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物業行業進行的所有一切物業經營活動就是物業經營。物業行業在進行物業管理時既有權利（比如：對小區進行管理并收取相關費用）又有義務（比如：要接受業主和業主委員會的督促，依法履行合同）。正所謂“得控則強、失控則弱、無控則亂”。我國物業經營管理行業的平穩高速發展離不開內部控制體系的構建。在我國物業管理市場化過程不斷變快的今天，物業經營管理行業想要得到可持續性發展就務必要建立、修繕企業內部的控制體系，有效防御和降低運營中可能碰到的風險。

一、風險控制和內控體系的內涵以及關聯

首先，物業經營過程中會遇到各種各樣的事件，這些事件可能對物業經營行業產生不利或有利的影響。不良事件代表可能阻礙物業管理行業創造價值的風險；事件的有利影響可以抵消物業管理行業的不利影響或機會。風險控制是對風險和機遇的控制，是對物業管理行業從戰略制定到日常運作過程中風險進行把控，能確定一切影響物業經營管理的因素。內部控制體系是為合理保證單位經營活動的效益性、財務報告的可靠性和法律法規的遵循性，而自行檢查、制約和調整內部業務活動的自律系統。簡單來說，內控體系就是物業經營行業擬定一連串的調整、構造、督促、制約的規章制度和方法來使物業經營行業的經營目標和管理活動能順利實現和進行。大量的實踐證明，風險控制與內控體系構建是當代物業經營管理的兩大不可或缺的兩大工具，構建內控體系與風險控制相依相生。中國的物業管理行業的內部控制標準體系將融合內控體系和風險控制。

二、物業經營管理行業實施內控的必要性和內控內容

（一）物業經營管理行業實施內控的必要性

1.能幫助物業經營公司做好財務工作。行業財務良好健康的運行是行業生存發展的基礎，構建內控體系能實現財務內控，使企業能輕松應對各種財務風險，能使企業做好財務的一切工作，像：檢查財務報表，為企業管理層提供實時信息來制定行業的經營計劃，對行業的運行進行記錄和事后評估等等。而且，在內控體系的實施后，行業往往能更好的對公司財務實行全面預算管理，加強行業各個部門的財務聯系。而且，還能在當今競爭激烈的大背景下，幫助物業行業及時獲得最新訊息，結合自身實際做出科學可行性高的戰略決策。2.能幫助物業經營管理公司做好資金管理工作。資金管理是物業經營管理行業運行的核心內容。資金缺乏或配置不合理會使行業發展受到阻礙。而內控體系的構建就給行業資金管理提供了保障。它不僅僅可以使行業能合理有效的配置有限資源還能降低行業的經營成本，保證企業盈利。

（二）物業經營管理公司實施內控的主要內容

物業公司的內控制度的建設內容有收入控制、庫存物資和材料控制、費用支出控制三項內容。1.收入控制。收入控制是物業公司內控制度建設中首先要解決的問題，是物業公司最重要的內容，是合理規范物業的保障。對資金收入要進行詳細的記載，加強資金的管理，第一要進行資金的完整性控制，即要保證收入單據，發票的完整性，要建立完整的賬單，對收入進行科學的核算，及時做出調整，保證物業業務的進行，第二要進行資金安全性控制，保障資金的安全，可以實施崗位分離制度等，安全控制資金的往來。2.庫存物資控制和材料控制。要有效的對庫存物資進行控制，根據市場情況合理的確定庫存，同時加強采購過程的質量監督工作，由財務部預算得到合理的采購數量，由質量安全部門檢查材料購進的質量問題，對于大型的采購過程要由全企業參與，對于一些重要的采購工作，要由財務部提前預算好，然后由質量安全部，統計部和監督部門三者共同完成采購，對于一些小的采購工作由財務部獨立完成，保證采購原料的質量。3.費用支出控制。費用支出控制包括物業公司的運行支出和代收水電費的支出，而代收水電費的支出是物業公司主要支出的部分，應該做好支出控制，在代收水電費時要開具單據，為財務核算提供依據，要檢查水表電表的運行健康程度，及時更換壞的水表電表，以防造成損失，對每個月的水電費要在月底進行再次審核，核對出現的問題。

三、我國物業經營管理的現狀

我國物業興起是在我國城鎮住房制度改革力度不斷加大使房屋所有權結構發生很大變化的背景下。其屬于一個新興行業，在改善人民生活，提高生活質量的同時，也出現了一些弊端。下面就介紹了一下我國物業經營管理的現狀。（一）物業經營管理行業普遍盈利少。一個行業只有盈利大于零才能獲得生存和發展，如果其盈利水平低于社會平均水平，其就會遭受破產倒閉。我國物業經營管理行業剛剛興起，其作為一個服務性行業，其的服務對象為人民大眾。如果人民大眾的經濟水平和生活質量上不去，其獲利就不會暴增，可能只是稍微獲利。所以我國還是應該毫不動搖的堅持我國基本經濟制度，推動各種所有制經濟健康發展，不斷提高人民生活水平，加快建設全面小康社會的步伐。（二）有關物業經營管理的法制建設不健全，立法滯后。因為物業經營管理在我國是一種新興行業，所以對于它的法律法規有待完善。目前比較規范的法律法規是由國務院頒布的《中華人民共和國物業管理條例》，它于2003年9月1日首次生效，經幾次修訂，于2007年10月1日開始實施。在此之前，我國物業管理法制混亂，不少還依靠物業行業自己制定的有關規則。而且還存在立法因地區而異，與全國性條例不符，不利于我國對物業行業的管理。因此出現：物業經營管理工作不符合要求，服務存在問題；房屋建成之后出現質量問題，使物業無辜擔負了許多開發商應該擔負的責任；而且在業主大會、業主委員會成立運行過程中，環境可能不夠透明公開，存在“作弊”行為，使大部分業主權益受到損害；業主權利義務混亂，法律主體各方關系不明，難以追究責任。等現象。自從《物業管理條例出臺以來》頒布以來，《物業管理企業資質管理辦法》、《物業管理招投標管理暫行辦法》、《業主大會規程》、《物業服務收費明碼標價規定》等法律法規也相繼出臺，進一步規范了我國物業經營管理。物業經營管理在不斷成長變化，新的問題情況也會層出不窮，所以有關法律法規應該不斷修訂完善，新的法律法規更應該出臺。（三）物業經營管理缺乏專業化人才。雖然物業管理是一個勞動密集型，技術要求相對較低的服務型行業，但是隨著我國人民生活水平的不斷提高，人們對居住要求也越來越高。那種單純修繕服務已經滿足不了人們的要求，人們需要的是更專業化的服務和嚴謹認真的態度。但是由于物業經營管理行業是技術要求較低，勞動要求很高的行業，所以使很多教育素養和專業素養高的人選擇了其它行業。在加上物業經營管理公司對員工的教育培訓不夠，在進行物業作業時很容易與業主發生不愉快，降低業主滿意度，不能滿足業主日益增長的要求。（四）物業經營管理行業規模小，盈利低。當今許多物業經營管理公司是開發商自己成立來管理自己招標的樓盤，這些物業經營管理公司相對于其他物業經營管理公司的規模就小很多，公司的結構也不夠健全，非常不利于盈利。又因在完全競爭性假設的馬歇爾經濟學中可以說利潤在一定程度上決定了企業的規模，所以盈利過低不利于物業公司規模變大。（五）業主經濟收入偏低，物業收取困難。雖然人們生活普遍有所提高，但是貧富差距還是很大。還是很多人的工資水平低于全國水平。雖然我國已經出臺了住房補貼相關政策，一定程度解決了人們的住房問題，但是這部分費用沒有物業管理費用成分，還是使物業管理收費困難。

四、物業經營中的各種風險

（一）物業資金收取困難，造成資金回籠風險。物業在收取資金時，其收取對象或因觀念或者財務情況而不繳、少繳、漏繳相關費用。比如像房屋修繕中水龍頭損壞問題，根據有關規定：物業管理是對業主共有部分的管理，業主的專有部分不是物業管理的對象。而房間的水龍頭不是業主的專有部分所以業主不應該要求物業進行無償修繕，而往往有些業主卻固執的認為這是物業的本職所在，在要求物業修繕以后拒絕向物業付費。而且還存在資金回籠的過程中回籠方式被改變（比如物業公司在向其它公司出售股權之后，本來應該得到錢款，可是可能會被給以價值相當物資）等現象。這些現象在給物業帶來資金回收困難的同時還使物業經營管理行業為了能夠生存下去不得已來削減人員降低服務標準，使其業主得不到很好的服務。這樣一來，無疑使物業和業主掉進了死循環。（二）開發商和設施管理帶來的風險。一般來說，開發商與物業有兩種關系：一是合同關系，開發商是原產權人與物業管理簽訂合同。二是從屬關系，就是物業是開發商的子公司或者分支結構。在合同關系中，往往特別容易出現開發商將商品銷售完之后開發商走人，一旦商品出現任何問題，業主首先找的就是物業不會去找開發商。這時候物業找開發商就比較困難。這樣就致使物業被夾雜在中間，造成經營損失。而且，各種設施的故障，不管是不是有待修繕還是因為自然原因業主都會第一時間找到物業進行質問，如果得不到滿意的結構，業主往往就會不繳納物業費，使物業遭受損失。（三）由于物業不夠專業和業主要求日益提高，給其生存帶來風險。在開發商和物業的第二種關系中，非常不利于物業朝著專業化、科學化發展。物業管理涉及范圍非常之廣，這就要求物業的從業人員有著非常專業的技能來滿足業主所需。不少物業公司為了節約成本，不但管理范圍縮小而且從業人員的專業素養也不高，再加上業主不斷增強的維意識和服務要求致使這些物業公司生存率降低。當然，這一過程中也使相當一部分員工被解雇。（四）員工安全和治安風險。物業在給業主提供服務的過程中員工的安全風險也是相當大。比如：保安在執行工作中可能會被外來人員誤傷，在解決業主之間糾紛過程中易受傷等。一旦事故發生就會給物業帶來不小風險。當今社會入室盜竊和室外偷盜越來越嚴重，物業除了要配合公安機關進行工作以外還要盡力保障業主財務人身安全，一旦業主財產身體出現問題往往就會要求物業進行賠償，無疑給物業帶來財務和法律上的糾紛風險。（五）消防安全風險。在物業企業接管業務時一定要首先做的就是檢查消防安全設施是否設立完整，是否存在消防安全風險，對沒有通過檢查的，物業公司要及時做出相應措施，此外，對于購買者，物業公司要在其進行房屋裝修時檢查其材料是否符合消防規定，使用的器械是否存在安全隱患，物業企業要常常檢查消防設施和容易發生消防安全問題的地方，定期修理更換消防設置，防患未然。（六）停車服務風險。在小區內停車，或者在游玩地方停車，停車場都會有物業公司的負責，而車子在停車場發生被劃等事故時，都會涉及到物業公司的賠償問題，物業公司要做好安全問題，建立合適的停車場管理制度，對于收取了看管費的車輛，要建立合理的賠償制度，而在停車場出現的其他問題，要根據建立的法律制度，必要時通過報警的方式解決。

五、基于物業經營風險的內控體系構建的策略

（一）物業內控體系的總體思路。企業在建立內部控制體系時，必須依據物業管理法律法規制定相應的措施，由內到外建立內控體系。在物業公司內部，要建立專門負責內控體系建立及完善的組織機構，由總經理直接領導，對物業公司實施全局控制，在各部門要設立內控體系實施完善小組，由各部門經理擔任組長，受總經理的領導，對物業公司各部門實行分部控制，在物業公司外部要成立物業考察小組，對社會物業實施環境實時調研考察，做好風險防范工作，使物業公司內部的發展更加安全有效。（二）增強風險控制意識、做好財務內控。進行風險控制的第一步就是要有風險控制意識，由于物業經營的技術要求較低，對勞動力要求較高，這就要求物業行業要在人力和物力方面提高警惕。基于當前物業生存率不高的的情況，物業應該考慮如何使物業更好的生存。首先物業應該考慮的就是財務問題。在建立財務內控的過程中，物業可以實行當今比較流行的全面預算管理，對物業財務進行“全方位、全員、全面”的管理。物業還需要不斷強化員工的成本意識和專業技能。（三）以物業戰略為導向，建立內控體系。物業經營的最終目的就是實現物業戰略目標，內控體系就是其實行的保障。所以以物業戰略為導向建立內控體系是一個符合物業特點的戰略。一般來說，一個戰略的實施可以分為三個步驟：戰略控制，管理控制，工作控制。即由物業公司的總經理制定戰略，物業公司的管理部門落實實施，最后由員工進行作業實操。物業公司的戰略目標要根據實時調研進行更改，只有提高了業主滿意度，才能使物業公司健康發展。（四）構建符合內部控制要求的業務管理新制度，做到考核與獎懲相統一。為了更好的進行內控體系的構建，物業行業要以內部控制體系來完善、整合自己的業務流程，加大對員工的業務監督，對各個業務進行風險評估控制。最終考核的時候，應該嚴格按照新的業務管制制度來實行。在新的業務管理制度中，為了提高員工的工作積極性和提高工作質量，有必要定期進行業務考核，并根據考核結果對其進行相應的獎懲，這樣一來就能加強物業公司內部的積極性，在面臨風險時，各部門能夠有效的解決風險所帶來的損害。（五）做好物業公司各部門的協調工作。物業公司的主體是服務中心，要建立起以服務中心為主體的，其他部門圍繞服務中心工作的運營模式，既然是服務業，就要做到服務至上的地步，服務中心做統籌安排，由財務部做好財務預算和月度預算，并將這數據交由人事部對人員安排及各部門工作做相關安排，人員的裁剪，調動等，安全管理部門要時刻巡視小區內的安全隱患，并將主要負責消防安全，做好小區內的財產安全工作，和人員的安全工作，尤其是兒童的身體安全問題，工程維修部要做好小區內的天然氣管道，下水道管道，電氣輸送等維修工作，并和財務部建立起聯系，將信息反饋到服務中心，來為服務中心提升服務質量提供依據。六、

在人民生活水平不斷提高的今天，服務品質高，價錢合理的物業公司無疑是人們的不二之選。而如今的物業公司發展較為不易，存在許多的風險和問題，物業公司要采取有效的措施解決問題才能更好的做好物業工作，所以這就要求物業能建立內控體系來對其所遇到的各種風險進行控制來使其能為業主更好的服務，在激烈的競爭中能占得一席之地。

作者:趙鵬鵬 單位:京億方物業管理有限責任公司

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