導語：房地產融資與銀行信貸業務創新研究論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：房地產業是國民經濟的先導產業，對相關行業和部門具有明顯的帶動作用。而為了保證房地產業的持續穩定發展，建立一個多元化的房地產融資體系是非常必要的。基于此，本文對我國房地產融資格局的現狀進行了總體描述和結構分析，揭示了商業銀行房地產信貸業務的發展與面臨的風險，進而提出了加快商業銀行房地產信貸業務創新的主要思路。

1、我國房地產融資格局的現狀

1.總體狀況

中國房地產開發企業的資金來源主要是國內貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預付款)三個方面。房地產企業自有資金比例較低，而銀行信貸資金在房地產投資中占比較高。央行和銀監會對全國除西藏以外的30個省(市)的調查數據顯示，房地產開發企業負債率75.76%，銀行貸款在總負債中的比重為41.32%，銀行貸款占其全部資金來源的40.8%。深圳證券交易所的研究報告顯示，近年來，房地產貸款在金融機構新增資產中的比重呈上升趨勢，2001年為39%，估計2005年將上升到42%～67%，2010年可能達到45%～62%。從房地產市場資金鏈的實際情況看，商業銀行基本參與了土地儲備、交易、房地產開發和房產銷售的整個過程，是我國房地產市場各種相關主體的主要資金提供者。粗略估計，在目前的房地產融資結構中，直接或間接來自于商業銀行的資金可能超過60%。

2.結構分析

在以銀行信貸為主導的房地產融資格局中，其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資等占比較小。而且，1998年以前，銀行房地產信貸的主要對象是房地產開發企業，1998年以后才逐漸擴展到個人住房消費信貸。整體上看，我國房地產融資的基本特點是：債務融資占主導，股權融資比例較小；融資渠道單一、融資結構不盡合理。

(1)銀行信貸是房地產融資的主渠道。長期以來，銀行貸款是房地產開發企業的主要融資渠道。在現有房地產開發企業的資金來源中，銀行貸款風險最小，成本最低，而其他一些融資方式成本相對要高。采用不同的融資渠道會影響到房地產開發的利潤，這是很多房地產企業最為關心的。

1998年以來，銀行對房地產業的支持由過去單純的企業開發貸款支持轉變為對投資和銷售兩個環節的支持，特別是對個人的住房信貸成了房地產發展的最大動力。與1998年相比，2003年末房地產開發貸款余額增長了2.2倍，個人住房信貸增長了近27倍。根據人民銀行的統計資料，2002～2004年3年間，全國個人住房信貸增長迅猛，年度增加值分別為2670億元、3528億元、4072億元。截至2005年底，全國個人住房信貸余額已經達到18400億元，占金融機構人民幣貸款余額的8.9%。

而由于受宏觀調控的影響，銀行貸款占房地產開發資金的比重呈持續下降態勢：2004年，1—3月份占24.33%：1—6月份占21.94%，1～9月份降至20.17%，1—12月份進一步下降到18.4%。但在“其他資金”中，80%左右是購房者的定金和預付款，主要來自于個人信貸。由此估算，房地產業的資金仍有超過50%來自銀行，房地產業對銀行貸款依賴度過高的狀態還沒有根本的改變。

(2)股權融資門檻相對較高。房地產企業股權融資的操作方法主要包括發行上市(1PO)、買殼上市以及非上市房地產企業與上市公司合作開發等。目前，我國房地產業中有能力進行直接融資的企業屈指可數，房地產開發資金中直接融資占比很小。目前，A股市場中以房地產開發為主要業務的公司數目只有85家，占A股上市公司總數的6.3%，占我國房地產企業總數的0.28%，并且上市的房地產公司規模偏小。據統計，房地產類上市公司總市值1700多億元，流通市值600多億元，流通市值還不到2003年全年房地產投資的10%。另有數據顯示，2001—2004年，房地產公司在證券市場上共融資99.7億元。但是，由于發行股票及上市過程長、手續復雜、成本較高、對企業資質要求更為嚴格等現實情況，上市融資之路對大多數房地產開發商來說，遙不可及。

(3)債券融資比重偏低。房地產不是國家重點扶持行業，所以，在債券市場上始終未能形成足夠的規模。我國房地產債券最先出現在1992年，由海南經濟特區的開發商推出，分別是“萬國投資券”、“伯樂投資券”、“富島投資券”，總計1.5億元的規模。1993～1998年上半年，受政策限制，房地產企業沒有公開發行房地產債券。1998年以后政策限制逐步放松，房地產企業重新恢復了債券發行，如深圳振業集團發行的“1998深振業債券”、北京首創發行的“首創債券”等。到1999年，債券在房地產開發企業的資金來源中的占比達到0.21%。近年來，房地產開發企業的債券融資比例日益下降，目前不足0.01%。盡管房地產上市公司流通市值達到600億元，但企業債券余額僅為2億元。

(4)房地產資金信托漸趨活躍。2003年6月13日央行出臺121號文件后，我國房地產企業開始尋求新的融資途徑。在這種背景下，房地產信托頓時成為房地產業的新興融資熱點。2002年底，投向房地產業的信托財產共計24.08億元，占全部信托財產總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。據不完全統計，2003年全國房地產信托融資項目近70個，房地產信托資金的發行數額已超過60億元。相關機構的房地產投資信托市場分析顯示，2004年全國房地產信托發行額為111.74億元，與2003年的發行額相比，將近翻了一番。但總體上看，目前房地產信托功能較為單一，房地產資金信托計劃大部分是提供“過橋貸款”，主要是為了未達到商業銀行貸款條件的房地產項目提供前期信托信貸，這些信托計劃基本不具有組合投資功能和期限轉換功能。

(5)海外資金逐漸進入。隨著中國經濟強勁增長，國外房產基金看好中國沿海發達城市房地產市場。摩根士丹利下屬房地產投資基金RSREF、荷蘭國際房地產、瑞安集團、新加坡嘉德置地等紛至沓來、接連出手。迄今為止，已有10多家海外投資集團進入我國上海等城市的房地產市場，海外資本在中國房地產業中的比重開始上升。但是，鑒于目前國內相關法律和信用體系尚不健全，存在一系列政策、法律障礙，國外資本并沒有采取房地產基金的運作方式，而是通過公司控股、項目控股等方式進入國內房地產領域。需要注意的是，近年來，由于對人民幣升值預期，有相當一部分國際“熱錢”通過各種渠道進入中國，并進入房地產市場，對部分城市房地產價格的上漲起到推波助瀾的作用。2005年上半年，由于政府對房地產業實施了嚴格的調控措施，再加上對人民幣升值預期的淡化，其中一部分熱錢開始流出。但是，7月21日央行出臺人民幣匯率制度改革后，又進一步強化了對人民幣的升值預期。從日本和韓國的經驗看，人民幣升值會對房地產業的發展形成利好效應，但是，鑒于我國的資本管制還比較嚴格，所以，此次匯率升值對房地產業的影響不會太大。

(6)國內產業投資基金剛剛起步。2005年初，北京國際信托投資公司推出的國內首只房地產基金赴新加坡上市，意味著國內房地產業投資基金開始邁步。據統計，目前我國證券市場上已有6000億元左右的私募基金。毫無疑問，房地產業對私募基金的吸引力是很強的。然而，國內有關產業基金法律法規的缺位，致使私募基金望而卻步，往往只能借助財務管理公司、投資公司等形式存在，具體運作上更是有待引導、規范。

2、商業銀行房地產信貸業務的發展與面臨的風險

目前，房地產業已成為我國國民經濟的一個產業鏈長、涉及面廣的重要產業，其每增加1單位產值，可帶動所有產業增加1.416單位產值。其中，帶動金融保險業增加0.145單位產值。這既說明了房地產業的發展可以促進金融保險業的發展，也揭示了我國房地產業是一個與銀行業高度依存的行業。

需要指出的是，目前我國房地產業與金融保險業的關聯度已經接近甚至超過日本地產泡沫形成時的水平，理應引起重視。房地產業過度依賴金融業的格局，可能會釀成房地產業發展無序、市場價格虛高、投機炒作行為盛行等問題，進一步發展就有可能導致房地產發展過熱，直至出現泡沫，從而成為經濟金融危機的導火索。

1.銀行房地產信貸業務的發展現狀

1998年以來，銀行對房地產業的信貸支持，由過去單純的企業開發貸款支持轉變為從房地產開發和銷售兩個環節給予信貸支持。具體表現為：其一，用于房地產開發的銀行信貸明顯上升。1998年房地產開發貸款余額為2028.92億元，2003年擴大到6657.35億元，5年增長了3.2倍，房地產開發貸款增長也明顯高于同期全部金融機構貸款增長速度，房地產開發貸款在全部金融機構貸款中的占比在2.3—4.2%之間。2004年，受宏觀調控政策影響，金融機構用于房地產開發的貸款余額出現較大下降。其二，個人住房消費信貸快速增長。近年來，個人住房貸款占個人消費貸款的比重高達75—97%。2004年與1998年相比，個人住房貸款增加了15573.84億元，增長了36.5倍。

2.銀行房地產信貸面臨的風險

(1)政策性風險。2005年4月份，央行提高了存款準備金率0.5個百分點。一周后，國務院下發通知，將房地產開發固定資產投資項目(不包含經濟適用房)資本金比例從20%提高到35%及以上。這是繼以降低銀行信貸風險為初衷的“121號文件”和《商業銀行房地產貸款風險管理指引》出臺以來，國家對房地產行業進行宏觀調控的又一重大舉措。此次調控不僅對房地產業本身產生直接影響，而且對銀行貸款形成波及效應，政策風險由此顯現。

(2)流動性風險。主要表現為兩個方面：一是資產與負債期限不匹配。從資產負債的期限結構方面講，目前我國商業銀行的房貸負債主要是政府、企事業單位、居民的儲蓄存款和吸收的外幣存款。這些存款大部分是5年期以下的定期存款和活期存款，而住房抵押貸款的期限較長，一般為25—30年，這樣銀行的房貸資金客觀上就存在一個負債來源的短期性和資產運用的長期性之間“存短貸長”的期限不匹配矛盾。這同時也表明，我國商業銀行缺少使資產業務化短為長的住房抵押貸款證券化的成熟轉換機制。

(3)信用風險。由于房地產貸款具有期限長、流動性差的特點，房地產業先天具備的高風險性以及它和金融的天然聯系決定了房地產貸款信用風險存在的必然性。信用體系缺失，借貸者信息不真實，各銀行信息不聯通等都增加了銀行房地產貸款的風險，一旦出現借貸人無力還貸的情況，由于變現渠道不通暢和存在法律障礙，銀行的變現能力將受到很大的制約，房地產資金過度依賴銀行信貸，存短貸長，流動性差，不可控因素多，這樣的資產過多，勢必會增大銀行的信用風險，進而影響到整個銀行整體的資產質量。

(4)系統性風險。房地產開發資金過多依賴于銀行貸款，使房地產投資的市場風險和融資信用風險不可避免向商業銀行集結。在目前的房地產市場資金鏈中，由于商業銀行基本參與了房地產開發的全過程，通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等，商業銀行實際上直接或間接承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。一旦房地產泡沫破滅，那么由眾多銀行信貸資金堆積的房地產金融泡沫就會破滅，進而有可能發生系統性風險。

3、加快商業銀行房地產信貸業務創新的主要思路

在成熟的房地產金融市場上，房地產開發和經營的融資不僅有債務融資和股權融資兩種基本形式，而且在一級市場以外，存在著發達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種金融創新產生了層出不窮的房地產金融工具，包括投資基金、信托證券、指數化證券等。正是通過各種投資者在房地產金融市場上對證券化金融資產的自主購買，二級市場把本來集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散于整個金融市場的各種投資者。這樣，就對商業銀行提出了更高要求，商業銀行必須在有效控制風險的前提下，加快房地產信貸業務的創新。

1.大力開發新的房地產信貸品種

(1)推出“開發商貼息委托貸款”業務。“開發商貼息委托貸款”業務，主要是由房地產開發商提供資金，委托商業銀行向購買其商品房者發放委托貸款，并由開發商補貼一定期限的利息，風險的承擔者由銀行變成了開發商。對商業銀行來講，通過委托貸款業務既可以規避政策風險、信貸風險，也能獲得可觀的手續費等中間業務收入，對開發商和購房者來講，則是資金、住房“雙贏”得利。因此，該項金融創新不失為一個很好的房地產融資創新模式。同時，開發商的行為發出了變間接融資為直接融資的市場信號，對加快金融工具的多元化步伐作出了一種嘗試。

(2)承辦民間委托貸款業務。央行調查顯示，我國民間融資規模為9500億元，占GDP6.96%左右，占本外幣貸款的5.92%左右。從調查情況來看，民間融資的利率期限結構以及風險狀況比外界想象的要好。由于受到人際關系的約束，征信成本相應減少，民間金融的還貸情況較好，從而保證了一定的貸款質量。可是，目前大量的民間資本由于受政策限制無法進入到住房貸款市場，有效發揮作用。諸如溫州炒房團這樣大的游資無法尋找到良好的房地產金融投資工具而進行盲目的“炒房”，加劇了房地產市場的不穩定性。基于此，商業銀行可以考慮將這些民間資本集中起來，向房地產開發商發放委托貸款。這樣不僅可以減少自身的信貸風險，而且可以帶來相應的業務收入。

(3)發展個人住房抵押貸款保險業務。商業銀行可以考慮通過個人住房金融業務部門，為居民提供住房貸款保險。借款人將住房貸款利息按期還給銀行，而將本金交給保險公司。由保險公司不斷地增值運用，在貸款到期后，由其一次將本金還給銀行。由于保險公司是按復利計息，同時又有相應的增值手段，最后這筆錢支付本金后還可有一筆盈余(盈余的多少視貸款利率、期限和保險公司的經營業績)，既可以充當意外保險費，也可以返還借款人，從而建立起購房者、銀行、保險公司的多贏關系。

(4)實施再按揭和逆抵押，啟動住房二級市場。個人住房再按揭貸款，是指二手房交易過程中出售方當初購房時曾辦理個人住房貸款，在尚未結清銀行借款余額、而房屋仍抵押給銀行的情況下，房屋買入方按照二手房貸款方式重新辦理貸款，以歸還出售方的借款余額和支付出售方的房款。其受理范圍包括已抵押給辦理再按揭業務銀行的房屋以及已抵押給他行的房屋。此方法的好處是可以讓沒有房子的低收入者貸款買到二手房，同時又解決了買新房的人的后顧之憂，還降低了二手房交易成本，對于住房二級市場的啟動是非常有意義的。

住房逆抵押貸款是美國近年來實行的一種新的住房貸款方式。傳統的住房分期抵押貸款，其放貸對象是年青、有固定收入的購房者，抵押貸款一次發放，分期償還，貸款本金隨著分期償還而下降，負債減少，自有資產增加。逆抵押貸款則不同，其放貸對象是無固定收入而又有住房的老年人，以其自有住房作抵押，定期向其放貸，到期以出售住房的收入或其他資產還貸。其特點是分期放貸，一次償還，貸款本金隨著分期放貸而上升，負債增加，自有資產減少。由于這種方式與傳統的抵押貸款相反，故被稱為“逆抵押貸款”。逆抵押貸款發放形式分為有限期和無限期兩類。

2.盡快實施住房信貸資產證券化

2005年3月22日，我國信貸資產證券化試點正式啟動，中國建設銀行獲準首家推出住房貸款證券化產品，并以債券形式在銀行間債券市場發行并流通。4月21日，中國人民銀行、中國銀監會公布了《信貸資產證券化試點管理辦法》，《辦法》規定，境內銀行業金融機構作為發起機構，將信貸資產信托給受托機構，由受托機構以資產支持證券的形式向投資機構發行受益證券。這表明，商業銀行今后可以積極創造條件，嘗試實施包括住房資產證券化在內的證券化業務。

作為一項金融創新舉措，銀行業無疑將成為信貸資產證券化的直接受益者。而住房信貸資產證券化對于降低住房抵押貸款風險、緩解銀行壓力、推動住房信貸業務的發展具有積極現實意義。通過房貸資產證券化，銀行不僅可以較快地收回資金，擴大融資渠道，增加資產流動性，而且可以通過證券化的組合，出售，將貸款風險分散給其他投資機構，從而提高自身系統的安全性。

3.組建房地產投資信托基金

通常，在資本市場發展較為成熟的國家，一般可以通過房地產信托基金、資產證券化等方式來進行資金的組合和運作，以加速資金的循環再生。由于我國產業基金并未立法，而信托業務已經得到開展，因此國內外金融機構和房地產企業目前普遍關注房地產信托基金應用與發展的可能性。

基于此，銀行可以在組建房地產投資信托基金方面有所作為。在現實條件尚不具備的情況下，可以通過整合“信托+銀行”組合工具來構建房地產項目融資模式融資數額由以信托為核心的金融組合工具完成，實現信托前端融資，銀行后端資金支持。信托公司與銀行互補互動，銀行具有資金優勢，信托具有制度優勢和靈活的創新性。通過一系列制度安排，實現一個項目的組合融資，比如信托融資一年或兩年后退出，可以再進行銀行二次融資，還可以吸納其他資金進入。

4.發行房地產建設債券

作為具備相關條件的房地產企業，可以通過發行房地產建設債券來籌措開發資金，而商業銀行則可考慮聯合券商為其發行房地產建設債券。這一方面可以拓展商業銀行中間業務領地，另一方面，也可以使其在直接融資的債券市場有所作為。

5.采取“套餐”式的組合融資

商業銀行可以根據具體情況，靈活采用“自有資金+銀行貸款”、“股權融資+銀行貸款”、“自有資金+民間委托貸款”、“自有資金+機構投資者投資”、“自有資金+產業基金”、“自有資金+信托計劃委托貸款”等多種融資組合的“套餐”方式來滿足房地產企業的資金需求和發展需要。