導語：BIM技術在物業(yè)設備管理的創(chuàng)新性一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

在物業(yè)管理中，小區(qū)物業(yè)共用設備設施與整個小區(qū)的居民生活密切相關，因此應加強管理，以使之更好地服務于整個小區(qū)的居民。國家新制定的《物業(yè)管理條例》第5章“物業(yè)的使用與維護”以及其他法律、法規(guī)都對共用設施設備和公共建筑的使用與管理作出了專門規(guī)定?，F(xiàn)代物業(yè)的價值不但取決于坐落位置、建筑結構、空間布局和室內(nèi)外裝潢，而且在很大程度上還取決于配備設施的品質(zhì)性能、系統(tǒng)結構和運行狀況。事實上，設施設備管理幾乎涉及到物業(yè)管理經(jīng)營過程的各個環(huán)節(jié)，歸納其功效于意義主要有以下幾個方面：關系到物業(yè)的聲譽和生存、關系到服務的成本和資金的合理利用、關系到技術安全和環(huán)境保護。因此，如何有效的管理設施設備，提高設施設備的有效利用率，保證設施設備的100%完好率，就成為物業(yè)管理企業(yè)的一項重要工作和研究課題。目前隨著現(xiàn)代化設施設備在物業(yè)管理中的大量使用，使得物業(yè)公司在服務過程中面臨了許多前所未有的新情況，給設施設備管理工作帶來了一系列的新問題：物業(yè)設施設備種類繁多，位置分布分散，導致難以全面的了解所有設備信息；設備之間的關聯(lián)關系復雜，對于設施設備巡檢都需要人工處理，導致巡檢效率慢，覆蓋面窄，容易出錯；對于建筑設備的管網(wǎng)走線、隱蔽工程結構等需要結合建筑圖紙才能進行了解，對于故障的診斷效率較慢。為了更好的提高物業(yè)設施設備的管理效益，物業(yè)企業(yè)急需利用先進的科學技術和科技手段來改善目前傳統(tǒng)的管理方式。bim（BuildingInformationModeling）作為一種三維可視化建模技術，目前已經(jīng)在建筑工程設計階段得到了廣泛的應用。BIM是以建筑工程項目的各項相關信息數(shù)據(jù)作為模型的基礎，進行建筑模型的建立，通過數(shù)字信息仿真模擬建筑物所具有的真實信息。它具有信息完備性、信息關聯(lián)性、信息一致性、可視化、協(xié)調(diào)性、模擬性、優(yōu)化性和可出圖性八大特點。目前在建筑工程的設計和施工階段已經(jīng)發(fā)揮出越來越重要的作用，通過將建設階段的BIM模型應用到后期的物業(yè)設施設備的運維過程中，通過可視化管理、虛擬巡檢、模擬演練等方式進行設施設備運維的創(chuàng)新性應用，能夠極大的提高設備管理的效率，降低企業(yè)運營的成本。

1BIM與設施設備管理的結合

為了將BIM與設施設備管理結合，首先需要對BIM模型進行輕量化處理，便于BIM模型能夠快速的在手機移動端進行展示，同時需要將BIM模型中設備構件與設施設備管理平臺中的設備檔案信息進行關聯(lián)，在設備管理運維平臺中需要標注出每個設備對應BIM模型中的設備構件，將雙方的設備數(shù)據(jù)進行一致化處理。1.1BIM輕量化模型處理。采用HTML5/WebGL技術將包含建筑信息和建筑體量的原始BIM模型進行解析，用WebGL技術在瀏覽器端或移動端對BIM模型進行輕量化處理，以獲取BIM輕量化模型。如圖1所示。1.2結合BIM的設備運維平臺架構。如圖2所示，通過在原有的設備運維平臺的基礎上，集成輕量化的BIM模型以及三維渲染引擎，并將BIM模型中的設備構件ID與設備管理中的設備檔案ID進行對應，通過接口或者數(shù)據(jù)表方式，可以在BIM模型中獲取設備運維平臺中的設備運行參數(shù)，也可以在設備運維平臺中通過BIM空間鏈接的方式跳轉打開所選設備所在空間的三維模型信息。

2BIM在設施設備管理中的創(chuàng)新性應用

2.1員工培訓及應急模擬演練。（1）目前物業(yè)企業(yè)基層員工的流動性比較大，社區(qū)環(huán)境復雜，新入職的員工需要花費較長的時間才能熟悉社區(qū)的空間位置和設施設備的具體位置，且熟悉環(huán)境只有實地考察這一單一手段，導致效率低下，且容易造成安全漏洞。而通過BIM模型，整個社區(qū)的建筑信息包括空間、管線、構件等都已經(jīng)通過建模以3D的形式展現(xiàn)出來，結合3D渲染引擎，可以使新入職員工沉浸在虛擬建筑模型中，進行虛擬漫游，全方面的可視化直觀的了解社區(qū)環(huán)境和物業(yè)設備，這樣能極大的縮短新員工熟悉環(huán)境的時間，提高工作效率。（2）在物業(yè)管理中，經(jīng)常要進行消防演練或者針對一些自然災害制定應急管理計劃，比如制定疏散路線等，通過BIM模型，對于應急方案的制定，可以提前在計算機中的三維環(huán)境下進行模擬比較，能更低成本的獲取更優(yōu)的方案。2.2設備位置及狀態(tài)可視化展示?；贐IM的設備運維平臺除了有精確的建筑信息外，社區(qū)內(nèi)的各種設施設備也被建模在BIM的三維模型中，包括設備所在的位置，設備的形狀大小、材質(zhì)等都與實物完全匹配，這樣便于物業(yè)人員通過可視化、形象直觀的方式，從各個視角查看設施設備的分布情況，并結合設備運維平臺中的設備基本信息管理，能在3D場景中查看整個社區(qū)的概覽情況，包括設備總類、設備總數(shù)、完好設備數(shù)、故障設備數(shù)等，也能導航到某個具體空間，如設備機房，查看機房內(nèi)分布設備的情況，包括設備的基本參數(shù)和業(yè)務數(shù)據(jù)如巡檢記錄、維保記錄，最近巡檢時間等。如圖3所示。2.3三維漫游巡檢。基于BIM的設備運維平臺可通過網(wǎng)絡、傳感器、接口等形式與各個終端設備如風機、水泵、攝像頭、門禁、電梯等進行連通，并能實時獲取各終端設備的運行參數(shù)，通過BIM的建筑模型以三維可視化的方式顯示在設備上，同時可以設定漫游場景，可以讓物業(yè)管理人員以虛擬角色的視角在整個建筑物中進行漫游移動，并點擊查看各監(jiān)控設備的臺帳信息和實時運行參數(shù)，能提供設施設備的管理效率，直觀發(fā)現(xiàn)是否存在問題，及時進行處理。如圖4所示。2.4故障位置快速定位，現(xiàn)場狀況提前預知當設施設備出現(xiàn)故障時，系統(tǒng)可自動定位到BIM模型中故障設備所在空間的區(qū)域，并以3D形式可多角度預覽設備位置的空間模型，這樣能便于處理人員提前了解到設施設備的現(xiàn)場環(huán)境，并可以提前規(guī)劃到達現(xiàn)場的最優(yōu)路徑，通過獲取的設備實時參數(shù)，能初步預估設備的故障原因，并準備相應的修復工具和備品備件。如圖5所示。通過輕量化模型的鏈接，當出現(xiàn)需要外部人員處理的問題，比如消防火警時，可以通過提前將預警位置的空間模型鏈接發(fā)給處理人員，處理人員通過移動端瀏覽器可以提前獲知現(xiàn)場操作環(huán)境和相關的設備位置，便于提前制定現(xiàn)場應對的處理方案。

綜上所述，通過將前期項目建設階段的BIM模型通過輕量化處理，并結合到物業(yè)設施設備運維平臺中，我們能通過極小的代價，使原有傳統(tǒng)的設施設備運維平臺具備可視化運維、虛擬漫游巡檢等創(chuàng)新功能，并通過在實際項目的試點應用，效果顯著，能夠極大的提高原有設備管理的效率，降低工程巡檢人員的工作負荷，保證了設備的完好率。通過目前這些創(chuàng)新應用的經(jīng)驗總結，在接下來的物業(yè)管理中，我們可以考慮進一步結合數(shù)字孿生、虛擬現(xiàn)實仿真、人工智能等先進技術，更好的助力物業(yè)企業(yè)的數(shù)字化轉型。如通過讀取物聯(lián)網(wǎng)設備傳感器或者控制系統(tǒng)的各種實時參數(shù)，構建可視化的遠程監(jiān)控；并結合采集的歷史數(shù)據(jù)，構建設備的健康指標體系，并使用人工智能算法實現(xiàn)趨勢預測；基于預測的結果，對維修策略以及備品備件的管理策略進行優(yōu)化，降低和避免因非計劃停機帶來的損失。

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作者:陳晉輝 劉穎 林真 張阿敏 單位:廣州地鐵