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摘要：由于社會主義市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，居民需要更多的住所，房地產(chǎn)行業(yè)受到了各界的重視。在各種不確定因素的影響下出現(xiàn)了波動的現(xiàn)象，很難保證其可持續(xù)的發(fā)展，要求國家在遵循市場需求的前提下，建立權(quán)威的指標(biāo)體系，對房地產(chǎn)的不同階段的情況進(jìn)行準(zhǔn)確的衡量。本文先介紹了相關(guān)的基本概念，分析影響經(jīng)濟(jì)周期的因素，找出其中存在的問題，并給出解決的措施，為推動該行業(yè)的健康發(fā)展提供有力的保障，呈現(xiàn)出良性循環(huán)發(fā)展的趨勢。

關(guān)鍵詞：中國；房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)周期

房地產(chǎn)作為宏觀經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，對其貢獻(xiàn)有著重要的作用，早已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵部分。房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)是直接掛鉤的，二者會表現(xiàn)出一定的規(guī)律，通過研究其中蘊(yùn)含的內(nèi)部關(guān)系，制定出促進(jìn)房地產(chǎn)增長的政策，科學(xué)合理的預(yù)測出未來的發(fā)展情況，實(shí)現(xiàn)趨利避害的效果。另外也要避免行業(yè)整體趨勢過大的上下波動，這對宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是不利的，為了保證我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速的增長，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為了理論經(jīng)濟(jì)研究的重要方向之一，讓它為房地產(chǎn)更好的服務(wù)。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期

它與宏觀經(jīng)濟(jì)周期相似，是指產(chǎn)業(yè)上升與下降的循環(huán)交替，呈現(xiàn)出有規(guī)律的波動形式。一般可以分為擴(kuò)張和收縮兩個(gè)階段，其中包括復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條四個(gè)環(huán)節(jié)，分別代表了不同時(shí)期經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況。經(jīng)濟(jì)周期就是經(jīng)濟(jì)波動的一種形式，符合大的方向規(guī)律，具體的表現(xiàn)就是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際增長曲線圍繞著趨勢增長曲線周期性的波動，在一個(gè)大的框架中變化。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期存在的問題

（一）消費(fèi)需求缺乏型周期。由于以前人們的收入增長速度不是很快，整體的水平較低，購房能力差，這就導(dǎo)致了長期以來消費(fèi)主體的基礎(chǔ)性不強(qiáng)。我國實(shí)行的是福利分房制，無論是波峰年份還是波谷年份，消費(fèi)的供求差基本沒有太大的變化，只是稍微的上下浮動。其中存在較為明顯的投資需求，這種方式在市場經(jīng)濟(jì)下具有隨意性，所以就缺乏穩(wěn)定性，沒有較為固定的基礎(chǔ)。在福利分房制度取消之后，消費(fèi)的需求實(shí)現(xiàn)了很大的增長，原有的局面得到了改善。（二）數(shù)量型的擴(kuò)張和收縮。最為明顯的就是產(chǎn)量，產(chǎn)值在原有的技術(shù)水平和結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上發(fā)生了變化，沒有實(shí)現(xiàn)質(zhì)量的提升。引起這種現(xiàn)象的是資本的投入多少，沒有出現(xiàn)大規(guī)模的資本存量與更新，讓這種局面很難有良好的改善。很多企業(yè)面臨著破產(chǎn)，技術(shù)升級的難題，讓生產(chǎn)的要素上升到新的水平，雖然會造成大量的資源浪費(fèi)，但是與此同時(shí)推動了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)化。淘汰了落后的生產(chǎn)力和設(shè)備，找出了符合新時(shí)展的一條道路，經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱其為創(chuàng)造性的破壞過程。（三）產(chǎn)品傾斜性波動。為了滿足不同階層人的住房需要，在房價(jià)上進(jìn)行一定的調(diào)節(jié)，這樣會讓他們住上合適的房子。國家出臺的政策將其分為經(jīng)濟(jì)適用房、中檔商品房、高檔商品房三個(gè)等級，通過研究觀察可以得出高檔商品房的波動幅度和頻率要高于其他的。傾斜性波動主要表現(xiàn)在這個(gè)方面，這是跟經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展有直接關(guān)系的，所以應(yīng)該重視，人們普遍追求高質(zhì)量的住房，使得需求變大，每年的變化都呈現(xiàn)出較大的差別。（四）政策周期型波動。僅靠市場的調(diào)節(jié)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需要國家的政策來規(guī)定其呈現(xiàn)出良好的發(fā)展秩序。在1986-1990年的房地產(chǎn)周期中，這個(gè)時(shí)候正好趕上了改革開放的浪潮，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)有了好轉(zhuǎn)的變化，確定土地有償使用和憲法允許土地批租的政策刺激下導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迅速擴(kuò)張。在1991-1996這個(gè)時(shí)期內(nèi)，隨著十四大的召開，鄧小平發(fā)表了重要的講話，對房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響，在不同階段都有與之對應(yīng)的政策。（五）市場機(jī)制不健全。我國在實(shí)行社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制以來，取得了顯著的效果，但是同時(shí)本身存在著盲目性、滯后性等弊端，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不利影響因素。在初期的時(shí)候，單位和個(gè)人的購房比例較小，主要的還是國有企業(yè)和政府根據(jù)自身的制度進(jìn)行分配，它們是購房的主體，讓市場的供求機(jī)制很難發(fā)揮出作用，一旦受到外部的沖擊就很難依靠系統(tǒng)本身來調(diào)節(jié)。1997年以后市場機(jī)制在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的作用越來越大，同時(shí)它的局限性也日益突出。（六）區(qū)域發(fā)展不平衡。我國的區(qū)域發(fā)展是不平衡的，東南沿海地區(qū)比較發(fā)達(dá)，西北地區(qū)比較落后，這就決定了房地產(chǎn)投資的方向。南方地區(qū)的投資幾乎占了整體的一大部分，最為密集的是集中在北京、上海、廣東這三個(gè)地方。這種區(qū)域的發(fā)展不平衡一方面是在短時(shí)間內(nèi)大量的人力物力財(cái)力支持著局部地區(qū)，另一方面是由于其他地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的嚴(yán)重滯后，從而影響了全國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，總體的局面不是很穩(wěn)定，形勢出現(xiàn)了加劇的情況。（七）封閉型波動。在過去發(fā)展的幾十年時(shí)間里面，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)幾乎不受世界經(jīng)濟(jì)的影響，相互之間的聯(lián)系不大。雖然當(dāng)今社會已經(jīng)是經(jīng)濟(jì)全球化了，但是很多方面還是比較傳統(tǒng)的，很少在國際上進(jìn)行交流溝通。我國的大部分資源的自我擁有率較高，國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化對我國也不會產(chǎn)生太大的影響，總體的形勢還是根據(jù)國內(nèi)的發(fā)展出現(xiàn)變化。與此同時(shí)沒有引進(jìn)西方先進(jìn)的技術(shù)，沒有從世界資源中獲得較多的比較效益和競爭效益，都是在國內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行發(fā)展。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期改善的措施

（一）加強(qiáng)立法。運(yùn)用強(qiáng)制性、規(guī)范性、穩(wěn)定性的法律手段進(jìn)行保障，要確保其具有權(quán)威性必須通過房地產(chǎn)主體、市場行為、政府管理三個(gè)方面來配合，協(xié)調(diào)和相互之間的關(guān)系從而創(chuàng)造出法制化的環(huán)境。在運(yùn)營的過程中都是靠具有法律性質(zhì)的合同來達(dá)成共識，不像一般的實(shí)體商品簡單的交易就可以了，所以要重視購房過程中的環(huán)節(jié)。首先要完善規(guī)范來解決房地產(chǎn)的消費(fèi)糾紛；其次是要嚴(yán)格執(zhí)法，進(jìn)行嚴(yán)格的市場監(jiān)管；最后房地產(chǎn)的信用體系，建立平等、公開、自主的契約制度。（二）建立檢測預(yù)警系統(tǒng)。這方面的工作具有十分重要的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義，根據(jù)目前的情況需要全面的進(jìn)行分析，制定出科學(xué)合理的一套體系。第一是加強(qiáng)房地產(chǎn)信息和數(shù)據(jù)的整合，準(zhǔn)確的把握住動態(tài)的運(yùn)行情況，對各階段實(shí)現(xiàn)有效的控制。第二是根據(jù)曲線圖再結(jié)合實(shí)際的情況，制定出解決不利因素的計(jì)劃從而做到萬無一失。第三是運(yùn)用調(diào)控手段，實(shí)現(xiàn)有效地組合提供科學(xué)的依據(jù)。第四是要把握住房地產(chǎn)的行情，做好科學(xué)合理的預(yù)測，減少過程中不必要的麻煩。（三）確立宏觀調(diào)控目標(biāo)。努力減少外部經(jīng)濟(jì)對周期的沖擊，雖然出現(xiàn)波動是不可避免的，上文中提到兩個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了大起大落的情況，這與宏觀調(diào)控不當(dāng)有著緊密的聯(lián)系。盡量縮小波動的幅度，讓經(jīng)濟(jì)的增長呈現(xiàn)出緩升緩降的總體態(tài)勢，讓房地產(chǎn)持續(xù)健康的發(fā)展。對供求關(guān)系進(jìn)行合理的調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)住房的供給總量與有效需求的結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)動態(tài)的平衡，同時(shí)也要注重建筑行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高資源的利用效率和水平，把宏觀調(diào)控的目標(biāo)當(dāng)做前進(jìn)的動力。（四）改善調(diào)控機(jī)制。讓房地產(chǎn)市場成為經(jīng)濟(jì)活動和宏觀調(diào)控的中間環(huán)節(jié)，發(fā)揮出自身的作用創(chuàng)造出最大的價(jià)值。由于存在停滯不前的情況，所以調(diào)控的時(shí)候要提前，這樣才能做到有備無患，避免因?yàn)榫o急情況造成的損失。要選用多種有效的手段，實(shí)現(xiàn)中長期和短期調(diào)控的兼顧，讓整體的發(fā)展趨于平穩(wěn)。要注意節(jié)奏的重要性，緊縮與擴(kuò)張手段混合使用，在總量控制的前提下實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，及時(shí)掌握第一手信息，把效用落實(shí)到具體的工作中去，體現(xiàn)出人的主觀能動性。（五）調(diào)整投資政策。是影響周期波動的主要原因，投資主體的多樣化使得市場上出現(xiàn)混亂的秩序，很難找出有效地辦法進(jìn)行調(diào)節(jié)。經(jīng)過研究發(fā)現(xiàn)企業(yè)的決策往往比較理性，有助于平抑房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的現(xiàn)象，要時(shí)刻關(guān)注投資的變化，不能離開宏觀政策的控制，資金的比重要合理，防止過大或者過小對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生阻力。投資結(jié)構(gòu)要合理，不能在不了解市場情況的前提下，制定建設(shè)房產(chǎn)的計(jì)劃，盲目的開發(fā)這樣建設(shè)出來的房產(chǎn)沒人購買，會造成資源的閑置浪費(fèi)。（六）強(qiáng)化政府土地批租管理。通過嚴(yán)格的行政程序進(jìn)行土地的劃分，制定合理的供應(yīng)計(jì)劃，從總量上實(shí)現(xiàn)控制，這樣就保證可以得到有效的利用。采用壟斷經(jīng)營的方式，不能因?yàn)椴疬w等原因讓價(jià)格下降導(dǎo)致土地流失，要進(jìn)行綜合的回收，大大提高土地的增值收益。從協(xié)議出讓向招標(biāo)拍賣轉(zhuǎn)變，減少其中的政府參與度，采用市場化的手段進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，可能競爭出幾倍，幾十倍的價(jià)格，最大限度的實(shí)現(xiàn)土地的潛在價(jià)值，減少炒作投機(jī)行為的出現(xiàn)，提高政府對于土地的控制能力。（七）規(guī)范土地交易行為。當(dāng)市場經(jīng)濟(jì)體制并不完善的時(shí)候，要進(jìn)一步深化，設(shè)定專門的土地交換場所，慢慢形成有效的交易市場，這是目前發(fā)展的必然選擇。首先它涵蓋了使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃三個(gè)層次，建立起完整的交易體系，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的完整性和統(tǒng)一性。其次是要按照市場的規(guī)劃運(yùn)作，要全部采取市場化的手段進(jìn)行招標(biāo)、拍賣。最后是交易要統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)集中操作，在過程中實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，為交易雙方提供有效的平臺，達(dá)到利益的最大化。

綜上所述，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期受到很多因素的影響產(chǎn)生波動，要從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度出發(fā)，提出有效的方法進(jìn)行改善。讓周期更加的趨于平穩(wěn)，呈現(xiàn)出健康發(fā)展的形態(tài)，為社會主義市場經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造更大的價(jià)值，發(fā)揮出其在國民經(jīng)濟(jì)中的重要貢獻(xiàn)。減少外部對行業(yè)造成的沖擊，內(nèi)部系統(tǒng)要實(shí)現(xiàn)良好的運(yùn)行，能夠有效的控制周期波動的情況，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力，起到帶動輻射的作用，利用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波動規(guī)律，加快改革和發(fā)展的步伐。

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作者:王玉秀 單位:吉林省長春市九臺區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)管理中心