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摘要:在國際金融危機的大環境下,美國“次貸危機”的陰影揮之不去,國際房地產市場至今“寒流滾滾”,而我國的房地產市場竟然“逆市而上”,“極度繁榮”,顯示出與消費水平絕不相稱的強力上漲勢頭。本文揭開“極度繁榮”背后隱藏著的“貓膩”,分析了需要高度警惕的風險,并據此提出建議。

關鍵詞:房地產市場社會預期金融危機

一、房地產市場“極度繁榮”的成因

2008年9月以來,美國金融市場烏云滾滾,自美國而席卷整個世界的金融危機對世界經濟產生了深遠的影響。由于美元的貶值,以美元為基礎的世界貨幣體系受到了強烈的沖擊,極大的沖擊了各國的進出口行業。中國社科院金融研究所提供的數據顯示,目前次級債券衍生合約的市場規模被放大至近400萬億美元,相當于全球GDP的7倍之高。日本媒體報道這次危機將導致全球金融資產縮水27萬億美元。

由于中國資本市場開放程度較低,所以成為這次危機中受損較小的發展中國家。但此次危機對中國實體經濟還是產生了較大的影響,比如:東部沿海地區的眾多勞動密集型產業受出口縮減的影響而倒閉或者裁員;國內掀起了新一輪的找工及就業荒;消費者信心指數降低,消費減少,投資降低,貿易情況也在逐漸下滑;股市動蕩,百業蕭條。

與此形成強烈對比的是,我國房地產市場在各行業緊縮的大環境下,卻出現了“極度繁榮”的現象。以湖南省懷化市洪江區為例:該區是一個人口近10萬的老工業城,過去幾十年內房地產市場一直萎靡不振,近三年房地產市場卻極其繁榮,住房供應總量相當于改革開放三十年的總和。新建的居民住宅小區如雨后春筍般地拔地而起,不管是長期無人問津的舊房,還是新樓盤都成為搶手貨,被一掃而光。又如,湖南省洪江市安江鎮,現有城區人口七萬多,輻射著周邊二十五萬多農村。近幾年來房地產市場火爆之極,兩千多套二手房銷售一空,房地產開發在城區內全面開花,使得房地產商獲得暴利,住房價格大幅上漲,節節攀升,連續創下當地消費水平不可思議的“天價放量”。

為何在經濟增長全球加速下滑的環境下,在眼下國際金融危機的大背景下,尤其是在美國首當其沖、一蹶不振的房地產市場,而在我國卻是“極度繁榮”,房價節節攀升?

占主流多數的專家學者研究頗多,其中復旦大學金融與資本市場研究中心主任謝百三教授對房地產市場的分析,比較有代表性。首先,在GDP中,房地產業可以貢獻4個百分點。當前以“保增長”為第一要務,要促進經濟的發展,就不能把房地產業“打壓”下去。因為它的產業鏈很長,直接影響19個行業和間接影響40多個行業。同時,在全面建設小康社會的整個過程中,老百姓生活質量要提高,就必然會出現“無房者要買房,有房者舊房換新房、小房換大房”的現象。而目前我國人均住房面積才22平方米,距離人均30平方米的要求還有很大差距,這一點,在小城市中體現得尤為明顯;其次,是城市土地的有限性與城市人口增長的無限性之間的矛盾。平均每年600萬名大學畢業生,他們大部分選擇在城鎮工作和生活。基于在一線城市就業的艱難,許多學生已經將就業和生活的目標投向了二三線城市,這必將拉動當地住房的需求。再次,我國城鎮化步伐明顯加快,非城鎮人口城市化,大量農民進城,如洪江市安江鎮近三年來農民進城務工經商人員高達本鎮人口的40%,約3萬人,這使得市場經濟條件下住房供求矛盾加劇。大量的進城務工經商人員也是支撐房地產市場的重要力量,需求的增加必然推動房價的上漲。

對于以上專家學者所持的觀點,筆者則不以為然。筆者認為,當前嚴重波及席卷全國的這種“逆市而上”、“極度繁榮”的房地產市場,并不是本來意義上的自然而然的發展趨勢,其背后隱藏著鮮為人知的“貓膩”,即主要源于一種通貨膨脹的心理預期。當一種預期成為社會帶普遍性的心理預期,在這種情況下,就會引發社會群體的瘋狂與社會的浪潮。

地方政府也不希望房地產市場降溫。地方政府的財政收入主要來自土地拍賣,而土地拍賣價格的高低在很大程度上將取決于房價的高低。因此,一方面地方政府出賣高價地皮,加上各種政府性收費約占商品房總造價的40-50%,已成為房地產價格上揚的有力推手;另一方面一些地方政府出臺政策把購房的首付比例由30%降到20%或10%,表面上在鼓勵購房,變相的是為了托市將風險轉讓給所在地的銀行。還有一些不法房地產商采用虛假營銷的手段,蒙蔽購買人的視線。例如,請人排隊來購買住房,制造房地產市場的虛假繁榮,搞假按揭套現、高購房率等五花八門的營銷方式,借此提高房價。

二、應高度警惕“極度繁榮”背后的風險

2009年,中國經濟在金融危機的大背景下成功地實現了“V”形反轉,不僅超額完成了年初制定的“保八”目標,甚至部分領域重新出現過熱的跡象。[2]但是,當前經濟全面復蘇的基礎并不牢固,在此環境中產生的房地產市場的極度繁榮并不正常,也是不可持續發展的,發展下去甚至是充滿危險的。如果任由房價脫韁,不僅不利于市場的良性發展,甚至會直接影響到經濟復蘇的整體成果。

從地方來看,2008年的金融危機使得各地財政收入紛紛吃緊,但是剛性的支出卻無法降低,為了緩解財政收支的矛盾,地方政府大多選擇了活躍房地產市場、通過增加土地出讓收入和做大與地產相關的稅費來緩解財政收入的燃眉之急。然而,這樣高度依賴地產的財政收入機制卻有著相當的弊端:普通百姓的收入和儲蓄不斷通過高漲的房價和地價回流到政府,但老百姓的居住條件和幸福指數卻并未因房屋升值而有實質性提升。相反,各路資本被地產的高額利潤所吸引,紛紛棄實業于不顧,殺入地產市場,長此以往,產業空心化的趨勢將極大地擴大蔓延,惡化底層經濟生態。

從消費者來看,房地產經過了多年的持續高度繁榮,已經嚴重透支了住宅地產其后多年的需求和購買力,也令許多消費者產生了“談房色變”或者“房價恐慌癥”,這對消費者的后續消費心態產生了極其不良的影響。

從開發商來看,雖然由于近年來的房價快速瘋漲,不少開發商賺得盆滿缽滿,但近期的地產開發卻面臨著很多困境,如融資能力不夠;經營能力較差,只注重前期銷售“賣完就走”,而忽視后續經營;政策的控制和變化令開發環境變得難以捉摸等。

千高萬高沒有房價高,千苦萬苦最是房奴苦——這是眾多為住房所苦的消費者的心聲。尤其是進城的農民打工族們和普通老百姓這些消費者,手里的錢極其有限,一邊是用自己辛苦的勞作掙來的“血汗錢”,一邊是全線飄紅的高房價打了“水漂”,已成為老百姓心中越來越沉重的痛。

應當認為,眼下國際金融危機這樣大背景下的“極度繁榮”現象是極不正常的,是不可持續發展的,是非健康的。如果任其發展下去,是非常危險的。當越來越多房地產市場變成賭場,越來越多的普通百姓失去理性、不顧一切地加入到購房者行列,房地產市場暴露出來的問題已不再是一個單純的經濟問題……因為,照此長期發展下去,結果是富房戶購置的“多余”住房必然“生產過剩”,無房貧困戶則因為房價過于昂貴更加買不起住房,這就勢必造成新的“兩極分化”!成為社會的不穩定因素。

三、正本清源實現“住有所居”

房地產關乎每一個人的利益。在我國,城市居民收入水平與高房價還很不相稱。尤其是中西部地區,居民中低收入的困難家庭更多,面對目前高昂的房價要想購置一套商品房,可望而不可及。因此只有正本清源,標本兼治,才能從根本上來解決,實現住有所居。

1.大力開發廉租房。根據國家支持廉租房的系列優惠政策,各地方政府應加大力度開發廉租房,保證買不起房的人也能安居。分流購房者,來保證房價不會被操縱、炒作,可有力的遏制房價上漲。洪江市安江鎮2008年建成廉租住房100套,建筑面積5000平方米,2009年至今建成或在建的廉租住房為280套,建筑面積14000平方米,2010年計劃修建400套,建筑面積20000平方米。該鎮現有公有租賃住房800多套,其產權歸政府所有,絕大多數是平房。還有一些解放前的老房子,現均成危房不能租用。這些房子占用了大量的土地資源,如果將其充分利用改建廉租房,其潛力巨大,估計至少能修建5000套以上的廉租房。

2.大力開發經濟適用房。國有土地本來就是全民共有的,用于國民住房的土地不應全部以市場價去處理。地方人民政府應根據當地人口規模及居民基本收入水平,特別考慮進城務工的農民安居工程,單列經濟適用房的用地,并設定與之相適應的土地使用價格,合理配置資源。政府成立經濟適用房開發公司。資本可以由以下兩個部分組成:一是土地作價部分,二是聚集社會閑散資金。2009年我國居民人民幣存款余額26萬億元,洪江市城鄉居民存款余額2009年上半年為27.6億元,各項貸款余額10.9億元,可見富余資本數額巨大。政府以財政作擔保,確定適當的利率,還款時間可定為1-5年,向城鄉居民借資。按此方案實施,公司可聚集足夠的資金開發經濟適用房。公司投資開發經濟適用房,政府在各項稅費政策上給予適當的優惠,在實際造價的基礎上根據當地經濟發展水平,當地中低收入家庭的經濟承受能力,留有適當利潤的前提下,確定售房價格。

3.鼓勵單位和居民集資建房。必須在市政建設規劃的指導下,科學布局統一劃定集資建房的地段。地價應該采用公開拍賣的方式,由政府召集房地產開發商公開、公平競價拍賣。完善設計控制,強化工程監管,嚴格規范有序。政府應在各種稅費項目中給予優惠政策,按照國際市場平均利潤率一定比例,透明操作,在確保房地產開發商有利可圖的前提下,徹底打破由房地產商獨家壟斷的格局,廢除霸王條款,做到市場規范有序,確保老百姓的“血汗錢”不被或者少被房地產商榨取,遏制房價過度上漲。集資建房戶按實際造價出資,由人民政府制定方案,統一標準,嚴格審批確定,張榜公布,接受社會監督。

參考文獻:

[1]金融投資報.五因素支撐房地產市場繁榮房價上升是必然現象.2009-11-03.

[2]朱江.房地產市場繁榮的背后.證券時報,2010-01-09。