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摘要：“營改增”是我國為適應經濟發展的需求，必須采取的稅收改革措施，是對我國現有稅制結構的進一步優化。當前，“營改增”對房地產企業財務的影響是非常顯著的，能夠促進房地產企業的轉型，并提升其管理水平。本文就“營改增”對房地產企業財務管理的影響進行探討，并就房地產企業應對“營改增”的策略進行探討。

關鍵詞：“營改增”;房地產企業;財務管理;影響

從根本上來說，“營改增”是稅種的一種改變，在企業的發展上有著一定的促進作用。在實踐過程中，“營改增”能夠對重復征稅的現象進行控制，有利于提升社會與企業之間的協調性，影響著房地產企業的方方面面，尤其是對房地產企業的財務管理工作影響大。因此，在“營改增”這個背景下，房地產企業想要更長遠發展，就需要對其財務管理工作進行優化，更好地提高自身市場競爭力。

1影響分析

1.1對企業利潤的影響

房地產企業的利潤有長期利潤和短期利潤之分，但無論哪種利潤，都會受到“營改增”稅收改革的積極影響。在“營改增”以后，房地產不需要再繳納原來的增值稅金，由于房地產企業的房產銷售金額比較大，所以其繳納的增值稅金在運營成本中所占的比例比較大。在減免增值稅金后，房地產企業的運營成本就會大幅度的降低，其獲利空間就會提升不少。因此，在短期內，房地產企業的經濟效益會有大幅度的增長。而從長遠利潤來看，“營改增”能夠從整體上減輕房地產企業的稅務負擔，那么企業就能預留出更多的資金用于開發新的項目，有利于促進房地產企業發展的良性循環，獲取更多的利潤，從而促進房地產企業的長遠發展。

1.2對企業資金流的影響

“營改增”對房地產企業資金流的影響主要表現在三個方面：第一，“營改增”會影響房地產企業的投資，為促進房地產企業的長遠發展，企業需要采取各種措施促進資金的回流，并在新的開發項目中不斷地追加資金投入。在“營改增”后，資金流比營業稅制度下的資金流更小，所以企業能將更多的資金用于新項目的開發中。第二，“營改增”會影響房地產企業經營過程中的現金流。隨著“營改增”制度的推行，房地產企業的運營成本能大幅度的降低，從而可增強房地產企業的可用資金流。第三，“營改增”會影響房地產企業的籌資活動。隨著房地產企業發展速度的加快，房地產企業之間的競爭越來越激烈，房地產企業如果想獲得更快、更好的發展，就需要更多的資金用于擴大企業的規模。因此，房地產企業需要從外部籌集更多的資金，使企業的經營活動能夠更加順利。但是，在這樣的情況下，房地產企業的外部負債就會增加，企業經營中所面臨的風險也會更多。

1.3對企業負債的影響

根據相關分析可知，“營改增”的實施，是對產品、服務中的增值部分進行一定程度的納稅，是避免重復納稅的重要途徑之一，雖然最初是在現代服務行業、交通行業實行，但隨著我國市場經濟的發展，已經快速應用到各個行業，對于促進我國房地產企業現代化發展也有著重要意義。在實行“營改增”制度后，會減少房地產企業的原值入賬金額，也會減少房地產企業的累計折舊。在房地產企業繳納營業稅以后，資產負債表中的期末余額相比營業稅制度下的期末余額也會有所降低。受“營改增”制度的影響，在房地產企業運營一段時間以后，不僅其內部的資產流動比重會增加，且其負債比重也會有很大幅度的上升。但是，從長遠來看，“營改增”能促進企業規模的擴大，對房地產企業的發展是十分有益的。

2應對策略

2.1提升財務管理人員的素質

房地產企業的財務工作是由財務管理人員來執行的，財務管理人員的整體素質決定著房地產企業財務管理工作的質量。因此，在國家推行“營改增”制度后，房地產企業的財務管理人員應對改革前后的財務制度進行對比學習，并深入研究“營改增”制度，吃透相關的政策，提升財務管理人員的財務管理水平以及會計技能水平。比如，企業可為財務管理人員提供培訓機會，讓財務人員到專業的會計培訓機構學習，讓財務人員意識到“營改增”過程中企業所面臨的風險，幫助企業順利渡過從營業稅過渡到增值稅的關鍵時期。而在財務人員開展財務工作的過程中，要對工作中遇到的問題進行討論分析，以確定出最佳的解決方案，盡可能的規避企業經營過程中的風險。與此同時，在開展財務管理人員的培訓活動時，需要加強其紀律方面的監督、控制，嚴禁“營改增”政策實施引起人為過失問題出現，并對審計、財務工作的開展進行監督，以提高財務管理人員的整體能力，從而促進財務管理人員協作能力進一步提升。

2.2對稅收籌劃工作進行優化

固定資產是房地產企業最重要的資產，固定資產的變動會影響房地產企業的整體經濟結構，而這些變動都是通過資產負債表來反映的。在“營改增”背景下，對房地產企業的稅收籌劃工作進行優化，首先要意識到房地產企業在“營改增”過程中所面臨的壓力和風險，并根據房地產企業自身運營過程中的實際情況，以及企業自身的納稅能力，從整體上對企業的稅收工作進行籌劃。同時，企業領導應加大對稅收籌劃工作的重視程度，要在合理的范圍內，通過資金的流通環節，實現稅費的轉移，從而使房地產企業能夠在最大限度上享受國家的相關優惠政策。例如，普通的住宅項目享有的土地增值稅免征優惠政策是20%以下，因此，通過合理的計算將免稅最高定價作為實際參考數據，可以提高開發方案的科學性，并避免增值稅率比起征點更高的情況出現，是降低房地產企業稅負的重要途徑。

2.3正確處理與稅務部門的關系

通常情況下，房地產企業需要重視的稅收籌劃工作包括銷售、材料、成本等多個方面，因此，在房地產企業的經營過程中，需要處理好與國家稅收部門之間的關系。由于稅收部門是主管納稅的國家機關，其主要職責是對企業的納稅情況進行監督管理，使企業能夠自覺的依法納稅。同時，針對企業存在的偷稅、漏稅等行為，稅務部門應給予嚴厲的打擊，并對其施以相應的懲罰。因此，房地產企業需要加強與國家稅務部門的聯系，嚴格按照稅務部門工作的流程開展稅務工作。并且，加強與稅務部門之間的交流溝通，還能使房地產企業更加深刻地理解當前的稅法，使企業的財務管理工作能夠與國家相關政策保持一致性，從而能夠使稅務部門認可房地產企業的財務管理工作，促進房地產企業的長遠發展。

2.4合作伙伴的正確選擇

在“營改增”全面實施的大環境下，房地產企業不但要加強財務管理，還要增強納稅意識，正確面對該政策帶來的影響，以及合作伙伴的正確選擇，避免成本過高問題出現。首先，在進行原材料采購時，要及時索取發票，在接受各種勞務時，也必須開具相應的發票，才能作為財務管理工作的依據；在進行工程決算相關工作的管理時，需要對每個環節的資金使用情況進行核算，嚴禁發票出現滯后、拖延等問題，以提高財務管理工作質量，從而保證房地產企業每一筆資金的去向明確，也是提高其時效性、會計信息準確性的重要保障。其次，在選擇合作伙伴時，必須對其信用評級、實力等進行嚴格考察，以及其是否具有開具增值稅發票的資格，以便房地產企業可以享受營改增中的優惠政策，從而降低房地產企業財務管理風險，是保證房地產企業整體效益的重要內容。

3結語

綜上所述，隨著“營改增”制度的推行，房地產企業的財務管理工作深受影響，包括對房地產企業的利潤、資金流、負債等的影響。因此，為適應國家“營改增”制度帶來的變化，房地產在開展財務管理工作時，需要提高財務管理人員的素質，對稅收籌劃工作進行優化，并正確處理與國家稅務部門之間的關系，從而促進房地產企業財務工作的順利開展。

作者:商娜 單位:廣州新穗旅游中心有限公司

參考文獻

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