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［提要］2020年是一個特殊的年份，疫情的爆發很大程度上影響我國各個產業的發展，房地產行業也是如此。本文主要針對銅陵市房地產市場發展現狀進行調研，分析銅陵市房地產市場變化的原因及疫情對房地產行業的影響，深入了解銅陵市的整個房地產市場狀況，并就當前房地產市場中存在的問題提出相應解決對策，以期促進銅陵市房地產市場健康、可持續發展。

關鍵詞：銅陵；房地產市場；房地產管理

當前，我國經濟發展進入新常態，已由高速增長階段轉向高質量發展階段，過快的房價上漲對經濟的負面影響逐漸顯現，抑制居民消費。近年來，各種政策加上肺炎疫情的影響，房地產行業進入又一瓶頸期。作為支柱性的產業，房地產行業關系到宏觀經濟的趨勢，必然會影響人們的利益關系，也會大大影響到經濟的穩定性。

一、銅陵市房地產市場現狀

銅陵市房地產開發投資總體穩步增長，但到2020年上半年為止已有下降趨勢。其中，商品房供應結構有所變化，商品房銷售面積增長率首次變為負值，有下降趨勢；商品住房價格穩定運行且逐漸上升，房地產市場總體呈現平穩健康有序發展態勢。受疫情的影響，2020年的銅陵房地產市場有不正常的波動。（一）房地產投資情況。近年來，銅陵市房地產開發投資情況良好，基本保持穩定增長狀態。2020年上半年的房地產投資同比增長率自2016年來首次變成負值，由此可見，房地產投資過熱現象終將過去。由統計數據可知，房地產行業下半年的發展總是要超過上半年的，所以2020年的下半年還是占據主要地位。（圖1，資料來源：銅陵市統計局統計公報）（二）房屋銷售狀況。從2016年以來，銅陵市房屋銷售面積總體是逐年遞增的，同比增長速度逐年減緩，直至2020年首次降為負值，當然其中疫情的影響占很大一部分。總的來說，銅陵市房地產市場已經度過了高速發展期，正逐漸緩慢增長，甚至保持平穩。（圖2）以下是銅陵市近兩年的土地交易和商品房推出上市情況：2019年銅陵市土地市場火爆不已，全年共成交40宗地塊，總面積為86.2萬平方米；前半年成交地塊10宗，面積共計41.9萬平方米，拿地總金額為23.98億元，均價為381.55萬元/畝。2019年銅陵市區共計52次加推活動，共推出房屋6，140套。其中，銅化弘宇嘉璽、拓基江山郡、華源江督府、銅陵吾悅廣場、銅陵吾悅華府等項目于2019年首開。2020年以來受疫情影響，前半年銅陵市土地成交主要集中在一月份。前半年成交共10宗地塊，總面積為47.89萬平方米，同比上升14.2%，拿地總金額為16.48億元，均價為229.41萬元/畝，同比下降39.87%。2020年前半年，銅陵市區共計加推活動31次，推出房屋4，767套，同比有所增加，但銅陵市商品房銷售面積120.4萬平方米，同比下降11.0%。再對比2016年，人們對商品房屋的追求熱度越來越高，雖然2020年上半年受疫情影響有所緩和，商品房銷售面積同比下降了11.0%，但環比上升4.6%，今后的商品房銷售走勢仍尚未可知。雖然2020年銅陵土地市場不景氣，但是仍然擋不住新房企的入駐，老房企新項目的建成。銅陵老城區板塊土地市場接近飽和，未來將開拍的地塊大部分位于西湖板塊和站前板塊。相鄰兩宗地塊于不同時間拿地的樓面價也大不相同，居后者總是高的，地價回不到從前，房價亦是如此。而隨著土地越來越少，房企拿地壓力加大，銷售壓力倍增，不論是龍頭房企還是本地房企，都將面臨更嚴峻的考驗。（三）房屋待銷售情況。銅陵市庫存壓力依然較大。早在2015年之前，在全國范圍內去庫存就成為了一個嚴峻的問題，自2015年末二胎政策的全面開放才正式解決了庫存多的問題，但是真的是徹底解決了這個問題了嗎？其實則不然，二胎政策的開放促進了人們買房的新潮，但同樣也促進了土地市場和房地產開發企業的發展，最終導致庫存量久居不下。截至2020年6月底，銅陵市商品房待售面積為120.4萬平方米。回顧2015年以來商品房待銷售面積，沒有太大的變化，按照當前的商品房銷售速度以及新房建設速度，一旦房地產市場下滑，房屋庫存將仍是一個大問題。（四）房屋價格。商品房的售價不外乎五個方面：一是地價；二是工程造價；三是銀行利息；四是各項稅費；五是開發商的利潤。除去房地產開發商的利潤，其他四個部分是開發商必要的支出部分，而這四個方面的支出，占據主導的是地價以及工程造價。在這個物價飛速上漲的時代，工程造價可能會從施工方面減少成本，但材料的價格久居不下，土地使用權的出售同樣是地方政府的主要經濟來源之一，故而如非特殊情況，地價大幅度下降的可能性較小。反觀近幾年的房屋價格，在市場比較好的情況下，房價更是一飛沖天，即便受疫情影響，房價變化也并不顯著。（圖3）

二、銅陵市房地產市場發展存在的問題

（一）房屋價格增長相對過快。我國房價過高已經不是新話題，房地產炒作現象頻繁出現，房價上升速度超越平均水平。銅陵市房價增速全面超過人均可支配收入增速。據銅陵市統計局統計公報顯示：2019年銅陵市常住居民人均可支配收入為27，794元。其中，城鎮人均可支配收入為39，256元，人均消費支出25，821元。城鎮居民恩格爾系數為30.9%，相比2016年下降了5.7%；農村人均可支配收入15，791元。人均消費支出10，346元。農村居民恩格爾系數為32.9%，相比2016年下降了7.3%。（表1）據統計，銅陵市2019年二手房均價為8，304元/平方米，相比2016年增長了41.6%；新房均價為6，702元/平方米，相比2016年增長了43.2%。而就2020年上半年來說，銅陵市新房均價約為6，774元/平方米，二手房均價約為8，261元/平方米。由此可以看出，銅陵市人均可支配收入不足以滿足日益增長的房地產價格需求，房地產價格增長相對較快。（二）商品房供大于需矛盾突出。至2020年6月，銅陵市房屋新開工面積75.9萬平方米，待銷售商品房面積171.9萬平方米，而銷售商品房面積為120.4萬平方米。因此，從近期看市場商品房供大于需的矛盾比較突出，一些偏遠樓盤甚至出現滯銷局面，房產開發企業為促進樓房銷售已經提出打折促銷策略。庫存問題一直都是房地產市場中存在的一個較大問題，尤其對于銅陵這樣的一個人口不多的三線城市而言，銅陵房地產市場要想穩定長期發展，去庫存問題應當及時解決。（三）現有保障性住房體系不夠完善。保障性住房一般由廉租住房、經濟適用住房、安置房、公共租賃住房等構成，是政府為住房困難家庭所提供的一定規格和價格的住房。它存在的主要意義在于解決中低收入家庭的住房需求問題、穩定樓市價格。銅陵市保障性住房方面的制度體系還不是很完善，對管理層面和個人申請方面都有很大的影響，會導致保障性住房的覆蓋率比較低，資金的投入也不能夠達到目標數值。由于管理和資金等方面的因素，耽誤建房的進度，嚴重阻礙了房地產市場的發展，就會給社會造成人人都要買房的現象，而現實中很多人是無法支付如此巨額的貸款的，因此要想真正過上共產主義小康生活，完善保障性住房體系是必要的。

三、構建可持續健康發展房地產市場的建議

要構建可持續發展的房地產市場，首先，要明確其發展的指導思想，讓市場在資源配置中的基礎性作用得以發揮；其次，要完善供應政策、調整供用結構，確保其合理性；最后，要保證居民滿意度，消費者滿意了，市場才能更加和諧、健康地發展。（一）建立健全房產稅收體制。房產稅是以房產為征收對象，按房屋的計稅余值或租金收入為依據，向產權人征收的一種稅。我國自1986年就頒布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，并于同年開始實施，直至2009年廢除，2012年改革后的房產稅又開始在國內試點，再到次年的擴大房地產稅改革試點范圍，雖然近年多次提到“穩妥推進”，但至今房地產稅還沒有正式在全國范圍內實施。從房產稅在中國的發展歷程就可以看出來，房產稅是中國房地產市場健康發展所必需的一個稅種，我們要對以往的房地產稅收體制進行改革，征收對象為擁有較多房產的高收入人群。合理的房地產稅收體系的形成與實施可以很大程度上解決炒房過熱問題，它會讓那些欲通過炒房謀取利益的人望而卻步，降低房地產市場的不合理需求，從一定程度上解決了房屋價格增長過快的不合理現象，對構建健康穩定發展的房地產市場機制具有重要意義。（二）優化土地供應機制。對于銅陵市而言，土地收入在政府財政收入中占重要地位，這種小型新晉的三線城市的財政資金還是比較緊張的，故而政府會通過增加土地供應量的方式來滿足對資金的需求，往往會造成供大于求的局面，直接影響了房地產市場的供求關系。因此，要優化土地供應機制，加大政府執行力度，合理供應土地數量，比如像如今這種房地產供大于求的現象就可以合理減少土地供應數量，直接減少房屋的建造數量，保持市場的合理發展。除了完善土地供應機制外，還可以加大建筑紅線的保護，及出臺創業優惠政策鼓勵居民創業，提高生活水平，提高人均可支配收入等，甚至可以執行限貸分類，為合理去庫存提供政策支撐。（三）完善保障性住房體系。完善保障性住房體系，首先確定并加強其長遠規劃，合理安排其建設周期，政府應盡快編制合理的保障性住房建設規劃和短期、長期實施計劃，統籌安排銅陵市保障性住房建設資金和土地供應。其次相關部門要制定實施計劃的具體步驟和措施，儲備存量國有建設用地，籌集保障性住房建設用地。最后要建立保障性住房一切公開公示制度，確保供地公平性、合理性，解決低收入人群的基本住房問題。總的來說，完善保障性住房體系需要在確保其公平、合理的情況下，加快保障性住房的建設，在廉租住房和經濟適用住房制度的基礎上推進與公共租賃住房并軌運行，并結合棚戶區改造為中低收入的住房困難家庭提供適宜的居住條件。

參考文獻：

［1］鄒心勇，趙麗芬.中國經濟全要素生產率的變遷：1978-2010年實證分析［J］.中央財經大學學報，2013（11）.

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［3］張淑霞.房地產市場存在的問題、影響因素及長效機制構建［J］.環渤海經濟瞭望，2019（08）.金融/投資《合作經濟與科技》No.2s2021

作者:郭宇 單位:銅陵學院財稅與公共管理學院