導(dǎo)語：房地產(chǎn)經(jīng)濟成本控制思考一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

[摘要]近年來,中國經(jīng)濟增長迅猛,強勁的房地產(chǎn)行業(yè)幾乎成為拉動中國經(jīng)濟增長的主動力,在國內(nèi)經(jīng)濟出現(xiàn)過熱勢頭和縮減信貸規(guī)模的宏觀調(diào)控政策下,這無疑使得房地產(chǎn)行業(yè)的融資成本增加。企業(yè)如何實現(xiàn)最大的投入產(chǎn)出比,在激烈的競爭中取得可觀的經(jīng)濟收益,關(guān)鍵在于實施有效的成本控制措施,本文分析目前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀,并針對性的提出加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的相關(guān)建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)成本控制探討

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制制度建設(shè)可以根據(jù)其工程進度進行成本控制階段的劃分,并相應(yīng)進程成本控制和管理,房地產(chǎn)企業(yè)成本和費用一般分為投資決策階段、前期工作階段、項目建設(shè)階段、房屋租售階段,在每個階段發(fā)生的成本和費用也不盡相同,投資決策分析階段主要包括各項市場調(diào)研費用、財務(wù)決策分析費用,前期工作階段,這一階段主要是獲取土地使用權(quán)、落實資金和項目的規(guī)劃設(shè)計,具體包括土地征用及拆遷補償、前期工程費(企業(yè)規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出)、財務(wù)費用(籌措資金及利息支出);項目建設(shè)階段應(yīng)主要控制原材料和人工成本;銷售階段會發(fā)生各項費用支出,包括銷售費用(企業(yè)負擔的展覽費、廣告費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費、專設(shè)銷售機構(gòu)的人員工資、獎金、福利費等)、管理費用(工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費等),而通過房地產(chǎn)企業(yè)成本在各個階段的分解,便于分析房地產(chǎn)企業(yè)成本控制制度實施存在的問題并提出對策和建議。

一、房地產(chǎn)企業(yè)實施成本控制的必要性

我國的房地產(chǎn)業(yè)歷經(jīng)多年發(fā)展,已逐漸成為國家經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè),并帶動了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展,但隨著各個大中城市房價的持續(xù)攀升,國家對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展給予高度關(guān)注,2005年以來,國家頒布了一系列的法規(guī)文件對房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)控,但是城市的房價依然居高不下,在2007年1-3季度,全國70個大中城市土地交易價格平均上漲12.8%,其中第三季度上漲15%。2008年美國次貸危機爆發(fā)以來,我國受其影響,為了實現(xiàn)保八增長的目標實施寬松的貨幣政策,銀行信貸資金大部分進入房地產(chǎn)行業(yè),房地產(chǎn)行業(yè)成為拉動經(jīng)濟增長的主要動力,各大、中城市的房價也繼續(xù)攀升,國家又一次關(guān)注房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,最近的一段時間,國家規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)準入制度,出臺了二手房的信貸規(guī)則,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展陷入了另一個關(guān)頭。因此,房地產(chǎn)企業(yè)必須要實現(xiàn)管理模式的“粗放型”向“集約型”轉(zhuǎn)變,而通過管理方式的轉(zhuǎn)變減低成本并提高經(jīng)濟效應(yīng),最關(guān)鍵的是成功實施有效的成本控制措施,房地產(chǎn)企業(yè)實施成本控制可以提高管理效率,并提高企業(yè)經(jīng)濟效益、增強企業(yè)競爭力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的觀念淡薄

在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進程中,國內(nèi)良好的經(jīng)濟形勢使得房地產(chǎn)行業(yè)利潤率高于其他行業(yè),相應(yīng)的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對于成本控制的意識與其他企業(yè)相比就比較薄弱,主要表現(xiàn)在成本控制僅限于施工和財務(wù)領(lǐng)域,忽視了前期選址、規(guī)劃、設(shè)計及銷售過程的成本控制,即存在某些環(huán)節(jié)成本控制的忽視;更多的注重事后成本控制,施工階段和后期的費用支出僅僅參照造價設(shè)計,而在施工前對于成本控制缺少的合理組織設(shè)計,后期沒有形成合理的反饋及成本控制。沒有形成成本控制全員參與的觀念,實際上只有財務(wù)人員能看到事后的成本,因此房地產(chǎn)企業(yè)沒有能夠控制全過程項目的成本。

(二)資金成本過大

對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說,沒有足夠的資金支持項目的始末,而選擇合適的融資渠道可以幫助企業(yè)節(jié)省大量的資金成本,目前的房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)依靠銀行信貸資金,少數(shù)上市企業(yè)通過股票融資的方式,在企業(yè)上市受到各種限制時,房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏靈活多變的融資方式,且對于銀行貸款的利率及期限的控制缺乏嚴格的可行性的論證,導(dǎo)致了資金成本過大的現(xiàn)象。

(三)設(shè)計階段的工程成本控制不精確

項目決策時對于成本的估算精度偏差大,投資決策是產(chǎn)生工程造價源頭,雖然該階段耗資約占總投資額的0.5%-3%,但是影響項目投資的可能性卻占75%-95%,在投資計劃合理確定以后進入設(shè)計階段,在該階段有效控制工程造價要求嚴密、全面的施工圖設(shè)計,但目前我國大部分設(shè)計單位對工程項目的技術(shù)與經(jīng)濟的分析不夠深入,在設(shè)計中不是重技術(shù)輕經(jīng)濟就是相反,很難做到兩者的完美結(jié)合,而設(shè)計人員也形成了只對設(shè)計工程的質(zhì)量負責,對工程造價的高低不太關(guān)心的態(tài)度,以致在項目起初設(shè)計的時候就無法進行優(yōu)化組合,編制初步設(shè)計、概算的偏差較大,不能起到控制總造價的作用。同時,設(shè)計招標制度也不完善,例如方案評標不透明,評審意見以及結(jié)果不公開等導(dǎo)致了管理層與設(shè)計公司的串謀,加之對設(shè)計方案的經(jīng)濟性還沒有制定詳細的評價指標體系,對于設(shè)計成本的控制的經(jīng)濟性的評價缺乏統(tǒng)一的標準,這也造成了領(lǐng)導(dǎo)對于設(shè)計階段成本控制的忽視,這些都造成了后期施工建設(shè)階段的成本基礎(chǔ)偏高。

三、進一步完善房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的對策

(一)加強成本控制意識

加強成本控制意識,首先要從領(lǐng)導(dǎo)層和管理層增加成本控制的意識,放棄房地產(chǎn)行業(yè)利潤豐厚,重視開發(fā)和新項目建設(shè)而忽視現(xiàn)有項目成本控制的觀念,同時實施成本控制的企業(yè)文化,鼓勵全體成員,無論是財務(wù)人員、售樓辦公人員還是項目建設(shè)的某個施工人員,都積極主動的節(jié)儉開支,形成創(chuàng)造企業(yè)利潤為己任的企業(yè)文化,從而達到成本控制的目的。

(二)控制資金成本

控制房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本,一要嚴格控制貸款利息的支出,根據(jù)調(diào)查有些企業(yè)的融資渠道中銀行貸款占到80%,這使得使用貸款付出較昂貴的代價,企業(yè)應(yīng)該根據(jù)工期的建設(shè)長度及其資金的支付和流入的時刻預(yù)算,合理的配置貸款的期限;除此之外,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好前期預(yù)售工作,期房的銷售可以使得企業(yè)減少銀行貸款,從而將樓房預(yù)售款用于工程的開發(fā)和施工建設(shè)。

(三)加強設(shè)計階段的工程成本控制

要想在設(shè)計階段加強工程成本的控制,首先要配置專業(yè)人才,這些人才既懂得設(shè)計又通曉經(jīng)濟學原理,避免經(jīng)濟性與質(zhì)量或設(shè)計風格不能兼顧的局面,或者打造一支具有高度默契和協(xié)作精神的團隊,達到實施最優(yōu)化方案,控制工程成本的目的。若房地產(chǎn)企業(yè)對于工程的設(shè)計方案要采取招標方式,則要設(shè)置嚴格的程序,要求投標公司做出合理,精準的可行性和投資-收益分析,對于樓房的質(zhì)量和設(shè)計風格與購買人群的消費偏好匹配做出相應(yīng)的市場調(diào)查分析,對于設(shè)計階段工程造價的合理控制,是施工階段成本控制措施有效實施的基礎(chǔ),也是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)決策目標和合理利潤的保證。

(四)重點抓好施工階段的各項費用控制

加強房地產(chǎn)企業(yè)施工階段的各項費用的控制主要包括材料費用的控制和現(xiàn)場管理費用的控制。材料費用的控制,一要合理確定材料數(shù)量,在建工程建設(shè)中,材料成本占整個工程成本的比重一般可達60%-70%,因此材料費用的控制非常重要,對鋼材、水泥等建筑材料的購進應(yīng)合理考慮工期,避免購進過多產(chǎn)生資金占用和管理費用,并在材料的使用上實施節(jié)約獎勵,對于過度浪費原材料的施工隊給予相應(yīng)懲罰,如超限部分自行承擔;二要合理確定材料價格,在保證質(zhì)量的同時,較低的材料價格同樣是降低成本的關(guān)鍵,確定材料價格時,應(yīng)由工程、物資采購、財務(wù)等人員到材料供應(yīng)地進行充分的調(diào)查,找到最優(yōu)惠的價格的供應(yīng)商。加強對現(xiàn)場管理費控制是因為它是與工程施工直接相關(guān)的成本,現(xiàn)場管理費用的控制應(yīng)貫穿整個施工過程,直至保修期滿。首先要做好雨季、冬季施工的準備工作,預(yù)防因突然的自然環(huán)境變化而影響施工進度而發(fā)生的成本,還要嚴格按照施工規(guī)范、技術(shù)標準施工,防止質(zhì)量事故發(fā)生,這是因為質(zhì)量事故會增加返工費、返修費、停工費、事故處理費等等,而這部分費用可以通過施工質(zhì)量的控制而降低。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)實施成本控制措施,不僅可以提高企業(yè)的管理效率,還可以增強企業(yè)的核心競爭力,使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展可以較小的受到國家政策的影響。本文介紹了房地產(chǎn)企業(yè)實施成本控制的必要性,具體分析了目前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的部分問題,并相應(yīng)的提出了加強成本控制意識、控制資金成本、加強設(shè)計階段的工程成本控制和重點抓好施工階段的各項費用控制四項建議,旨在期望房地產(chǎn)行業(yè)能在進入低利潤時期前做好成本控制管理的建設(shè)。

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