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摘要房地產業是資金密集型行業，需要大量的資金。在國家和銀行對房地產企業實施了嚴格的宏觀調控政策后，如何盡快調整房地產融資渠道，已成為房地產企業發展的關鍵。

關鍵詞房地產；融資；渠道；現狀

房地產業是資金密集型行業，如何獲得足夠的資金支持，如何開拓新的融資渠道，是投資項目得以順利進行的基本前提，也是當前房地產界關注的熱點。

一、房地產企業融資現狀認識

房地產市場和資本市場之間的關系是隨著歷史的發展和房地產價值的提高而逐漸演變的。房地產價值較低的時候。房地產企業自己就可以籌集開發所需的全部資金。幾乎沒有融資需要；隨著房地產價值的逐漸提高。房地產企業的資金在周轉過程中必然存在資金投入集中性和來源分散性的矛盾、資金投入量大和每筆收入來源小的矛盾、投資回收周期長和再生產過程連續性的矛盾。我國房地產企業的資金主要來自于商業銀行貸款，在融資條件不斷變化的今天，貸款方式的優劣、開發風險的大小和開發效益的好壞，直接影響著融資成本的大小。經歷多輪宏觀政策調控之后，商業貸款越收越緊，商業銀行融資門檻越來越高，在新的貸款限制條件下。房地產企業的融資問題已成為影響企業生存和發展的首要問題。所以，如何調整房地產融資渠道已成為房地產企業發展的瓶頸。

二、現行房地產企業融資渠道分析

(一)自籌資金

自籌資金是房地產企業初始階段的融資渠道，在房地產價值較低或開發規模較小時。資金需求比較容易滿足。當房地產市場不景氣或開發項目無法銷售時。房地產企業根本無能力用自籌資金再開發新的項目；隨著房地產價值的升高，投資規模的增大，資金周期的延長，房地產企業單靠自籌資金必然無法實現融資目標。

(二)預售資金

房地產預售是比較流行的一種融資方式。在房地產區位、環境等條件較好的情況下，預售可以籌集到必要的建設資金。但隨著國家有關規定的健全，要求房地產企業需全部交付土地出讓金和投入超過總投資25％的資金。并辦理預售許可證等各項證件，方可預售。預售雖可以將部分市場風險轉移給買家，但開發利潤會下降，如果成本控制較差就會喪失未來利潤。隨著房地產企業的不斷發展。市場供求雙方發生轉變，供方大于求方時，房地產企業也就難以采用預售方式籌集資金。

(三)商業銀行貸款

商業銀行貸款是我國房地產企業最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產開發資金來自商業銀行。房地產企業與商業銀行兩者所處的市場優劣地位也不是固定不變的。融通資金的安全性、流動性、盈利性是商業銀行關注的核心。對沒有效益和資金發展的企業，商業銀行是不愿提供服務的。隨著房地產市場的“降溫”，商業銀行會加強貸款風險的審查措施，使得房地產企業在開發中向商業銀行貸款的比例逐漸減少。可以說，以后多數房地產企業是難以繼續依賴銀行貸款進行開發的，也可預見到房地產企業套取銀行資金買地開發模式的終結。

三、房地產企業融資渠道的選擇

隨著經濟全球化步伐的日益加快，市場競爭日趨激烈。多渠道融資已成為國家宏觀調控背景下房地產企業生存和發展的必經之路。如何降低融資成本，哪種融資方式成本最低廉，是房地產企業考慮最多的問題。所以。房地產企業融資要建立多元化的融資渠道和多元化的股東結構。這樣。既有利于資金的籌集，又有助于風險的分散。

(一)證券融資

房地產證券化是房地產市場發展的方向，可以促使房地產經營的專業化、資源的合理化。是房地產企業融資的最佳途徑。最常見的形式是上市。通過上市可以迅速籌集巨額資金并作為注冊資本永久使用，沒有還款期限，同時還可以擴大規模，化解風險。降低融資成本。投資者亦可分享房地產經營利潤，使房地產企業主體從國有制走向股份制，有利于改善企業資本結構。中小型房地產企業可以通過企業間的項目收購、土地轉讓等形式優化資源組合，擴大企業規模，實現規模效益，達到上市融資的目的。

(二)合作融資

房地產公司合作融資，包括外資合作和內資合作。外資合作一般是成立合資或合作公司。利用較好的國外先進管理技術和經驗，進行優勢互補。在承接大型國際項目。提高自身知名度的同時達到融資的效果；利用內資，是尋求民間大量閑散資金進行融資。這種方式能充分降低資源浪費，集中不同企業的優勢及先進的管理理念，分散投資風險，有錢出錢，無錢出“力”。團結起來。共同把房地產企業做大做強。合作融資是我國房地產企業目前最為可行的融資方式。

(三)債券融資

房地產債券是企業債券的一個組成部分。很多房地產企業發行企業債券比較困難，如果政府加大對房地產企業的支持力度，正確引導房地產企業進行多種經營活動，利用政府的信用建立房地產企業發展基金，為房地產企業債券融資“添磚加瓦”，就會使大眾對債券融資的態度有實質性改變，為房地產企業進行債券融資創造良好的前提條件。

(四)信托融資

信托融資即信托公司對于比較好的有贏利前景的房地產投資項目提供信托貸款或直接參與信托投資的融資方式。相對銀行貸款而言。房地產信托的融資方式可以降低整體融資成本，節約財務費用，而且期限彈性較大，在不提高資產負債率的情況下可以優化公司結構。在供給方法上可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的資金支持。信托獨具制度優勢，并具有較強的靈活性，已成為房地產企業融資的新熱點，是與銀行并駕齊驅的融資模式。

在“與時俱進”的今天，要培育實力雄厚、競爭力強的房地產企業艦隊必須進行融資。但現行的融資渠道已經不能滿足房地產企業的需要，要么融資數量有限，要么根本無資可融。只有綜合運用多元化的融資渠道，房地產企業才能以最有利的方式、最低的成本籌集到資金，使房地產企業更好、更快地持續發展。