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摘要：近年來，我國房價持續不斷地上漲，究其原因，既有經濟方面的，也有心理預期和消費文化等非經濟方面的。因此，為了應對這一問題，必須具體問題具體分析，采取有針對性的措施。

關鍵詞：房價；上漲；原因；對策

1998年住房制度改革以來，住房旺盛的需求持續地迸發出來。近年來，我國商品住宅價格普遍上漲較快，某些城市的房價甚至出現“飛漲”。各界人士紛紛對我國房地產是否已出現泡沫展開討論，并對目前房地產過熱提出各種質疑，這些均已引起中央的高度重視。國務院已出臺多種措施來抑制房地產價格飛漲，甚至作為政治任務下達地方政府。即便如此，調控的效果仍不顯著，有些城市房價反而漲得更快，其原因應該說是多方面的，本文就該問題展開研究和分析，并針對存在的問題提出相應的對策。

一、房價持續上漲的原因

（一）經濟原因

首先，當前房價上漲與地價上漲密切相關。隨著國民經濟和城市建設的發展，相關土地會因“級差地租”變化的影響，造成土地出讓價格的上漲，這是完全正常的。需要密切關注的是地價的不正常上漲。土地儲備和“招拍掛”制度實施以來，對增加土地出讓的透明度、避免尋租發揮了重要作用。但不可回避的是，“招拍掛”制度也存在明顯的缺陷，即容易過高地抬高地價。這就提出了一個在拍賣時如何控制出讓價的高限問題。

其次，新建住宅建造成本增加。這里所說的成本上升，既包括建材等上游產品價格上漲帶來的成本增加、拆遷成本提高及精裝修商品房的增加，還包括新建住宅品質提升所帶來的成本增加。可以直接感受到的是，2000年以來建成的住宅與上世紀80年代、90年代相比，無論是房屋的戶型，還是小區配套及環境的營造，都有巨大的改變與提升。如果說以前的住宅是低水平的“溫飽型”的住宅，現在的商品住宅則是“小康型”住宅。

第三，房地產供給結構不合理。目前，在我國大部分地區的房屋開發中，高檔房屋比重過高，中低價位普通商品房、經濟適用房的開發量不足。一些大中城市在房地產開發中忽視了供需關系狀況，造成了價格虛高的高檔商品房供過于求；同時，中低價位普通商品房、經濟適用房供不應求，導致了經濟適用房銷售違規操作和市場炒作現象。從市場的發展看，供給結構嚴重地違背需求結構，在一些檔次住房供應量不足的情況下，就會產生結構性泡沫現象。

第四，多種住房需求旺盛。一方面，房地產市場存在巨大的真實住房需求，其依據是：到2020年，我國城市化水平將達到55％－60％，在此期間將有2.2億－2.3億人從農村轉移到城市，這些人需要解決居住問題；目前我國城鎮人均住房面積為23.8平方米，據預測到2020年實現全面小康時，人均住房面積將達到35平方米；我國城市房屋拆遷建新的過程中存在大量剛性的被動需求，今后一段時間內，拆遷量將有所收縮，但仍將保持較大規模；我國每年新婚家庭在600－900萬左右，其中相當一部分有購房需求；普通高校畢業生人數逐年增加，這些人中相當一部分在未來3－4年內都將產生購房需求。

另一方面，當前房地產市場中還存在大量投資需求。一般來說，過熱增長的行業是由高需求和高價格所推動的，高價格就帶來這些行業巨額的高利潤，巨額高利潤就刺激了投資需求，投資需求進一步抬高價格。隨著我國經濟的發展，居民可支配收入提高，民間資金雄厚，大量資金需要尋找投資渠道，而股票市場等投資渠道目前還不完善，這也是房地產投資需求不斷擴大的經濟背景。

在一定的條件下，特別是在局部地區，這種投資有可能轉化為投機。目前國內部分地區房價飛漲，與存在投機性炒作密切相關。部分開發企業利用政策和市場信息的不對稱，惡意炒作，加上個別媒體不加甄選，大加渲染，使部分消費者盲目跟風，造成局部地區、個別房地產項目價格短期內出現非正常上漲。

（二）心理預期

以上主要是從成本和供給關系兩個方面來分析房價。但實際上，房價有區別于一般商品價格的形成特點。簡單按照成本或供求關系來認識房價并不能收到預期的效果。事實上，房價不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關系。因為在市場經濟條件下，真正決定房價的并不是開發商要賣多少房子，或者居民的消費需求需要多少房子，而是社會普遍的經濟預期。以香港房地產價格為例，亞洲金融危機以來，香港的房價6年間跌去了65％。在這個過程中，無論是房子、人口，還是社會收入水平的變化都不大，僅僅是人們的社會預期、經濟預期發生改變，房價就發生劇烈變化。也就是說，社會經濟預期對房價的影響要比真實的供求關系大得多。

更重要的是，國家對房地產業采取的宏觀調控政策也印證了人們的預期。當前采取的調控措施主要有：一是通過銀行收緊房地產開發項目的貸款供應；二是暫停農用地轉非農用建設用地審批，嚴格控制農用地轉為建設用地的規模，從緊控制房地產開發的土地供應。這實際上是從資金和土地兩個源頭控制房地產供應。從國家的角度講，是為了控制房地產投資規模，防止宏觀經濟過熱采取的必要措施。但對普通消費者來說，他們能感受并得到的心理預期就是“開發商地也沒了，錢也沒了，今后房子的供應要少了，房價也要漲了”。

在這個過程中，開發商利用政策和市場信息的不對稱，利用自己的話語權，通過媒體宣揚“房價還要繼續上漲”的觀點，進一步強化老百姓的心理預期，造成局部地區房價短期內出現非正常上漲。

（三）消費文化

在中國，擁有房產是歷代秉承下來的傳統，中國人將擁有住房看成是人生的極大追求，認為家財萬貫終會耗盡，只有房子是可以父傳子，子傳孫，代代相傳的資產，沒有房子就意味著沒有“家”，就成為流離失所的人，就像是沒有根的樹。家在中華民族的心中是穩定、溫暖、和諧、團圓的象征，是組成家庭的首要必備之物，它不單純是一個遮風擋雨的住處、一個休息的地方，更多的是被賦予了精神層面上的意義，就像我們常把家形容成是心靈的港灣，是養老歸終、落葉歸根的去處，“家”在中國人的眼里是任何物品都無法替代的，也正囚此，中華子孫對個人住房的追求從未停歇過。

由于受到傳統觀念的影響，中國人難以接受成為無家之人，一旦所居住的房子被拆，便會馬上投人到買房的行列中，形成購房隊伍中的中堅力量。所以只要有房被拆，必然涌現出大量的購房者以及房價的伺機上漲。另外，對于一人部分年輕人來說，擁有自己房子也已成為結婚的前提條件或者說是穩定生活、安居樂業的保證。然而，對于被動購房者和年輕購房者來說，無論是靠拆遷補償還是靠個人工資，絕大部分的消費者單憑個人力量是買不起房的，而向銀行申請住房按揭貸款成為主流，提前消費在我國已不再新鮮，美國老太太和中國老太太的故事也成為歷史，如今的中國住房自有率已超過美國，但是，在我國高住房自有率的背后卻存在著大量的“房奴”和“準房奴”。

從1998年開始全面普及住房消費貸款以來，提前消費被國民廣泛接受，住房抵押貸款開始大幅的增長，商品住宅走向了普通消費者，使其不再成為一個遙遠的夢。然而，在近幾年的時間里，房價是瘋狂地上漲，普通消費者開始不堪重負，但還是無法阻止人們對住房的追求，消費者對商品住宅的熱情依就不減，于是，出現了個新名詞——“房奴”，一般認為家庭所承受的住房按揭月供超過家庭可支配收人的50%,便已淪為“房奴”。

隨著月供或者說是購房成本逐步地超過租房成本，“買房不如租房”的建議此起彼伏，對于資金不足的消費者來說，買房所帶來的不僅僅是物資上的壓力，更難以承受的是精神上的負擔，一旦買了房子，大半輩一子的時間就會被房子牽著走，總覺得的擔負著還不清的債款。但中國人由于受到千百年秉承下來的中華傳統的影響，對住房特別地在乎，有居則安、有產則寧的觀念已根深蒂固，認為租房無論怎樣經濟、合理都是住在別人的房子里，是寄人籬下，而擁有自己的房產人生才算是完整的，甚至愿意為了購房而放棄對其他物質的追求與精神上的享受，希望一步到位，這其中也不乏攀比的心態在作祟。

二、應對房價上漲的措施

1、把防止房地產投資和用地擴張反彈危險與合理調控房屋需求結合起來。當前房地產市場供需雙方特點是投資和用地過度擴張控制已見成效，但房價增長過快的矛盾突出。因而應把繼續適當控制房地產投資和用地擴張，特別是防止房地產投資和用地過度擴張反彈與合理調節房屋需求結合起來。

（1）適當控制個人住房貸款需求。在貨幣信貸增速下降而房屋需求增長仍然過快的條件下，適當控制個人住房貸款需求最有力的杠桿是提高銀行貸款利率。另一方面要采取有針對性的措施，如強化購買期房和投資性置房的貸款限制；落實個人住房貸款的擔保；嚴格住房貸款程序等。

2、嚴格控制被動需求。要通過改革土地出讓、金融管理和投資體制，防止政府土地低進高出或從銀行大量借款，以及濫用投資權力和擴大投資范圍，從制度上切斷政府過量城市拆遷資金的來源渠道和主導投資的權力，根治政府長久不衰的投資沖動，從而有效抑制住房被動需求。

（3）嚴格限制投機需求。房屋投機需求對房價泡沫起著極大的推動作用和對房地產市場起著極大的破壞作用，因而必須嚴格限制。

第二，規范土地價格和擴大低價位房屋比例。在房地產市場供給方面，除了防止過度投資反彈風險，還要把完善土地出讓制度與規范土地價格、控制高價位房屋增長與擴大低價位房屋比重統一起來。在規范土地價格方面，要防止繼續以土地協議價或變相協議價，進行土地低進高出的土地投機和炒賣；規范政府在土地拍賣中的行為，逐步形成符合土地供需關系、反映土地價值的土地拍賣價格；通過擴大房地產企業規模效應等降低成本，減少土地漲價因素過多地向房價轉移。在提高低價位房屋比重方面，要區別不同房屋結構的投資狀況，通過增加政府投資、擴大社會投資和貨幣信貸傾斜，加大低價位特別是經濟適用房投資的力度，改變經濟適用房比重低和脫離居民收人結構的狀況。

3、引導各方面的理性預期。一方面，要引導房地產開發商理性認識到房價過度膨脹對本身、房地產業和整個國民經濟風險，把利潤增加的動力更多地放在擴大企業規模、提高房屋質量、優化房屋結構和降低經營成本上。另一方面，要引導消費者理性地認識到“買漲不買跌”的風險，克服從眾心理，把預期建立在了解房地產市場及其變化的信息基礎之上。

4、引導消費觀念的轉變。目前在住房消費領域，人們追求“一步到位”，導致住房消費提前，需求集中、趨同，引起房屋供不應求。針對于這一現狀，國家需要調整住房政策，鼓勵梯級消費，抑制提前消費。政府根據城市大小，發展狀況，購房者年齡、收人、家庭人口平均規模等數據，制定差異性政策，鼓勵小戶型消費，限制大戶型住房需求和消費。

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