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自從上個世紀70年代美國率先推行資產證券化以來,經過半個世紀的發展,資產證券化在發達國家已經相當成熟和普及。從美國、日本以及歐洲的一些發達國家資產證券化的經驗來看,它們大多都是將住房抵押貸款證券化作為其資產證券化的切入點。事實證明,住房抵押貸款證券化的實施不僅能夠有效地降低商業銀行的流動性風險,改善商業銀行的資產負債結構,而且還能有效拓展房地產業的資金來源,促進經濟的發展。隨著我國住房商品化的加快,房地產業的快速發展。許多學者和實業界人士認為當前應當積極推動中國的住房抵押貸款證券化進程,希望借此能帶來一系列的良性循環,解決我國經濟運行過程中出現的種種矛盾和問題,促進我國經濟的發展。

從相關國家的經驗來看,住房抵押貸款證券化的推行需要具備以下四個基本的市場和制度條件:首先需要有大量的作為證券化標的住房抵押貸款存量;其次是市場上要有大量潛在的對住房抵押貸款證券的有效需求;第三,市場上存在被廣大投資者所認可的權威信用評級等中介機構;第四,完善的制度和法律環境。但是,從下面的分析可以看出,當前我國這幾個條件還不太成熟,因而可以說大規模推行房地產證券化的時機還沒有到來。

一、要推動中國的住房抵押貸款證券化,必須滿足的最基本的條件就是市場上存在數量可觀的可以用來證券化的資產標的——住房抵押貸款存量。

雖然自1998年啟動住房抵押貸款以來,中國的住房抵押貸款發展十分迅速,貸款規模年平均增長率接近30％。但是由于啟動時間較晚,當前我國的住房抵押貸款存量相對來說還是很小,住房貸款一級市場發育還嚴重不足。根據中國人民銀行統計,截止到2004年末,個人住房貸款余額已達到15922.3億元。分別占GDP和個人消費貸款總額的11.7％和93.5％。但是與發達國家相比。這樣的規模還是顯得過小。早在2001年,住房抵押貸款占GDP的比重,英國為60％、德國為47％、荷蘭則為74％,由此可見我國住房抵押貸款的規模存量之小。在資產證券化的技術操作過程中,如果沒有相應的貸款存量規模作保證。就很難在有限規模的資產池中組合出相似期限、利率,違約率及提前清償率的抵押貸款組群,更談不上有效地對資產池中的抵押貸款進行信用增級的標準化處理。更為不利的是,由于我國啟動個人住房抵押貸款較為倉促,商業銀行對這類貸款的技術操作還處于試驗階段。雖然中國人民銀行曾下發了統一的個人住房抵押貸款辦法,但由于各地、各行之間的情況不同,在具體操作中并沒有形成全國統一的、標準化的住房抵押貸款體系。而貸款條件高相似度,是對資產池中的抵押貸款進行標準化處理、實現信用增級的一個重要條件,這一點也增加了我國推行住房貸款抵押證券化的難度。

另外根據國際慣例。只有當個人住房貸款的比重達到18％～20％時,商業銀行的整體流動性才會成為比較突出的問題。但是,當前我國個人住房貸款的規模離這一標準還有很大一段距離,中國商業銀行現在面臨的首要問題還不是流動性風險。相反由于住房抵押貸款總體上來說是一種比較優質的長期貸款,違約率極低(約為0.5％),大多數銀行并不情愿將這類貸款出售來進行證券化處理。因而住房抵押貸款證券化對當前中國的商業銀行而言,雖然有必要但不是很迫切。這導致當前我國銀行等金融機構對推行住房抵押貸款證券化的熱情不高,增加了住房抵押貸款證券化推行的難度。

二、資產證券化作為一種融資方式,它的推行需要有長期、穩定的資金供給來源,也就要求市場上存在比較穩定的對于該類資產支持證券的需求。

從相關國家的經驗來看,由于該類資產支持證券的復雜性,個人投資者沒有能力也不可能對自己投資策略的收益與風險進行有效分析。同時,資產支持證券還是一種大額的標準化交易,對投資者的資金數量也有一定的要求。因而資產支持證券的主要投資需求來自機構投資者,像養老基金、投資基金、保險公司等。但是就中國目前的情況來看,我們不能期望中國的機構投資者能在推動住房抵押貸款證券化過程中發揮多大的作用。一方面,與發達國家相比。我國能夠參與證券投資的機構投資者在數量上十分有限,典型的機構投資者的數量就更加有限。另一方面,機構投資者能夠真正用于證券投資的資金規模也很有限。這首先因為根據我國現行的金融制度,銀行、保險公司和養老基金等機構投資者在從事證券投資方面還存在諸多限制,使得這些機構投資者擁有的長期資金無法有效地進入證券市場;其次,中國現有的主要機構投資者的自身發展狀況不佳、規模有限,很難成為推動住房抵押貸款證券化的主要動力,例如當前我國的證券公司和養老基金就遇到了比較嚴峻的難題。

通過上面的分析我們可以發現,當前中國推行住房抵押貸款證券化還缺乏大量、持續、穩定的長期資金支持,對資產支持證券的市場需求力量還不是十分雄厚,這也是中國推行住房抵押貸款證券化所面臨的需求方面的障礙。

三、住房抵押貸款證券化作為一項高度技術化的金融創新業務,完善和規范的資產證券化技術支撐體系是保證住房抵押貸款證券化順利推行的必不可少的環節,這其中獨立、客觀、公正的信用評估是住房抵押貸款證券化成敗的關鍵。

在成熟的資產證券化體系中,一般會由國家出面,建立全國統一的擔保機構,對證券化資產標的進行擔保或保險,再通過權威評估機構的認證,使其信用等級得以保障。一般情況下,資產支持證券的發行需要經過兩道評級:第一道是對交易機構和資產支持證券考核評價的內部評級,因為一般國家都有法律明文規定,資本市場只能公募經過信用評級的票據,并規定一些機構投資者只能對具備投資級別的證券進行投資;第二道是發行評級,并將結果向投資者公告,以幫助投資者做出正確的投資策略。而這些評估工作都需要由權威性的評估機構來完成。而我國目前的評估體制還欠完善,評級機構的運作也很不規范,信用評級透明度不高,沒有形成一個統一的評估標準,難以做到獨立、客觀、公正地評估,甚至可能會出現為推行住房抵押貸款證券化肆意美化資產、隨意提高其信用級別的現象。因此,當前我國亟待進一步加快住房貸款保險市場和擔保制度的建設,規范信用評估行為,完善資產評估及個人信用認證的標準體系,建立幾個為市場所認可的權威性的評估機構,為推行住房抵押貸款證券化做準備。

四,推行資產證券化還要有完善的法律制度體系作保障。

在沒有必要的制度保障下,匆忙推行住房抵押貸款證券化,不僅很難達到預期目標,而且還有可能形成新的信用危機和流動性危機,造成金融市場的混亂。國外一些成熟的市場都有其專門的證券化法律條例,例如法國在1988年就實施了《資產證券化法》、韓國在1998年7月實施了《資產證券化法案》、中國臺灣有《金融資產證券化條例》、日本則將其《選定目的公司法》修改成《資產流動化法》。相比之下,我國不僅在資產證券化的立法工作上嚴重滯后,而且一些現行的法律規定還和資產證券化的發展相沖突。資產證券化是一種相當復雜的金融創新,會涉及到一系列的法律制度安排。因此。要推行住房抵押貸款證券化不僅要盡快研究制定出關于中國資產證券化專門的法規,還要對我國現行的《公司法》、《證券法》、《擔保法》、《會計法》以及《破產法》的相關條款做出修改,以明確我國推行資產證券化的諸多制度安排,保障資產證券化的推行。例如資產證券化產品的許可制度和審批程序、資產證券發行人發行條件、信用增級制度和信用保障制度、信息披露制度、市場交易制度、稅收制度、財務會計制度與監管制度等等。因而,對于我國來說,當前和今后相當長一段時期內應當把注意力和重點放在完善住房抵押貸款證券化的制度保障體系建設上來,而不是匆忙地推行住房抵押貸款證券化。公務員之家:

上面提到的四個方面只是目前我國推行住房抵押貸款證券化所面臨的幾個主要難題。除此之外,中國住房抵押貸款證券化的推行還會遇到其它一些阻礙,例如,缺乏一支高素質的專業人才隊伍、中國資本市場的不完善、政府過多的不正當干預等等。當然,分析當前我國推行住房抵押貸款證券化所面臨的困難,并不是反對當前在一些條件相對比較成熟的大城市進行住房抵押貸款證券化的試點,為大規模地推廣積累經驗。事實上我們不可能等到什么條件都成熟了再開展我國的住房抵押貸款證券化,就像我國的股票市場一樣,如果要等到我國的公司治理結構規范了、監管當局的監管水平提高了、投資者的投資意識提高了再來發展股票市場,那么我國的股票市場到今天可能還建立不起來。總之我們應當結合中國目前的實際,在推行住房抵押貸款證券化的呼聲中保持一份理性。