導語：房地產金融監管探討一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

搭建“三端共治”房地產金融監管框架

房地產金融不僅關系金融穩定，也與城市建設和民生保障密切相關。只有把房地產金融自覺融入上海經濟社會高質量發展之中，對內強化金融業高質量轉型發展的定力，對外加強多部門綜合治理的協同配合，才能避免出現無序信貸投放引發房價過快上漲的現象，形成金融、經濟和社會的良性循環發展。從實踐看，上海銀保監局近年來已初步形成資金端、需求端、供給端“三端共治”房地產金融監管工作框架。

（一）抓牢資金端，保持強監管高壓態勢

上海銀保監局持續加大對貸款資金用途的排查工作，打好檢查、處罰和整改“組合拳”，督促轄內銀行機構提高信貸管理水平，切實防止信貸資金脫實向虛，回歸服務實體經濟本源。在全國首創“一梁三柱”房地產監測分析框架，前瞻預警房地產金融風險。通過30項風險預警指標、150個預警條件，以及高風險房地產企業預警分析、房地產壓力測試、房地產行業監測三項工作，前瞻預警房地產金融風險，緊盯信貸資金流入房地產領域情況。積極開發EAST監管數字化模型，其中“房地產金融風險智能分析工具”獲2020年銀保監會EAST勞動競賽創新類模型二等獎。嚴查重罰消費貸、經營用途貸款違規流入房地產領域情況。2021年初，上海銀保監局率先開展消費貸、經營用途貸款違規流入房地產領域排查。中國銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳發布《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》后，上海銀保監局聯合上海市相關部門持續開展經營用途貸款綜合整治，嚴厲打擊經營用途貸款違規挪用于購房、外部助貸機構協助走賬等行為。2021年以來，就信貸資金違規流入房地產貸款領域問題已處罰銀行機構33家次，罰沒金額合計2355萬元，是去年同期涉房貸款處罰金額的5倍，處罰銀行責任人員16人次，責令銀行內部問責數百人。同時，將消費貸、經營用途貸款違規流入房地產領域納入日?，F場檢查和監測重點，嚴守監管紅線。建立多部門協作機制，加強房地產金融審慎監管。聯合上海市規劃資源局、中國人民銀行上?？偛康炔块T持續開展土地交易資金來源審核，擔任土地拍賣觀察員，從土地拍賣源頭進行治理，實現房地產金融長效協同管理。優化土地交易資金來源監管流程，對房地產企業購地資金來源進行延伸檢查，嚴肅查處轄內某集團企業套取多家銀行信貸資金違規挪用于土地出讓金的問題。

（二）抓好需求端，引導市場回歸理性

上海銀保監局緊盯房地產市場變化，不斷補齊制度短板，在全國主要城市率先印發加強住房信貸管理工作通知，建立跨部門聯動機制，規范房地產金融管理要求。對房地產市場過熱苗頭快速反應。2021年初，上海銀保監局與上海市住建委等八部門聯合出臺《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》，要求轄內銀行機構嚴格執行差別化住房信貸政策。緊跟聯合發文，又迅速印發了《上海銀保監局關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，進一步強調加大首付款資金真實性和償債能力審查力度、嚴格信貸資金發放以及用途管控、將違規借款人與違規中介列入黑名單等具體監管要求，形成對需求端的警示降溫效應。與政府部門打好“協同戰”。上海銀保監局聯合上海市地方金融監管局、房管局等部門建立違法違規線索移送機制，強化對違規類金融機構、房地產公司、房產經紀公司等的協同監管。通過深入調查，向經偵部門移送涉嫌“包裝貸款”的犯罪團伙線索并開展聯合行動，持續整治規范房地產市場秩序。積極擴大監管政策宣傳成效。通過發新聞稿、答記者問等多種形式主動聯合媒體做好金融監管政策宣導；通過媒體宣傳轄內部分銀行向違規借款人發送《個人貸款提前收回告知函》的典型案例，放大宣傳效應，強化廣大市場主體對消費貸、經營用途貸款不得違規流入房市的意識。加強信貸資金違規流入房地產市場相關輿情監測，聯合上海市委網信辦約談違規自媒體，凈化房地產信貸輿論環境。

（三）抓實供給端，保障民生建設人民城市

上海銀保監局堅決貫徹落實“人民城市人民建，人民城市為人民”的重要理念，以金融供給側結構性改革為主線，加強房地產貸款集中度管控，引導信貸資金流向舊區改造、城市更新等領域，做到“有控有扶”雙向發力。一方面，督促銀行機構嚴格落實房地產貸款集中度管理要求。對轄內法人銀行房地產貸款集中度提出“三個不高于”要求，采取“壓、降、優、化”“三檔三控”“一行一策”措施實現這一目標。采取按業務分類“拆包分解”方式，提出壓降目標，并按月監測落實情況，對落實不到位的機構開展督導約談。今年以來，上海轄內房地產貸款集中度明顯下降。截至2021年6月末，房地產貸款增量占各項貸款增量比重較年初下降9.12個百分點。另一方面，大力引導金融支持民生工程建設。一是推動建立“總銀團+子項目銀團”籌組機制，引導銀行機構將信貸資金投向舊區改造領域。截至2021年6月末，上海銀行業支持提供舊區改造貸款余額3554億元，同比增長52%。二是與上海市房管局建立信貸支持保障房項目名單管理機制，向轄內銀行下發需信貸重點支持的保障性住房項目名單。截至2021年6月末，轄內保障性安居工程貸款余額1654億元，較年初增長8.53%。三是推動完善住房租賃制度。2021年初，上海銀保監局聯合上海市住建委等部門出臺《關于進一步整頓規范本市住房租賃市場秩序的實施意見》，維護本市住房租賃市場秩序，保障租房群眾的合法權益。截至2021年6月末，轄內住房租賃開發貸款余額227億元，較年初增長48%。

加強房地產金融監管的著力點

穩地價、穩房價、穩預期是房地產金融監管的關鍵，要持續完善房地產金融管理長效機制。上海等超大城市是全國資金、人口的匯聚之地，棚改貨幣化增加了資金供給，家庭規模小型化釋放了住房需求，通脹預期推動潛在需求提前釋放，這些因素都為住房市場增添了熱度。而金融資源高效流動，隱蔽性、逐利性很強，隨著地價房價的過快上漲、投資房地產“只賺不賠”預期的不斷加強、限貸政策的進一步收緊，房地產金融監管將面臨越來越強的周期性壓力。同時，一些地方房地產市場泡沫化和金融化傾向嚴重，加劇了房地產市場結構性的“供不應求”，社會資金裹挾銀行信貸資金流向房地產領域，成為房地產亂象產生的重要原因。所以當前，圍繞“三穩”目標持續完善房地產金融管理長效機制，堅決遏制房地產金融化、泡沫化，是房地產金融監管工作的主導方向。房地產金融調控是銀行業高質量發展的必然要求，要加快推動銀行經營理念和戰略的轉變。當前，部分銀行“重貸前、輕貸后，重風險、輕合規，重績效、輕規劃”的管理思想未得到根本轉變。一是考核指標設置不合理。忽視與實體經濟互利共生，放松對借款人融資需求的審核，弱化業務質量管理和產品設置要求，只追求當期績效、只看重抵押擔保。二是資金監管意識不足。貸后管理過度依賴于總行風險預警監控平臺，對貸款用途審核不嚴，對資金跨區域、跨銀行流轉檢查意識不足，欠缺制度執行力。三是服務實體經濟能力與市場需求仍有差距。拓展業務未走出原有路徑依賴，貸款投放上堆規模、壘大戶，在支持制造業、普惠型小微企業發展上缺乏多元化金融產品和手段。房地產金融市場違規手段復雜多樣、違規主體多元，要建立多部門聯合治理長效機制。近年來，在監管部門大力督促下銀行機構在加大普惠金融支持力度、提升貸款便利性方面取得較大進步，但也面臨信貸資金被違規挪用的風險。檢查發現，上海市場信貸資金違規流入房地產領域占比總體不高，但需警惕違規主體多元化、違規手段復雜化現象。例如，借款人通過多次轉手等方式騰挪資金；大集團企業利用價格優勢獲取低利率貸款混入資金池；“黑中介”通過協助借款人虛構材料等方式，幫助借款人獲取貸款資質，繞過銀行監控和監管檢查。在上述違規行為中，失信借款人和“黑中介”利用信息不對稱優勢套取貸款，應當是貸款被挪用于房地產領域問題的主要責任者。但是，目前對這些違規主體的懲戒力度不足、震懾效果不佳，在打擊房地產投機炒作、建立協同長效機制方面需要進一步強化地方政府主導作用，形成聯合治理、聯合懲戒的工作格局。

“嚴”字當頭持續加強房地產金融監管

道阻且長，行則將至。上海銀保監局將繼續堅持黨對金融監管工作的集中統一領導，堅決貫徹落實黨中央、國務院各項決策部署和銀保監會工作要求，堅定不移地做好房地產金融監管工作，推動從根本上解決超大城市住房問題，健全具有高度適應性、競爭力、普惠性的現代金融體系。壓主責，督促銀行機構堅守合規底線。一是推動轄內銀行機構有效發揮考核指揮棒作用。優化績效考核指標，強化業務質量管理，嚴格執行“三線四檔”和房地產貸款集中度要求，充分發揮普惠金融服務實體經濟的巨大作用，杜絕普惠貸款“注水”。二是督促銀行機構優化制度流程。建立違規案例警示通報機制，將監管要求內化于銀行機構制度、流程和發展理念之中，確保消費貸、經營用途貸款用途與合同約定一致，確保調控政策有效落實。三是試點監管部門與機構紀檢部門溝通聯系機制。加強與銀行機構紀檢部門的信息共享和聯合行動，加強對監管發現問題的懲戒力度。嚴監管，持續保持監管高壓態勢。一是加大檢查處罰力度。對信貸資金違規流入樓市“零容忍”，對嚴重違規機構及管理人員實施“雙罰”，堅決防止違規問題反彈。二是深挖典型案例。聯合經偵、檢察部門對組織化、集團式涉嫌違法犯罪的資金中介團伙開展深入調查和打擊。三是指導行業探索建立自律懲戒機制。統一銀行消費貸、經營用途貸款全流程管理要求，強化對違規借款人的警示威懾作用，提高違規成本，營造誠信守法的健康信貸文化。強科技，向監管數字化要生產力。上海銀保監局啟動監管數字化“一號工程”，力爭在三年內實現監管實時化、風險可視化、計量自動化、監測預測科學化的“四化”目標。一是大力推進監管數據質量建設，研究建立客戶關聯關系自主識別、資金流向輔助分析等自動化平臺。二是提高檢查智能化水平，根據市場上的違規行為動態更新設計EAST模型，持續開展“短平快”資金違規流入房地產領域的線上稽查。聚合力，完善協同治理長效機制。房地產金融治理是一項全局性、跨領域、龐大復雜的系統性工程。上海銀保監局將繼續推進與房屋管理、土地資源、市場監督、網絡信息、公安、司法等部門的聯合行動，加強對銀行保險機構、類金融機構、房地產企業、房產經紀公司、貸款資金中介等市場主體的監管和引導。在前期個案經驗和良好做法基礎上，不斷完善制度機制，推動建立健全違法違規信息共享、線索移交、協同檢查、聯合懲戒等機制，在政策供給、推動區域平衡發展、消除住房投機屬性等方面實現供給側協同共治，力爭從根本上解決大城市住房突出問題。

作者：韓沂 單位：中國銀保監會上海監管局黨委書記