導(dǎo)語：市場價格制定自救房產(chǎn)論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要:資產(chǎn)的虛擬升值和樓市成交量的回穩(wěn)讓房地產(chǎn)開發(fā)商開始有了漲價的沖動,然而事實上金融危機與美元貶值已經(jīng)改變了房地產(chǎn)市場的需求與利潤率的關(guān)系,針對此問題,文章從金融危機改變了房地產(chǎn)市場的需求與利潤率的關(guān)系進行了闡述。

關(guān)鍵詞:金融危機;房地產(chǎn);需求;利潤率關(guān)系

12008年剛性需求并未提高樓市的價格

2008年,樓市銷售持續(xù)低迷,開發(fā)商紛紛采取降價促銷策略,另一方面,土地、建材等原材料價格整體上漲,一直被稱為“暴利行業(yè)”的地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)利潤率2008年以來遭遇到雙重擠壓。

根據(jù)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù),2008年全國商品住宅銷售面積同比下降20.3%,其中,北京同比下降40.4%,上海同比下降40.1%,廣州同比下降38.2%。

“北京的樓市價格在2008年整體下降10%,天津地產(chǎn)商會提供的數(shù)據(jù)顯示,天津房價整體下降20%。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示。進入2009年3月以來,國家不斷推出各項利好政策,在3月份交易登記面積顯著增加的情況下,廣州市第一季度的整體供應(yīng)量為101.76萬m2,而成交量則有157.13萬m2,同比去年增長約64%。可見廣州樓市的供求關(guān)系開始出現(xiàn)供小于求的逆轉(zhuǎn)。

從價格走勢看,3月份全市10區(qū)的成交均價也有了較明顯的提升,相對于1月和2月有270元/m2的上漲,漲幅達到3.5%。

但盡管如此,和2008年3月相比,目前的樓價同比還是有11%的下降,顯示雖然成交量顯著回升,但成交均價的漲勢還不算過于迅猛。

2美元貶值使中國進出口銳減,經(jīng)濟下行風險加大

人民幣的升值,主要因素并不全是因為中國經(jīng)濟增長的速度和效率,而是因為美元貶值,全球跨國資本的大搬家,以及由此引發(fā)的全球資產(chǎn)重估而造成的。全球跨國資本的大搬家,以及由此引發(fā)的全球資產(chǎn)重估造成的影響是極為錯綜復(fù)雜的,有弊有利,利弊交雜,人民幣升值只是其中之一。2009年3月20日,人民幣6.8133兌1美元。22個月內(nèi)美元貶值17%,以致央行上海總部會同有關(guān)部門聯(lián)合制定并了《關(guān)于進一步適應(yīng)匯率形成機制改革,促進上海市外向型企業(yè)又好又快發(fā)展的指導(dǎo)意見》,提醒企業(yè)防范匯率風險。

值得注意的是,目前部分訂單加工貿(mào)易型進出口企業(yè)的利潤維持在5%左右,隨著人民幣中間價升值,如果出口的產(chǎn)品不能同步提價,這類企業(yè)的利潤將大幅降低,甚至變?yōu)榱恪?/p>

在中國企業(yè)的對外貿(mào)易中,一般以美金定價。比如一件衣服是100美元,以前人民幣兌美元匯率為8.1∶1時,出口一件,交易額為810元人民幣;而現(xiàn)在人民幣兌美元匯率為7.7∶1,交易額只有770元人民幣,利潤也就因之減少。不過,即使人民幣升值達到這樣的程度,在中國大多數(shù)出口企業(yè)看來,要保證利潤,要么就降低成本,要么就提高要價。海關(guān)總署2009年3月11日公布今年前兩個月我國外貿(mào)進出口情況。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計,1月~2月我國外貿(mào)進出口總值2667.7億美元,比去年同期下降27.2%。其中出口1553.3億美元,下降21.1%;進口1114.4億美元,下降34.2%。貿(mào)易順差438.9億美元,增加59.6%。

2008年,美元對人民幣大幅貶值,我國對美國出口增速大幅放緩,1月~8月份僅增長10.6%。但由于人民幣對歐元匯率相對穩(wěn)定,1月~8月份對歐盟出口仍然增長26.3%。次貸危機負面影響已經(jīng)從美國向歐洲、日本和新興國家傳導(dǎo),歐盟和日本二季度經(jīng)濟負增長;同時,8月份以后美元匯率反彈使人民幣對歐元、日元升值加快。2009年我國對美、歐、日等主要經(jīng)濟體出口可能全面放緩,外貿(mào)順差規(guī)模進一步縮小,凈出口對經(jīng)濟增長的下拉影響可能比2008年更加嚴重,使我國2009年產(chǎn)能過剩矛盾更加突出。

我國經(jīng)濟運行中也出現(xiàn)許多新矛盾和新問題。價格上漲壓力尚未根本緩解,企業(yè)成本上升和外需明顯收縮使部分行業(yè)和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難加大;證券市場股指調(diào)整幅度過大和成交低迷,房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚;能源資源價格形成機制改革不到位,煤電油氣運短期供求矛盾十分突出;資本跨境流動使我國貨幣流動性過剩壓力不減,但中小企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營資金又十分緊張;制約農(nóng)民持續(xù)增收的不利因素較多,服務(wù)業(yè)發(fā)展仍然面臨諸多體制性障礙;在周期性和結(jié)構(gòu)性調(diào)整雙重壓力下,經(jīng)濟下行風險加大。

3房地產(chǎn)開發(fā)投資降溫但資金依然寬松

房地產(chǎn)開發(fā)投資降溫,帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資減速。2008年1月~8月份,房地產(chǎn)開發(fā)投資增長29.1%,占固定資產(chǎn)投資總額的21.4%。但房地產(chǎn)成交量大幅萎縮,房價調(diào)整跡象明顯,房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈緊張,市場可能由“量跌價滯”進一步發(fā)展為“量價齊跌”,初步預(yù)計,在2008年高基數(shù)的臺階上,2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將下滑到10%以下,房地產(chǎn)投資增量從6800元減少為3200億元,這將導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資明顯減速。由于房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)鏈較長的支柱產(chǎn)業(yè),也是這一輪經(jīng)濟擴張的龍頭產(chǎn)業(yè),它的周期性調(diào)整將拖累一連串行業(yè)景氣度下降,鋼鐵、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資可能隨之減速。地方政府基礎(chǔ)設(shè)施投資資金來源主要來自土地出讓金收入,2008年以來各地土地出讓金收入增幅明顯下降將影響2009年的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模。新出臺的十大行業(yè)振興規(guī)劃與房地產(chǎn)無緣,顯然,樓市還將以時間換空間去消化庫存積壓與民生的矛盾。

在全球金融危機、經(jīng)濟增速放緩的大背景下,各家金融機構(gòu)的惜貸情緒不可謂不嚴重,特別是對于中小企業(yè)的信貸投放,各家銀行尤為謹慎。為此中國人民銀行連續(xù)多次下調(diào)存貸款利率和法定存款準備金率,以向金融機構(gòu)釋放更多的流動性,從源頭上確保中小企業(yè)的資金供給,促進經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。而2009年1月份信貸投放猛增的主要原因也是各家金融機構(gòu)配合“充分發(fā)揮好銀行信貸資金在擴大內(nèi)需、支持經(jīng)濟發(fā)展的作用”的相關(guān)政策精神,當然“早投放、早收益”也是各家銀行經(jīng)營的一貫?zāi)Ｊ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款,以及有明確政府或國企背景支持的項目包括房地產(chǎn)貸款成為各家銀行搶奪的焦點,實行寬松的貨幣政策不僅在擴張信貸,還包括適度下調(diào)利率,一季度CPI、PPI的下降為利率下調(diào)騰出了空間。

4房地產(chǎn)業(yè)利潤率高與會計核算方式有關(guān)

(1)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)(權(quán)利)時,確認收入的實現(xiàn)。

(2)采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。

(4)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn):采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn);采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn);采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認收入的實現(xiàn)。包銷方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現(xiàn);采取基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。

2008年4月,國家稅務(wù)總局了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》,在北京及其他位于省、自治區(qū)開發(fā)的非經(jīng)濟適用房項目,在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入,要按照不低于20%的預(yù)計利潤率計算出預(yù)計利潤額,計入利潤總額,按季度或月預(yù)繳企業(yè)所得稅,開發(fā)完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。

《通知》稱,該政策自2008年1月1日起開始執(zhí)行。在預(yù)計利潤率上,各省市執(zhí)行的標準不同,位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的,不得低于20%;位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的,不得低于15%;位于其他地區(qū)的,不得低于10%。以北京為例,按照《通知》規(guī)定,開發(fā)商每季度或每月的預(yù)售收入中,除了要繳5.5%的營業(yè)稅,還要先按20%預(yù)提利潤后,再按25%預(yù)繳所得稅,這樣,總稅率達到10.5%。也就是說,開發(fā)商每月預(yù)售1億元,要繳1050萬元的稅。

對于開發(fā)商來說,融資相當于“輸血”,預(yù)售和銷售收入相當于自己“造血”,目前,從全國來講,開發(fā)商融資受阻,預(yù)售收入也不理想,有些實力不強或去年瘋狂拿地的開發(fā)商身體已經(jīng)相當“危弱”,但還在硬撐著,如果商品房賣不出去,成本這一塊肯定不能結(jié)轉(zhuǎn),但已售房的利潤率高也是必然的,而財務(wù)費用不斷的增加導(dǎo)致樓盤全部售完后,實際的利潤率會大幅度下降。

5房地產(chǎn)業(yè)自救首先是要制定合理市場價格

美元貶值后,以人民幣計價的樓盤會增值,因為人民幣值錢了,但同時世界的消費品生產(chǎn)第一大國的出口銳減又使大量的商品積壓無法消化,中國70%的就業(yè)和新增就業(yè)90%都是由民營企業(yè)或者是中小企業(yè)來解決的,如果談到中國民營企業(yè)對中國的貢獻,最突出的當屬就業(yè)。因為就業(yè)是民生之本。那么現(xiàn)在也面臨著一些新的困難,以四川為例,四川回鄉(xiāng)人員超過100萬,從業(yè)人員超過80萬,確實有難度。現(xiàn)在很多企業(yè),勞動用成本也在提升。加上經(jīng)濟萎縮,對我們國家產(chǎn)生的這些影響,所以現(xiàn)在很多企業(yè)倒閉、關(guān)門,工人減薪、失業(yè)農(nóng)民工和待業(yè)大學(xué)生,誰來買房子?

從全國的形勢來看,原來房價快速上漲的城市,在這次房價調(diào)整到來后,基本上是下跌幅度最大的,這就說明區(qū)域性房地產(chǎn)快速上漲是存在一定泡沫的,并且泡沫有的地方還不小。一般房價沖到戶均收入6倍左右的區(qū)域被經(jīng)濟學(xué)家稱之為泡沫區(qū)。而在中國,這一比例已經(jīng)達到甚至超過了10~20倍。在美國一套普通住宅大約等于城市居民3~5年的收入,而在中國,這一數(shù)字大約是10~15年。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場是有3種形態(tài),一種消費者希望房價降下來,第二種房地產(chǎn)開發(fā)商,希望房價穩(wěn)住或者少降一點。政府在這個時候希望穩(wěn)定發(fā)展,這三種形態(tài)怎么能歸在一起?就是我們現(xiàn)在正在處于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化快速發(fā)展的階段過程中,在這個階段過程中,凡是有利于促進城鎮(zhèn)化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)都是國民經(jīng)濟中的最關(guān)鍵的產(chǎn)業(yè)。因為城鎮(zhèn)化這個規(guī)律,我們是很難抵抗的。根據(jù)世界各個國家的經(jīng)驗表明,國家的城鎮(zhèn)化率在30%以下的時候,這個國家的城市發(fā)展速度是非常慢的,一旦超過30%以后,這個國家城鎮(zhèn)化會加速發(fā)展,快速發(fā)展到什么時候放緩?直到國家城鎮(zhèn)化率達到70%以后它才會放緩。這是一個已經(jīng)經(jīng)過世界各個發(fā)達國家走過的路程所總結(jié)的戰(zhàn)略經(jīng)驗。中國現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率49%,正處于快速發(fā)展的中間時期。所以它的發(fā)展,不是我們說想慢就慢,想快就快,這是不可阻擋的。支持城鎮(zhèn)化發(fā)展的企業(yè)都是國民經(jīng)濟中最重要的產(chǎn)業(yè)。