導語：房屋價格組成及估算一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

房地產經濟有其自己的特點：一是房屋價格形成的因素多；二是房屋價格中包含著土地價格；三是房屋價值實現的形式多，時間長。房屋既可以一次性出售其所有權，也可以零星出售其使用權。其價格形式也因此有買賣價格和租金兩種形式。

1.房屋價格的兩種表現形式

房屋是一種使用期限長、價值量大的特殊商品。房屋流通主要有兩種方式：房屋買賣與房屋租賃。相應的房屋價格有兩種表現形式：房屋一次出售的買賣價格和房屋按使用期限零星出售的租賃價格。房屋買賣價格即房屋所有權價格，是房屋出賣者出售房屋所有權所得、購房者購買房屋所有權所支付的貨幣數額。房屋價格是房屋一次性出售的價格，它既是房屋所有權一次性出售的價格，又是整個房屋使用期限一次性出售的價格，也是整個房屋使用價值在時間上一次性完全出售的價格。房屋具有價值量大、使用期限長等特點，因此它的使用價值也可以零星出售。房屋租賃就是房屋使用價值零星出售的表現形式。房屋租賃價格即房屋使用權價格，簡稱房租，是房屋分期出售使用權的價格。房租是房屋價格的另一種表現形式，也是房屋價格的特殊表現形式。

2.房屋買賣價格的構成

房屋買賣價格是以其價值為基礎的，房屋價值由C+V+M三個部分組成。按照現行制度規定，房屋買賣價格由下列十項因素構成：

2.1土地征用及拆遷補償費按規定付給被征用土地單位和個人的補償費包括土地補償費、附著物和青苗補償費、安置補助費、新地開發建設資金、拆遷補償費。

2.2地質勘查與設計費用主要包括總體規劃設計費、水文與地質勘查測繪費、可行性研究費等。

2.3三通一平費用和地下工程開發費用三通一平費用即通水、通電、通道路及平整土地的費用。房屋建設必須首先搞好地下工程建設，包括地下挖掘、地下管道工程安裝、房體結構地下基礎部分(如墻基地下部分)等。

2.4房屋建筑安裝工程費房屋建筑安裝工程費是房屋建筑安裝中物化勞動和活勞動價值的轉移，是構成房屋價格的重要組成部分，一般占房屋價格的60％以，上，由生產資料消耗、人工費用和建筑企業利稅三部分組成。

2.5公共配套設施費指因房地產開發項目所需建設的公共配套設施而發生的各種配套工程費，包括建設居委會、派出所、自行車棚等非營業性公共配套設施所發生的費用。

2.6基礎設施建設費指為建設道路和供水、供氣、供電、排水、通訊、照明、綠化、環衛設施所發生的各項費用。

2.7管理費管理費主要指建設單位或經營房屋出售業務的企業發生的管理費。管理費按成本范圍列支。

2.8利息支出指房屋開發經營企業所支付的貸款利息，主要指流動資金貸款利息。

2.9稅金指房屋開發和經營企業按照稅收制度，向國家財政交納的稅款，包括城市維護建設稅、教育費附加、投資方向調節稅等。

2.10利潤指房屋開發和經營企業所獲得的盈利，用于企業生產積累和職工福利開支。我國房屋價格除了商品價格之外，還存在非商品價格即住宅的成本價格和福利價格。所謂住宅的福利價格是指低于住宅建造成本的價格形式，房地產商如果以這種價格出售連投資成本都不能收回。所謂住房成本價格是介于住宅商品價格和福利價格之間的價格，以這種價格售房只能收回成本，房地產商無利可獲。對這兩種價格形式，必須輔之相應的財政補貼，才符合市場經濟的原則。

3.房屋價格的主要評估方法

房屋估價必須按照國家法令，根據房屋建筑物的物理性能、技術指標、使用價值和市場現狀等條件科學合理地確定評估舊房的價值。評估房價的方法也很多，常用的有四種：成本法、重置法、市場比較法、收益還原法。

3.1成本法房屋估價的成本法以房屋的建造原值為基礎，按平均年折舊計算出房屋現存值的估價方法。按成本法評估房屋價格，是以營建房屋當年的物價與工資水平所決定的建造房屋的原值為基礎，不與現實的物價聯系，不受物價指數的影響，只是直接與建房時的物價掛鉤。因而采用成本法評測房價的范圍有限。只是在征收房屋稅、核定企事業單位的固定資產、提取固定資產折舊基金、系統內部各單位有償轉讓等小范圍適用。

3.2重置法重置法又稱重置成新折扣法。在對舊房進行價格評估時，按現時的房屋建筑技術、工藝水平、建材價格、工資水平、運輸費用和其他收費標準，確定建造與舊房同類結構、式樣、質量、設備、裝修的新房所需要的費用，再打折扣計算出房屋價格。目前我國在舊房估價中廣泛應用重置法。

3.3市場比較法市場比較法是以市場上類似的房屋買賣實例同所要評估房屋互相比較來估算房屋價格的方法。其估價基本原理與土地估價的市場比較法相同。采用這種方法評估房屋價格時要求如下：其一，房屋買賣實例的資料要科學正確，豐富多樣，具有可比性。如果房屋售價過高或過低，就沒有可比性。資料缺乏，也不能作為比較的實例。其二，具有時間接近性和房屋同類性。房屋買賣實例的成交時間，與待評估房屋的時間愈接近，則買賣房屋實例的價格在評估房價中愈有用。另外，兩種房屋的建筑年份、建筑面積、建筑結構、設計標準、裝修設備以及地段、層次、朝向等要盡量是同類型。其三，要注意時間差帶來的市場價格的變動性。房屋買賣實例的成交時間總是先于房屋評估時間，二者價格有時間差，因此，估價時要考慮時間差帶來的物價變動因素，并作出相應調整。

3.4收益還原法所謂收益還原法，簡稱收益法，是將估價房屋在所有未來各期的正常純收益運用適當的還原利率折算到估價時點上得出一系列現值，求出各現值之和，即得到估價房屋價格的一種估價方法。使用收益還原法來估算房屋價格的基本原理是：由于房屋使用時間較長，因此當人們擁有某宗房屋時，不僅現在能取得一定的純收益，將來也能源源不斷地獲取純收益。于是房屋的價格或現值就相當于源源不斷地獲取的房租收入的現值。