導(dǎo)語(yǔ)：電力投資項(xiàng)目土地風(fēng)險(xiǎn)管控路徑一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

土地是海外項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)，同時(shí)也是當(dāng)?shù)鼐用癜簿訕?lè)業(yè)的根本，因此對(duì)于土地，社會(huì)各方都更為關(guān)注和敏感。在當(dāng)前疫情沖擊，世界經(jīng)濟(jì)衰退的大形勢(shì)下，“一帶一路”倡議受到了一些“勢(shì)力”的攻擊和抹黑，土地風(fēng)險(xiǎn)作為一項(xiàng)既影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益，又涉及公共法律政策與社會(huì)和諧穩(wěn)定的特殊風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)其管控好壞不僅影響到企業(yè)自身項(xiàng)目的成敗，更影響“一帶一路”倡議的推廣和國(guó)際聲譽(yù)。因此，進(jìn)一步加強(qiáng)海外電力投資項(xiàng)目土地風(fēng)險(xiǎn)管控創(chuàng)新勢(shì)在必行。土地風(fēng)險(xiǎn)總體是指企業(yè)能否以合理成本和最低社會(huì)影響為代價(jià)，控制和開發(fā)特定土地資源的風(fēng)險(xiǎn)。電建海投公司在東南亞、南亞、非洲、澳洲等市場(chǎng)成功開發(fā)了數(shù)十個(gè)水電、火電、風(fēng)電項(xiàng)目，并據(jù)此總結(jié)出四大土地風(fēng)險(xiǎn)影響要素，創(chuàng)新五大土地風(fēng)險(xiǎn)管控路徑（見圖1）。圖1五大土地風(fēng)險(xiǎn)管控路徑影響土地風(fēng)險(xiǎn)大小的要素主要包括法律政策、成本費(fèi)用、征地進(jìn)度和社會(huì)穩(wěn)定四大要素。法律政策要素指由于東道國(guó)法律或公共政策的特殊規(guī)定，影響企業(yè)無(wú)法按計(jì)劃擁有、控制及開發(fā)特定土地。成本費(fèi)用要素是指項(xiàng)目土地價(jià)格快速上漲，影響企業(yè)征地、租地成本，進(jìn)而抬高項(xiàng)目建設(shè)總成本的風(fēng)險(xiǎn)。征地進(jìn)度要素是指征地的進(jìn)度無(wú)法與項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度相匹配，進(jìn)而影響項(xiàng)目按時(shí)建設(shè)完工。社會(huì)穩(wěn)定要素是指在征地過(guò)程中出現(xiàn)利益分配不公、安置工作不充分等原因，造成當(dāng)?shù)鼐用癫粷M，引發(fā)社會(huì)群體性事件，進(jìn)而影響項(xiàng)目建設(shè)和聲譽(yù)的風(fēng)險(xiǎn)。

土地風(fēng)險(xiǎn)管控路徑

啟動(dòng)專項(xiàng)土地盡職調(diào)查，精準(zhǔn)識(shí)別土地風(fēng)險(xiǎn)管控風(fēng)險(xiǎn)的前提是重視和了解風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)去土地問(wèn)題調(diào)查通常只作為項(xiàng)目盡職調(diào)查的一部分，調(diào)查深度和專業(yè)度均不夠，容易遺漏重要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，影響最終的投資決策。通過(guò)啟動(dòng)專項(xiàng)土地盡職調(diào)查工作，組織專業(yè)人力和專門資源，對(duì)項(xiàng)目所涉及土地問(wèn)題進(jìn)行深度挖掘，可以全面發(fā)現(xiàn)和了解相關(guān)土地風(fēng)險(xiǎn)。專項(xiàng)土地盡職調(diào)查包括兩個(gè)方面工作：一方面是東道國(guó)土地法律環(huán)境盡職調(diào)查，詳細(xì)研究東道國(guó)土地法律權(quán)利分類、土地性質(zhì)類別、土地轉(zhuǎn)讓抵押程序及外商持有土地限制等基本土地法律問(wèn)題；另一方面則是項(xiàng)目土地情況盡職調(diào)查，全面調(diào)查項(xiàng)目所涉及具體土地的所有權(quán)狀況、抵質(zhì)押情況和是否存在第三方土地權(quán)利等情況。只有全面了解了土地法律環(huán)境和土地具體權(quán)屬狀況，才能精準(zhǔn)識(shí)別出相關(guān)土地風(fēng)險(xiǎn)，并針對(duì)性制定應(yīng)對(duì)策略。創(chuàng)新土地持有模式，降低土地失控風(fēng)險(xiǎn)在一些禁止外商持有本國(guó)土地的國(guó)家，外商投資通常使用“自然人代持”模式，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目土地的控制，即外商投資人借錢給信任的東道國(guó)國(guó)籍自然人，由該自然人出面購(gòu)買項(xiàng)目土地，并將項(xiàng)目土地長(zhǎng)期租賃給項(xiàng)目使用，同時(shí)將項(xiàng)目土地作為抵押物抵押給外商投資人，雙方簽署《土地租賃協(xié)議》《貸款協(xié)議》和《抵押協(xié)議》協(xié)議群，實(shí)現(xiàn)外商投資人對(duì)項(xiàng)目土地的間接協(xié)議控制。但在“自然人代持模式”下，仍然存在較大的自然人失控風(fēng)險(xiǎn)，一旦該自然人反悔，私下對(duì)外轉(zhuǎn)讓土地，僅憑已簽署的協(xié)議群很難從法律上直接阻止其轉(zhuǎn)讓行為。電建海投公司創(chuàng)新并實(shí)踐了一種新型土地持有模式—“資產(chǎn)管理公司模式”以解決此問(wèn)題。一些國(guó)家雖然禁止外商持有土地，但并不禁止外商參股的公司持有土地。外商可以小股東身份，與東道國(guó)本國(guó)公司合資設(shè)立“資產(chǎn)管理公司”，由該“資產(chǎn)管理公司”購(gòu)買并持有項(xiàng)目土地。外商雖然是小股東，但可以通過(guò)對(duì)公司治理機(jī)制的合理設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)小股東控制公司，同時(shí)與大股東簽署《貸款協(xié)議》和《股權(quán)質(zhì)押協(xié)議》協(xié)議群，從公司治理和協(xié)議控制雙層面來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目土地的控制，最大程度降低項(xiàng)目土地失控風(fēng)險(xiǎn)。

推廣土地期權(quán)機(jī)制，提前鎖定土地成本

對(duì)于新能源發(fā)電項(xiàng)目，受制于自然條件的限制，項(xiàng)目必須在特定的土地上開發(fā)，正是由于項(xiàng)目土地的特定性和唯一性，導(dǎo)致投資人與地主談判時(shí)十分被動(dòng)，只有接受地主報(bào)價(jià)或放棄項(xiàng)目開發(fā)這兩種選擇。為了解決這一被動(dòng)局面，電建海投公司在澳洲開發(fā)新能源項(xiàng)目時(shí)，創(chuàng)新適用了土地期權(quán)機(jī)制，成功提前鎖定了土地成本。土地期權(quán)機(jī)制是指投資人在項(xiàng)目開發(fā)前期，此時(shí)項(xiàng)目能否開發(fā)成功，項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模等要素都未確定，便與地主簽署土地期權(quán)協(xié)議，并將未來(lái)可能會(huì)簽署的購(gòu)地協(xié)議或租地協(xié)議作為附件予以固定。在土地期權(quán)協(xié)議中，投資人將支付地主一筆小額期權(quán)費(fèi)，作為對(duì)價(jià)，投資人獲得土地的期權(quán)，即在未來(lái)投資人有權(quán)選擇是否執(zhí)行以固定價(jià)格購(gòu)買或租賃地主土地的權(quán)利。一旦未來(lái)項(xiàng)目開發(fā)成功，投資人就可以選擇執(zhí)行期權(quán)，若項(xiàng)目開發(fā)失敗，投資人也不過(guò)損失一筆小額期權(quán)費(fèi)。堅(jiān)持介入式管控理念，掌握征地工作主動(dòng)權(quán)過(guò)去解決項(xiàng)目土地風(fēng)險(xiǎn)的常用思路是通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方式。例如將征地責(zé)任轉(zhuǎn)移給東道國(guó)政府或其他第三方，由其負(fù)責(zé)征地工作。然而，責(zé)任可以轉(zhuǎn)移，卻并不代表風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)被解決。土地問(wèn)題具有較強(qiáng)的屬地性，責(zé)任可以根據(jù)協(xié)議進(jìn)行轉(zhuǎn)移，但風(fēng)險(xiǎn)卻始終停留在固定的土地之上，一旦風(fēng)險(xiǎn)最終爆發(fā)，受影響最大的還是土地之上的項(xiàng)目本身。并且由于投資人轉(zhuǎn)移了征地責(zé)任，導(dǎo)致其對(duì)土地風(fēng)險(xiǎn)的掌握和控制能力進(jìn)一步減弱，在應(yīng)對(duì)突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)將更加被動(dòng)。投資人需要堅(jiān)持介入式管控理念，征地責(zé)任可以轉(zhuǎn)移，但征地工作仍要介入式的管控，隨時(shí)掌握征地主動(dòng)權(quán)。如電建海投公司的孟加拉項(xiàng)目，根據(jù)股東協(xié)議，征地工作由當(dāng)?shù)匦」蓶|全面負(fù)責(zé)，但小股東進(jìn)展緩慢，若仍然依據(jù)協(xié)議等待小股東履行征地義務(wù)，項(xiàng)目將面臨極大土地風(fēng)險(xiǎn)。電建海投公司立即對(duì)征地工作進(jìn)行介入式管控，將所有征地工作分解成一千多個(gè)工作節(jié)點(diǎn)，對(duì)每個(gè)工作節(jié)點(diǎn)均設(shè)立節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)金以激勵(lì)一線征地員工，同時(shí)與小股東設(shè)立聯(lián)合征地辦公室，對(duì)小股東征地進(jìn)度實(shí)時(shí)監(jiān)督、實(shí)時(shí)把控，這些工作極大促進(jìn)了征地工作的進(jìn)展。打造項(xiàng)目命運(yùn)共同體，實(shí)現(xiàn)征地工作和諧共贏總書記在推進(jìn)“一帶一路”建設(shè)工作5周年座談會(huì)上強(qiáng)調(diào)“要堅(jiān)持對(duì)話協(xié)商、共建共享、合作共贏、交流互鑒，同一帶一路沿線國(guó)家謀求合作的最大公約數(shù)，推動(dòng)構(gòu)建人類命運(yùn)共同體”。征地工作需要解決項(xiàng)目建設(shè)對(duì)土地的使用需求和當(dāng)?shù)鼐用袢粘Ｉ罹幼?duì)土地的依賴之間的矛盾，只有真正建立起項(xiàng)目命運(yùn)共同體，使當(dāng)?shù)鼐用衲軌蛟陧?xiàng)目建設(shè)中獲益，將雙方利益綁定一致，才能更好的化解矛盾。

結(jié)語(yǔ)

加強(qiáng)土地風(fēng)險(xiǎn)管控是推廣“一帶一路”倡議，順利開發(fā)海外電力投資項(xiàng)目的必然要求。電建海投公司通過(guò)土地風(fēng)險(xiǎn)管控創(chuàng)新，利用五大管控路徑，在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)控制、成本鎖定、項(xiàng)目和諧等方面取得了顯著成果。電建海投公司的老撾南歐江七級(jí)水電站成功建設(shè)，征地移民工作成為當(dāng)?shù)仨?xiàng)目開發(fā)標(biāo)桿；澳洲牧牛山風(fēng)電項(xiàng)目，作為首個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家項(xiàng)目，開發(fā)至今實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)鼐用窳阃对V、零糾紛、零訴訟。海外電力投資要始終堅(jiān)持“風(fēng)險(xiǎn)管控永遠(yuǎn)是第一位”，對(duì)于涉及土地的特殊風(fēng)險(xiǎn)，更要堅(jiān)持“底線原則”，既要追求投資人合理經(jīng)濟(jì)利益，但絕不突破底線，相信通過(guò)科學(xué)管控土地風(fēng)險(xiǎn)，“一帶一路”終將建成為“和諧之路”、“共贏之路”。

參考文獻(xiàn)

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作者：岐溫華