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摘要：我國當前的房地產市場宏觀調控，是建立在房地產市場運行客觀基礎之上的理性選擇。根據房地產市場運行三個階段的演進規律和三個循環交織運動的特征，房地產市場發展應定位于小康階段和城市化；房地產市場宏觀調控應立足于可持續發展，實現市場的和諧發展。

關鍵詞：宏觀調控；房地產市場；和諧發展

2003年以來，我國出臺了一系列針對房地產市場的宏觀調控政策。以穩定住宅價格為中心的“新八條”[1]，甚至被稱為房地產新政的標志。如何全面正確理解政府對房地產市場的調控，如何理性判斷中國當前的房地產市場，如何促進中國房地產業和市場的健康發展與良性運行，是社會各界普遍關注的熱點問題。

一、宏觀調控理性：建立可持續發展的有序市場

（一）房地產市場宏觀調控政策的理性選擇

我國的房地產業，由政府主導向市場主導轉變的標志是1998年國務院頒發《關于深化城鎮住房制度改革，促進住宅建設發展的通知》。以停止單位建房，停止福利分房，推行住房分配貨幣化等措施，把住宅推向市場。1998年，房地產開發投資為3614億元，投資增長率為13.7％，房地產開發投資占全社會固定資產投資的比重為12.72％，商品房銷售面積為12185.3萬平方米，銷售額為2513.3億元，個人購房比重占79.85％，住宅平均售價1854元/平方米，土地開發面7730.1萬平方米。經過5年的運行，到2003年，房地產投資首次突破萬元，達到10154億，投資增長率為30.3％，占全社會固定資產投資的比重為18.27％，商品房的銷售面積為33717.6萬平方米，銷售額達到7670.9億元，個人購房比重為92.46％，住宅平均價為2197元/平方米。土地開發面積22166.3萬平方米[2].在房地產連續5年高速發展的背景下，2003年8月21日，國務院下發了《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（18號令）。18號令是新一輪房地產市場宏觀調控的起點。

（二）宏觀調控的目標和措施是理性的

18號令提出：要堅持和加強宏觀調控，努力實現房地產市場總量基本平衡，結構基本合理，價格基本穩定。堅持在國家統一政策指導下，各地因地制宜，分別決策，使房地產業與當地經濟和社會發展相適應，與相關產業相協調，促進社會經濟的可持續發展，培育健康有序的房地產市場。這一宏觀調控的總目標，反映了對中國房地產市場建設的理性思維，“三個基本”，因地制宜，可持續發展，健康有序，是認識和駕馭中國房地產市場理性思維的精髓。

2004年，中央和國務院各部委出臺的一系列有針對性的宏觀調控措施，主要反映在兩個方面。

1.緊縮“地根”。2004年3月1日，國土資源部了《關于建設用地備案制度執行情況的通報》；3月16日，國土資源部、監察部聯合發出了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，要求各地2004年8月31日以后，所有經營性土地全部通過“招拍掛”出讓。4月29日，國務院辦公廳發出了《關于深化開展土地市場治理整頓，嚴格土地管理的緊急通知》。明令“三個暫停”，即暫停農用地轉用、暫停土地規劃修改、暫停縣改市。6月6日發出了《關于控制房地產拆遷規模，嚴格拆遷管理的通知》。10月28日，國務院作出《關于深化改革，嚴格土地管理的決定》。10月29日，國土部修訂《土地利用年度計劃管理辦法》，11月1日公布《建設用地預審管理辦法》、《關于和實施工業項目建設用地控制指標的通知》（試行），11月9日《土地市場治理整頓檢查驗收方案》。緊縮地根的一系列措施，是針對市場運行情況提出來的。土地市場清理情況表明：2004年7月，全國情理出各類開發區6866個，規劃面積3.15萬平方公里[2]，是1993年房地產過熱時的開發面積1.5倍。2000～2002年，山東完成了10年的用地計劃的80％，浙江完成了99％；上海、江蘇5年用完了10年的用地指標，深圳進行寶安、龍崗的全部轉地工作。征地、拆遷引發了各類矛盾，失地農民約4000萬[2].即使在如此強勁的宏觀調控下，2004年土地購置面仍創造了歷史的新高，達到了39984.66萬平方米。

2.緊縮銀根。2004年4月25日，中央銀行提高存款準備金率0.5％，4月27日，國務院下發通知，將房地產開發項目資本金比例由20％提高到35％。6月，銀監會《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，規范商業銀行辦理房地產貸款的業務流程，確定控制房地產貸款比例不超過80％，月還款收支比控制在50％以內，月債務支出的比例控制在55％以內，房地產開發商自有資本比例不低于35％。10月，銀監會出臺《信托投資公司房地產信托業務管理辦法》（征求意見稿），對房地產信托經營規則監督管理、風險控制、處罰規則等作了規范。10月29日，央行上調存款利率0.27％，年期存款利率由1.98％提到2.25％，年期貸款基準利率5.58％，2005年3月16日，再調銀行年期貸款基準利率到6.12％，個人住房貸款優惠利率由5.31％調為5.51％。對房地產的金融政策其直接效應是：從供給方面影響開發市場，將房地產的資本金比例由20％提高35％，對小規模、以項目為主體的房地商及“皮包公司”運作模式有一定的控制作用；從需求方面影響，提高貸款利率，明確收支還款比例，控制了還貸風險。

（三）“兩個八條”反映了民意和宏觀調控的理性

2005年3月26日，國辦發明電（[2005]8號）《關于切實穩定住房價格的通知》，提出8條意見，稱“老八條”。4月30日，建設部等7部門發出了《關于做好穩定住房價格工作的意見》，稱“新八條”。“新八條”從規劃、土地管理、稅收、信貸、優惠政策、經濟適用住房和廉租房、市場秩序、信息等8個方面，提出了穩定住房價格的系統措施，具有很強的針對性。一些地區房地產投資規模過大，住房價格上漲過快，供應結構不合理，市場秩序比較混亂，廣大群眾普遍關注。理論界就房地產價格泡沫，房地產投機、中低收入階層住房問題，進行了廣泛的討論。以摩根利士丹為代表的機構掀起了“中國房地產業存在泡沫”論浪潮，甚至為中國（主要是上海）房地產泡沫破裂給出了時間表[3].2004年國家出臺了以緊縮地根為標志的一系列調控措施，房地產實際運行的主要指標仍然創造了歷史的新高。房地產投資達到13158億元，新開面積達60413.86萬平方米，住宅平均售價2549元/平方米，較上年上漲約16％，開發貸款余額6657.35億元，個人貸款余額（10月末）14977億元。與1998年相比，投資是2.6倍，新開工面積是3倍，住房均價上漲了50％，開發貸款余額是3.2倍，個人貸款余額增長了34倍。5年房地產市場的高速成長，具有市場的動力。由福利分房向個人購房的轉變，由單位投資建房向商品化開發的轉變，由土地使用權協議出讓向招標拍賣轉變，從1993年第一輪房地產熱到2000年近8年的低速調整，所有這些為市場啟動積累了能量。房地產業由政府主導向市場主導的轉變，如何建立可持續發展的良好市場秩序？新八條的出臺，社會反映強烈，甚至稱之為房地產新政，反映了民意和市場的理性。

二、房地產市場理性：三個階段和三個循環

（一）房地產市場的歷史演進：三階段發展規律

房屋與土地是人類最基本的生存與發展資料。土地關系和土地利用一直是各社會形態關注的中心問題。住宅從“構木為巢”到高樓大廈，土地從“予取予求”到證券化經營，其歷史演進隨社會生產力的發展而變遷，隨社會生產關系的變革而變化。真正意義上的房地產市場，始于產業革命之后的商品經濟時代，其發展具有三個階段性的特征。

1.工業化時期。住宅短缺成社會各界普遍關注的問題。在18世紀60年代始英國的產業革命，法、德、美在19世紀相繼完成。在工業化進程中，19世紀中葉，歐洲出現了普遍的住宅缺乏現象。小資產階級的代言人普魯東毫不猶豫地斷言，在大城市中，90％以至更多的居民都沒有可以稱自己所有物的住所。道德生活和家庭生活的真正集中點，即自己的家園，正在被社會旋風（指工業革命引者注）卷走……我們在這一方面比野蠻人還要低下，原始人有自己的洞穴，澳洲人有自己的土屋，印第安人有他自己的住處，現代無產階級實際上卻懸在空中[4].普魯東反對工業革命的立場是錯誤的，但他的描述對歐洲工業革命進程中的住宅問題提供了歷史佐證。我國自20世紀50～80年代的工業化時期，也出現了嚴重的住宅短缺，城市居民人均居住面積從1949年的4.5平方米，下降到1977年的3.6平方米，從而引發了20世紀80年代初住宅商品化的大討論，這樣的背景下，住宅建設是房地產市場的主軸。

2.城市化時期。城市的土地利用及房地產權關系成為重點。這個時期的主要特征是：農業人口大量向城市轉移，人口的流動性膨脹，帶來了房地產交易的空前活躍，明晰產權，健全法制，是規范市場秩序的主題。歐美在此階段，建立了以私有制為主體的房地產權體系。我國正處在城市化過程中，中心是建立住房個人所有制和土地使用權的有償有期使用制。建設中國特色社會主義社會的房地產權體系，是適應房地產市場交易主軸的基礎。

3.現代化信息經濟時代。以發達資本主義國家引領的現代化信息經濟，房地產作為資本融入社會資本體系的運營，房地產業與金融業結合，房地產成為重要的投資和融資工具。經濟學諾貝爾獎得主夏普和米勒預言，21世紀金融創新的主題是房地產證券化。房地產抵押，產權保險與交易，房地經營的虛擬化和國際化等成為普遍的現象，房地產經濟活動的目的，不僅僅是滿足人們對房地使用價值的需要，而且是一種重要的投資行為，房地產證券化是房地產市場的主軸。

我國正處于全面建設小康社會的城市化時期，這一背景，決定了我國房地產市場建設的主軸：完善產權制度，規范市場秩序，實現和諧發展。

（二）房地產市場運行：三個循環交織運動

房地產市場運行有自身的規律，具體地表現為三個循環。

1.物質循環。這是以房地產開發為標志的，以產品更新換代為特征的，以滿足人們對住房需要為主導的生產活動。對產業革命始到19世紀中葉歐洲出現的住宅缺乏現象，恩格斯說：是工業化過程中比較小的、次要的禍害[4].我國自20世紀50～80年代中的工業化，也出現了住宅短缺。這樣的背景下，房地產市場以住宅建設為主軸，以擴大住宅供給，滿足住宅需要的物質循環為主要特征。這種物質循環的主要特征是：住宅實物形態的更新換代，大規模的住宅建設成為市場的標志。舊住宅大量拆除，馬路擴寬，舊城改造和人口向城市的集中，加劇了住宅供求失衡。恩格斯曾描繪過巴黎歐斯曼大街的情況，中國目前的拆遷和舊城改造，正在重演這一歷史的現象。拆房子、建房子、賣房子、買房子，住房子是這種物質循環的典型特征。這個循環與工業化、城市化發展密切關聯，住房條件的改善，農業人口向城市的轉移，潛在的趨勢性龐大的住房需求與經濟的成長相配合，拉動房地產市場，利潤目標影響投資的流向，廉價的勞動力（農業人口向城市的轉移）作為房地產開發抵成本的支撐，使房地產成為經濟發展的支柱之一。

2.投資循環。這是以資金運動為主要特征的以利潤為目標的價值循環運動。滿足住房需要退居次要的地位，建房、賣房、買房成為投資手段，通過房地產交易，獲取投資利潤是目的。房地產投資活動成為社會各群體的活動，房地交易成為市場的標志。這種現象，在20世紀80年代，“購買美國”是典型的例證，日本、歐洲投資大量涌于美國房地產市場，房地產投資信托，房地產貸款證券化等金融創新，加劇了房地產的投資功能。香港房地產市場亦具有投機活動的特性。投資環循的市場表現為房地產價格的大幅波動，是對物質活動的異化。

3.景氣循環。經濟運行具有周期性循環特征。蕭條——復蘇——高漲——危機的循環，是市場運行的調整和平衡功能。房地產景氣循環，服從于供求決定規律。我國自改革以來，第一輪的房地產熱發端于沿海的改革開放，開發區熱，房地產由計劃經濟運作模式向市場運作模式轉換，形成了1993年的房地產過熱，不得不進行宏觀調控，隨后房地產進入了近5年的調整期。1998年確定的住房制度改革政策，是這一輪房地熱的助動器，進一步深化住房制度改革，把住宅推向市場的過程中，單位建房的末班車效應，擴大開放的開發區熱，大學調整合并由精英教育向大眾化教育的擴張，國民經濟的持續高速增長，近4年股市投資行情的低迷，共同推動了房地產市場的高漲。如果說，1993年的房地產與改革開放相關，表現為城市地域擴張和寫字樓的大規模建設的沖動，那么這一輪的房地產市場高漲，則與住房制度改革相連，表現為住宅市場的迅速擴大和住宅價格的高幅上漲。但終極原因，恐怕還是市場力量積累的暴發。第一輪源于計劃經濟長期的壓抑，這一輪源于近8年的市場調整。宏觀調控政策的出臺，是認識市場規律的結果。公務員之家

景氣循環是房地產市場運行的周期規律，物質循環是房地產更新換代的規律，投資循環是房地產價值運動的規律。在一定時期，三個循環交織在一起，但不同的時期總有起主導力量的因素。物質循環的主導力量，是生產力的發展和技術進步，投資循環的主導力量是利潤和競爭，景氣循環的主導力量是供求關系。認識市場規律是我們把握宏觀調控的基點。

三、理性邏輯：中國房地產發展定位

對房地產市場的理性思考，就是要認識市場運行的規律，作出科學的判斷，確立符合客觀規律的發展思路。

（一）房地產市場發展階段定位：小康階段和城市化

中國目前正處在全面建設小康社會和城市化加速的發展階段，這是我們對房地產市場發展定位的基本前提。

1.住宅建設是小康階段房地產市場的主軸。恩格爾系數表明，隨著經濟的發展和收入的增加，人們用于吃的消費支出呈下降趨勢。這一趨勢為衣、食、住、行、用消費結構的調整提供了物質基礎。舒瓦貝法則的結論是，隨著收入的增加，住房消費支出占消費總支出的比例呈上升趨。1995年，我國的恩格爾系數為49.92％。“九五時期”是我國從溫飽型經濟向小康型經濟的轉型時期。“十五時期”住宅市場的快速發展，驗證了居住消費成為主導消費之一。從財富的角度看，房地產在很大程度影響世界經濟活動。據Lbbotson協會財富評估，1991年世界財富為438450億美元，房地產價值占48.8％；美國財富為154360億元，房地產占38.9％，住宅價值占29.7％[5].從需求的角度看，住宅在理論上具有資本品和消費品的雙重屬性。但在小康階段，住宅主要用于單個家庭的實際占有和使用，其主導屬性是消費品，這種消費品需求是當前房地產市場的主導性需求。雖然二手房交易在目前呈快速上升趨勢，兩套住房現在已經在一定群體中逐漸形成，但其主導方面仍然是消費觀念的升級。二手房交易基于漏斗理論，原房主以舊換新，以小換大。市中心和市郊兩套房子，不能說明住宅市場的投資主導，恰好說明住宅消費梯度的構造和消費觀念的升華，為住宅需求結構判斷提供了一個新思路。從供給角度看，涉及三個特殊的要素：一是時間。住宅建設期長，從置地到開發建設，從銷售、裝修到實際進住，需要較長時間，從而造成供給滯后于需求。在經濟繁榮期，供給滯后，需求得不到滿足，房價上漲；經濟衰退期，因投資的不可逆，導致供給過度，住宅供給與宏觀經濟運行存在著時滯。二是地點。住宅位址的固定性，居住地與工作的關連性，決定著住宅市場的局部特征。三是轉換。這是工業化，城市化過程房地產供給調整的一種必然現象。住宅、商業用房、辦公場所，因發展而進行用途轉換，如政府搬家，工廠遷移等。完成這轉換，意味著用地結構的調整和復雜的大規模的城市改造。從財富觀、需求觀和供給觀可以得出結論，在小康階段，住宅開發建設是房地產市場的主軸。

2.城市化決定著房地產開發的空間，發展是房地產市場的主題。這一主題在城市化過程中不可逆轉。人口向城市的集中，決定著房地產市場的發展空間。中國從建立社會主義市場經濟體制，到黨的十六屆五中全會確立的科學發展觀，這時期是城市化高速發展時期，城市化年遞增1％左右。據此來推斷房地產市場發展的空間，以城市化率40％為基礎，人口16億為頂點，小康住房以35平方米/人為標準，城市化率達到50％，僅住宅

增量總需求約需要160億平方米。若按城市化增長率1％考慮，未來10年，年均需供給住宅16億平方米，若再考慮舊城改造拆遷及住宅自然淘汰，這一需求更大。2004年我國市場商品住宅竣工面積為3.47億平方米。因而。要么城市化率年遞增1％，不可能在10年內連續，要么，不可能在城市化遞增1％的條件下，實現城鎮人口人均住房面積35平方米目標。但無論如何，在城市化達到50％，人均小康住房面積35平方米目標下，能表明我國房地產市場的發展空間。

我們沒有理由對房地產市場作出悲觀的判斷，更沒有理由對國家的宏觀調控政策作出政府干預市場的錯誤理解。科學發展觀是宏觀調控政策的精髓，公共政策是市場供求因素之外的重要因素，這是世界各國房地產市場發展的共識。定位于全面建設小康社會和城市化，這是我國房地產市場建設的基本依據，也是房地產市場宏觀調控的立足點。

（二）房地產市場宏觀調控定位：實現市場的和諧發展

世界房地產市場發展的情況表明，公共政策是市場供給和需求因素之外的第三因素。具體地表現為：政府管制對新開工項目、舊城改造、環境保護、土地開發利用等方面的影響；對低收入階層提供住房保障的政策性支持；對城市基礎設施建設承擔關鍵性的作用等。這些表明，政府的宏觀調控不僅必要，而且有現實的著力點。

當前，宏觀調控的政策取向，應立足于：中國城市化進程，老百姓的住房需求，房地產支柱產業的地位，遵循房地產的運行規律。確立6個重點：一是管理與控制國家的土地資源，根據市場動態，調節土地投放量，加強用途管制；二是以質量為中心，以環境為重點，加強房地產開發過程管理；三是區分使用（居住）需求和投資需求，加強房地產的流通管理；四是以產權制度建設為重點，加強房地產的持有管理；五是強化信息披露制度，推行房地產行業透明化；六是根據房地產業發展的趨勢，重視房地產金融創新，穩步探索房地產證券化。

參考文獻：

[1]建設部，等。關于做好穩定住房價格工作的意見[Z].2005.

[2]牛鳳瑞。中國房地產發展報告[M].北京：社會科學文獻出版社，2004.

[3]建設部政策研究中心。建筑房地產業參要[z].2004—10—20.

[4]恩格斯。論住宅問題[M].北京：人民出版社，1972.

[5][美]查爾斯。H.溫茨巴奇等。現代不動產[M].北京：中國人民大學出版社，2001.