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編者按：本文主要從控制房價是管理好通脹預期的關鍵和抑制資產泡沫的核心；房價持續上漲加劇資產泡沫并可能導致超經濟風險；將穩定房價作為當前宏觀調控的中間目標和政策著力點進行論述。其中，主要包括：當前我國宏觀經濟面臨的主要矛盾是通脹壓力及與此相關的資產價格上漲風險、當前管理好通貨膨脹預期的關鍵在于穩定商品房價格、房價奔騰式上漲引發的恐慌性預期是通脹預期形成的關鍵、穩定房價的關鍵是穩定處于領漲地位的一線城市房價、穩定商品房價格是抑制資產價格泡沫的核心、價持續性奔騰式上漲將加劇當前資產泡沫并導致未來蕭條風險、從供求、管制和改革等方面多管齊下穩定商品房價格、將穩定房價作為改善民生和宏觀調控的重要任務等，具體請詳見。

論文摘要：房價是資產價格上漲的“領頭羊”和資產泡沫形成的“加速器”，因此，控制房價是抑制資產泡沫的核心和管理好通脹預期的關鍵。應該將穩定房價作為當前宏觀調控的中間目標和政策著力點，對房地產市場而不是房地產開發企業進行必要調控。要從需求、供給和管制及改革方面多管齊下穩定房價，并以此保障經濟復蘇的持續性和穩定性。當前我國宏觀經濟面臨的主要矛盾是通脹壓力及與此相關的資產價格上漲風險。通脹壓力主要來自通脹預期，管理好通脹預期的關鍵是抑制對房價上漲的恐慌性預期及由此引發的預防性超購和恐慌性搶購等超前性“消費”。

論文關鍵詞：穩定房價，宏觀調控，通脹預期，資產泡沫

當前我國宏觀經濟面臨的主要矛盾是通脹壓力及與此相關的資產價格上漲風險。通脹壓力主要來自通脹預期，管理好通脹預期的關鍵是抑制對房價上漲的恐慌性預期及由此引發的預防性超購和恐慌性搶購等超前性“消費”。房價是資產價格上漲的“領頭羊”和資產泡沫形成的“加速器”，因此，控制房價是抑制資產泡沫的核心和管理好通脹預期的關鍵。應該將穩定房價作為當前宏觀調控的中間目標和政策著力點，對房地產市場而不是房地產開發企業進行必要調控。要從需求、供給和管制及改革方面多管齊下穩定房價，并以此保障經濟復蘇的持續性和穩定性。

一、控制房價是管理好通脹預期的關鍵和抑制資產泡沫的核心

雖然世界經濟二次探底、出口反復的風險依然存在，但總體來看，我國經濟穩定恢復態勢已經確立。民工荒蔓延標志著失業狀況沒有預期嚴重，如果說我國宏觀經濟面臨什么問題和挑戰，將可能發生在物價穩定和國際收支平衡尤其是通貨膨脹和資產價格上漲方面。因此，穩定通貨膨脹預期、抑制資產價格上漲、防范資產泡沫十分重要。

1．當前管理好通貨膨脹預期的關鍵在于穩定商品房價格。

從價格穩定方面來看，2010年出現一定程度價格上漲的可能性比較大，出現溫和通貨膨脹的可能性也不能排除。但實體經濟層面通貨膨脹壓力并不顯著。據測算，2009年價格上漲對2010年價格水平的翹尾因素大致為1．2%。可以說2010年價格上漲和通貨膨脹態勢取決于貨幣信貸和國際資本流動、國際市場大宗商品價格走勢與輸入性因素，以及通貨膨脹預期因素的影響。據測算，為“保增長”而過多投入的超額貨幣信貸約1萬億元，2月份核心通脹率僅上漲0．4%，表明實際影響相對有限。由于產能過剩和世界經濟復蘇前景的不確定，國際市場輸入型通貨膨脹壓力也比較有限。因此，我們認為，我國2010年通貨膨脹壓力既不是主要來自實體經濟總供求缺口，也不是主要來自貨幣信貸過度供給、國際市場價格變化以及賭人民幣升值的國際投機資本流入對我國資產價格產生的沖擊，而是主要來自通貨膨脹預期。通貨膨脹預期與其說是貨幣信貸過度供給的間接結果，不如說是房地產價格過快上漲所直接誘發的恐慌性預期及其對貨幣信貸的需求拉動性通貨膨脹壓力的放大所致。

房價奔騰式上漲引發的恐慌性預期是通脹預期形成的關鍵。目前我國的通貨膨脹預期主要來自四個方面：一是衣食類商品價格上漲所造成的適應性預期，未來將隨供給改善和新糧上市逐步弱化。二是貨幣信貸過度供給所造成的理性預期。在現階段產能明顯過剩的情況下，貨幣信貸過度供給所造成的通貨膨脹預期并不足以造成明顯的通貨膨脹，且貨幣信貸過度供給比較有限，即使引發現實通貨膨脹也是可承受的溫和通貨膨脹。三是社會公眾對作為消費升級主要對象的重要商品價格大幅度上漲所可能形成的恐慌性預期。目前我國城市居民消費升級的關鍵對象－－商品房具備形成恐慌性預期的基本條件。前期房價快速甚至奔騰式上漲，已經引發了一定程度的恐慌性預期，導致超前性“消費”。如果房價繼續大幅度上漲，大規模的恐慌性預期和超前性購買將不可避免。四是非專業媒體渲染通貨膨脹壓力所造成的非理性預期。非理性預期并不足以獨立形成通貨膨脹，需要與其他預期結合才能形成比較大的影響力?，F階段通貨膨脹預期的核心和關鍵是重要商品價格過度上漲所帶來的恐慌性預期。

穩定房價的關鍵是穩定處于領漲地位的一線城市房價。據此，管理通貨膨脹預期的關鍵是穩定商品房價格，而穩定商品房價格的關鍵則是穩定處于領漲地位的一線城市商品房價格。一線城市處于價格領袖地位，其房價由真實供求、投機和預期等因素決定－－投機因素決定了其容易大起，而城市化和人口聚集所決定的真實供求因素則加大了其回落的難度。二三線城市商品房價格處于價格追隨者地位，其價格形成由真實供求、投機、預期和比價等因素決定，受制于一線城市房價的比價因素是二三線城市房價追趕式、攀比式、排浪式上漲的重要推手。只要控制了一線城市商品房價格就基本控制了全國商品房價格，也就基本穩定了通貨膨脹預期。

2．穩定商品房價格是抑制資產價格泡沫的核心。

作為我國當前最主要也是外部性尤其是危害性最大的資產價格，房價既是資產價格上漲的“領頭羊”和“火車頭”，也是形成資產泡沫的“催化劑”和“加速器”。雖然通貨膨脹壓力既有可能作用在商品價格方面，也有可能作用在資產價格方面，且資產價格是比較直接和合意的釋放渠道，但通貨膨脹壓力釋放在資本市場和房地產市場之間存在很大差別。在現階段銀行貸款過快增長、股票價格相對低迷的情況下，讓股票價格指數呈現“慢?！笔缴蠞q既是必要的，也是十分有利的。而商品房價格上漲尤其是過快上漲則不僅不必要，反而十分有害。通過股票市場釋放通貨膨脹壓力在一定意義上可以形成良性循環，但通過房地產市場釋放通貨膨脹壓力則有可能形成惡性循環。因此，控制資產價格、防范資產泡沫、優化資產配置結構的核心在于控制房價、助長股價，應把控制房價作為管理好通脹預期的關鍵和抑制資產泡沫的核心。

二、房價持續上漲加劇資產泡沫并可能導致超經濟風險

為了穩定通貨膨脹預期，國家近期出臺了一系列房地產價格調控措施。但考慮到在公共投資計劃基本完成后經濟持續穩定增長對房地產拉動的依賴，國家對房地產市場的調整政策基本上處于左右為難的境地，既希望房價穩定或略有下降，又擔心房價過度下降影響房地產業發展進而影響經濟復蘇進程，陷入“成也房地產、敗也房地產”的陷阱。

房價持續性奔騰式上漲將加劇當前資產泡沫并導致未來蕭條風險?？陀^來看，在制造業受國際金融危機嚴重沖擊的情況下，采取有力措施促進房地產市場及早復蘇十分必要。但保持房地產市場穩定發展并不意味著要保持房價持續上漲，房價持續上漲不僅對消費升級不利，對房地產行業自身的持續穩定健康發展也極為不利，并有可能影響經濟長期持續穩定發展。近年來房價大幅度上漲除了真實需求推動和投機性需求助漲外，一個越來越重要的加速因素是房價奔騰式上漲趨勢所形成的恐慌性預期。原本未來甚至下一代人的購房需求被迫提前消費，形成了強大的預防性超購和恐慌性搶購等超前性消費。如果房價進一步上漲，必將加劇消費者的恐慌性預期及超前性消費，一方面將與貨幣信貸過度供給及媒體渲染等相疊加，強化通脹預期并引發現實通貨膨脹；另一方面將導致當前資產泡沫加劇和未來有效需求不足，為未來資產泡沫破滅甚至出現經濟蕭條埋下隱患，造成經濟大起大落和市場機制對房地產的強制性調整。不僅將使房地產陷入“大起大落”的非良性發展局面，也將破壞經濟長期持續穩定發展，使房價問題從短期通貨膨脹壓力和資產泡沫問題發展成為影響長期持續繁榮的障礙。

房價持續性奔騰式上漲可能引發廣泛而深刻的超經濟風險。雖然房地產業被越來越多的城市認為是重要的支柱產業和財政收入的重要來源，房地產行業的恢復發展也被納入到經濟刺激計劃的考慮之中，但房地產所涉及的卻遠遠不是單純的經濟問題和短期問題。如果房價繼續快速上漲，不僅將導致嚴重的資產泡沫，還有可能造成一定的社會問題，影響經濟發展、社會穩定和改革開放進程。從我國城鄉居民消費發展趨勢來看，目前大部分居民正處于從衣食消費向住行消費的過渡過程中，改善型住房消費正在成為中等收入階層消費升級和提高生活質量的重要標志。如果房價繼續大幅度上漲，將導致相當一部分中等收入階層改善住房的愿望難以實現，進而使住房從經濟問題發展成為社會問題。

三、將穩定房價作為當前宏觀調控的中間目標和政策著力點

從供求、管制和改革等方面多管齊下穩定商品房價格。需求管理政策是必要的但并不充分，供給管理政策比需求管理政策更根本因而更加重要。要在進一步強化抑制投機性購房的需求分類管理政策的同時，出臺包括土地管理、供給支持和成本公開等供給管理政策。要按照城市化和人口遷移方向適當增加一線城市商品房建設用地。需要打壓的是市場房價而不是房地產開發企業。要在打擊囤地、捂盤等投機行為的同時，進一步提高住房建設和有效供給能力。商品房成本公開是國外管理城市住房價格的重要措施，有必要建立商品房成本公開制度，為商品房價格過快上漲設立必要的玻璃墻或天花板。必要的結構性管制措施也是穩定商品房價格的重要內容，要進一步加強和完善對住房的結構性管制。最后要進一步深化以財政體制和政績考核體系為中心的綜合配套改革，在從根本上改變地方政府對土地財政的過度依賴的同時，把地方政府的關注點從賣地聚財轉移到改善民生方面來。

將穩定房價作為改善民生和宏觀調控的重要任務。我們認為，今年雖然可能是危機以來形勢最復雜的一年，國內外經濟仍然面臨比較大的不確定性，但比較而言，對趨勢的分析判斷已經相對明確，宏觀調控的關鍵已經不是對形勢的判斷，而是對調控對策的選擇。宏觀調控的重點應該是防范通貨膨脹預期和資產泡沫加劇。在此背景下，各級政府不僅要把干預房地產市場、穩定房價作為改善民生的重要任務，更要作為當前宏觀調控和結構調整的首要任務。建議將房價作為當前宏觀調控的主要中間目標和重要政策著力點，通過穩定房價來穩定通貨膨脹預期、抑制資產泡沫。