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【摘要】隨著改革的持續深化及形勢的發展變化，經濟社會及國有企業改革發展進入新時代新階段，油田物業管理業務的運作機制也與時俱進進行著調整改變和優化完善，對傳統的理念、思路、模式造成沖擊，迫切需要我們深化認識、研究形勢、積極適應、主動求變，充分把握改革發展的主動權，從夯實基礎、爭創品牌、創新驅動入手，提高物業專業化公司快速適應能力、市場競爭力和現代化生存發展能力。

【關鍵詞】國企改革；物業管理；專業化；市場化

隨著我國市場經濟體制的逐步完善，以及現代化大生產的發展趨勢，物業各項法律法規的逐步完善和市場的逐步規范，目前物業行業正處于發展加速期。按照《國務院辦公廳轉發國務院國資委、財政部關于國有企業員工家屬區“三供一業”分離移交工作指導意見的通知》要求，2019年起，國有企業不得再以任何方式為員工家屬區“三供一業”承擔相關費用，不得在工資福利外對員工家屬區“三供一業”進行補貼。因此，如何推動物業的發展成為油田需要解決和探索的新課題。

一、勝利油田物業發展的現狀及面臨的形勢

隨著我國市場經濟體制的逐步完善，以及現代化大生產的發展趨勢，物業各項法律法規的逐步完善和市場的逐步規范，目前物業行業正處于發展加速期。據中國物業報告最新公布的數據，全國物業管理規模已經達到185億平方米，較2008年，企業數量從5．8萬家迅速增加到10．5萬家，踏上行業發展快車道。（一）勝利油田物業的基本情況。勝利油田會戰初期沒有社會依托，石油企業由于油區分布廣，企業多建在遠離城市的郊區，居民生活區往往既分散又自成體系。為保障油田生產建設和員工群眾生活需求，按照“有利生產、方便生活”的原則，油田依托主業，自力更生、艱苦創業，逐步建立起遍布油區的社會服務體系。據統計，目前勝利油田物業從業人員4830人，服務涉及員工家屬區202個，居民22．96萬戶，住宅8948棟，建筑面積2093．65萬平，綠化面積934．93萬平，環衛保潔面積1991．29萬平，主要分布在東營、濱州、德州、淄博、煙臺、青島等6個地市14個縣區。經過20多年的物業管理實踐，勝利油田物業有一支踏實肯干的干部員工隊伍，有較好的工作理念和標準，有中石化這塊金字招牌，有油田內部相對穩定的物業市場；作為國有物業公司，我們具備承接國有大型企業物業服務項目的政策支持和先決條件，意味著我們有著較為廣闊的潛在市場。（二）勝利油田物業的管理服務情況。當前情況下，企業物業管理的總面積、物業管理公司的數量、資源的分配都不太合理，管理內容相對比較單一，只是單純負責部分辦公樓及庭院的衛生、綠化、水電暖管網維護及其它服務工作；管理機構、管理職能尚不健全，還沒有擺脫傳統的行政型、福利型管理方式，物業管理提供的勞務基本是無償的，這樣就造成管理范圍越廣、單位負擔越重的被動局面，嚴重缺乏市場競爭力。同時，物業管理員工思想上缺乏服務意識和市場意識，缺乏競爭觀念，居民還沒有形成正確的物業管理市場的消費意識，消費要求仍停留在無償服務的理念上；隨著居民生活水平提高、服務理念的轉變、消費觀念的更新，市場環境的不斷變化，物業企業的市場競爭格局也日趨激烈，這就要求物業管理企業要適應新形勢的變化發展，從服務觀念到服務方式，從經營理念到市場定位，都要做出相應的改革，加快形成市場經濟的物業管理理念和真正意義上的物業管理市場，采取各種手段更加快捷地為用戶提供服務，不斷增強市場的競爭力和生存發展能力，這樣才能適應發展的需要。（三）國有企業辦社會職能分離移交后勝利油田物業面臨的形勢。勝利油田在近60年的發展歷程中，企業辦社會職能為上游板塊整體發展，一直發揮著保障生產、服務生活、維護穩定、構建和諧的重要作用，為油田的持續穩定發展作出了不可替代的貢獻。隨著改革開放的不斷深入，國內逐步由計劃經濟過渡到市場經濟，市場在資源配置中漸漸起了決定性作用，這就倒逼我們必須以新發展理念為統領，全力打好扭虧脫困、瘦身健體、分離移交企業辦社會職能“三大攻堅戰”。《國務院辦公廳轉發國務院國資委、財政部關于國有企業員工家屬區“三供一業”分離移交工作指導意見的通知》（國辦發〔2016〕45號）明確要求，2019年起，國有企業不得再以任何方式為員工家屬區“三供一業”承擔相關費用，不得在工資福利外對員工家屬區“三供一業”進行補貼。新形勢下，勝利油田物業管理體制、運行機制、管理體系、贏利模式等尚未建立，面對市場、迎接挑戰的準備還不充分，發展基礎相對薄弱；油田小區新老住宅交織，基礎設施不完善，居民福利意識強烈，收費體系和機制尚未建立；外部市場不確定因素多，物業服務利潤空間小，拓展運營面臨著諸多挑戰；干部員工長期從事社區管理服務，對于物業專業化發展、市場化運行、社會化創效等方面還不太熟悉。如何推動物業的發展成為油田需要解決和探索的新課題。

二、調整思路，把準脈絡，高效推動物業專業化改革發展

由于行業發展的內在需求與外部整個經濟環境的影響，專業化市場發展的成為必然。勝利油田領導在2018年勝利石油管理局有限公司第一屆職工代表大會上就強調要認真落實集團公司各項安排部署，聚焦改革、創新、管理、發展主題主線和“三大目標”，著力推進專業化管理、市場化運營、社會化創效。（一）著眼未來，統籌謀劃，成立物業專業化公司。勝利油田著眼企業發展和員工利益，于2017年底成立了物業專業化公司———公共事業服務中心，實施物業專業化管理。實施專業化管理也是中國石化集團公司打贏轉方式調結構攻堅仗的戰略安排，企業將主要精力集中于提高企業的核心競爭力與企業的內部管理，進一步優化資源配置。堅持把物業服務專業化管理作為一項政治任務，按照油田確定的專業化改革總目標，著力增強改革的系統性、整體性、協同性，保持工作力度和連續性，有計劃有秩序地推進落實。勝利油田物業管理服務管轄范圍大，住宅區相對分散，實行專業化物業管理，將有利于資源整合，形成內部維修、綠化、環衛、治安等專業化隊伍，提高效益，打造品牌和競爭力；有利于企業發展，使物業管理在市場機制下，逐步走上健康發展的良性軌道，在統籌規劃的基礎上實現油田的最大效益，這是油田的積極應對之舉、主動作為之策。（二）理順關系，調整機制體制，加快物業專業化發展步伐。隨著現代市場化腳步的不斷加快，這對于現代油田企業來說也提出了更高的挑戰，需要有效地抓住現代油田企業較為穩定及完善的市場機會，快速對機制體制進行創新及完善，走專業化、規模化經營道路，不斷提升企業的競爭力；同時，油田企業的物業管理還需要創造屬于自己的品牌，不斷提升自身的服務水平。為保障物業專業化生產高效運行，要全面梳理物業各系統、各業務板塊的制度，打破以往地域的限制、資源的限制，解決人員不平衡等問題，建立健全并逐步完善管理機制、用人機制、考核機制、績效考核辦法等相關制度流程，系統建立總的指揮制度和體系，實現由原來分散管理到集中統一管理；因物業管理分布的地域比較廣泛、分散，在物業專業化初期，可以按照一定的區域進行資源整合，成立區域聯盟，或與同行業或相關行業形成戰略聯盟，盡快加入相關行業協會，與較大房地產、物業企業建立合作伙伴關系，向一流社會物業公司認真學習或聘請顧問，及時掌握行業市場信息，避免惡性競爭、單打獨斗和地方保護，形成優勢互補、聯合發展。為保障物業服務質量不斷提升，要重新制定保潔、綠化、維修服務標準和《服務現場考核細則》，形成統一規范的服務標準體系，按照標準體系同步推進工作的提升；在此基礎上要有提升物業管理服務的抓手，即每年制定一項競賽活動，加強現場管理、打造示范標桿；每季度或者每半年組織一次競賽活動的觀摩推進會，通過總結經驗、選樹典型、推廣經驗，促進現場管理服務再上新水平。為保障資源優化，要按照勝利油田“1＋2＋2”績效考核體系，構建適合物業專業化公司的績效考核體系，讓完成目標保基本薪酬、多創效益掙績效工資、優化資源、外闖市場、多創效益成為思想共識和自覺行動，牢固樹立市場化、專業化、價值化的觀念，堅持以效益為先，內強管理，外拓市場，不賺錢的項目不干，不賺錢的事情不做，一切圍繞效益、市場、經濟效益和服務價值來把握和實踐，把價值引領、效益觀念貫穿生產經營管理全過程，一切工作向價值創造聚焦、一切資源向價值創造流動，提升物業的增值潛力，增強勝利油田物業管理服務的發展后勁。（三）構建物業市場化服務與收費新機制。過去油田的物業收費價格，特別是減免政策，帶有明顯的福利性，但從2019年起，中央政策要求，國有企業不得再以任何方式為員工家屬區“三供一業”承擔相關費用，不得在工資福利外對員工家屬區“三供一業”進行補貼，這就倒逼勝利油田必須變暗補為明補，樹立“花錢買服務”的思想觀念，建立“誰提供服務誰收費”“誰享受服務誰繳費”的市場化服務收費體系，保障物業業務交得出、接得住、行得穩、可持續。為推動物業服務社會化、市場化，維護員工利益，保障居民服務質量不下降，根據集團公司有關精神，結合油田實際情況制定了《勝利油田深化物業供暖市場化改革實施方案》，即由社會化服務單位，按照集團公司住房政策面積和個人實際住房面積實行市場化收費，服務到戶、收費到位。變物業采暖福利性暗補為貨幣化明補。對廣大居民來說，要在心理上實現由“油田人”向“城市人”的轉變；在思想上認識到優美的環境、優質的服務、健康文明的生活方式，是城市生活的基本標志；在行為上要從對油田福利的嚴重依賴轉變為對物業商品的自覺消費，從而對物業管理的收費服務有一個平靜的心態。物業管理單位要加強對物業管理知識和現代生活方式的宣傳，使員工關心物業、支持物業，真正形成“花錢買服務，花錢買享受”的自覺性；同時要引導居民的消費。

三、關于油田物業專業化發展的三點思考

（一）增強內功，夯實基礎，提高物業專業化公司快速適應能力。物業服務企業，賣的是服務，效益是“根”，市場是“魂”。雙向選擇和等價有償就是市場化的集中體現，只有讓油田滿意、業主滿意、居民滿意，才能在市場上站穩腳跟。因此，今后勝利油田必須全力推動物業管理由“管理服務型”向“市場經營型”轉變。要分類根據服務需求提供多元化服務。要提供個性化服務，為業主度身定做完善的、周到的個性化服務方案，做到急需急辦、特需特辦、有求必應，以滿足業主對服務的需求；要提供滿足菜單化服務，針對那些有一定支付能力的業主，物業管理公司要達到“你需要什么服務我就能提供什么服務”的要求和標準，隨時為業主提供方便的服務，滿足業主的自由需求、多樣需求、臨時需求和集中需求；要提供精確化服務，物業管理公司要按照有關法律法規與開發商（業主或業主委員會）簽訂前期物業服務合同，確定服務等級標準，保證給業主提供符合合同、標準明確的服務，使服務方案達到可知、可感、可辨、可驗；要提供簡約化服務，物業管理公司在對業主的服務中要做到細化、量化，在服務程序上也要能夠簡化、明化，盡量不要給業主增加麻煩；要提供規范化服務，物業管理公司要對照服務標準內容時時自我檢查、月度自我綜合檢評，并季度或年度專項進行社會和政府有關部門的檢評，還要接受業主、業主委員會、新聞媒體、政府的監督，保證服務整體的規范化；要提供專業化服務，物業管理公司要為業主提供高檔次、高品位、專業化的服務；要提供合理化服務，物業管理費用關系物業管理公司和諸多業主的經濟利益，物業管理公司要特別珍惜來自業主的每一分錢，精打細算，加大修舊力度、開源節流，充分保證業主、企業、社會全面受益，實現物業管理的多方共贏。因此物業專業化改革后，勝利油田物業要立足于物業服務20年的堅實基礎，突出價值引領、做精做優，高標準實施管理服務、經營創效提檔升級，快節奏推進由服務保障型油田后勤單位向“服務保障＋經營創效”新型物業專業化公司轉變，不斷提升服務水平，快步跨入專業化發展新征程。（二）提質增效，爭創品牌，提高物業專業化公司市場競爭力。經濟效益是衡量一切經濟活動的最終評價指標。要摒棄過去“小錢不看、大錢才賺”的觀念，樹立“有利潤就干、有市場就搶”的意識，努力尋找物業服務利潤增長點，沿著物業服務價值鏈，迅速擴大市場規模，不斷提升創效能力。要充分運用好勝利油田的物業服務品牌，主動出擊，外拓市場，洽談項目，全面拓展物業服務市場。針對服務項目多為老舊小區多的實際，勝利油田物業要積極向同等條件下運營情況較好的城市物業企業取經，尋找小區物業贏利的管理模式，一切圍繞著市場做，一切按照市場的要求干，合理配置物業服務各種要素，提升效益產出，獲取最大的經濟效益和社會效益；要建立合資合作伙伴利益鏈，建立良好的互信合作關系，采取承攬業務、外拓市場等辦法，探索出一套適應市場化需求、可行性強的市場拓展和運營管理模式；圍繞更廣泛的業主群體，運用物業服務APP等智能平臺，拓展服務項目，開展增值服務和特約服務等，逐步打造物業公司經營優勢，培育核心競爭力。因此，物業專業化公司要想發展，就必須要聚焦企業高質量、可持續發展這條主線，統籌資源，開拓市場，做強一批主營創效業務、打造一批管理服務品牌，形成百花齊放、蒸蒸日上發展局面，創造更大的效益，努力打造勝利油田物業專業化品牌，形成具有一定市場競爭力的物業專業化公司。（三）對標先進，創新驅動，提高物業專業化公司現代化生存發展能力。管理創新、技術創新、服務創新，是努力實現社區物業管理的高水平服務、高效益發展的必由之路。要用信息技術提升物業管理手段，實現精干高效，要建設物業家庭網絡化系統、通訊自動化系統、可視對講系統、樓宇自動化系統、水電暖氣自動控制系統等現代智能化系統的推廣應用，及時為用戶提供高科技含量的服務，還要加大對物業基礎設施、設備技術改造的力度，努力減少系統損耗和流失，最大限度地控制和降低物業管理成本；物業管理公司在市場上的競爭從根本說是一種服務競爭，要從拓展服務方式入手，圍繞市場需求確定服務定位，根據居民的基本需求和承受力，選擇好服務內容和收費標準，滿足居民群眾不同的需求，只要在服務上下功夫，在提高上求成效，物業管理就能做實做優、做大做強，就能在市場競爭中站穩腳跟。因此，勝利油田物業專業化公司要進一步推進物業管理由標準化、規范化服務向品牌化、智慧化服務轉變，由“大而全”的勞動密集型企業向具有較強競爭力的輸出管理型市場化物業服務企業轉變，實現綜合實力大發展、品牌形象大提升，提高物業專業化公司現代化生存發展能力。

物業管理專業化的出發點是為迎合新形勢下的市場多元化需求，符合現代企業的高標準、高層次需求，只有認真對待管理范疇內的每一個細節，最大限度地減少管理過程中出現的矛盾、沖突及各類問題，培育物業服務能力，充分發揮物業專業優勢和品牌效應，用專業化來打造企業的美好形象，為企業創造更多的經濟效益、社會效益奠定良好的基礎。

作者:王涌 單位:勝利油田西城社會化服務協調中心