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摘要：房地產改革是個利益各方相互博弈的過程，本文通過建立模型并對其進行分析得出目前房地產稅制改革要注意的一些問題，如房產價值評估、征稅成本的控制等，并提出一些建議。

關健詞：房地產稅收改革建議

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自國家實行土i地有償出讓、轉讓制度以來，房地產市場發展非常迅猛，私人擁有房地產的數量不斷上升，全國房地產開發投資增長強勁，2000－2003年間房地產開發投資年均增速20%以上，遠遠超過同期GDP的增長速度。2004年全國房地產完成投資13158億元，占當年GDP的9.64%，而與此相關的房地產稅收雖然絕對量增長較快，始終維持在4.4%左右，與房地產業發展不成比例，說明我國現行房地產稅制存在許多不合理的方面。

中國房地產業的迅速發展使房地產稅收日益受到重視，國內目前對房地產稅討論激烈，然而改革房地產稅收制度，特別是建立適應社會主義市場經濟要求的新型不動產稅，是一項十分復雜艱巨的任務，牽涉到億萬群眾，涉及各方面利益的調整，從博弈論的角度出發房地產稅制改革是參與各方利益的博弈過程，房地產改革能否達到預期效果，取決于雙方的力量對比和策略選擇。

一、模型分析

博弈論基本假定人是有理性的，從理性經濟人前提出發，各博弈參與方都會考慮自身的目標和利益。從自身利益最大化角度做出選擇。從利益相關度出發，房地產稅制改革博弈的參與人包括：政府、房地產開發商、消費者。政府出于發展經濟的目的，針對房地產市場發展現狀，積級推動房地產稅制改革，通過稅收調節，對納稅人的利益進行合理分配，對穩定市場物價，防范房地產開發潛存的泡沫風險，促進房地產市場健康發展；改革整頓房地產行業市場，抑制過高房價，減輕了居民的購房負擔，所以他們是改革的最大受益者和和宏觀調控的決策者；從短期來看，房地產稅制改革以及各配套措施的實施抑制房產開發商操縱、炒作價格，壓縮了他們的利潤空間，因此房地產納稅人是改革的利益受損者。政府處于強勢地位，他對納稅人的不合作行為可以施以懲罰，督促他們進行合作。消費者作為房價的承受方沒有太大的發言權，但他們人數眾多，當房價超過一定程度就會產生消費者逆向選擇，如個人集資買地合伙建房，或放棄購買意愿，使開發的房地產束之高閣，長期閑置，造成資源浪費。

（一）模型假設

政府出于經濟長遠發展的目的推行房地產稅制改革，抑制房價的過度攀升，緩解購房負擔，為了簡化分析，我們假設政府與消費者為改革博弈中的推動方，推動方的策略是檢查或不檢查，而檢查會促使納稅人依法納稅，但也會產生檢查成本，博弈的接受方則根據時局相機選擇納稅或不納稅策略。

如果推動方采取檢查策略。在改革初期，開發商依法納稅，政府財政收入增加，同時房地產稅收作為一種良稅發揮其作用，推動房地產行業乃至整個國民經濟的發展，同時消費者走出購房困境，有利于整個社會穩定。假設此時推動方收益為R，檢查成本為C，且R＞C；政府對納稅人進行征稅，使其利潤減少，若其采取納稅的策略，其福利損失為T；若其采取不納稅的策略，隱匿收入，逃避納稅，當這種行為被稅務機關發現，將對其進行罰款，金額為F，則開發商福利損失為T+F；通過對接受方進行懲罰可以彌補推動方部分損失，彌補的這部分損失為M，想當然M＞T。

如果推動方采取不檢查策略，當接受方選擇納稅時，其福利損失為T，推動方的收益為R，檢查成本為0；當接受方選擇不納稅時，其福利損失為0。

（二）博弈分析

在完全信息條件下，博弈雙方知道對方面臨的選擇以及相應的收益，并根據對方的策略作出最優的選擇。這意味著博弈雙方都可能以一定的概率選擇策略，實現自身利益最大化，這唯一的概率組合即混合博弈的納什均衡解。

現設推動方選擇檢查的概率為p1，則其選擇不檢查的概率為1-p1，接受方選擇納稅的概率為p2，其選擇不納稅的概率為1-p2，雙方的期望收益分別為E1，E2，則：

二、結論及建議

如前分析，房地產稅制改革的過程是一個改革的推動方和接受方競合博弈的過程，要想使改革達到最佳效果，控制政府部門在檢查中所耗用的財力、物力、人力，同時對違反新稅制的行為處以嚴厲懲罰。近年來學術界對房地產稅改革的爭論如火如荼，全體改革的實施還必須做好有關基礎準備工作，搞好各項配套改革措施，尤其要注意以下幾個問題：

1、建立公告、公示制度

上述博弈分析的前提是市場信息透明，而事實房地產從開發、流通各環節都存在信息不對稱的問題。比如，政府部門對開發商的利潤和開發商手中的土地儲備量究竟有多少并不清楚，因此，政府部門應當從消除信息不對稱的角度對房地產管理體制進行制度性改革，減少房地產行業私人信息擁有量，增加房地產開發建設的信息透明度，建立一個集土地供應信息、住宅開發信息、市場交易信息、政府政策信息等信息為一體的信息平臺，并定期向社會公告、公示，以引導房地產市場持續、穩定發展。

2、建立完善的價格評估制度

房地產征稅的基礎是對不動產價值的評估。如果采用單個不動產評估的程序和方法，成本將很高昂，而且耗費時間，我們可以借鑒美國的整體評估（massappraisal）方法，這是運用經濟計量模型和計算機系統進行評估的一套辦法，要求有完整的土地和建筑物資料并且計算機數字化，而且要求有訓練有素的專業人員，我國這方面的條件還不具備，這也是房地產稅制改革滯后的原因之一。

3、控制稅收征管成本

房地產的征稅包括評估與征管，針對征管工作，美國各級政府征稅不是由稅務人員上門征收，而是由納稅人通過銀行系統將支票直接寄到稅務部門。目前我國已經廣泛實行銀行存款實名制，銀行也已經實現全國聯網，可以提供高效的個人支票服務，提高稅務部門征稅效率，降低稅收征管成本。

4、征收房地產稅要遵循“納稅受益”原則

房地受益論是指稅收收入主要為納稅人服務，地方政府通過房地產稅收收入提供地方公共產品和服務供給，使納稅人直接體會納稅受益，降低納稅人對交納房地產稅的抵觸，有利于改革的順利實施。

參考資料：

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2.丁成日改革和發展中國房地產稅：理論問題與現實挑戰財政與稅務20063

3.王誠堯房地產稅收要進行區別征稅的重大制度改革財政與稅務20063

4.郭松山黃紹華我國現行房地產稅制的博弈分析稅務研究20055

5.中國不動產稅收政策研究中國大地出版社2005

6.Roger.B.Myerson博弈論與矛盾沖突分析[M]北京中國經濟出版社2001