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本文作者：袁廣新工作單位：黑龍江富裕縣房產處

一、房地產經濟發展的背景及現狀

（一）房地產市場結構不合理房地產市場結構不合理已經成為制約我國房地產業健康持續發展的重要因素之一。據研究學者分析，在住房供應結構中政府能夠調控的房源應占總房源的30%~35%之間較為合理。但是，在我國房地產市場上，商品房、別墅、高檔公寓等所占比例過大，而在政府調控范圍內的經濟適用房、限價普通商品住房等所占比例過小，直接導致了房地產市場供求失衡。造成這一現狀的主要原因包括以下兩方面：一方面房地產開發商謀求利潤最大化；另一方面，由于商品房價上漲會增加地方財政稅收，并促進地方經濟的快速發展，所以導致地方政府偏重于商品房的開發。

（二）商品房價格持續上漲當前，房地產價格出現的問題主要表現在商品房價格持續上漲，致使普通居民承受著巨大的購房壓力。造成商品房價格上漲過快的主要原因在于商品房的開發成本因地價的上升而提高，以及商品房銷售價格行為的不規范。

（三）房地產市場秩序混亂首先，由于我國市場準入規則尚未建立健全，致使外資進入房地產市場毫無節制，嚴重影響了我國貨幣政策的執行力度，造成房地產銷售市場出現混亂現象；其次，房地產投機者欲借助期房獲取較大經濟利益，導致房地產市場出現了“炒房熱”的景象，為普通購房者造成了極大的心理壓力；再次，諸多房地產開放商在對現房進行銷售時采取優惠打折等措施，對消費者造成不良的心理暗示，嚴重損害了消費者的合法知情權。

二、房地產經濟發展策略

（一）優化房地產市場供應結構政府應當加強宏觀調控力度，從根源上控制房地產市場的供應結構。當前，高檔商品住房呈現出供大于求的現狀，高檔住宅占據了過多的土地資源，所以地方政府應嚴格控制高檔商品房的土地供應量，增大經濟適用房和廉租房的土地供應量，以滿足普通居民的住房需求。合理規劃布局經濟適用房建設，采取有效措施降低經濟適用房的建設成本，以適應中低收入人群的住房購買力。

（二）合理規劃建設用地地方政府應當轉變利用土地出讓增加財政收入，利用房地產價格的上漲帶動地方經濟發展的觀念，地方政府必須樹立科學發展觀，用長遠發展的眼觀看待房地產經濟發展問題。地方政府應當加強宏觀調控力度，規范土地市場，嚴格控制建設用地增量，使地價趨于合理化。中央應出臺一系列政策措施強化對地方土地利用的監管，使建設項目用地審批更為嚴格，從根源上遏制利用低價土地進行招商引資的行為。

（三）房地產企業集約化發展現階段，我國房地產企業的整體發展規模較小，行業集中度較低，由于房地產企業準入機制不健全以及政府對房地產開放商的管理力度不足，致使諸多中小型房地產開發企業的管理能力、市場運作能力、自然開發能力和抗風險能力偏低，融資渠道仍以銀行信貸為主。隨著房地產市場價格的非理性上漲，引發了房地產市場的投機風潮，在此環境下也對房地產企業的生存和發展提出了嚴峻考驗。

（四）發揮稅收調節作用，限制投資性、投機性購房行為我國政府應當針對投機購房現狀，充分發揮稅收調節作用，降低房地產經濟泡沫風險。首先，筆者建議政府開征級差利得稅，對售房利潤征稅，從而抑制投機性需求，打壓以低土地利用率囤積土地的不合理行為；其次，政府應對購買商品房短期出售的經濟行為開征所得稅，并實施高稅率。將級差利得稅用于自主和出租的房地產，對出租的房地產同樣實施高稅率；再次，對于以自用為目的購房行為，應繼續給予優惠政策支持。對于購買第二套以上商品房的經濟行為免除稅收優惠政策。

（五）規范并完善房地產市場應采取積極的方式引導人們住宅消費的新觀念，加大二手房市場的發展力度。可以說現如今二手房已經成為諸多發達國家住房供應的主體，其一方面能夠有效地推動現存住房的流轉，從而增大房源的供給，另一方面還能夠降低房屋的空置率，以此來提高房源的使用效率。由于我國一直以來都是沿襲著一套住房住一輩子的傳統置業觀，從而嚴重地影響了房地產經濟的發展，人們寧愿將錢存到銀行，也不愿意投資到房地產當中，這種情況嚴重制約了房地產經濟的發展速度。可以通過降低交易所得稅、簡化交易流程等手段，來推動二手房市場的發展。