導語：房地產業融資難題以及決策一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

為了應對金融危機和刺激經濟發展，2009年我國出臺了積極的財政政策和適度寬松貨幣政策，致使2009年的信貸規模超過預期30%，大量資金涌入房地產行業，市場強勢回暖，引發了明顯的通脹預期。

2010年4月，“國十條”提出加強對房地產開發企業的融資監管，國有資產和金融監管部門了加大查處力度。隨后，銀監會主席劉明康在銀監會2010年第四次經濟金融形勢通報會上強調，要高度關注房地產企業的貸款風險。隨著緊縮銀根和抑制通脹政策的接連出臺，宏觀經濟的主基調轉向穩健和從緊，信貸政策日趨嚴格，房地產融資難度增加。房地產企業的融資現狀及困境，值得關注。

一、我國房地產企業融資現狀及問題

目前，房地產企業的資金來源主要是國內貸款、利用外資、自籌資金、其他資金等。根據表1-1，2008年，房地產企業開發資金達30700億元，國內貸款、利用外資、自籌資金、其他資金所占比重分別為19.4%、0.8%、41%和39.8%。2009年，房地產開發企業本年資金來源57128億元，比上年增長44.2%。其中，國內貸款11293億元，增長48.5%；利用外資470億元，下降35.5%；企業自籌資金17906億元，增長16.9%；其他資金27459億元，增長71.9%。在其他資金中，定金及預收款15914億元，增長63.1%。

從上表中可看出，對于銀行的直接貸款近五年來平均水平在20%左右，而定金與預收款部分也主要是購房人通過銀行按揭貸款等方式取得，屬于間接的銀行貸款。粗略的估計，除房利用發售新股或者債券融資的方式獲取的自籌資金外，房地產企業的資金來源構成中對于銀行的依賴占60%-70%，從而形成了我國房地產企業的融資結構比較單一，高度依賴銀行的特征，在新形勢下，融資凸顯出以下問題：

1.銀行貸款大量收縮

據統計，2010年以來，房地產企業資金來源增速整體放緩。前4個月獲得銀行授信的房企十分有限，且金額合計不超過500億元。在2009年，銀行提供授信額超過3300億元。為加強流動性管理，適度調控貨幣信貸投放，2010年央行曾分別于1月、2月和5月三次上調存款準備金率0.5個百分點，后又于11月16日、29日兩次上調0.5個百分點。

2010年12月10日，中國人民銀行宣布自2010年12月20日起，年內第6次上調存款準備金率0.5個百分點，大型商業銀行的存款準備金率達到18.5%，創下歷史最高。據央行公布的12月份銀行存款數據推算，此次上調預計可凍結資金3500億元左右。在此背景下，房企的資金壓力不言而喻。

2.上市融資門檻高

房企上市條件比較嚴格，截止2009年末，我國上市房企僅131家。2010年來，證監會暫停房地產或與房地產相關的上市公司通過股市進行再融資，以抑制房價泡沫，至少有30家企業放棄了上市。直接上市受挫，使得房地產企業采用迂回方式通過“買殼”或“借殼”上市，或直接海外上市。而早在2007年末，中國證券監督管理委員會就開始限制房地產企業首次公開發行股票以及其他再融資方式，只放行優質的房企以借殼的方式上市。所以，上市融資對大多數房地產企業來說，短期內還是比較困難的。

3.信托融資受到限制

房地產信托融資具有資金成本低、資金操作風險小、產品操作方式比較靈活以及滿足廣大投資者需求的特點。但融資規模受限，流動性差，近年門檻逐漸提高。2009年3月25日頒布的《中國銀監會關于支持信托公司創新發展有關問題的通知》規定：信托公司應取得“三證”的房地產開發項目發放信托貸款。2010年2月12日，銀監會頒布《關于加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知》，信托公司發放貸款的房地產開發項目必須“四證”齊全、開發商或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件。

2010年11月，銀監會發又布《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》（以下簡稱《通知》)，年內第三次針對房地產信托采取控制措施，要求各地銀監局對轄內信托公司的房地產信托業務進行逐筆核查，各信托公司對房地產信托業務進行自查。較之前兩輪壓力測試偏重控制金融風險，這次則直接收緊融資渠道。銀監會還規定禁止向開發商發放流動資金貸款、禁止商品房預售回購、禁止信托公司以信托資金發放土地儲備貸款，將投資附回購形式的變相融資視同貸款管理等。多家信托公司暫停了房地產信托業務。

4.加息壓力增大

中國人民銀行宣布，自2010年10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.25個百分點，由2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準利率上調0.25個百分點，由現行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準利率據此相應調整。隨著存款準備金率連續上調，第二輪加息預期明顯。出于對人民幣升值帶來的熱錢涌入的不良后果的考慮，國家遲遲未第二輪加息，但已給房地產企業帶來了巨大的預期壓力。對于房產開發商，加息意味著開發投資成本上升，增加的利息額將會對貸款比重較大的房地產企業帶來壓力，促使企業縮短開發周期，加快資金回籠。對于房地產行業股票而言，加息意味著房地產項目的折現價值降低，企業必要收益率標準提升，企業經濟價值受損，股價估值面臨下調。同時，對未來可能出現的銷量下降、房價下跌的行業發展預期也會使投資者下調了房地產股票的估值。

二、新宏觀政策下我國房地產企業融資對策

基于新宏觀形勢下房地產企業的融資困境，提出了以下對策：

1.拓寬銀行信貸渠道，積極爭取貸款

并購貸款，即商業銀行向并購方企業或并購方控股子公司發放的，用于支付并購股權對價款項的本外幣貸款。這種金融品是針對境內優勢客戶在改制、改組過程中，有償兼并、收購國內其他企事業法人、已建成項目及進行資產、債務重組中產生的融資需求而發放的貸款，是一種特殊形式的項目貸款。自2008年銀監會《商業銀行并購貸款風險管理指引》以來，銀行提供的并購貸款種類漸趨豐富，目前企業對并購貸款的需求很大。

另外如一些可封閉交易貸款，介于股本和債券之間一種品種，也可以為企業融資提供很好的幫助。還有價值聯息貸款，有一定的風險投資，企業可以根據自己的實際情況加以利用。以及股權質押貸款，在當前銀行信貸緊縮股市低迷的大氣候下，以效率高、處置成本低等優勢為房地產企業提供了新的融資渠道。

2.買殼上市是緩解我國部分房地產企業融資困境的有效途徑

受新宏觀政策以及證監會對房地產公司IPO的審核日趨嚴格的影響，部分資質良好、經濟實力充足的房地產企業通過買殼上市的方式進入二級市場融資。首先，買殼上市可以不因“房企”性質而受到各項法律法規的歧視，無需考慮IPO對房地產企業經營歷史、股本結構、資產負債結構、贏利能力、重大資產（債務）重組、控股權和管理層的穩定性、公司治理結構等方面的特殊要求；只要企業從事合法業務，有足夠經濟實力，符合《公司法》關于對外投資的比例限制，就可以買殼上市；最后，買殼上市不必經過漫長的審批、登記、公開發行手續，直接通過業務整合就可以完成上市，時間快、成效低的優點。

3.拓展房地產信托產品和產業投資基金，實現融資方式創新

信托業目前正處于快速成長期，信托總資產和集合信托產品規模這幾年都得到了大幅提升。來自信托業協會的數據顯示，截至2010年10月31日，全國信托公司自營資產合計1351.4億元，信托資產合計30103.71億元，已經跨越3萬億元大關。與2004年末2102億元的信托資產規模相比，在不到6年的時間里增長近15倍。而房地產信托在其中占據逾1/10的比重，盡管總量不算“大頭”，但2010以來一直呈現加速增長勢頭，其中9月房地產信托比重在所有信托資產中占比高達25%。在《通知》以后，業內人士指出，鑒于房地產信托業務對于信托公司的重要性，監管層不會全面暫停房地產信托業務，房地產信托產品暫緩發行只是暫時，不久就會恢復。另外，研究并推出基金化的中長期房地產集合資金信托計劃或許是將來信托公司業務發展的主要趨勢之一。目前信托融資類產品成為當前的主導，并且期限偏短，如果能推出基金化的中長期房地產集合資金信托計劃，不僅能滿足企業的需求，而且也更符合監管要求。銀監會官員在上海信托峰會上就明確指出：“鼓勵信托公司研究創新中長期的私募基金計劃。”

設立私募產業基金，有利于開發商集合社會各個渠道的資源，使原本炒盤炒地的資金流入開發領域，解決了社會資金的出路，同時也滿足了企業的資金需求，一方面，使房地產業發揮自身的金融屬性，另一方面也為銀行、信托等機構創造了一個避險工具，使融資風險不再過度集中于金融領域。如夾層融資是一種介于債權與股權之間的信托產品，對于公司和股票推薦人而言，夾層投資通常提供形式非常靈活的較長期融資，這種融資的稀釋程度要小于股市，并能根據特殊需求做出調整，夾層融資的付款事宜也可以根據公司的現金流狀況確定。夾層投資也是私募股權資本市場的一種投資形式，融資企業一般在缺乏足夠的現金進行擴張和收購、已有的銀行信用額度不足以支持企業的發展的情況下可以考慮夾層融資。

4.依靠內源，利用自有資金融資

內源融資主要是房地產開發企業依靠自有資金的融資方式，該項融資方式除自有資金外，還包括應收賬款、票據等，房地產企業將這些未到期資產通過金融機構或貼現公司迅速變現，增加自有資金。這種內源融資的成本和風險較小。

自有資金比例較低的房地產開發企業，較難從金融機構獲得大筆貸款，可根據不同工期和項目時間差異，和經營商聯合開發，聯盟合作、統籌協調，加大期房營銷，獲得穩定現金流，控制經營風險，較容易獲取貸款。

三、結束語

除利用現有融資途徑外，房地產企業必須提高資本運用能力，可與商業銀行合作進行金融創新，或借鑒國外成熟房地產融資工具，以突破資金困境，為融資創造更多選擇。