導(dǎo)語：土地開發(fā)整理項目管理及經(jīng)營模式一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：土地開發(fā)整理項目的管理與經(jīng)營對于工程的開展具有重要意義。為此本文在綜合分析當(dāng)前土地開發(fā)整理中存在問題的基礎(chǔ)上，深入探討了土地開發(fā)整理的經(jīng)營模式。

關(guān)鍵詞：土地開發(fā)；整理；項目；經(jīng)營模式

土地開發(fā)整理是一項系統(tǒng)工程，它不僅在實際操作中涉及工程測量，還要包括經(jīng)濟(jì)與法律對這項工作的影響，同時行政與管理在項目的開展中也發(fā)揮著重要作用。該項目的基本立足點(diǎn)是實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡。科學(xué)的土地開發(fā)整理能夠促進(jìn)區(qū)域生態(tài)環(huán)境改善和土地資源的可持續(xù)利用。在推進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升農(nóng)業(yè)增加值方面發(fā)揮著特殊作用。土地開發(fā)整理項目的實施對于確立合理的開發(fā)經(jīng)營模式，提升土地開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益等方面也發(fā)揮著重大作用。隨著當(dāng)前我國用地量的增加以及糧食生產(chǎn)任務(wù)的不斷加劇，土地開發(fā)整理項目的管理與經(jīng)營模式的重要性也日漸突出。

一、土地開發(fā)整理項目管理中存在的問題

土地開發(fā)整理在學(xué)術(shù)界作為一個具體的概念的提出相對較晚。但是長期以來在這方面的工作卻早已開展。自我國新《土地管理法》頒布實施以后，人們對土地開發(fā)整理工作的重視程度逐漸提升，并積極貫徹中央土地工作精神，在工作中取得了積極效果。但是就目前狀況而言還存在以下幾個方面的問題。

1.在土地開發(fā)整理中僅重視數(shù)量的提升而忽視了質(zhì)量的提高。這種現(xiàn)象的產(chǎn)生是在我國房地產(chǎn)市場繁榮和建設(shè)用地需求急劇增長的背景下產(chǎn)生的。一些建設(shè)用地單位或地方政府為了提升建設(shè)用地項目審批的速度，需開發(fā)一定數(shù)量的耕地作為補(bǔ)償，否則根據(jù)我國政策，建設(shè)用地項目不能得到及時的審批。因此，這些主體單位就加快工程進(jìn)度，開發(fā)大量耕地用以補(bǔ)償建設(shè)性用地。但是，根本目的還是為了獲得建設(shè)性用地，因此在土地開發(fā)中僅重視數(shù)量上的平衡，忽視了所開發(fā)耕地的質(zhì)量。這種傾向下開發(fā)出的土地質(zhì)量不高，生產(chǎn)能力有限。建設(shè)項目所占用的耕地質(zhì)量與新開發(fā)的耕地質(zhì)量嚴(yán)重不平衡。這實際也是一種土地生態(tài)破壞的表現(xiàn)。

2.在土地開發(fā)中僅重視局部利益，忽視長遠(yuǎn)的整體利益。土地開發(fā)是一項系統(tǒng)工程，也是一項大工程，他要結(jié)合地理環(huán)境、氣候環(huán)境和水利條件等等。但是農(nóng)民和村集體在土地開發(fā)中由于技術(shù)、資金、理念方面存在的不足。往往僅憑個人經(jīng)驗就對小片土地實施開發(fā)。結(jié)果雖然滿足了個人的眼前用地需要，但實際上未能與整體土地狀況聯(lián)系起來。而土地開發(fā)整理所需的整體規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計的需求在這里不能正常實現(xiàn)。結(jié)果導(dǎo)致土地雖然被開發(fā)出來但實際上由于機(jī)制不合理、技術(shù)不成熟等現(xiàn)象造成土地利用率不高，而且給以后的土地開發(fā)工作造成不利影響。滿足了眼前利益、局部利益而忽視了長遠(yuǎn)利益。

3.缺乏有效的管理機(jī)制，開發(fā)土地成本居高不下。目前一些專門的開發(fā)整理機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)營公司尚沒有形成成熟的機(jī)制和技術(shù)對土地開發(fā)整理進(jìn)行規(guī)范的研究論證和規(guī)劃設(shè)計。沒有建立一個比較完善的理論體系。而且也沒有足夠的開發(fā)整理項目樣本。在這些問題的影響下開發(fā)項目評估、工程的概算、預(yù)算的合理參數(shù)都直接或間接的受到影響。而且再這些問題的影響下也不能準(zhǔn)確的界定開發(fā)項目的投入資金標(biāo)準(zhǔn)，再加之監(jiān)督機(jī)制的不健全，在對開發(fā)項目的驗收中沒有科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)尿炇諛?biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致開發(fā)自己浪費(fèi)，土地質(zhì)量下降，利用效率長期提升不上來。

二、土地開發(fā)整理項目管理的內(nèi)容

土地開發(fā)整理必須作為一個獨(dú)立的項目進(jìn)行管理。國家應(yīng)當(dāng)直接參與那些大型的、重要的土地開發(fā)項目。如大規(guī)模的退耕還林、中低產(chǎn)田的改造、鹽堿地改造等等。這些大型的土地開發(fā)項目不僅僅是對于整個生態(tài)壞境有益，需要政府一手操辦的重大事項，而且對于這種大型工程，一般單位和個人也沒有能力去完成，需要發(fā)揮政府的力量，組織龐大的開發(fā)資金和開發(fā)團(tuán)隊來實施。同時，這種大型的土地開發(fā)整理項目需要結(jié)合眼前利益與長遠(yuǎn)利益的綜合考慮，同時還應(yīng)當(dāng)考慮區(qū)域間的生態(tài)協(xié)調(diào)與平衡。能站在如此寬闊的視野與全局角度考慮該項目的也只有政府。按流程來劃分，土地開發(fā)整理的項目管理大致可分為五個方面，即前期分析論證、土地規(guī)劃設(shè)計、技術(shù)指導(dǎo)、項目資金預(yù)算、招標(biāo)、建立項目數(shù)據(jù)庫等。前期論證是項目的具體地理環(huán)境和生態(tài)因素以及長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃相結(jié)合所做的開發(fā)的可行性報告。在這一階段須綜合考慮項目可能給經(jīng)濟(jì)帶來的各種影響，總體原則是在兼顧生態(tài)效益的前提下，盡量是項目開發(fā)能夠推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但是在生態(tài)效益與經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生沖突時應(yīng)當(dāng)果斷的服從項目開發(fā)的長期生態(tài)效益。在具體實施抓奶哥還應(yīng)當(dāng)充分考慮人力、物力的準(zhǔn)備情況，確保項目項目在具體額實施中能順暢，快速。在分析論證階段還應(yīng)當(dāng)綜合權(quán)衡當(dāng)?shù)氐耐恋亍⑺牡茸匀毁Y源條件、社會經(jīng)濟(jì)條件、環(huán)境質(zhì)量和環(huán)境保護(hù)。在評價項目基本條件的基礎(chǔ)上，著重分析資源開發(fā)的潛力，對項目開展的基本設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一的管理。同時還應(yīng)當(dāng)建立項目系統(tǒng)開展的各項配套措施和部門，具體包括技術(shù)單位、后勤單位、管理單位，建立單位。在項目開發(fā)之前還應(yīng)當(dāng)確定合理的驗收標(biāo)準(zhǔn)。項目驗收標(biāo)準(zhǔn)是項目開發(fā)中的工作目標(biāo)，也是具體指導(dǎo)。為此在制定這一標(biāo)準(zhǔn)時應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)專家和當(dāng)?shù)卣⑷罕娮鰢?yán)格的、規(guī)范的項目論證。而且在這基礎(chǔ)之上還應(yīng)當(dāng)建立與之相對應(yīng)的科學(xué)合理的項目開發(fā)具體要求。對于施工單位的管理也應(yīng)當(dāng)在開發(fā)過程中給予重點(diǎn)關(guān)注。

三、土地開發(fā)整理的經(jīng)營模式

土地開發(fā)整理的經(jīng)營模式主要是指土地開發(fā)整理的組織形式。合理的開發(fā)整理模式對于土地開發(fā)項目的工程質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益等都存在重大積極影響。模式的建立除了滿足工程的需求外，還應(yīng)當(dāng)最大限度的整合項目的人力資源，調(diào)動項目管理人員及施工人員的積極性。具體而言，開發(fā)模式主要包括以下幾個重要因素。

1.在政府鼓勵和支持下的農(nóng)戶開發(fā)整理模式。這種模式開發(fā)的主體是農(nóng)戶，開發(fā)過程中政府給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償和技術(shù)指導(dǎo)。正如前文所說，農(nóng)民和村集體是實施土地開發(fā)整理的主體之一。但是他們對土地的開發(fā)存在一定的局限性，最突出的一個問題就是缺乏技術(shù)，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃指導(dǎo)。這就導(dǎo)致開發(fā)的盲目性和局部性，不能從全局利益出發(fā)。但是他們在開發(fā)土地中卻具備較大的積極性，而且他們的工作也是決定耕地問題的一個重要方面。因此政府有必要在這種現(xiàn)實資源的基礎(chǔ)上給予科學(xué)的指導(dǎo)和適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。這樣就能維持他們在土地開發(fā)中的積極性，同時又能最大限度的提升土地開發(fā)整理的科學(xué)性。在具體實施中，政府首先應(yīng)當(dāng)發(fā)揮主導(dǎo)作用，組織相關(guān)人員對有開發(fā)土地想法的農(nóng)戶進(jìn)行摸底調(diào)查，弄清楚人數(shù)、設(shè)計土地面積，開發(fā)目的等問題。然后根據(jù)這些調(diào)查結(jié)果排除相關(guān)專家和政府人員給予具體的技術(shù)指導(dǎo)，在開發(fā)工作結(jié)束以后給予按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)給予農(nóng)戶一定的補(bǔ)償。

2.集體組織開發(fā)整理模式。農(nóng)村集體組織也是土地開發(fā)的一個強(qiáng)有力的主體，近幾年隨著建設(shè)用地的不斷增長，村集體的自留地極具下降，而為了保證農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的正常運(yùn)行，村集體在土地開發(fā)方面有著強(qiáng)烈的需求。為此在土地開發(fā)中應(yīng)當(dāng)對于這種集體組織開發(fā)整理模式給予重點(diǎn)關(guān)注。村級組織實施土地開發(fā)整理的特點(diǎn)是自行投資，農(nóng)民參與，雙方受益。開發(fā)整理出來的土地交由農(nóng)民承包經(jīng)營，農(nóng)民所繳納的承包費(fèi)，在流入下一個開發(fā)整理項目。就規(guī)模而言，村級組織開發(fā)模式與農(nóng)戶自行開發(fā)模式更具優(yōu)越性，因為他們能夠更大程度的考慮到整體利益格局，有效規(guī)避了農(nóng)民自行組織開發(fā)的分散性和盲目性。但是由于村級組織在資金和技術(shù)方面還不能與專業(yè)化的開發(fā)機(jī)構(gòu)相媲美。因此他們也需要政府的指導(dǎo)和幫助，政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)總體土地利用狀況土地利用規(guī)劃給村級組織開發(fā)工作給出指導(dǎo)。

3.土地入股、聯(lián)合開發(fā)整理模式。從對以上兩種開發(fā)模式的分析和介紹來看，無論是農(nóng)戶自行開發(fā)還是村級組織實施的土地開發(fā)整理，都有一個共同的限制性因素，那就是資金不足。土地開發(fā)與整理是一項系統(tǒng)性工程，尤其是大中型土地整理需投入大型設(shè)備和科學(xué)的測繪等。這對于農(nóng)戶和村級組織來說是一個難以逾越的障礙。因此為解決資金問題可探索土地入股、聯(lián)合開發(fā)的模式。這種模式在我國土地開發(fā)與整理工作中已經(jīng)積累了一些經(jīng)驗，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可將自己的開發(fā)之后的土地作為股份入股，與其他具有技術(shù)實力的施工單位聯(lián)合開發(fā)。開發(fā)之后的土地利用收益可按照一定的比例分紅。這樣不僅解決了土地開發(fā)的資金問題，而且還大大提升了土地開發(fā)和利用的科學(xué)性和土地質(zhì)量。綜上所述，土地開發(fā)整理工作是我國當(dāng)前土地工作中的一項重要內(nèi)容，它在保障耕地數(shù)量和質(zhì)量方面發(fā)揮著重要作用，同時在確保建設(shè)性用地充足的情況下能夠最大限度的整合限制土地資源，提升我國的土地利用效率。因此針對當(dāng)前的土地開發(fā)整理項目開展中存在的問題，在項目經(jīng)營模式中可探索實施農(nóng)戶開發(fā)，村級組織開發(fā)，土地入股，與企業(yè)技術(shù)單位與施工單位的聯(lián)合開發(fā)等多種經(jīng)營模式。

作者:楊春辰 單位:四川長江職業(yè)學(xué)院會計電算化

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