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摘要：自從國家提倡大力發展經濟產業以來，房地產經濟的發展勢頭非常迅猛，特別是近些年，隨著國民經濟的增長，房地產已經成為了我國經濟支柱產業之一。與其他行業相比，房地產行業投資大，回報時間較長，因此，其經濟波動性也比較大，特別是在房地產經濟迅速發展的同時，難以避免一些影響因素對房地產的經濟造成不利的影響。本文對房地產經濟波動的影響因素以及相關對策進行分析。

關鍵詞：房地產經濟波動；影響因素；對策分析

對于經濟波動的理解往往分為四個階段，復蘇，繁榮，衰退，蕭條。恰恰房地產經濟的波動正是這四個階段的變化，因此，掌握這四個階段的房地產經濟波動特點，就一定會發覺影響房地產經濟波動的因素。從整體上來看房地產經濟的發展趨勢是呈上升態勢，但在上升的過程中，難免會有不穩定的波動情況，對于相關影響因素的分析是非常關鍵的。

一、房地產經濟波動各個階段的特征

1.房地產經濟復蘇階段。房地產經濟波動的四個階段是循環的，復蘇階段正是連接前一次循環的蕭條時期，在這一時期中，房地產市場上的供求是不平衡的，需求要小于供給，這樣房地產市場中開發商數量較少，房地產項目的投資也比較少，一旦需求量增加，供求之間不平衡的狀況被破壞，房地產行業將會進入高速發展。2.地產經濟繁榮階段。這是經過了復蘇階段的春天，房地產的經濟在快速發展的同時，交易數量大大提升，因此，房地產的價格也會得到提高，投資回報率增加。這樣的現象會導致房地產開發商對房地產項目的投資力度增大，投資數量增多，房地產的需求量遠遠大于供給量，推動著房地產經濟進入繁榮階段。3.地產經濟衰退階段。在經歷了一段繁榮時期后，必定將會迎來一段衰退時段，這是繁榮階段的后遺癥，經歷了繁榮的發展，房地產市場將會有所縮小，屢屢攀高的價格使消費者難以接受，因此，對房地產的需求會逐漸下滑，與繁榮階段相反，供求之間的關系出現了反轉。4.房地產經濟蕭條階段。隨著房地產經濟衰退階段的不斷深入，房地產市場上的供求關系矛盾將越來越大，開發商之間的競爭壓力劇增，于是為了減少房地產項目堆積的壓力，部分開發商將會采取降低房地產價格的方法。但是，房地產價格本身被控制在一定的范圍中，所以即使是價格不斷地降低，其交易數量也很難得到提升。這種有價無市的局面，會使房地產經濟處于非常蕭條的狀態中。

二、房地產經濟波動的影響因素分析

1.房地產經濟波動受外部因素的影響分析。影響房地產經濟波動的外部因素包括經濟因素，政府的宏觀調控政策因素，城市發展的因素。首先是經濟因素，這里說的經濟主要是指宏觀經濟，因為房地產經濟所處的環境是宏觀經濟環境，受到我國五年計劃的影響，在每一個五年計劃的后兩年，往往會出現經濟緊縮的狀況，這是一個影響房地產經濟波動的主要問題，CPI指數，GDP指數的波動也會對房地產經濟造成影響。另外是政府的宏觀調控政策，在發展中國家，在市場經濟的規劃與發展過程中，政府的作用是相當重要的。因此，政府對宏觀經濟的調控政策，對于各個行業都會產生影響作用，相關的政策以及制度甚至會直接影響到整個行業的未來發展。最后在外部影響因素中，城市的發展水平也是造成房地產經濟波動的主要因素。我們在判斷一座城市的發展時，一定會根據這座城市的房地產發展情況進行判斷，因為房地產的發展能夠對城市的發展顯現出最直接的影響，城市居民的生活水平以及思維方式直接關系到城市中房地產的需求。2.房地產經濟波動受內部因素的影響分析。影響房地產經濟波動的內部因素主要有三點：第一是房地產市場的供求關系，這是造成房地產經濟波動的關鍵因素，任何行業的發展都離不開消費者對其的實際需求，房地產也不能例外。市場上的消費者需求對于房地產的經濟波動影響是最直接的，市場的供求關系隨著市場的變化而變化，可見房地產經濟的發展過程，離不開消費者實際需求的支持。第二是房地產投資波動的影響，房地產的投資波動對于房地產的經濟波動有直接的影響，同時是房地產經濟波動內部影響因素中的主要動力，房地產行業的資金投入對于房地產行業的發展有著關鍵的作用。通過對市場的行情進行總結，一般情況下，在房地產行業投資增加時，房地產的經濟也會隨之增加，致使行業迅速發展進入繁榮時期。第三是投資回報率的影響，這一內部影響直接關系到房地產行業的總體發展。人們會根據房地產的投資回報率對市場情況進行判斷，例如，在房地產行業的投資回報率比較高時，大量的資金就會涌進房地產市場，促進房地產行業經濟的增加，經濟的增加必然導致整個行業進入繁榮的發展時期。

三、控制房地產經濟波動的相關對策分析

1.對房地產價格進行控制。對于房地產經濟波動的相關控制對策，在實施以前一定要有科學合理的分析，根據實際情況的不同，有針對性的采取有效的方法，才是控制房地產經濟波動的關鍵所在。對房地產價格進行控制，是國家對房地產經紀市場應盡的責任，我們要控制房地產價格在合理的范圍之中波動，只做調控，不做管制。大部分時間國家的房地產經濟相關部門，不要干涉房地產的發展，只有當房地產的經濟波動非正常化時，相關部門才應該實施有關政策對價格進行合理的控制。2.制定有效的宏觀經濟政策。宏觀經濟政策是影響房地產經濟波動的重要因素，因此要正確的制定宏觀經濟政策的調控方法。要以長遠的目光看待房地產的發展，政策的制定要根據實際情況進行具體的落實，使經濟政策能夠發揮出其價值，確保房地產行業能夠穩定的發展。另外，國家在制定宏觀政策的時候一定要確保宏觀政策具有穩定性，避免由于政策的問題致使房地產經濟產生波動。3.做好土地規劃。說到房地產行業的發展一定離不開土地市場的規劃，對于土地的規劃，最重要的一點，就是要控制好總量，務必嚴格按照國家的規定標準對土地進行規劃，對土地的管理及供應要有合理的計劃，在嚴格的方案下實施。特別是在一些土地的操作問題上，必須嚴格按照國家的規定進行規范操作，例如，土地的轉讓，土地的租賃等，這些一定要遵守規定進行操作，國家也應該不斷完善有關于土地規范操作的法律法規，制定合理的、有效的政策。另外，國家對于土地的供應，一定要按照市場的需求，對供應機制不斷進行改善，以利于房地產行業的發展。4.房地產市場金融制度的完善。房地產市場金融制度的完善是實現房地產發展的主要手段，特別是房地產開發的融資體系，豐富多元化的融資體系能夠使房地產的發展更加多樣化。在制度完善的過程中包括房地產開發融資體系的完善、住房消費融資體系的完善以及住房金融的管理，這些制度不斷地強化與創新，對房地產的經濟影響有關鍵的作用。

四、控制房地產經濟波動的意義

1.保障房地產行業能夠穩定發展。控制房地產的經濟波動，在一定程度上會保障房地產行業的穩定發展，房地產的經濟波動是房地產行業在市場中徘徊循環，為了能使其穩定迅速的發展，采取一系列合理有效的措施，對房地產經濟波動進行控制是很有必要的。房地產行業的發展也是我國經濟產業的發展，因此，保證房地產行業的穩定發展實質上也是在保障國民經濟的穩定發展。2.提高國民經濟消費水平。房地產行業作為我國經濟產業中的支柱行業，無論從投資角度出發，還是從民生的角度出發，國民經濟消費水平與房地產行業之間都有密切的聯系，房地產的經濟反映著國民消費水平的高低，同時也刺激產生的實際需求，在提高國民經濟消費水平的同時，也能帶動其他行業的快速發展。各個行業之間的繁榮發展會為群眾提供更多的就業機會，這也是房地產經濟波動調控的重要意義。

五、總結

房地產的經濟波動受到多種因素的影響，這些因素同樣也是導致房地產行業發展中出現問題的主要原因。我們對這些問題進行細致的研究，采用合理的、有效的政策對這些影響因素進行控制，對于房地產行業的發展有積極的作用。特別是在內部影響和外部影響因素的兩個方面，要做出充分的了解與分析，找到其中的原因，把握其波動的規律，才能更好的推動房地產行業健康的發展，才能為促進國民經濟錦上添花。我國社會的發展離不開房地產行業的發展，因此，從宏觀的角度上來說，控制房地產經濟波動也是為了構建社會主義和諧社會。

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作者:吳強 單位:福建省龍巖市連城縣住房和城鄉規劃建設局