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近年來，我國的房地產問題一直受到政府、民眾、社會的廣泛關注，尤其是城市商品房價格上漲很快，成為社會各界關注的熱點。我國房地產市場所面臨的投資性需求旺盛、供給結構不合理、房價不斷攀升等一系列問題，除了地方政府政績考核制度、財政分權制度、土地制度等方面的制約因素，以及房地產市場形成時間較短、行業自身管理能力有限等原因外，房地產稅收制度不成熟也是一個重要成因。

稅收是國家調控房地產市場有效的經濟杠桿之一，一個結構完備、運行良好的房地產市場，離不開一個能同市場經濟相吻合，并將國家的宏觀經濟政策及其意圖滲透于市場的完善、高效的房地產稅收制度。但我國現行的房地產稅收制度尚存在諸多不合理因素，不能充分發揮稅收應有的功能，一定程度上阻礙了房地產市場的進一步發展。因此，有必要借鑒西方發達國家房地產稅制的成功經驗，健全并完善我國房地產稅制，從而促進我國房地產市場的健康發展。

一、國外房地產稅制的特點與啟示

各國房地產稅制涉及的稅種貫穿了房地產的生產開發、保有使用和轉移處置等各個環節。盡管由于經濟發展水平、房地產行業發展狀況等方面的不同，各國的房地產稅制在課稅體系與稅制要素設計上都存在一定的差異，但總體來看，各國的房地產稅制還是具有許多共性的。

（一）課稅環節多，覆蓋面全

市場經濟發達國家在房地產的取得、保有和轉讓等多個環節設置了相關稅種,基本上涵蓋了房地產業的各個方面和房地產交易的全過程。

在房地產取得環節課征的稅收主要包括不動產取得稅、印花稅、登記許可稅（費）等；在房地產保有環節，有的國家單獨對土地或房屋課征土地稅或房屋稅（如韓國的綜合土地稅和法國的房屋稅），有的國家只對土地和房屋合并征收房地產稅（如波蘭的房地產稅），也有的國家將土地、房屋和其它財產綜合在一起征收財產稅（如美國和日本的不動產稅）；在房地產轉讓環節，對無償轉讓的房地產通常征收繼承稅和贈與稅，而對有償轉讓的房地產通常征收所得稅或土地增值稅。

（二）稅率形式靈活、稅率水平合理

各國的房地產稅收在稅率形式上主要是采用比例稅率，不過在對房地產轉讓收益和房地產交易行為課稅時也常采用累進稅率，僅有少數國家采用定額稅率。對于稅率水平的確定各國通常采用較為靈活的方式，尤其是保有環節的稅收，其稅率既有按法定標準（中央統一制定的稅率標準）設計的，也有地方政府根據本地需要自行決定的具體稅率。

與此同時，許多國家對房產和地產設計了不同的稅率，一般是對土地的課稅重于對房產的課稅。這種做法既能夠充分體現社會財富公平分配的基本原則，又能夠充分發揮土地稅特殊的調控作用，達到保護土地資源、優化土地利用結構、抑制土地投機的目的。

（三）征稅范圍廣，稅基選擇寬

在稅基設計上，世界各國不約而同地選擇寬稅基。寬稅基的好處在于可以保證稅收收入來源充裕，符合稅收縱向公平的原則。寬稅基的含義包括三個方面：一是征稅范圍廣，國際上房地產的征稅范圍不僅僅局限于城鎮內，也包括農村；二是嚴格控制減免稅，基本上只對公共、宗教、慈善機構的不動產免稅；三是科學設計稅基，不是以房產原值或余值作為稅基，而是以評估價格作為稅基，如日本、新加坡、韓國等國都是按估定價值或市場價值來征稅的，這有利于保證稅收收入隨房地產價格的上漲而增長。

（四）房地產稅法完善，財產制度健全

各國都非常重視房地產稅收的立法，一般都制定了規范、嚴謹、可行的房地產稅法體系，如日本就制定了幾十個關于房地產方面的法規，并且相關的稅法條文規定得非常具體、明確，可操作性很強。另外，大多數發達國家和一部分發展中國家還建立了財產登記制度；同時，由于各國對房地產課稅一般都以其評估價值作為計稅依據，因而評估業在國外發展得也非常迅速，目前已形成了一套比較健全的財產評估體系。

二、我國房地產稅制的現狀與缺陷

改革開放以來,我國對房地產稅制進行了較大力度的改革和調整,當前房地產稅制的基本框架是在1994年全面稅制改革后所形成的，涉及的稅種主要有11種，可以分為房地產流轉環節和保有環節的稅種。流轉環節的稅種有：營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、個人所得稅、企業所得稅和印花稅；保有環節的稅種有：房產稅和城鎮土地使用稅。我國房地產稅收在增加財政收入、調節經濟方面發揮了一定的作用。但由于現行房地產稅制老化,體系名目繁多,設置復雜,在實際執行中存在諸多漏洞和弊端。

（一）重流通、輕保有，稅種結構不合理

我國現行的房地產稅制雖然涉及房地產的開發、持有、使用和轉讓等活動，但大部分稅種集中在房地產的流通交易環節，針對房地產保有期間設置的稅種很少，且免稅范圍極大，這就造成了嚴重的稅負不公平的狀況，阻礙了房地產市場的健康發展：一方面，房地產流轉環節的稅收過于集中，勢必會提高新建商品房的價格，帶動整個市場價格的上揚，當價格過高、超出居民可承受范圍太遠時，就會造成商品房的積壓空置，從而制約房地產市場的正常運行；另一方面，房地產保有環節的稅收種類過少，則阻礙了土地有償使用市場的建立與健全，對土地的保有稅負過低，使得許多無償取得的土地仍然近似無償地被使用者持有。

（二）稅基不合理，稅率缺乏彈性

稅基不合理表現在兩個方面：一是房地產稅收的課稅范圍，二是房地產稅收的計稅依據。我國一些房地產稅種課稅范圍狹窄，導致了漏征漏管。如，房產稅和城鎮土地使用稅的征收范圍僅限于城市、縣城、建制鎮和工礦區，不包括農村及所轄的行政村。隨著經濟的發展和城市化進程的推進，城鄉差距逐漸縮小，城鄉結合部的界限已難以明確區分，對于一路之隔占用城市土地的企業征稅，而對占用農村土地的企業卻不征稅，違背了公平稅負、普遍納稅的原則。又如，耕地占用稅只對占用種植農作物的土地的單位和個人征稅，卻沒有向涉及其他農地的單位和個人征稅，漏征明顯。我國現行主要房地產稅收的計稅依據分別為房產賬面余值、租金收入或實際占用的土地面積。房地產市場開放以后，許多房產的實際價值已成倍增長，目前計稅依據不能正確反映房地產的現有價值、土地的級差收益和土地、房產的時間價值，不能隨著經濟的發展、房地產的增值而相應增加稅收收入，也就不能很好地發揮起調節收入分配的作用。

此外，我國主要房地產稅收的稅率設計也缺乏彈性，存在諸多不合理之處。例如，在房產稅中，自用房產不論價值和用途如何，稅率均為1.2%，這種“一刀切”的稅率無法體現對不同區域、不同價值、不同用途房產的抑揚傾向，從而削弱了房產稅的調節能力。再如，城鎮土地使用稅與耕地占用稅都使用定額稅率，適用稅額的差別幅度過小，缺乏彈性，與我國不同地區之間使用土地所獲收益的巨大差距是極不匹配的，削弱了對土地使用的適當調節。

（三）地方稅權有限，難以適應房地產的區域性特點

目前，房地產稅權向地方政府分權的傾向已成為主流，一些分稅制國家可由地方政府自行決定對房地產課稅的開征、停征、調節范圍及負擔水平和收入規模。我國的房地產稅大多數稅種屬于地方稅并且相關法規僅停留在國務院的《暫行條例》水平。但是，我國房地產稅權過多地集中在中央，地方只有征管權而無立法權，難以適應房地產的區域性特點，無法促進房地產的資源優化配置和有效利用。如，城鎮土地使用稅以及耕地占用稅是國家統一規定稅額幅度，各省在規定的稅額幅度內進行有限的調整，同時，地方政府的稅收減免權亦非常有限。這種稅權的分配與房地產的區域性特征失調。

（四）重復征稅，相關稅種缺位

我國現行稅費體制對擁有的房地產，既征土地使用稅，又征收房產稅；對出租房屋取得的租金收入，既征收房產稅又征收營業稅；對房地產產權轉讓收入，既征收營業稅又課征土地增值稅；房屋產權、土地使用權發生轉移時，既征契稅又征印花稅。同時我國房地產稅制又存在相關稅種缺位的問題。比如，我國雖然早就規定了遺產稅，但至今未能開征，對于以繼承方式獲得房地產財富的不勞而獲者缺乏必要的經濟干預，不能有效地制約財富的逐代積累，不利于實現共同富裕的目標，同時還造成了國家稅收的大量流失。

（五）稅費體系不明，收費名目繁多

雖然針對房地產分層次設置單獨的稅種并輔之一些專項收費確有必要，但盡可能減少稅費數量是世界各國的共同趨勢。然而，我國面臨的現實卻是房地產業的稅費數量與日俱增，以費代稅、以稅代費、以費擠稅現象嚴重。如《城市土地管理法》第25條規定的土地閑置費存在以費代稅現象，它實際上是一種懲罰性的行為稅，是一種典型的稅而不是費；城市維護建設稅實際是向享受城市建設設施利益的從事生產經營的企業、個人征收的一種費。

根據有關規定，我國現行的房地產收費主要有三類：即土地使用費、房地產行政性收費和房地產事業性收費。目前，我國涉及房地產的收費項目繁多，且涉及多個部門。在開發階段，對房地產開發公司而言，一般要繳納的費用包括城市規劃綜合技術服務費、土地使用權出讓金等；在轉讓階段，賣方及其買方一般應繳納教育費附加、房屋登記費、等。例如，福建省目前建設系統對房地產收取的經營性服務收費項目有15項，收取的與房地產有關的行政事業性收費項目有35項，加上國土資源系統收費9項以及其他與房地產有關的收費項目，共60余項?？梢姡M大于稅、以費擠稅的問題十分突出，清費改稅勢在必行。

（六）缺乏健全的財產登記、估價、定價管理制度和方法

房地產稅的征收是建立在對財產準確核定基礎上的。然而，我國財產登記制度不健全，發展比較滯后，尤其是私有財產登記制度更處于缺失狀態，這嚴重影響了房地產稅的征收管理。同時，沒有完善的房地產估價制度，也為偷逃稅提供了巨大的空間。

三、借鑒國際經驗、完善我國房地產稅制的政策建議

針對我國房地產稅制存在的問題，借鑒國際上通常的做法，我國房地產稅制必須進行深化改革。改革的指導思想是“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”，基本思路是：科學設置稅種、合理確定稅基、靈活設定稅率、健全財產制度。

（一）重新調整稅種，著力優化稅制

進一步完善房地產流轉環節的稅收制度。當前我國房地產流轉環節稅種多、負擔較重，因此建議取消房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、城建稅和教育費附加，合并印花稅和契稅，最終在流轉領域僅保留契稅和轉讓所得稅。另外，可適時開征遺產稅和贈與稅，這有助于在房地產流轉環節調節財富分配，促進社會公平。

大力加強房地產保有環節的稅收制度。一是適時開征物業稅，將現有土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅的功能設計在物業稅中；二是開征土地閑置稅，是對土地使用權的取得者在其取得土地使用權一段時期后仍未進行正常開發使用而開征的稅種，它有利于促進土地資源的合理利用，減少土地的浪費；三是開征遺產稅和贈與稅，協助個人所得稅調節財富分配、促進社會公平。

（二）合理確定稅基、靈活設置稅率

確定稅基是做好稅收工作的重要前提和基礎。建議合理拓寬房地產稅征收范圍，同時采用市場價值或評估價值為計稅依據。我國今后除了對慈善、宗教等非營利機構的房地產予以免稅外，其余房地產應一律納入征收范圍，從而保證稅基穩定、充足并可持續增長，為房地產稅收提供可靠的源泉。物業稅的開征范圍應包括城市、縣城、建制鎮、工礦區農村及所轄的行政村等全部地區，應注意對不同的情況區別對待。建議將耕地占用稅的征收范圍擴大到包括耕地、草地、林地、農田水利用地、養殖水面等在內的所有農用土地，同時采用評估價值為計稅依據，從而更好地保護有限的農地資源。

在稅率設計上，應借鑒國際上一些國家的經驗，在保證中央宏觀調控權的前提下，賦予地方政府一定幅度范圍內的自主權，使各省、自治區、直轄市能夠根據本地區情況和房屋等級確定本地區的稅率，這樣既可以調節房地產由于地理位置不同而產生的級差收入，又能夠根據用途對使用結構不同的房地產實施調節，從而使稅率的設計更富有彈性。另外，還應考慮降低房地產流轉環節的稅率，同時提高房地產保有環節的稅率，這有利于優化稅率結構，將課征重點從房地產流轉環節轉向保有環節。

（三）適度分權，提高地方政府的積極性，調節地區差異

為便于地方政府管理和操作，我國房地產稅的立法可考慮由中央負責制定財產稅的基本稅法，授權省級人大制定實施細則、付諸實施，根據當地經濟狀況和納稅人的情況，自行決定開征、停征稅種，選擇本地區稅目、稅率和合理制定起征點或免征額以及稅前扣除項目等地區性的減免優惠政策措施，增強房地產稅制對地方經濟的適應性。

（四）推進稅費改革，建立明稅少費、稅費嚴格分離的稅費體制

對與房地產相關的收費項目進行清理，并將相關收費納入財政預算，嚴格規范收費。明稅少費，稅費嚴格分離的稅費體制不容任何部門和單位利用權力巧立名目亂加價收費，使土地一級市場供給不受“尋租”行為的干擾，促使一個相當透明、公平的市場環境的形成，進而規范地方政府行為，解決目前由收費引起的房價過高、稅收優惠政策失靈等問題。建立明稅少費、稅費嚴格分離的稅費體制對于穩定與規范我國房地產市場、降低房地產開發成本具有重要意義。

（五）健全財產制度，提供配套支持

健全的財產制度是構建完善的房地產稅制的必要條件，是房地產稅制改革過程中一項十分關鍵的配套制度建設。我國應學習、借鑒西方發達市場經濟國家經驗，努力建立健全財產制度，從而為房地產稅收的征收管理提供良好的基礎，增強房地產稅制運行的有效性。

1．建立房地產產權登記制度

要在全國范圍內開展一次全面的土地清查，設置土地臺賬，進而建立房地產產權登記制度，為稅務部門掌握房地產稅源提供條件和依據。

2．完善房地產評估制度

合理的計稅依據是房地產稅制實現公平原則的一個重要內容，按照國際慣例，通常采用以房地產的評估價值來征稅。房地產評估業在我國出現的時間還不長，當前應大力培育和促進房地產評估業的發展，加快相關機構建設和人員的培養。同時，要審慎、合理地選擇房地產價值的評估機構，考慮到目前我國的中介評估機構尚缺乏規范性的現實，建議采取以稅務機構內部評估為主，并同時向社會公開評估標準和結果的辦法，以保證評估結果的公正性與科學性。

3．以計算機系統為依托，建立部門協作和信息共享制度

隨著我國新型房地產稅制的建立，稅收征管成本將會提高，這主要體現在擴大稅基所引起的稅源資料的收集、監控以及以市場價值為計稅依據所引起的價值評估模型的建立、資料收集和測算工作上。因此，必須依托計算機系統建立部門協作和信息共享制度，提高房地產稅的征收效率。