導語：房地產泡沫機理分析論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要我國房地產業自1998年復蘇以來獲得了長足的發展，但也存在一些問題，比如房價和投資增長過快、結構不盡合理等，引發了人們對泡沫的猜疑。由于我國房地產市場化的時間較短，對房地產泡沫的研究還沒有一個完備的體系，這與我國房地產市場發展現狀極為不符。本文從制度因素和利益機制兩方面分析了我國房地產局部泡沫產生的原因，并提出了對策和政策建議。

關鍵詞房地產泡沫；利益機制；制度因素

一、引言

泡沫是在市場經濟中由投機導致的一種或一系列資產價格脫離市場基礎價值持續上漲，并且這種上漲使人們產生出對這種資產的遠期價格繼續上升的預期和持續的購買行為。Salge(1997)認為引發泡沫發生的原因可分為內生及外生因素二方面，所謂內生因素是認為泡沫的變動與基值的變動息息相關；外生因素則是由市場景氣的變動，使得市場參與者對未來的市場價格預期發生過度反應，供需失衡使市場價格偏離基值所引發的價格泡沫現象。臺灣學者徐滇慶、于宗先、王金利（2000）則通過房產投機商的資本增值方程對房地產泡沫的產生機理進行了解釋。

它的生成機理一般都與投機、預期、非理性等有關。房地產特性是泡沫產生的必要條件，“經濟人”的行為方式和金融信貸是房地產泡沫形成的直接因素；制度因素是我國房地產泡沫形成的深層次因素；現有的利益機制是我國房地產泡沫形成的根源。

二、中國房地產泡沫生成的制度因素分析

1．預售制度

預售制度是我國在房地產業起步階段，為了給予成長中的開發商的一項扶持政策，意在降低房地產行業的進入門檻，鼓勵更多企業進入。應該說，商品房預售制加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。但在我國房地產業有了很大發展的今天，預售制度的原有政策意義已經很小了。

首先，預售制度使房地產金融風險得以累積。預售制度使得開發商得以以少量的自由資金啟動開發項目，將購房者個人收入和銀行的貸款轉變為自有資本。央行報告指出，開發商已形成高比例負債經營狀況，銀行貸款占其資本金比例高達55％，而自由資金比例卻呈逐年下降趨勢。以上海為例，房企自有資金2001年為18.84％，2002年為17.53％，2003年為16.94％，直到2004年下半年，國家出臺相關規定后，才有所上升。房地產開發企業高負債經營的風險被轉嫁給了銀行。房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫。一旦泡沫破滅，作為抵押物的土地和房產就會貶值甚至大幅縮水，開發商很容易脫套，而銀行卻可能陷身泥潭。

再次，預售制度促使了房地產業的投機炒作行為。商品房的預售可以說是在信息不對稱下的交易行為。一些開發商利用掌握的信息優勢，將已經預售的商品房抵押或者將已抵押的商品房預售，或重復預售套取銀行資金，極大地加重了金融風險。另一方面開發商以少量的資本金來運作項目，只要能夠賣出一部分期房，就可以收回自有投資。這就造成了開發商囤積房源、虛假的房地產交易信息，哄抬房價等一系列投機炒作行為。

2．土地政策失誤

土地政策的失誤也是產生房地產泡沫的因素。土地政策失誤就是對土地的公共管理特性認識不清，對土地交易過于放任。土地因為數量有限，供給缺乏彈性；土地還因個別地塊不具有完全的可替代性，存在使用方式與社會公益的協調問題；土地還因具有直接財富性和自然增值性，而可能導致土地投機的泛濫。土地的這些自然與經濟特性決定了對土地實施更多的公共管理，任由市場自發地調節，很難實現土地資源的優化配置。土地的公共管理特性要求對土地保有、使用和交易進行限制。我國目前雖然對土地保有、使用和交易也有限制，但是對交易的限制很弱，炒賣地皮的現象司空見慣。而許多發達資本主義國家對土地交易的限制非常嚴格，比如英國在不動產管理上規定，一切不動產交易都必須事先呈報，由政府審查批準后才能實施。

3．房地產稅費制度

當前房地產稅費的一個明顯特點是房地產開發流通環節稅費多，在房地產開發、銷售過程中，僅稅就有契稅、營業稅、印花稅、房產稅、所得稅、城鄉維護建設稅、土地使用稅等等，收費項目就更多，稅費負擔嚴重，從某種程度上制約了房地產的供給，是目前房價過高的一個主要原因。

另一方面，房地產保有環節課稅少，只有城市房產稅和少量的城鎮土地使用稅，而且是在一次減除原值10-30%之后征收，稅負較輕，這就相當于給土地保有者的無息貸款，政府無法參與增值價值的再分配，實際上是鼓勵投機，鼓勵囤積土地，導致土地炒賣嚴重

預售制度、不合理的稅費制度和土地政策失誤是當前房地產制度安排中的一個重大缺陷，這一重大缺陷的結果就是鼓勵房地產投機炒作，進而促發了房地產泡沫的膨脹。

三、我國房地產泡沫產生的根源--現有利益機制的作用

我國房地產泡沫產生的因素十分復雜，前面所述的原因并不是我國房地產泡沫產生的根源，我國房地產泡沫產生的根源來自于現有利益機制的作用。

我國地方政府有著GDP崇拜，地方經濟的發展是地方政府官員的績效考核指標。房地產價格上漲導致了房地產投資和消費的上漲，這些都拉動了地方經濟，同時也增加了地方政府的稅收。最重要的是，房價的上漲導致土地價格的上漲，對導致房價上漲的土地價格高漲和國際游資，地方政府都不是持強烈的反對態度。土地出讓收入目前已經成為地方財政的主要來源。地方政府希望能將土地賣出高價，當然期望房地產價格能夠保持高位運行。我國目前實行的是土地儲備制度，政府完全壟斷了土地一級出讓市場，而實行價高者得的招拍掛的土地出讓制度更使得地方政府能夠更容易地掌握土地出讓價格。

近年來，有些地方政府為了提高地方財政收入和政績需要，將土地數十年的使用權一次性賣出，土地價格拍賣得越高，政府的收入就越高。由于土地資源的不可替代、不可移動以及不可再生等特性，使得土地資源的分配、使用具有相對的價格壟斷性。開發商預期土地價格的上升會越來越快，其推出房地產商品時，定價也會相應地提高，這樣造成了地方房地產價格不斷上漲。

在這個背景下，此利益機制促成了土地的投機炒作。近年來城市地價連續上升，很值得警惕，如福州市去年一塊地一畝拍到1264萬元，每平方米折合樓面地價9031元，而周邊樓盤的均價不超過6000元。開發商顯然預期到未來房地產價格的上漲，加緊購買和囤積土地，投機需求的增加造成了市場的虛假繁榮，進一步加深了價格上漲的預期。而這種投機行為恰恰是引起房地產泡沫的最直接因素。

四、政策建議

1．調整目前中央與地方政府在土地收益上的分配格局，提高中央財政對土地收益的控制權。改變現行“大頭在下“的收益格局，加大土地出讓收入的征管力度，嚴格禁止地方政府隨意減免應上繳中央的土地出讓收入，降低地方政府對土地收益的支配權，強調土地收益的合理利用和使用效率，防止土地收益流失。

2．改變以往以GDP作為考核地方政府政績的主要指標，強調以科學發展觀落實的成效來考核地方政府。黨的十七大報告中將加快推進以改善民生為重點的社會建設作為未來中國發展的主要工作之一。因此，我們必須轉變觀念，大力倡導綜合取向的發展觀，促進經濟、社會、環境等各方面協調發展，要改變一直以來以GDP作為考核地方政府政績的主要指標，要把社會發展程度和人民群眾的幸福程度作為關鍵性發展指標，深入貫徹落實科學發展觀，繼續深化改革開放，不斷改善人民生活，保障社會公平正義、不斷促進社會和諧，加快轉變政府職能，削弱地方政府與房市之間的利益聯系，盡快實現從房地產市場經營者到監管者的轉變。

3．加快推進政府預算制度改革，強化政府土地出讓收益的預算約束，嚴格預算收支管理，實行收支兩條線管理，約束地方政府的土地收益動機，扭轉地方政府“以地生財“的模式。把土地出讓收入納入政府一般預算統籌安排，加強各級人民代表大會和各級政府審計機關對土地收益分配的監督、檢查，制止隨意減免、緩繳、欠繳、少繳土地出讓收入的行為。

參考文獻

[1]曲波.房價、地價與土地供應的前因后果[J].中國土地，2005.5

[2]王阿忠.中國住宅市場的價格博弈與政府規制研究[M].中國社會科學出版社，2007.7

[3]張維迎.博弈論與信息經濟學[M].上海人民出版社，1996

[4]苗天青.堵住黑洞-談遏制城市土地招標拍賣中的串謀[J].經濟論壇，2003.1

[5]王小映，岳曉武.地價上漲是房價上漲的結果而非原因[N].中國經濟時報.2006.7