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[摘要]房地產業是國民經濟發展的重要產業,是事關民生的重要產業;房地產安全直接關系著國家金融安全和宏觀經濟的安全。我國房地產價格的持續上漲危害經濟持續的發展,其上漲原因主要有:供求矛盾逐步凸顯;開發商違規囤地行為擾亂了正常的市場平衡;經濟適用房所占比例極小,無法影響供給、平抑房價;流動性過剩下的被動投機;戶籍制度間接推動了房地產價格的上漲。對于調整我國房地產價格的對策與建議是:調整開發投資結構,增加低價位住房供應;控制開發成本,降低房地產企業的期望利潤;加大對房地產價格的檢查與監管力度,維護市場正常的價格秩序。

[關鍵詞]房地產價格;現狀;原因分析;對策建議

一、我國房地產價格攀升的現狀從1998年到2006年,我國國內生產總值由84402.3億元增長到209406.8億元,扣除物價因素,年均增長9.2%;同期我國的城市化率由33.35%提高到43.9%,每年約增加1.3個百分點。從居民購買力來看,1998論文年到2006年,城鎮居民人均可支配收入由5425.1元增加到11759.5元,按可比價計算,年均增長8.9%。但是收入的增長速度,不足于支撐目前日益高漲的房價,房價的過快上漲引起了越來越多的短期炒作行為。特別是上海、北京、南京、杭州、寧波等房價上漲較快的城市,國內的民間資金以及國際游資紛紛進入房地產市場。而投機的大量存在又反過來推動了房價的繼續上揚,形成了投機與房價上漲相互推動的惡性循環。2007年8月8日中國人民銀行的二季度中國貨幣政策執行報告認為:今年以來,中國住房需求持續旺盛,雖然房地產開發投資加快增長,但供需關系仍趨緊張,房地產價格又出現了加快上漲的勢頭,部分城市的房地產價格漲幅依然較高。報告指出,上半年,全國房地產開發投資完成額9887億元,同比增長28.5%,增速比去年同期提高4.3個百分點,高于同期固定資產投資的增速2.6個百分點。其中,商品住房完成投資增長30.8%,占開發投資總量的70.3%,較2006年同期提高1.2個百分點,房屋竣工增速低于房屋銷售增速,住宅空置面積有所下降。上半年,商品房銷售面積2.8億平方米,同比增長21.5%;房屋竣工面積1.5億平方米,同比增長11.1%。房屋銷售價格漲幅有所回升,部分城市房價漲幅較高。6月份,70個城市房屋銷售價格同比上漲7.1%,漲幅比上月高0.7個百分點。其中,深圳、北京等城市上漲較快。深圳已連續17個月同比漲幅超過10%,其中2007年6月份達15.9%;北京已連續14個月同比漲幅超過8%,其中6月份達9.5%。我國平均房地產價格持續上漲。房地產價格的持續快速上漲,已經成為我國經濟運行中的突出問題,也成為影響整個國民經濟持續、快速、健康發展的一個不穩定因素。本文的目的是針對泡沫經濟的產生環境和泡沫經濟的產生機理展開研究,找出中國房地產價格上漲的真實原因。

二、房地產價格攀升的原因分析

大規模的房地產價格的上漲,中國的房地產是否是泡沫已成為經濟學家們討論的焦點。日本在20世紀90年代房地產泡沫的破滅,嚴重地打擊了其經濟,造成了其近十年的經濟衰退。國內的許多經濟研究者都以日本房地產泡沫為參照作了大量的對比研究,并得出了有價值的結論。但是,日本房地產發展有其特殊的一面,它是在特定的歷史環境和經濟形勢下產生的。日本泡沫經濟的背景和環境與我國經濟現狀有很大的區別,中國房地產不會出現類似20世紀90年代初日本的房地產泡沫,只有了解中國房地產價格上升的真正原因,才能有效地采用相關政策來指導房地產行業的正確發展。我國當前房地產價格上升的原因主要有:

(一)供求矛盾逐步凸顯是房價上漲的內在原因1.政府為主導的運作體制導致房地產供給的不足。因土地供應量減少而導致供求矛盾逐步凸顯是房價上漲的直接原因。市場價格圍繞價值上下波動,需求增加并且供給減少時會造成價格的上漲。我國房地產市場并不是真正意義上的市場經濟,而是以政府為主導的運作體制。土地的國家所有,使土地供應完全處于國家壟斷狀態,土地的相對供給不足,必然造成價格的上漲。

在房地產開發企業價值鏈(圖1)組成中有兩個環節存在著壟斷行為:一是在土地獲得階段,國家對房地產開發實行國有土地使用權出讓制度,即土地使用權批租一級市場由國家壟斷;二是在市場營銷階段,房地產是一個區域性的市場,房地產的買賣均是在一定的地理空間上進行的,占領了優質空間的開發商形成了對該空間內房地產的供給壟斷。由于空間的唯一性,導致開發商擁有了市場壟斷力量,形成壟斷價格。可以看出,雙重壟斷是導致房地產價格上漲及消費者剩余被剝奪的重要原因。

2.房地產開發成本不斷上升。房地產開發的主要成本包括:土地成本、建安成本、管理費用、稅費、利潤等,土地價格和建材價格的上漲,使房地產開發成本不斷提高,對房價上漲形成了推動力(見圖2)。(1)土地交易價格不斷上漲。首先,土地是一切經濟活動的載體,隨著工業化和城市化建設的推進,產業發展和居民生活條件的改善對土地形成了巨大的需求,大量的土地資源被占用,土地供需矛盾緊張,土地交易價格不斷上漲。其次,土地價格的不斷攀升也受到地方政府的利益驅動。目前,土地的收入是地方政府財政的支柱。2003年上海的賣地收入為216億元,相當于上海市地方財政總收入的24%。房價、地價的上漲,有助于地方政府獲取更多的收入,地方政府缺乏抑制房價上漲的動力,土地交易價格上漲增加了房地產開發成本,推動了房屋銷售價格的上漲。(2)建材價格上漲。我國目前正處在重化工業化和消費結構升級階段,投資需求旺盛,生產結構偏重于重工業化,對鋼鐵、水泥、建材等能源、原材料需求較大,而國際市場初級產品也處于價格上漲階段,這就導致了能源、原材料價格漲勢較猛。2004年,建材價格指數曾達到105.1,生產成本增大,必然導致房價提高。

3.需求具有剛性帶動投資性資本介入導致房價上漲。商品房是一種特殊的商品:一方面可以用來居住,是其實用性;另一方面,商品房可以用來投資,其價值相對較高,風險相對較小。

(1)投資性需求。從20世紀90年代至今,我國儲蓄率大體維持在38%至40%左右,遠遠高于世界25%左右的一般水平。隨著利率的下降和居民投資意識的逐漸上升,投資理財逐漸成為居民家庭重要的經濟活動。由于股票和期貨風險相對較高,需要大量的操作經驗,人們的了解和接受程度還相對比較低,加上金融市場的不健全,打擊了潛在投資者的投資信心,所以房地產投資以相對較低的風險和穩定的收益率逐漸成為投資者的選擇對象。很多城市出現的房價上升、租金下降的現象,就是空房比例的上升影響了房屋租賃市場的價格,這也間接說明了投資用的房產持續不斷增加。據統計,截至2007年6月底,全國商品房空置面積為1.24億平方米,其中空置商品住宅6563萬平方米,空置辦公樓758萬平方米,空置商業營業用房3806萬平方米。

(2)實用性需求。商品房最終的用途是用來居住。由于我國人口基數大,新增人口多,同時城鎮居民人均住房面積較低,所以人們改善居住條件的要求也十分迫切,對于自住性商品房的需求量很大。由于自住性需求短期具有剛性,而投資性需求具有彈性,隨著資產價格的上升,使人們產生資產持續上升的預期,可以得出短期需求曲線DS(見圖3)。在資產價格比較低的時候,房產的投資價值沒有體現,由于人們對居住空間的習慣,短期需求呈現剛性,不會因價格的上升而出現改變,為DE曲線。當價格高于P0,消費者出現房價不斷上漲的預期,房地產投資價值和資產保值功能逐漸得到認可,隨著價格的上升,需求出現邊際遞增的上升,此時為泡沫的出現期,在EF段上,斜率越大,表明泡沫越多。由于房地產的資源是有限的(qmax表示房地產的最大存量),價格P0以上的短期需求曲線呈現隨價格的上漲需求量增加的趨勢,并且無限接近qmax。由于房地產的特性,導致房地產的長期需求(DL)呈現隨著房地產價格的上漲需求量逐漸下降的趨勢。這是因為在短期內由于生活習慣或者社會風俗等的原因,人們來不及改變其消費習慣,所以短期需求具有相對剛性,當價格達到一定程度后,由于信息不完全,人們的跟風以及非理性因素,導致房地產價格出現反常波動,即隨著價格上漲出現需求量的增加。而在長期范圍內,人們可以通過換小戶型或者通過遷移到地價相對低的地方來避免過高的房價對生活造成的壓力,所以房地產長期需求符合正常的需求曲線的模型,隨著價格的上漲需求量相應下降,房地產長期需求曲線富有彈性。短期需求曲線的變化過程為圖3中的CE曲線到EF曲線,當房價超過某個價格(如P1)的時候,人們在房地產價格過高的時候會產生對房地產價格下跌的預期,同時房地產投資的風險逐漸加大,此時隨著價格的上升,需求曲線會按照長期需求曲線DL的方向運行,即按照FB曲線運行。此時,即為房地產泡沫的破裂。通過圖3我們可以從需求的角度分析房地產泡沫的產生、發展和破滅的過程。

(二)開發商違規囤地行為擾亂了正常的市場平衡我國房地產市場具有兩個明顯的特征,即產品的差異性和信息不對稱性。由于房地產位置固定加上不同區位的自然、經濟、社會條件各不相同,以及建筑物的式樣、規模、設備等方面的差別,形成了房地產的差異性。信息不完全性使經濟活動的合理性以及市場的完善性大打折扣,“道德風險”降低了市場優化配置資源的效率。這些使得房地產市場不可能是完全競爭的統一市場,而是一個交易費用比較高的區域性和壟斷性市場,加之我國房地產企業數量眾多,其在相鄰地域開發的房產商品具有一定的替代性,因此房地產市場結構屬于壟斷競爭市場。房地產商面臨向下的需求曲線,具有壟斷勢力,在市場交易中處于優勢地位,能夠按照邊際收益等于邊際成本的定價原則獲得超額利潤。同時,房地產商比消費者和投資者都可以獲得更多的市場信息,這種信息不對稱進一步增強了其優勢地位,加之行業洗牌加劇帶來的地產寡頭進程加速以及銀行間競爭加劇給投資反彈創造的條件,使我國房地產價格在越來越大的程度上由少數開發商決定,即少數開發商憑借其所處的壟斷地位,默契配合,結成價格聯盟,通過虛假廣告來夸大需求,通過囤積房屋、抬價而售等手段制造供給緊張,從而達到哄抬房價的目的,炒作的結果必然是房價進一步上漲。

(三)經濟適用房所占比例極小,無法影響供給、平抑房價經濟適用房是國家為照顧中低收入居民購房而實施的優惠措施,建造經濟適用房所用的土地是國家以劃撥方式無償給開發商使用的,這就是經濟適用房價格低的主要原因。經濟適用房作為一種福利措施,旨在通過某種政策傾斜,達到擴大住房供給、調節房地產投資結構和啟動市場有效需求的目的,它是基于我國目前特殊的房地產市場和住房市場發展階段的一種政策選擇。由于利益的驅使,大部分項目投資還是傾向于資本回報率高的商品房項目上,開發商開發投資中,住宅房地產開發投資占70.3%,其中經濟適用房開發投資占住宅房地產開發投資的2.9%,經濟適用房所占比過小,無法通過影響供給消除由于房價過高而導致的不安定因素。同時,國家雖然對經濟適用房進行政策傾斜,但是這種操作又缺乏必要的監督機制,造成了許多房地產開發公司與政府間的交易和尋租行為的產生,而使經濟適用房游離于主體適用范圍之外。此外,許多開發商還把房子越建越大,把銷售目標定位在中等收入家庭,這樣的操作不符合經濟適用房的建設目的和財政補貼的支付原則,這樣就與政府推行經濟適用房政策的初衷相違背,也造成了房地產供給與需求的巨大矛盾。

(四)流動性過剩下的被動投機,推動房地產價格居高不下2006年末金融機構人民幣存貸差達到11萬億元,占存款余額的32.8%。從存貸比指標看,2003年以前各年度存貸比都高于75%,流動性短缺是銀行面臨的主要矛盾。2004年以后,商業銀行存貸比連續三年迅速走低,2006年下降到67.16%。同時,商業銀行超額準備金率不斷走高,2006年底,金融機構超額準備金率達到4.78%,流動性過剩情況十。資產價格快速上升是流動性過剩的必然表現,房地產價格和股票價格上漲最快。流動性的過剩造成了2002年以來,我國商品房銷售額大幅度持續攀升。國內經濟結構性失衡是導致我國流動性過剩的根本原因,主要表現為投資消費結構的失衡與貿易結構的失衡。近年來,我國消費增長呈現出明顯加快的趨勢,但是投資增長高于消費增長,致使大量資金沉淀于銀行體系。同時,我國加工貿易和非加工貿易也存在嚴重的失衡現象。自改革開放以來,我國加工貿易增長顯著高于非加工貿易,2006年我國加工貿易實現順差1888.8億美元,而我國非加工貿易基本保持逆差,2006年逆差為114.2億美元。正是由于這種貿易結構的不均衡,導致了我國連續多年實現貿易順差,外匯儲備快速增加。

我國對資本流動控制嚴格,維持了匯率的穩定和貨幣政策的獨立,管理的浮動匯率制度雖然可以避免國際資本市場對國內經濟的影響,可以排除貨幣大規模投機沖擊的可能,但結售匯制度使資本流動呈現單向自由化,外匯儲備的增長帶來了基礎貨幣的大幅增加。此外,2002年下半年,人民幣開始出現升值壓力,境外熱錢在人民幣升值預期的驅動下大量涌入,中央銀行通過外匯占款投放的基礎貨幣隨之大幅增加,通過乘數效應的加大,造成了流動性過剩現象。

(五)戶籍制度間接推動了房地產價格的上漲現有的戶籍制度造成了地域分割,限制了不同地域間勞動力的自由流動,使我國形成了典型的“二元經濟”。由于限制了以勞動力為主的各種生產要素的流動,降低了社會對資源配置的效率,因此造成了一系列的不平等現象,而這又在一定程度上間接推高了主要城市的房價。學校周邊的房價往往是一個區域、一個城市房價的標志。由于現有的教育制度,對教育資源,尤其是小學教育資源的分配也是按戶口所在區片劃分,從而產生了對相關社會資金的吸引作用,進而帶動了房價的整體性上升。同時,在保障性住房購買條件中,幾乎都有戶口限制,這一限制使得眾多城市新增就業人員無法買到適合這一購買力層次的保障性住房,增加了社會壓力。同時,由于現有戶籍制度立足于人口和地區的捆綁限制,公民在不同城市之間的自由遷徙、工作流動都會受到很大限制,加上中國傳統思想觀念的原因,更加強化了國民固有的安土重遷的生活習慣。一個流動性強的社會,人們會更多地傾向于租房,傾向于投資更加方便變現的股票、債券,而不是不動產。鼓勵公民自由遷徙、流動的戶籍制度,有利于增加房地產的租賃,減少購買的需求,進而穩定房地產價格。

三、調整我國房地產價格的對策與建議

(一)調整開發投資結構,增加低價位住房供應,控制房地產價格上漲調整房地產開發用地的供應結構,通過增加普通商品住宅和經濟適用住房等建設用地的投放量,增加普通商品住房和經濟適用住房的供應,提高其在市場供應中的比例,可以保障城鎮中低收入家庭的住房需求。同時,還要建立與住房供應體系相適應的住房價格體系:一是對限定銷售對象的中低收入家庭購買的經濟適用住房,嚴格實行政府指導價,限價銷售;二是對大多數家庭購買的普通商品住房,采取由政府定期制定公布指導性價格和浮動幅度,放開銷售價格的管理方式;三是對高收入家庭購買的高檔商品住房實行市場調節價,由企業依開發經營成本和市場供求狀況自行確定銷售價格。

(二)控制開發成本,降低房地產企業的期望利潤一是在相同的開發環境下,房地產企業要通過對設計、施工、材料、裝修公司的選擇和資金的供給,對房產開發進行有效地組織和管理,開發出適銷對路的適應市場需求的產品,并盡可能地降低建筑工程成本、降低產品銷售價格,使之在競爭激烈的市場經濟環境下,求得生存、求得發展;二是充分發揮房地產企業內部拆遷、質量、技術、安全、經營等各個部門在成本管理中的作用,通過全過程的有效整合來促使企業提高效率和加強成本控制,從而減少管理費用支出,減少消耗,降低成本,既實現企業利潤的最大化,又促使開發商拓展競爭思路,把期望利潤調整到一個合理的水平。

(三)加大對房地產價格的檢查與監管力度,維護市場正常的價格秩序一是清理整頓房地產的各項稅費。對名目繁多的房地產稅費要進行全面清理,各種稅種的設置應根據市場狀況進行調整,通過完善房地產財稅制度,促進房地產的流通和消費,消除房地產成本中的不合理稅費;向政府部門、事業中介機構繳納的管理費和服務費等各種收費項目,能降低標準的給予降低標準,能減免的給予減免,對不合法、不合理的收費項目要堅決予以取締;對因城市建設資金不足而設立的各種基礎設施配套性收費,應結合城市公用事業價格改革和費改稅的推行逐步降低收費標準,直至取消;對涉及住房開發建設過程中的自來水、電力、燃氣、電話、有線或光纜電視等壟斷行業的價格和收費行為進行全面清理整頓,嚴厲打擊壟斷企業強行推銷商品和服務、強制收費的價格違法行為。

二是嚴肅查處房地產價格的違法行為(如低價出讓土地、高價炒賣房地產)。對短少面積、搞價格欺詐等擾亂房地產市場正常價格秩序的行為要予以曝光和嚴肅查處,以維護房地產市場正常的價格秩序。

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