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一、房地產評估機構脫鉤改制后存在的主要問題

1、脫鉤改制后的房地產評估機構從業人員壓力大、包袱多

脫鉤改制后的評估機構組成人員，大多是從原政府部門或事業單位完全脫離出來，從“大鍋飯”中走出來，失去了依靠，真正成為市場人，面對市場，大多心存壓力，不能很快適應市場的運轉方式。

由于評估機構受區域影響較大，業務空間不大，市場競爭激烈，抗風險能力弱。在脫鉤改制過程中，經濟不發達地區房地產評估機構出現不同程度的萎縮情況，有的甚至完全滅失。其原因有：一是注冊資金相對較高，經濟不發達地區一時難以承受；二是房地產估價師嚴重流失；三是尚未認識到評估服務的重要性和影響自身利益程度；四是房地產評估機構存在職能分割、信息不對稱、行政干預多等諸因素影響。

2、管理體系交叉，不利于評估行業的發展

從我國目前管理體制來看，評估業有房地產評估、土地評估和資產評估，且主要分屬于建設部、國土資源部和國有資產管理部，相應的評估人員也分為房地產估價師、土地估價師和資產評估師，各自形成了自上而下的管理系統，制定的管理辦法多從本部門出發，未經過很好的協調與溝通。當一份土地評估報告有爭議時，房地產評估機構和資產評估機構無法對其進行評價，這突出表現為一個部門的評估結果不被其他部門認可。這種現象限制了公平競爭和優勝劣汰，不利于評估行業的發展。

3、不公平競爭和惡性競爭同時存在

現有的房地產評估機構可以分為兩類：一類是原各級房地產管理部門成立的評估機構，現已大部分進行了脫鉤改制，成為股份制公司。另一類是沒有政府背景，按市場化運作的評估公司。前者雖然經過了脫鉤改制，但管理部門為了自身利益會把能夠掌握的業務交給這些公司完成。而沒有政府背景的公司，有些依附于前者公司拿二手活，賺取部分利潤。有些則與前者公司在市場上展開廝殺，為了多爭取業務，或迎合顧客不合理要求，或置評估規程和規范于不顧，或過度降低收費標準，或給客戶主管回扣。既損害了國家和集體的合法利益，導致國有資產、資源的嚴重流失，也擾亂了市場秩序，違背了房地產評估行業公正、公平、公開的原則。

4、現有的房地產評估公司良莠不齊，從業人員整體素質偏低

整個評估行業有評估執業資格的房地產估價師和土地估價師專業人員總共不超過6萬人，而實際辦理人事并在房地產評估各類機構中工作的大概只有4萬人。主要原因是一部分兼職人員掛靠，特別是極個別單位把注冊資金在注冊后抽走。

房地產估價師執業資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現象嚴重。房地產估價師考試為一次性考試制度，通過后的注冊也只有一個級別，不能體現估價師水平高低和資歷深淺，不能激勵估價師為提高業務水平而繼續學習和深造。

5、與國際接軌，我國房地產評估機構受到沖擊

WTO的加入和市場開放程度的加大，境外專業評估機構的進入將對企業發展造成很大的沖擊。境外機構一般具有良好的品牌形象和先進的經營理念，他們必將搶占我們的市場和人才。

6、房地產評估報告質量令人擔憂

當前各評估機構的評估人員主要包括兩類：一是從業的注冊估價師和估價人員；二是非專職的注冊估價師。自從房地產評估機構脫鉤改制成為合伙制企業后，正式注冊的執業房地產估價師大多成了評估機構的領導或合伙人，他們主要精力放在抓業務上，真正做評估的是那些根本沒有評估師資格也談不到估價經歷的人，只因為要求的工資水平不高而被公司雇傭。這些人員多數對于房地產評估操作是一知半解，對于各項指標、數據只知其然不知其所以然，只簡單地、機械地套用，在評估報告模板上修修改改，房地產評估報告質量令人擔憂。

二、房地產評估機構脫鉤改制后的發展對策

1、行政主管部門大力支持脫鉤改制后的房地產評估機構

原主管部門應努力從各個方面創造寬松條件，營造優良環境，切實解決估價人員的后顧之憂。首先，要為脫鉤改制后的估價機構提供辦公場所；其次，要制定切實可行的人員安置方案：一是妥善解決好原來人員的安置問題，支付相應的安置費用和補償費用；二是補辦養老、醫療、失業等各項基本社會保險；三是處理好各種對內負債性基金，如職業風險基金、住房基金、后續教育基金、福利基金、獎勵基金等；四是處理分割好實物資產；五是落實改制機構組建新企業的啟動資金；六是為脫鉤改制企業爭取若干時期積極有利的財稅優惠政策。再次，加大督查工作力度，堅持“有利穩定、有利發展、尊重人才、尊重歷史”的原則，嚴肅查處有令不行和弄虛作假等不良行為。

2、完善現代企業制度，規范房地產評估市場

在傳統體制下，企業只要有政府或上級主管部門的批文，那么這個企業就是一個正式的企業。但這種企業只是政府的附屬物，并不具有獨立的人格，獨立的財產，獨立的責任。要脫鉤改制就要讓房地產評估機構，按《公司法》或《合伙企業法》，由注冊房地產估價師出資，組成房地產評估有限責任公司或合伙性質企業。產權、資本金全部由出資人所有，并承擔相應的法律責任。此外，房地產評估機構資質的認定和人員資格的管理，由政府有關部門管理。這樣，就形成了以房地產評估機構為主體，政府和主管部門發揮宏觀調控作用的現代企業制度，使房地產評估機構真正面向市場，成為獨立的經濟法人。

3、實行執業資格合并，完善房地產估價師考試制度

將現行的房地產估價師執業資格和土地估價師執業資格合并，現行的房地產評估人員和土地評估人員在限期通過統一的培訓考核后，換領統一的房地產評估執業資格，資產評估機構可從事房地產的評估，但必須具有足夠數量的房地產估價師，并按規定取得機構從事房地產估價的資質。

完善房地產估價師考試、注冊及繼續教育制度。全國按統一標準進行考前資格審查。并將一級資格制改為多級資格制，以體現估價師水平的高低和資歷的深淺。激勵估價師積極參加繼續教育學習，爭取更高的估價師等級。

4、符合WTO市場需求，開放與保護有機結合

在市場經濟中評估行業中介服務作用越來越重要，評估范圍越來越廣，評估對象會越來越錯綜復雜，每項評估都可能是好幾種專業評估的交叉，往往需要各學科專業人才組成聯合評估隊伍來共同完成，因此各類評估機構應加強橫向協作，建立長期穩定的合作伙伴關系。加入世界貿易組織，使中國房地產市場進一步開放。但在開放過程中國家機關、軍事院校、工廠、保密工程等的評估要明文限制。因此，開放中國房地產評估市場，一定要保護好中國境內的利益，有利于本國房地產市場的發展。

5、提高從業人員素質，嚴格估價工作行為

一是積極開展房地產估價理論、方法、信息處理方面的培訓工作，給估價人員及時充電；二是一項評估業務必須有兩個或兩個以上的估價師參與，并選定其中一人為該項目負責人；當委托項目價值量大于某一限度（如5000萬以上）時則該企業負責人必須親自參與評估；三是該項目的實地勘測必須有估價師親自到場或進行指導；四是評估方法和技術路線由該項目所有估價師集中評議后決定，修正值也要如此。在審批時要嚴格按照審核制度進行審核，發現違規者即進行重新評估或修正，而且對負責人和當事人進行處罰。年終時，企業必須進行總結性審核，再次檢查是否有不合要求的評估報告并將信息反饋給委托方，及時發現和查處問題。

6、實現經營服務多元化和網絡化，塑造品牌

房地產評估機構脫鉤改制后，資源處于重組和再分配的過程。一方面評估機構要努力搶占法定范圍內的房地產評估市場；另一方面則要開發新的業務領域，發現新的經濟增長點，如開拓與房地產評估相關的房地產拍賣、房地產信息咨詢等市場，同時使企業擁有開展多種評估的能力，從單一房地產評估發展為房地產評估、土地評估、資產評估、工程造價、價格鑒證等綜合評估機構。此外，不同地區的房地產評估機構之間可以聯合、合并、連鎖經營，構成價值鏈，走規模化發展的道路，這樣既有利于評估機構提高市場占有率，打出品牌，又增加了業務量、提高了利潤率。