導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)政策研究論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

[摘要]我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前出現(xiàn)高房?jī)r(jià)和高空置,國(guó)家相應(yīng)出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策。由于政策的滯后,調(diào)控效果最初并不如意。為此我們需要調(diào)整心態(tài),開拓思路,結(jié)合中國(guó)國(guó)情,不斷完善新政,使房地產(chǎn)市場(chǎng)重新理性而健康發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)房?jī)r(jià)政策

近幾年,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了價(jià)格上的快速飛漲。基于房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位,政府對(duì)它做了強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控。2004年以來(lái)，政府就綜合運(yùn)用了土地供應(yīng)、金融信貸、稅收和行政干預(yù)等政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控,其中以金融和行政調(diào)控為重點(diǎn)。這一輪調(diào)控一直持續(xù)到現(xiàn)在，依然沒有結(jié)束的跡象。但是這一切調(diào)控的后果最初并未使房?jī)r(jià)回落,反而在各大城市出現(xiàn)房?jī)r(jià),投資一路高漲。這一次中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與不同以往,我們有必要配合其他改革,借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn),多管齊下,才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)步入理性健康的發(fā)展軌道上來(lái)。正是有這樣的認(rèn)識(shí),2007年9月份至今我國(guó)的宏觀調(diào)控政策以“組合拳”為主基調(diào):財(cái)政政策,貨幣政策,土地政策,產(chǎn)業(yè)政策,稅收政策,匯率政策等等為組合,以土地控制為核心,通過(guò)靈活運(yùn)用和強(qiáng)有力的執(zhí)行,逐漸把過(guò)去房?jī)r(jià)虛漲的部分?jǐn)D出去,讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到理性發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)

價(jià)格的高低與供求關(guān)系密切相連,所以政府調(diào)控房?jī)r(jià),主要也從供求入手,兩方面都要同時(shí)調(diào)整。我國(guó)當(dāng)前的局面是供給嚴(yán)重不足,需求過(guò)度膨脹。需求在當(dāng)前的膨脹既與我國(guó)過(guò)去的土地?zé)o償使用制度,住房福利分配制度有關(guān),同時(shí)也與收入增加,城市化進(jìn)程加快,金融產(chǎn)品的衍生有關(guān)。供給不足有客觀原因,如土地的不可再生,原材料價(jià)格上漲,房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)過(guò)長(zhǎng)等等。主觀上房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地,捂盤惜售等惡劣行為，以及國(guó)際熱錢的涌入,市場(chǎng)投機(jī)過(guò)盛也使得房源供應(yīng)不足。

既然房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求局面的形成既有客觀原因,也有主觀原因。那么我們執(zhí)行短期的調(diào)控政策只可能把主觀原因消除,把過(guò)分虛漲的價(jià)格部分?jǐn)D出去,而客觀原因的存在使供不應(yīng)求局面長(zhǎng)期保持,房?jī)r(jià)從長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)看是上漲的。所以長(zhǎng)期的調(diào)控政策的重點(diǎn)就應(yīng)該以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性繁榮為主,而不能只糾纏于房?jī)r(jià)是上漲還是下降這一單一的命題上,這樣才是按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事。2007年出現(xiàn)調(diào)控結(jié)果是房?jī)r(jià)越壓越漲,這與政策的滯后性有關(guān)。而從2008年開始,供求形勢(shì)發(fā)生了一定轉(zhuǎn)變：很多城市,尤其是一線城市,房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定程度的下跌，國(guó)家在2007年布署的經(jīng)濟(jì)適用房廉租房政策正加緊在2008年實(shí)施,加上90/70的政策,市場(chǎng)上的房源逐漸增加了很多。但老百姓大多還在持幣觀望,這可能將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生進(jìn)一步的變化。應(yīng)該說(shuō)對(duì)于短期調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)2008年第二季度已比較明朗.但我們并不期望出現(xiàn)“硬著陸”的局面，所以必須要完成長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)。

二、已出臺(tái)政策的利與弊

1.按揭政策

個(gè)人住房按揭政策的新變化表現(xiàn)為首付和利率在原有基礎(chǔ)提高,買第二套房還要提高首付和利率,這些都是為了打擊炒房者,騰出房源賣給真正的自住者。但這些措施抑制了炒房者也抑制了真正的購(gòu)房人,這讓他們的消費(fèi)需求在短期內(nèi)削減了。此時(shí)的供求關(guān)系好象顯得供過(guò)與求。但這群真正的買房人終究是要買房的.等他們賺足了首付,就會(huì)在以后某一特定時(shí)期集中爆發(fā)出購(gòu)買需求,使得這一時(shí)期又出現(xiàn)供不應(yīng)求,房?jī)r(jià)又會(huì)快速飛漲。同時(shí)投資者中有的財(cái)力雄厚,他們幾乎不靠貸款來(lái)投資,加息對(duì)他們沒有什么影響。目前雖然人數(shù)不多,但其占有的房屋面積不少,如果任由其占用更多的資源,那么供不應(yīng)求的局面還會(huì)進(jìn)一步惡化。另外就整體經(jīng)濟(jì)而言,進(jìn)一步提高利率會(huì)刺激外資的涌入,國(guó)際熱錢通常流向樓市和股市,從而更加引發(fā)價(jià)格上漲。就個(gè)體企業(yè)而言,加息使其財(cái)務(wù)成本增加.在無(wú)法更好把握未來(lái)形勢(shì)下,很多開發(fā)商會(huì)謹(jǐn)慎行事,或減產(chǎn)或轉(zhuǎn)移資產(chǎn),供應(yīng)又會(huì)進(jìn)一步縮小,價(jià)格還會(huì)上漲。

另外開發(fā)商之所以有機(jī)會(huì)造高價(jià)房,除了考慮旺盛的需求外,還和個(gè)人住房按揭制度的漏洞有關(guān)。銀行在決定放貸之前一般要對(duì)抵押房產(chǎn)作評(píng)估。目前在國(guó)內(nèi)個(gè)人住房按揭貸款的實(shí)際運(yùn)作中一般都簡(jiǎn)單地采用市場(chǎng)比較法，對(duì)比周邊類似樓盤的市場(chǎng)價(jià)位加權(quán)平均推算出按揭樓盤的價(jià)值，而沒有更多地考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段和水平、按揭房產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制和處置成本，以及未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，高估按揭房產(chǎn)價(jià)。而且大多數(shù)商業(yè)銀行對(duì)一手按揭房產(chǎn)不要求評(píng)估，而是以房產(chǎn)的銷售價(jià)格作為發(fā)放貸款的價(jià)值依據(jù)。這種做法必然鼓勵(lì)開發(fā)商盡量建造高價(jià)房屋，或者采取各種可能的方式推高房?jī)r(jià)，促成高價(jià)交易合同，以獲取高額按揭貸款。

2.貨幣政策

緊縮型的貨幣政策主要包括提高存款準(zhǔn)備金率,發(fā)行央行票據(jù),進(jìn)行正回購(gòu)操作,這些為的是縮小商業(yè)銀行的放貸能力,回收過(guò)剩的流動(dòng)性。少了金融的支持,開發(fā)商舉步為艱,整個(gè)行業(yè)重新優(yōu)勝劣汰。盡管這種“洗牌”會(huì)使房地產(chǎn)資源得到合并重組,產(chǎn)品今后的性價(jià)比會(huì)更高。但繼續(xù)使用這一政策也會(huì)出現(xiàn)一定難度。發(fā)行央行票據(jù),意味著央行增加了市場(chǎng)上對(duì)資金的需求,這加大了央行在貨幣供應(yīng)量和利率之間進(jìn)行協(xié)調(diào)的難度,很難同時(shí)兼顧量與價(jià)的平衡,且發(fā)行成本上千億元,難以為繼。用提高準(zhǔn)備金率固然有降低調(diào)控成本的好處,但是由于央行要對(duì)金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金支付利息,這客觀弱化了它對(duì)金融機(jī)構(gòu)“課稅”的調(diào)控功能。

3.稅收政策

對(duì)于目前實(shí)行的二手房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅,個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得稅從一定程度上抑制了房產(chǎn)投機(jī),能使原來(lái)的投機(jī)性需求轉(zhuǎn)向投資，使炒房者轉(zhuǎn)向長(zhǎng)線投資。但它又是一把雙刃劍，增加了二手房流轉(zhuǎn)難度，二手房交易成本的增加不利于存量房市場(chǎng)的流通，而存量房市場(chǎng)的不發(fā)展，反過(guò)來(lái)將加劇新房的供不應(yīng)求,房?jī)r(jià)上漲。

4.行政干預(yù)

對(duì)于90/70的規(guī)定,政府是想通過(guò)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)增加普通老百姓買得起的房源。但我們國(guó)家幅員遼闊,每個(gè)地區(qū)有自己對(duì)面積和總價(jià)的習(xí)慣性認(rèn)同和綜合考慮。90平方米這種一刀切的做法是在特定時(shí)期執(zhí)行的直接行政干涉,主要為的是防止出現(xiàn)國(guó)家出臺(tái)原則性政策,地方想方設(shè)法拖延的局面,政策得不到執(zhí)行,房?jī)r(jià)還會(huì)上升。至于這種做法今后的完善,各大城市可依據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況來(lái)定一些細(xì)則加以妥善處理。另外有的城市政府直接干涉本地商品房?jī)r(jià)格的制定,雖然博得老百姓拍手稱好,但這很明顯違反了市場(chǎng)規(guī)律,在利潤(rùn)的推動(dòng)下,當(dāng)成本上漲,價(jià)格又不準(zhǔn)漲的情況下,開發(fā)商只可能降低工程質(zhì)量,減少供應(yīng)或轉(zhuǎn)移資產(chǎn),價(jià)格終究還是會(huì)上漲起來(lái)。

所以從目前的局面我們可以看到,針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策很多在2007年并沒有出現(xiàn)當(dāng)初想象的理想效果,但進(jìn)入2008年后這些政策的威力就顯現(xiàn)出來(lái)。我國(guó)的調(diào)控政策有其優(yōu)勢(shì)的一面,也有不足的部分。要滿足老百姓的住房需求,首先要考慮他們的收入狀況。現(xiàn)在的國(guó)情按收入來(lái)劃分,人們可分為低收入者,中等收入者,高收入者。低收入者肯定買不起房,高房?jī)r(jià)又帶來(lái)了高租金,所以低收入者的生存條件特別惡劣。中等收入者占大多數(shù),他們?nèi)藬?shù)多,對(duì)房屋需求大,條件要求高一些,其收入與高房?jī)r(jià)相比,他們也買不起。如果市場(chǎng)上只有單一的高房?jī)r(jià)的房源,他們被迫選擇,成為“房奴”。這也是當(dāng)前開發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)的底氣—不愁沒人買。高收入者與他們剛好相反.愿買好房就買好房,愿出多高的價(jià)就出多高的價(jià),那是他們的自由,這群人的住房問(wèn)題完全可由市場(chǎng)來(lái)解決。所以我們要重點(diǎn)探討的是占中國(guó)絕大多數(shù)人的住房保障問(wèn)題,看還需在現(xiàn)有政策之下如何再完善,而不是單純的降低房?jī)r(jià)。價(jià)格問(wèn)題應(yīng)主要交給市場(chǎng)去解決,而政府應(yīng)把過(guò)去自己所忽略的保障責(zé)任擔(dān)負(fù)起來(lái)。三、需配合的政策

1.拓展住房保障系統(tǒng)

過(guò)去我們針對(duì)中低收入家庭,主要靠經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)解決。這種微利商品房只售不租。由于監(jiān)管不力,導(dǎo)致購(gòu)買主體錯(cuò)位。另外在制定購(gòu)買者申購(gòu)條件時(shí),過(guò)去的標(biāo)準(zhǔn)比較模糊。城市低收入家庭和中等收入家庭差異非常明顯,不能混淆在一起,否則容易把中等收入者這群中堅(jiān)力量邊緣化。所以我們應(yīng)區(qū)別對(duì)待,二者要有不同的解決方案。基于這種認(rèn)識(shí),我國(guó)從2008年以來(lái)對(duì)此明確提出：低收入家庭用廉租房經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)解決,中等收入家庭用限價(jià)房解決。過(guò)去經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)的諸多弊端中最顯著的有政策的敷衍執(zhí)行和結(jié)構(gòu)不合理，現(xiàn)在正隨著中央政府的強(qiáng)力推廣而逐漸修正現(xiàn)有的缺陷。而限價(jià)房的推出一開始是為降低房?jī)r(jià),同時(shí)也為兼顧政府土地收益。這是“雙限雙競(jìng)”方式下出現(xiàn)的過(guò)渡產(chǎn)品,同時(shí)也起到調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的作用。限價(jià)房目前叫好不叫座,主要在于其地處偏遠(yuǎn),配套不完善。我們借鑒國(guó)外的做法應(yīng)在選擇限價(jià)房的位置時(shí)考慮公共交通量大的地方,才能降低人們的生活成本。國(guó)家首先應(yīng)對(duì)交通作規(guī)劃,才能既滿足買房人的基本需求,提高其購(gòu)買積極性,從而促使開發(fā)商愿意投資該類產(chǎn)品,并從宏觀上又能帶動(dòng)落后地區(qū)的發(fā)展。所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)看限價(jià)房應(yīng)建在城市中經(jīng)濟(jì)目前相對(duì)落后的地方,首先政府發(fā)展了落后地區(qū)與發(fā)達(dá)地區(qū)之間的交通,在落后地區(qū)推出大量限價(jià)房,引來(lái)大量人流和物流,再促使落后地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2.按揭貸款評(píng)估基礎(chǔ)的改變

由于以銷售價(jià)格作為貸款的依據(jù)使得風(fēng)險(xiǎn)過(guò)分集中到銀行身上，并幫助開發(fā)商推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲,所以我們需要重新評(píng)價(jià)這一依據(jù)的合理性,應(yīng)該考慮眾多影響因素來(lái)確定更為科學(xué)合理的貸款依據(jù)。以房地產(chǎn)成本價(jià)格和社會(huì)公認(rèn)的利潤(rùn)水平為基礎(chǔ)即成本法來(lái)確定的按揭貸款價(jià)值，能擠出房?jī)r(jià)虛高造成的泡沫。成本法中房地產(chǎn)的成本很多組成部分比較好測(cè)算。如果銀行以成本法來(lái)確定按揭貸款價(jià)值時(shí),需要政府聯(lián)合其他相關(guān)部門定期當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的平均成本，以及合理的社會(huì)平均利潤(rùn)水平。成本由評(píng)估機(jī)構(gòu)和信貸員按開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算,并與平均水平相比較以考察其真實(shí)性,而利潤(rùn)則按公布的數(shù)據(jù)為依據(jù)。由于有政府的參與,這種測(cè)算結(jié)果使評(píng)估機(jī)構(gòu)和信貸人員對(duì)外說(shuō)明時(shí)有更高的公信力。當(dāng)然這種方法確定的貸款額度與具體項(xiàng)目的銷售價(jià)格相比有一定降低,所以會(huì)影響銀行的眼前利益,但這將使銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)趨近于零，也將徹底扭轉(zhuǎn)銀行與房地產(chǎn)商共同推高房?jī)r(jià)的現(xiàn)象,平抑超高房?jī)r(jià)。

3.物業(yè)稅的開通

這一稅種在國(guó)外比較流行,它將原來(lái)買房之前交的稅現(xiàn)在放到買房之后按年交納,對(duì)于降低房?jī)r(jià)能起到一定作用。我國(guó)目前由于在房地產(chǎn)開發(fā)和流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重,持有環(huán)節(jié)成本低,因此不僅促使開發(fā)商千方百計(jì)去偷稅漏稅,同時(shí)也激勵(lì)地方政府以地生財(cái),在短期內(nèi)大量賣地,一次性收取未來(lái)幾十年的土地紅利。由于把持房屋不被征稅,所以房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資需求過(guò)度膨脹。如果早一點(diǎn)開征物業(yè)稅,地方政府可以將過(guò)去的短期土地財(cái)政改為長(zhǎng)期的土地財(cái)政,保證土地資源有效利用。隨著物業(yè)的增值導(dǎo)致每年稅收的增加不僅可以保證地方政府運(yùn)行所必須的財(cái)政資金,同時(shí)增加的收入可以更多反饋給社會(huì),為本地區(qū)提供更多更好的公共產(chǎn)品和服務(wù),這樣又會(huì)使得當(dāng)?shù)刎?cái)產(chǎn)增值,吸引更多消費(fèi)者到本地安家,從而稅源增加。如此良性循環(huán)才能從根本上控制地方政府以地生財(cái),參與房地產(chǎn)開發(fā)的利益需求,以避免地方政府與開發(fā)商聯(lián)盟,共同對(duì)抗中央政府的老局面。開征物業(yè)稅,讓過(guò)去多占有房屋的人開始比較持有成本,當(dāng)其持有的機(jī)會(huì)成本比較大時(shí),他們會(huì)逐漸拋售,增加房地產(chǎn)市場(chǎng)偏緊的房源。目前國(guó)家稅務(wù)總局正在為物業(yè)稅的開征做充分的準(zhǔn)備工作。它的開征現(xiàn)在所遇到的問(wèn)題還比較多,如技術(shù)條件比較復(fù)雜,相關(guān)人才的匱乏,要經(jīng)立法程序,由全國(guó)人大審批等等,所以要開征至少還要等2年～3年。但不管怎樣,我們從國(guó)家一系列的宣傳和實(shí)際工作中已看到了希望。開征物業(yè)稅是房地產(chǎn)稅收體制的重大變革,不僅需要各種配套改革,更需要地方政府建立更加公平公正透明度更高的財(cái)政預(yù)算體系。