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1寫字樓分類和經(jīng)營特點

1.1寫字樓分類。按照實際具備的使用功能角度進行劃分，通常將寫字樓具體劃分為單純型寫字樓、商住兩用型寫字樓以及綜合型寫字樓三個類別。單純型寫字樓、通常僅具備辦公使用功能，不具備餐飲經(jīng)營功能、展廳功能以及會議室功能；商住兩用型寫字樓，是同時具備辦公功能和住宿功能的寫字樓；綜合型寫字樓，是以辦公作為主要使用功能，搭配具備餐飲經(jīng)營功能、展廳功能以及會議室功能的寫字樓，且除了辦公功能之外的其他使用功能，均處在從屬性地位。按照實際具備的建筑面積角度進行劃分，通常將寫字樓具體劃分為小型寫字樓、中型寫字樓以及大型寫字樓三個類別。小型寫字樓，通常指的是總建筑面積在10000.00平方米以下的寫字樓；中型寫字樓，通常指的是總建筑面積在10000.00～30000.00平方米的寫字樓；而大型寫字樓，則通常指的是總建筑面積在30000.00平方米以上的寫字樓。按照實際具備的現(xiàn)代化程度水平進行劃分，通常將寫字樓具體劃分為非智能型寫字樓以及智能型寫字樓兩個類別。非智能型寫字樓，指的是未能配備現(xiàn)代化設備、設施，不具備現(xiàn)代化使用功能的傳統(tǒng)化寫字樓；智能型寫字樓，指的是具備支持辦公功能的智能物業(yè)技術系統(tǒng)，且具備高度自動化技術系統(tǒng)的辦公用寫字樓。1.2經(jīng)營特點。第一，寫字樓的租賃時間周期大多較為短暫，其租賃成交價格具備極強的時效性。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國大陸地區(qū)寫字樓類建筑物的租賃時間周期大多處在3年左右，展現(xiàn)出鮮明的短租交易特點。出現(xiàn)租賃周期短的特點主要歸因于寫字樓承租人對市場風險的預判，以及經(jīng)營風險因素的控制和規(guī)避，而寫字樓出租人則需要關注租賃合同履行期間租金價格水平發(fā)生上漲的可能性。在寫字樓處在短租狀態(tài)條件下，租金價格僅在租賃合同有效期內(nèi)固定不變，一旦合同履行完畢，交易雙方通常會重新商議租賃價格。第二，寫字樓的租金價格水平與其實際出租率之間存在負相關制約關系。通常情形下，在寫字樓租金價格水平持續(xù)上漲過程中，其實際出租率會展示出逐漸下降變化趨勢，既不是出租率處在較高水平時出租人能獲取最佳經(jīng)濟收益，也不是租金價格處在較高水平時出租人能獲取最佳經(jīng)濟收益，只有在遵循市場供需規(guī)律尋找到租金價格水平與出租率之間的最佳結合狀態(tài)，才能確保出租人能獲取最佳經(jīng)濟收益。第三，產(chǎn)權歸屬結構單一的寫字樓租賃產(chǎn)品相較產(chǎn)權歸屬結構多元的寫字樓租賃產(chǎn)品在市場上更具優(yōu)勢。對于寫字樓承租人而言，選擇產(chǎn)權歸屬結構單一的寫字樓租賃產(chǎn)品，有助于規(guī)避租賃產(chǎn)品使用過程中發(fā)生的產(chǎn)權糾紛問題，同時還能順利實現(xiàn)統(tǒng)一化的經(jīng)營目標、管理目標以及調(diào)配目標，確保因經(jīng)營業(yè)務發(fā)展而形成的擴租需求得到充分滿足，且維持較高水平的物業(yè)服務品質；對比而言，產(chǎn)權歸屬主體多元的寫字樓建筑物能夠誘導不同業(yè)主之間發(fā)展無序競爭，無法充分滿足承租人對服務品質的要求，影響和降低寫字樓租賃服務的實施質量。第四，寫字樓租賃經(jīng)營活動在開展過程中注重獲取長期受益。寫字樓建筑物屬于不動產(chǎn)，使用壽命在40年以上，且折舊率低，在經(jīng)營過程中需要面對復雜多樣的宏觀經(jīng)濟政策環(huán)境以及市場競爭環(huán)境。開展寫字樓租賃經(jīng)營活動，應當注重確保實際獲取的收益，實現(xiàn)對經(jīng)濟波動風險的有效對沖和彌補，逐步實現(xiàn)資產(chǎn)保值與增值目標。

2寫字樓租賃價格影響因素及租賃市場現(xiàn)狀

2.1租賃價格影響因素。2.1.1地理位置與整體品質因素市場研究。寫字樓實際具備的地理位置因素，對寫字樓實際面對的租賃需求，以及出租人在租賃交易過程中實際獲取的租金價格水平具有深刻的制約作用。針對寫字樓建筑實際具備的地理位置特征展開考量分析，需要同時關注和考量其周邊商業(yè)經(jīng)營氛圍因素、交通基礎設施建設配備狀態(tài)因素，以及其他配套基礎設施的建設情況等。例如，是否處于或者是鄰近城市中心商業(yè)區(qū)、周邊是否分布有數(shù)量較多的商業(yè)設施、周邊是否有地鐵或者是輕軌等公共交通基礎設施、所處區(qū)位與城市交通主干道之間的最近距離、是否靠近商業(yè)銀行業(yè)務辦理網(wǎng)點以及是否靠近商業(yè)街區(qū)等。寫字樓實際具備的整體品質，對其實際租賃價格水平具有一定影響。其主要制約因素，包括寫字樓的基本外觀特征、知名度水平以及建設施工質量等。在寫字樓租賃交易市場活動的具體開展過程中，處在高端層級的承租人往往更加關注寫字樓所具備的地理位置和整體品質狀態(tài)，而不是實際租賃價格水平，因此具備良好的地理位置和整體品質的寫字樓租賃產(chǎn)品，能夠在實際的市場交易中發(fā)揮優(yōu)勢。2.1.2物業(yè)管理因素。寫字樓實際具備的物業(yè)管理服務水平，對其實際化的租金價格水平具備深刻影響，而衡量物業(yè)管理工作質量的主要切入點，在于關注寫字樓物業(yè)服務企業(yè)的安全保障水平和服務保障水平。從寫字樓租賃價格確定的角度展開分析，出租人和承租人對寫字樓租賃產(chǎn)品物業(yè)管理水平的判斷，應當以具體的細節(jié)作為切入點。比如，目前城市寫字樓中都普遍存在著上、下班時間段電梯間人流擁擠問題。對于這一問題，部分高品質的城市寫字樓物業(yè)服務公司，會借由與樓內(nèi)分布的各家企業(yè)管理人員展開商討，倡導實施分時段上、下班制度，同時還可以執(zhí)行高層業(yè)主與低層業(yè)主分開使用電梯策略，倡導所有電梯使用者能夠自覺排隊進出轎廂，繼而有效縮減電梯乘坐活動開展過程中的等候時間。與此同時，在雨天，部分高品質的城市寫字樓物業(yè)管理服務公司，能夠為進入大樓內(nèi)部的人員主動提供用于盛裝含水雨傘的塑料袋，繼而在細節(jié)層面充分展示物業(yè)管理服務企業(yè)的整體形象。2.1.3整體定位因素?，F(xiàn)代城市寫字樓項目實際具備的整體定位特征，對寫字樓在租賃交易市場活動過程中實際獲取的租賃價格水平具備深刻的影響。對比而言，處在城市中心商業(yè)區(qū)，或者是城市內(nèi)部具備較好商業(yè)發(fā)展氛圍，或者是周邊公共交通基礎設施建設配備狀態(tài)較為良好的現(xiàn)代化商務寫字樓，其在租賃交易市場活動過程中的租金價格通常會處在較高水平。此外，是否有充足的停車位數(shù)量也是承租方重點關注的因素。部分租戶會將固定車位數(shù)量寫入租賃合同，以保障自身日常使用需求。對于地理區(qū)位和周邊環(huán)境配套條件相近的商務寫字樓租賃產(chǎn)品而言，綜合型寫字樓的租金價格通常顯著高于單純型寫字樓和商住兩用型寫字樓的價格；具有良好朝向及景致樓層的寫字樓租賃產(chǎn)品，其租金價格水平通常顯著高于一般樓層的寫字樓租賃產(chǎn)品的價格。2.1.4大客戶比例當前，在城市寫字樓建筑物，承租客戶類型呈現(xiàn)區(qū)域式集中分布態(tài)勢。同時，中小型承租客戶為了便于自身商務洽談及形象的樹立，往往結合自身承租能力，偏向于選擇同類、大型、知名客。戶較多的寫字樓項目。因此，寫字樓在大型承租客戶企業(yè)經(jīng)營實力影響的支持條件下，其在租賃市場環(huán)境中的整體競爭實力會發(fā)生顯著提升，客觀上會誘導其實際租賃交易價格水平發(fā)生一定程度的改善提升。2.2租賃市場現(xiàn)狀分析。據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，2019年第三季度，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資(單宗投資額超過1億元)總額高達500億元，環(huán)比增長28%。在政策鼓勵下，內(nèi)資買家頻頻購入自用物業(yè)。以總交易額占比近九成，成為交易主力。在投資類型上，北京投資者的首選仍然是寫字樓物業(yè)，占本季投資額的50%。隨著我國第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，特別是在“互聯(lián)網(wǎng)+”的創(chuàng)業(yè)背景下，金融、科技、專業(yè)服務類企業(yè)數(shù)量迅猛增加，將成為寫字樓市場的主力客戶。而寫字樓項目也因其租戶相對較為穩(wěn)定，租金能準時繳納的特性，在住宅市場越來越嚴的政策調(diào)控下，成為投資的“重頭戲”。

3寫字樓投資走向

寫字樓項目總價高、一次性投入大，但優(yōu)質的寫字樓項目，市場客源豐富、租金收益穩(wěn)定、項目轉手變現(xiàn)能力強，是比較平穩(wěn)的投資方式。因此，對商務寫字樓房產(chǎn)項目開展的投資活動，是現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)投資活動過程中重點關注的產(chǎn)品類型。從實際使用方式類型角度分析，開展商務寫字樓投資活動，主要用于自主性公司經(jīng)營使用，或者是對外租賃。針對寫字樓項目的投資活動過程中，應綜合考量投資產(chǎn)品對象的地理區(qū)位因素、周邊環(huán)境因素、公共交通基礎設施建設配套狀態(tài)因素、物業(yè)管理服務質量因素，并且在自身經(jīng)濟實力允許的條件下，注重選擇優(yōu)質房型，購置一定數(shù)量的固定停車位。致力于在積極改善提升寫字樓租賃產(chǎn)品的品質特征和使用價值條件下，支持其在租賃市場交易環(huán)境中，能夠長期且穩(wěn)定地獲取到較高水平的交易價格。

4結語

寫字樓租賃行業(yè)是現(xiàn)代城市房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展進程中的重要組成部分，本文認真梳理分析城市寫字樓租賃經(jīng)營業(yè)務活動開展過程中的基本特點，以及影響制約寫字樓租賃價格水平的主客觀因素及市場現(xiàn)狀分析，合理規(guī)劃寫字樓項目的未來投資走向，能支持我國現(xiàn)代城市寫字樓租賃經(jīng)營業(yè)務活動，長期穩(wěn)定地獲取到良好的經(jīng)濟收益。

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作者:楊喆雅 單位:北京北辰實業(yè)股份有限公司寫字樓經(jīng)營管理分公司