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一、我國房地產金融安全亟待法治化

我認為，房地產市場化包括兩個方面，一是供給的市場化，二是需求的市場化，只有這兩個方面都市場化了，才是真正的市場化。按現狀，我國的房地產在需求面上表現為過度市場化，房地產的供給并沒有實現市場化，商品房沒有任何替代品，因而定價權當然掌控在供給者手中。由此，導致了高房價。或者說，是房地產業供給的壟斷和需求的過度市場化引發了房地產泡沫。我國的房地產開發業已成為暴利產業和泡沫產業，嚴重危害著實體經濟安全，將可能導致金融危機的局部性或全局性爆發。因此，實現房地產業的法治化，建設房地產業的基本制度、配套制度、監管制度和與之相適應的財稅制度已成為我國建設健康的實體經濟、應對金融危機的緊迫需要。經濟學家吳敬璉說：“發生金融危機不是幻象，而是現實危險?！狈康禺a業與銀行的密切關系主要是由房地產業投入大、價值高的特點決定的。有關資料顯示，房地產項目中來自于銀行的資金高達六成。因此，在政府的干預下，中國房地產市場在一段時期內進行了調整。若不作出調整，既有可能阻礙產業結構的升級和國內消費市場的解放，又會為金融危機埋下禍根。為長效管控起見，我國房地產領域金融安全亟待法治化。

二、我國房地產法律體系存在的問題及可資借鑒之處

（一）我國目前房地產法律體系存在三大問題

我國現行房地產法律成單行法律法規有《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等，也有散見于《民法通則》、《中華人民共和國合同法》中的若干條款，從總體上看較為零散，尚未形成一個完整的體系。

1.國家權力與房地產產權人權利不匹配。現行房地產管理存在著濃重的行政特色。國家既是土地所有者，又是社會管理機構，行政部門制定房地產方面的法律法規，往往從管理者的角度對有關的權利進行規范，即行政權力與民事權利不分，造成國家權力超出應有限度，房地產產權人的權利極度萎縮。

2.房地產立法內容不全面。目前，我國房地產法律體系缺少“相互配合、相互協調”的相關法律法規。房地產業是從事房地產開發、經營、服務的產業，門類眾多，范圍廣泛，非常需要大量“相互配合、相互協調”的法律、法規和規章來加以規范，房地產立法內容的不全面會導致房地產規制的不完善。

3.房地產立法相對滯后。立法部門往往根據“房地產市場的經營需要和經驗總結”形成法律制度，導致法律規定不恰當、法律表達不嚴謹，法律作用難發揮。從內容上看，房地產法律條文比較簡單，缺乏可直接操作的規范。國家政策時常起著法的作用，降低了法制適用的效力。

（二）英美國家、我國香港地區房地產法律體系可借鑒的地方

英美國家和香港特別行政區已經形成一整套較為完備的房地產法律體系，可供我國借鑒。英國是較早制定住房法規的國家，有關房地產交易的法律、法規、條令最常見的有50多種。英國還建立了先審查后開發的土地許可制度，土地開發、房地產交易明顯受城市規劃的約束和指導，非常重視環境保護和土地的有效利用，房地產交易若違反城市規劃法，將被視為無效。美國憲法規定，使用土地必須給予土地所有者必要的補償。美國房地產交易法規幾乎涉及有關土地、房產、金融等所有方面。美國法律要求必須保持土地在科學、歷史、生態、環境、水資源、風景等方面的價值和質量。違反法律規定利用、占有、開發公有土地，破壞公有土地的環境質量，將受到處罰。我國香港特別行政區房地產法律體系，包括房地產權歸屬的規定、城市規劃和建筑物方面的技術立法，以及房地產管理和房地產司法審裁等各方面的法律。從土地開發到建筑工程，乃至房地產經營管理、房地產爭議的解決等，都有章可循，有法可依，比

較系統、完善。歸納起來，英美國家和我國香港地區的房地產法律體系有如下可借鑒的地方。1.要有可持續發展思想。房地產法律體系注重生態環境保護，注重國家利益和個人利益關系，注重人與自然的和諧關系，注重加強房地產建設與城市規劃、區域規劃、環境保護之間的配合。

2.改變立法思維模式。房地產法律體系要以保護房地產產權人的權利為主，改變以行政部門為主的管理模式。

3.注重房地產法與其他法規的協調和配合。房地產買賣、租賃、抵押、轉讓、使用時，必須遵循原則性規定和一般法律制度，房地產的立法還應考慮其他法律的制約因素。

三、加快我國房地產法制建設步伐

近年來，我國的房地產業發展迅速，但相應的房地產法律體系尚不健全，整治房地產市場秩序、健全房地產法律體系是立法部門應該重視的一項重要工作，只有通過制度改革和建設，才能使其走向法治化的發展軌道。

（一）相關制度的建設

1.基本制度。公民的居住選擇權應得到法律的尊重和維護；公民購買住房應享有消費者的一切權利；政府提供適量保障性住房；征收住房轉讓所得稅等。

2.公示制度。出臺公務員(包括其他公職人員)財產申報和公示制度。

3.稅制制度。健全中央和地方財力與事權相匹配的體制。完善省以下財政體制，增強基層政府提供公共服務的能力。

（二）相關法律的建設

1.加強對公民居住權的保護力度。我國現行《憲法》沒有明確規定居住權的內容，有關民事法律規范在公民居住權保護方面存在著缺陷，導致現實生活中人們的居住權無法得到公平的保護。應在憲法層面明確保護公民的居住權，使居住權不再被定位為純粹的私權，應將居住權“社會化”或“公益化”。

2.完善和制定可操作法規。近些年我國市場經濟發展有了質的飛躍，社會結構日益呈現出多元化色彩，使得房地產法律關系日益復雜，這就要求房地產行業的法律調整手段更加精細化、專業化，注重調控的有效性。因此，完善現有相關法規及相關稅法，增加法律對當前房地產業發展態勢的針對性和可操作性，顯得十分迫切。

3．健全房地產法律體系。房地產行業作為一個完整的行業體系，理應擁有健全完善的房地產法律體系。而目前房地產行業遠未建立起完善的法律體系，長期以來一直依賴《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等僅有的幾部法規發揮作用。而《中華人民共和國物權法》和相關稅法等有關法律在我國法治環境中屬于綜合性的法律規范，因而對房地產行業的規制作用相對較弱。就目前狀況而言，可先行制定一部專門的《中華人民共和國房地產監管法》，該法規不僅要監管市場違規行為，還要監管監管部門及監管人的監管行為。

作者:郁鴻元單位:上海市發展改革委員會