導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)泡沫成因評(píng)核與調(diào)控一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

一、房地產(chǎn)泡沫的含義及成因

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的泡沫現(xiàn)象，主要是指」幾地和房屋價(jià)格極高，與其使用價(jià)值(市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值)不符，雖然賬面上價(jià)值增長(zhǎng)很高，但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面仁的虛假繁榮。由于房地產(chǎn)是由土地及其附著建筑物所構(gòu)成，而建筑物是人類(lèi)勞動(dòng)產(chǎn)品，其價(jià)格是由成本、利潤(rùn)、稅金來(lái)確定，這相對(duì)比較穩(wěn)定，較易判別，因此我們平常所說(shuō)的房地產(chǎn)泡沫實(shí)際上是土地泡沫(地價(jià)泡沫)，而土地的市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值即合理價(jià)格是土地利用效益的資本化。

(一)土地資源的稀缺。由于_l幾地資源的稀缺性、壟斷性使得房地產(chǎn)成為泡沫的載體之一，土地屬于自然資源，其供應(yīng)量是有限的，由于生態(tài)環(huán)境的破壞，可使用的土地面積減少，城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)使人們對(duì)土地的需求量越來(lái)越大，土地的稀缺成為房地產(chǎn)泡沫提供了條件。

(二)房地產(chǎn)商品的特殊性。在一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)商品供求不易均衡，而且合同期攤銷(xiāo)交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個(gè)條件。所以房地產(chǎn)容易產(chǎn)生泡沫，是泡沫的主要載體之一。

(三)商業(yè)銀行信貸的擴(kuò)張。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，銀行提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還有個(gè)人住房按揭貸款，銀行信貸已經(jīng)貫穿土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的全過(guò)程。銀行基于對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的樂(lè)觀判斷，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提供大量資金的支持。

(四)政府部門(mén)的不正之風(fēng)。1993年沿海地區(qū)的房地產(chǎn)熱，有不少公司是掛靠政府職能部門(mén)或金融機(jī)構(gòu)，其資金來(lái)源大多為挪用公款、貸款或拆借等，加丘政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價(jià)批地。可見(jiàn)，政府部門(mén)的設(shè)租、尋租、貪污受賄行為也是助長(zhǎng)泡沫形成的原因之.。

(五)地價(jià)具有虛構(gòu)性。地價(jià)的虛構(gòu)性是由于土地資源價(jià)格與其資產(chǎn)性?xún)r(jià)格的不一致現(xiàn)象。也就是說(shuō)，由于人們預(yù)期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之和與現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)(市場(chǎng)地價(jià)等于未來(lái)上地持有期間土地利用收益貼現(xiàn)值之和與未來(lái)土地轉(zhuǎn)讓收益的貼現(xiàn)值之和，如果人們的預(yù)期地價(jià)是合理的，現(xiàn)實(shí)的rli場(chǎng)地價(jià)就等于未來(lái)無(wú)限年期的土地利用收益的貼現(xiàn)值之和)之間總存在事實(shí)土的偏差。這種偏差越大，說(shuō)明現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)中虛構(gòu)部分越多或者說(shuō)泡沫成分越多，反之越少。綜觀房地產(chǎn)泡沫的膨脹乃至破滅無(wú)不與發(fā)財(cái)致富的欲望與從眾行為有關(guān)。

(六)對(duì)房地產(chǎn)“過(guò)熱”認(rèn)識(shí)不足房地產(chǎn)“過(guò)熱”也稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度，是指市場(chǎng)的需求趕不仁新增供給增長(zhǎng)的速度時(shí)，所出現(xiàn)的空置率上升，物業(yè)價(jià)格和租金下降的現(xiàn)象，房地產(chǎn)“過(guò)熱”反應(yīng)了市場(chǎng)供求關(guān)系，“過(guò)熱”不一定就產(chǎn)生“泡沫”，但“過(guò)熱”是房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生“泡沫”的前提。當(dāng)前人們對(duì)房地產(chǎn)“泡沫”的討論中，習(xí)J慣用空置率來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)中供需失衡的程度。

二、房地產(chǎn)泡沫可能帶來(lái)的危容

1.資源配置的實(shí)效房地產(chǎn)泡沫的存在使得投資房地產(chǎn)能獲得比比其他行業(yè)更高的利潤(rùn)，投資者紛紛從其他行業(yè)撤資涌向房地產(chǎn)行業(yè)或者將準(zhǔn)備投入其他行業(yè)的資金投向房地產(chǎn)，抑制了其他行業(yè)發(fā)展，不利于資源的有效配置。

2破壞金融秩序，導(dǎo)致金融危機(jī)房地產(chǎn)投資使得人們對(duì)資金的需求急劇增加，人們的投資熱情勢(shì)不可擋，銀行為了獲得利潤(rùn)，提高利率并放寬對(duì)貸款者的信用要求，給銀行帶來(lái)潛在的危險(xiǎn)，貸款利率的提高也增加了低收入人的信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)，而且一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，銀行即使處理掉按揭的房產(chǎn)也難以彌補(bǔ)自身的損失，從而易引發(fā)金融危機(jī)。

3.房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)還會(huì)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，破壞國(guó)民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)和比例。由于房地產(chǎn)泡沫是由虛假的高贏利預(yù)期的投機(jī)帶動(dòng)起來(lái)的，并不是實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的結(jié)果，它的產(chǎn)生和形成使國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總量虛假增長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)扭曲。一旦泡沫破滅，在泡沫形成過(guò)程中發(fā)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系就難以理順，形成信用危機(jī)，這將給國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行帶來(lái)相當(dāng)大的沖擊和危害。

三、房地產(chǎn)泡沫評(píng)估人們常常用以下幾種指標(biāo)來(lái)反映和判斷房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況。

1、空置率。空置率是反映一定時(shí)點(diǎn)商品房供求狀態(tài)、市場(chǎng)運(yùn)行好壞的相對(duì)指標(biāo)，直接用來(lái)表明房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度和泡沫程度。19982003年我國(guó)商品房累計(jì)竣工面積為123841.6萬(wàn)平方米，累計(jì)銷(xiāo)售面積為93098.1萬(wàn)平方米，新增空置量30743.5萬(wàn)平方米，年均增加空置量6148.7萬(wàn)平方米，若將30743.5萬(wàn)平方米直接除以123841.6萬(wàn)平方米，會(huì)得到24.82%的空置率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際10%-13%的警戒線(xiàn)。

2、房?jī)r(jià)收入比。房?jī)r(jià)收入比用來(lái)測(cè)度居民住房消費(fèi)能力，因而也是間接用來(lái)測(cè)度房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)。該指標(biāo)受三個(gè)因素影響，一是該地區(qū)的房屋每平方米單價(jià)高低;二是住房面積標(biāo)準(zhǔn);三是該地區(qū)居民收入水平高低。西方國(guó)家房?jī)r(jià)收入比一般在3-6,有資料顯示我國(guó)的平均房?jī)r(jià)收入比為7.8，不少城市超過(guò)了10.

3、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度與GDP增長(zhǎng)速度的對(duì)比度，經(jīng)常被人們作為房地產(chǎn)泡沫的判斷尺度。一般認(rèn)為，只要前者的增長(zhǎng)速度不超過(guò)后者，就可以認(rèn)為不存在房地產(chǎn)泡沫。在一般情況下，我們只作為石材原料而受到利用，如構(gòu)造破碎帶中的蝕變巖等。形成飾面石材的巖石，其放射性照射量率一般不會(huì)高。