以便集團(tuán)根據(jù)項(xiàng)目所需準(zhǔn)備充足下個(gè)月的資金。為了降低預(yù)算的偏差，資金預(yù)算的執(zhí)行需進(jìn)行考核。實(shí)際工作過(guò)程中，資金預(yù)算是否準(zhǔn)確對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)資金管理具有重要的意義，準(zhǔn)確的資金預(yù)算有利于激勵(lì)項(xiàng)目資金回籠，減少不必要資金支付[5]。3.2強(qiáng)化資金管理意識(shí)，提示資金管理質(zhì)量。在房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作中，所有費(fèi)用支出可劃分為剛性支出與非剛性支出，包括了土地款、總包工程款、分包工程款及其他工程款支出、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅款、銷售費(fèi)用及管理費(fèi)用等。每月各部門需及時(shí)上報(bào)資金計(jì)劃，財(cái)務(wù)部門進(jìn)行匯總，上報(bào)集團(tuán)審批通過(guò)后執(zhí)行。每個(gè)月財(cái)務(wù)總監(jiān)需要對(duì)大額款項(xiàng)支出實(shí)施有效控制，以達(dá)到資金安全有效運(yùn)行的目的。各類應(yīng)收保證金，如拆遷保證金、施工現(xiàn)場(chǎng)用電保證金、工程質(zhì)量保證金、農(nóng)民工保證金抵押金及日照補(bǔ)償保證金等由企業(yè)先行進(jìn)行支付，到期返還款項(xiàng)等也占用了企業(yè)的大量資金，每月財(cái)務(wù)部門對(duì)此類資金明細(xì)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，詳細(xì)統(tǒng)計(jì)出到期日期、回收負(fù)責(zé)人等，同時(shí)要求相關(guān)部門擬定清收方案，并列入績(jī)效考核項(xiàng)。銷售策劃部按提供銷售案場(chǎng)應(yīng)收賬款明細(xì)與財(cái)務(wù)部進(jìn)行核對(duì)，出具應(yīng)收款賬清欠方案，列出銷售人員績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)[2]。長(zhǎng)期未回款業(yè)主，如果確實(shí)無(wú)法回款，則需要不影響二次銷售的前提下雙方協(xié)商進(jìn)行退房處理。3.3完善項(xiàng)目資金的監(jiān)控。企業(yè)若建立多個(gè)銀行賬戶，為方便管理可單獨(dú)成立資金中心管理部門。該部門專門負(fù)責(zé)整個(gè)集團(tuán)資金賬戶的管理，做好資金統(tǒng)借統(tǒng)還。分、子公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需單獨(dú)提交收款單、付款單到資金中心，再由資金中心統(tǒng)一受理，向外部銀行進(jìn)行收付款。每月財(cái)務(wù)報(bào)表報(bào)出時(shí)，需與資金中心核對(duì)銀行存款數(shù)據(jù)，所有收款單、付款單需進(jìn)行賬戶處理。以保障資金高效、集中管理以及安全性。獨(dú)立核算的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所有收款、付款均以本項(xiàng)目為主體提交單據(jù)，由企業(yè)資金中心受理后進(jìn)行收付款，做好項(xiàng)目資金的獨(dú)立核算、清晰核算，加強(qiáng)對(duì)資金賬戶的有效管理，完善項(xiàng)目資金的監(jiān)控。3.4規(guī)范、拓寬企業(yè)融資渠道。規(guī)范、拓寬企業(yè)融資渠道要求房地產(chǎn)企業(yè)采取必要的措施深入研究、了解現(xiàn)階段國(guó)家的金融政策，做好多元化融資，以保障企業(yè)的融資渠道通暢。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)融資由銀行貸款逐漸向其他方式轉(zhuǎn)換，如股權(quán)融資、投資基金、債權(quán)融資、證券以及信托等[3]。此外，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理部門需加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的管理，如企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、銀行開(kāi)戶許可證、機(jī)構(gòu)信用代碼證、公司章程、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)等證件的有效管理。按要求提供企業(yè)近三年經(jīng)營(yíng)情況、年度財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告、以及年度開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況、土地儲(chǔ)備情況、現(xiàn)有項(xiàng)目在建在售情況等相關(guān)信息，以滿足銀行放款要求，加快放款進(jìn)程。

4結(jié)束語(yǔ)

企業(yè)的生存發(fā)展需要建立在科學(xué)的管理之上，只有不斷吸收先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，才能為企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)保駕護(hù)航。作為資金密集型企業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，應(yīng)該從融資、投資、回籠資金等各個(gè)方面入手，從開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的全流程加強(qiáng)管理。這樣才能使企業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)自身的價(jià)值。

注釋：

[1]徐政偉.當(dāng)前形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化資金管理的對(duì)策[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì),2017(11)：123-124.

[2]吳春桃.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題與對(duì)策[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì),2017(14):111-112.

[3]常曉寧.淺析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐，2017（23）：104-105.

[4]伊海榮.論如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金內(nèi)控管理水平[J].中國(guó)市場(chǎng),2018(19):81-82.

[5]馮勃.論新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2018（26）：182-183.

作者:崔永萍 單位:昆明融通西南賓館有限責(zé)任公司