導(dǎo)語：小區(qū)停車位權(quán)屬法律研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要:自改革開放以來，特別是房屋私有化制度的確立以來，房屋產(chǎn)權(quán)的附帶權(quán)利糾紛也隨之增多，如公共綠地的所有、公攤面積的所有等問題，此公共場所或者物的所有問題，是屬于開發(fā)商所有、物業(yè)公司所有、還是業(yè)主共有，或者某個業(yè)主獨有，這些所有權(quán)糾紛也隨之增多，本文旨在對小區(qū)停車位的權(quán)屬之爭，從理論角度闡述其權(quán)屬的界定，再從實踐角度分析其出現(xiàn)的問題，進而試著探求解決問題的方法，以期為司法實踐解決進一點綿薄之力。

關(guān)鍵詞:停車位權(quán)屬;小區(qū)停車位;物權(quán)法

隨著改革開放政策的步步深入，公民的私有財產(chǎn)得到普遍保護。在這個過程中，私有財產(chǎn)的權(quán)利保護也日益成為司法實踐的焦點，這也促使國家對物權(quán)的保護更加重視，并于2007年制定并頒布了《中華人民共和國物權(quán)法》，這部法律的頒布，體現(xiàn)了國家對物權(quán)私有制度保護的重視。而在司法實踐中，房屋所有權(quán)作為不動產(chǎn)的權(quán)屬，一直以登記制作為權(quán)屬界定的標(biāo)準(zhǔn)。而作為同樣是不動產(chǎn)的小區(qū)停車位的權(quán)屬問題，則在司法實踐中產(chǎn)生了很大的分歧。雖然在《物權(quán)法》里，規(guī)定的業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中，停車位和車庫作為業(yè)主，應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購買的權(quán)利。但這并不能作為所有權(quán)明晰的理由。如果將車位或者車庫賣給了除業(yè)主之外的人，那么車位作為小區(qū)的一部分，也應(yīng)當(dāng)由業(yè)主作為區(qū)分所有權(quán)來處理。因此，停車位的非業(yè)主所有權(quán)和業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)就產(chǎn)生了矛盾。那么在實踐中，我們?nèi)绾胃玫膩硖幚韮烧咧g的關(guān)系，就是解決小區(qū)停車位權(quán)屬之爭的關(guān)鍵所在。本文旨在對小區(qū)停車位權(quán)屬爭議現(xiàn)狀的展現(xiàn)，通過對權(quán)屬爭議原因的分析，來探求解決爭議的方法，以達到服務(wù)司法實踐的目的。

一、小區(qū)停車位權(quán)屬

(一)小區(qū)停車位的概念。小區(qū)停車位是指住宅小區(qū)設(shè)置在地上或者地下的以停放機動車輛為目的的屬于開放式空間的場所。車庫是指在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置的以停放機動車輛為目的的具有封閉空間的場所［1］。(二)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。(1)概念業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。(2)特征客體具有整體性的特點。建筑物區(qū)分所有權(quán)的所有權(quán)形式是體現(xiàn)在建筑物整體區(qū)域上的。其具有內(nèi)容多樣性的特點。具體是由專有權(quán)、共有權(quán)和管理權(quán)(成員權(quán))三個部分組成。整體具有統(tǒng)一性的特點。其權(quán)利不僅是權(quán)力的機械組合，而是具有獨立、統(tǒng)一、整體性特點的權(quán)利體。具有專有權(quán)的主導(dǎo)性。權(quán)利人擁有了專有權(quán)就自然擁有了共有權(quán)、管理權(quán)。

二、我國現(xiàn)行法律對小區(qū)停車位的規(guī)定

我國小區(qū)的停車場所，大多都由停車位或者車庫組成。因此，本文所指的車位，包括設(shè)置了建筑物區(qū)分所有權(quán)的小區(qū)里的車位和車庫。由于車位車庫和小區(qū)內(nèi)其他土地使用權(quán)存在不同，要明確權(quán)利歸屬，就必然適用建筑物區(qū)分所有權(quán)理論。就是指在小區(qū)里，如果車庫是開發(fā)商獨有的，那么開發(fā)商可以把車位(庫)單獨出售，也應(yīng)單獨為其進行物權(quán)登記;車庫是和商品房共有的，開發(fā)商就無權(quán)將車位(庫)單獨出售，車位(庫)就是小區(qū)全體業(yè)主共有，更不能單獨登記。而具體哪些車位為共有那些是獨有，是根據(jù)停車場所的物理狀態(tài)及所處位置不同來區(qū)分的。(一)地面車位。由于地面車位是在裸露的地面之上劃出，就是說，是在公有土地使用權(quán)上設(shè)置的，那么，車位的產(chǎn)權(quán)實際上就是土地使用權(quán)。一般來看，開發(fā)商和小區(qū)業(yè)主完成房屋買賣后，小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主就按份共有了該小區(qū)的全部土地使用權(quán)。此時，車位就隨著土地使用權(quán)一起交付給了小區(qū)的全體業(yè)主。(二)首層車庫。有的樓房，存在首層架空層，位于建筑物的底部，本身就是建筑物的一部分。但是權(quán)利歸屬則需要分情況來看。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，依據(jù)層高是否超過2．2米為標(biāo)準(zhǔn)，來看是否計入建筑面積。低于2．2米，不單獨計算建筑面積，首層車庫是房屋建筑的從物，是全體業(yè)主共有;當(dāng)層高于2．2米時，則需要計入建筑面積，參這時，首層車庫就成為了開發(fā)商所有。(三)獨立建設(shè)的多層停車位。小區(qū)內(nèi)的獨立建筑的多層停車位是為了增加停車位而建設(shè)的獨立建筑。結(jié)構(gòu)上具有獨立性。那么，作為獨立建設(shè)的建筑，需要獨立計算建筑面積，共有建筑物的土地使用權(quán)。并且在政府與房地產(chǎn)開發(fā)商訂立的《土地使用權(quán)出讓合同》以及《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等法律文件中，必須明確規(guī)定了這種獨立建筑停車位的土地使用權(quán)的土地面積。所以，根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論，可以成為開發(fā)商的專有部分。(四)地下車位。主要根據(jù)是否屬于人防工程性質(zhì)將其分為兩類，分別判斷其歸屬:(1)利用人防工程改造的車位根據(jù)法律規(guī)定，人防工程實行多元化投資，不僅由國家建設(shè)，商品房的開發(fā)商也可修建。實踐中，在開發(fā)商經(jīng)過政府相關(guān)部門同意后，可以將這樣的人防工程改建為停車位使用。那么，我們在實際認定產(chǎn)權(quán)時，應(yīng)當(dāng)本著誰投資誰受益的原則。在人防工程的實際維護管理中，都是由開放商或者小區(qū)業(yè)主承擔(dān)的維護和管理費用，國家并沒有任何投入。因此單純的認為人防工程改建的地下車庫由國家所有是不合適的，這類地下停車位，應(yīng)當(dāng)歸屬于開發(fā)商或者小區(qū)業(yè)主所有。(2)非人防工程性質(zhì)的地下車位從實際來看，在我國開發(fā)商出售房屋時，普遍將地下的建筑物視為地上建筑物的附屬部分，并當(dāng)作地上建筑物的一部分來處分。因此，地下工程面積就不分攤土地使用權(quán)的份額，也就沒有辦法單獨取得所有權(quán)。但是，我國各個政府部門在處理實際問題時，由于立場等原因，態(tài)度和認定結(jié)果卻不盡相同。因此，現(xiàn)在的房產(chǎn)管理部門在核定建筑面積時，對層高大于2．2米的地下室和半地下室計算全部建筑面積，可以單獨取得所有權(quán)［2］。《物權(quán)法》規(guī)定:建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。而且，目前地下建筑在城市中的重要性顯得日益突出。我們必須認識到，地下與地上的建筑沒有實質(zhì)性差別，不應(yīng)區(qū)別對待。因此，對于層高小于2．2米的，應(yīng)當(dāng)認定其為地上建筑的一部分，由小區(qū)業(yè)主共有;而層高大于2．2米的地下車庫，雖然沒有和地上物有連接，但它是可以進行獨立經(jīng)營運作的。因此，這部分地下車位應(yīng)當(dāng)認定為開發(fā)商的專有物權(quán)。《物權(quán)法》規(guī)定:建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用共有的道路建設(shè)停車位的，就屬于業(yè)主共有。

三、法規(guī)和司法實踐中體現(xiàn)出的問題

(一)法律不明確，缺乏實際操作性。《物權(quán)法》雖然規(guī)定車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，但在實踐中，經(jīng)常會遇到遇到業(yè)主不能承擔(dān)高價位的車位和車庫的情形，這時，業(yè)主的優(yōu)先權(quán)就無法實現(xiàn)。《物權(quán)法》雖有規(guī)定可以將小區(qū)車位和車庫的所有權(quán)交由房屋買賣的當(dāng)事人進行約定，但在實際中，沒有約定或者約定不明情況下，確定車位和車庫的所有時，仍然是無法可依;雖然規(guī)定了“業(yè)主共有的道路或者其他場地”中“共有”，但共有形式卻沒有明確規(guī)定。(二)沒有明確區(qū)分不同類型的車位權(quán)屬。我國的住宅小區(qū)車位可分為專有和共有兩類。《物權(quán)法》只是規(guī)定占用業(yè)主共有的道路車位是屬于共有，對其他形式的車位和車庫則沒有做出明確規(guī)定。所以司法實踐中，因車位和車庫所有權(quán)確定不明發(fā)生的糾紛，大多都是地下車位和車庫。對共有車位的使用制度還沒有明確的法律規(guī)定，這顯然不利于明確權(quán)利歸屬，極易產(chǎn)生糾紛。實際中，大多數(shù)小區(qū)大選擇將車位臨時出租給業(yè)主。這在法律上更加不容易界定，非常容易引起爭議。(三)車位權(quán)屬登記制度的缺失。我國《物權(quán)法》規(guī)定:不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因此，在對車位和車庫進行處分時，應(yīng)當(dāng)對其所有進行相應(yīng)的病更登記。但是關(guān)于住宅小區(qū)停車位的登記制度還并不完善，在實踐中，基本沒有為小區(qū)停車位辦理變更登記的，作為不動產(chǎn)的停車位，不登記就表明其所有權(quán)不明。許多開發(fā)商便以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或長期租賃等方式變相銷售，混淆所有權(quán)與使用權(quán)，業(yè)主無法取得真正的所有權(quán)，為車位問題留下新的隱患［3］。

四、車位所有權(quán)確定相關(guān)法律和制度的完善

(一)立法明確各類車位的權(quán)屬。司法實踐中，沒有規(guī)定責(zé)任后果，僅僅是通過約定來決定車位所有權(quán)的歸屬，是非常容易引起糾紛的。那么在今后的立法實踐中，則必須要明確哪些權(quán)利屬于業(yè)主共有，是不能由約定來決定的，且不能出售給除了業(yè)主以來的第三人的。并且共有車位必須占到所有停車場所的一定比例。除法律規(guī)定明確為共有的部分，其他都屬于專有部分。必須交由業(yè)主和開發(fā)商約定，約定不明時，推定為開發(fā)商所有。在小區(qū)車位所有權(quán)已經(jīng)明確后，要區(qū)分共有部分和專有部分的不同，要明確其權(quán)利分解，完善相關(guān)的制度。(二)要出臺相關(guān)司法解釋，增強可操作性。為增強法律規(guī)定的可操作性，可以通過出臺相關(guān)法律法規(guī)或司法解釋的形式，進一步細化法律實踐，要明確業(yè)主購買車位和車庫的時限和方式方法。對于購買車位和業(yè)主，則由專業(yè)評估機構(gòu)對車位價格進行評估，業(yè)主就通過此價格來決定是否購買相應(yīng)的車位。如業(yè)主都不同意購買，則開發(fā)商可在限制對外出售比例的前提下，向小區(qū)之外的第三人出租出售車位。(三)確立車位專用制度。在對車位專用制度的具體規(guī)定中，為防止開發(fā)商濫用權(quán)力，并存在損害業(yè)主正當(dāng)利益的行為，應(yīng)允許業(yè)主向業(yè)主委員會提出異議，由業(yè)主委員會在召開業(yè)主大會時，通過表決決定是否更改業(yè)主專用權(quán)方案，對共有車位進行重新分配。同時，為防止開發(fā)商通過車位進行雙重獲利行為，可將設(shè)定費與使用費均歸全體業(yè)主共有。并且，開發(fā)商通過車位收取的設(shè)定費和使用費，必須返還給業(yè)主，用于小區(qū)日常維護等費用支出。(四)完善小區(qū)車位所有權(quán)登記制度。登記制度是保證車位所有權(quán)公信力的根本保證。現(xiàn)今，全國對車位登記的做法沒有明確的統(tǒng)一規(guī)定，有的城市存在將車位權(quán)屬設(shè)置在房產(chǎn)證中注明的方式登記，這使得車位只能隨房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，所有權(quán)變更并不靈活，實際操作性不強，顯然與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定也不符合。因此，必須對車位單獨確權(quán)、單獨登記。(1)專有部分車位的登記專有部分車位登記中爭議較大的，即是利用人防工程改造的地下車位和非人防工程性質(zhì)的地下車位登記問題。對地下車位，應(yīng)當(dāng)區(qū)分是否是人防工程改建。對于是不是人防工程改建的地下建筑，要明確其使用制度，通過相關(guān)法律規(guī)定，對地下建筑物頒發(fā)相應(yīng)的使用權(quán)證書和產(chǎn)權(quán)證書，使這部分其權(quán)屬能夠得到確認;而對于是人防工程改建的地下建筑的登記，如果開發(fā)商能夠取得相應(yīng)證明文件，證明該部分人防工程改建的地下建筑在平時的用途為停車位，且由開發(fā)商投資建造，就可以認定開發(fā)商為所有權(quán)人。(2)共有部分車位的登記目前，我國對區(qū)分建筑物的共有部分并沒有進行登記，這為開發(fā)商利用其強勢地位損害業(yè)主合法利益提供了便利。同時，由于沒有設(shè)立相應(yīng)的登記制度，業(yè)主也無法借助產(chǎn)權(quán)公示登記來對抗開發(fā)商的違法行為。那么，對屬于共有部分的車位，也應(yīng)當(dāng)予以登記公示，明確所有權(quán)。當(dāng)然，這種登記可以通過在房屋產(chǎn)權(quán)登記簿上注明，以標(biāo)示產(chǎn)權(quán)的方式，就已經(jīng)可以起到保護業(yè)主利益的效果。(3)共有部分專用使用權(quán)的登記通過租賃等方式獲得對共有部分的專用使用權(quán)，其性質(zhì)應(yīng)當(dāng)認定為使用者合法使用。所以，我們必須遵照規(guī)定，通過登記與公示，使專用使用權(quán)自使用權(quán)合同生效時設(shè)立，登記后就可以對抗善意第三人。除了房屋登記簿這種形式外，筆者認為還可采用約定的形式，即將有關(guān)專用使用權(quán)事項記載于小區(qū)的小區(qū)業(yè)主內(nèi)部約定里，避免房屋登記機構(gòu)專門登記程序上的繁瑣及變更登記的困難等［4］。

五、結(jié)語

停車位權(quán)屬問題是一個非常具有實踐意義的問題，特別是在司法實踐中，它真真切切的體現(xiàn)在我們的實際生活中。因此，我們必須要認真的解決它。但隨著科技的發(fā)展，它又會以很多不同的形式體現(xiàn)出來，那么，我們就要有足夠的耐心去應(yīng)對它。只有規(guī)范的停車位管理制度，才能讓車位(庫)更好地為我們服務(wù)，這才是我們討論停車位權(quán)屬問題的意義所在。

參考文獻:

［1］王利明．論物權(quán)法的車庫的歸屬及相關(guān)法律問題［J］．現(xiàn)代法學(xué)，2006(5)．

［2］陳華彬．現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究［M］．北京:法律出版社，1995．

［3］粘凌燕．住宅小區(qū)停車位權(quán)屬問題［J］．山東工商學(xué)院學(xué)報，2011(1)．

［4］王久成．小區(qū)車位權(quán)屬問題的完整總結(jié)［EB/OL］．www．66law．cn/laws/121239．a(chǎn)spx．

作者:李波 單位:邢臺廣播電視大學(xué)