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編者按：本文主要從物業稅種總體設計；土地稅的設計；房產稅設計進行論述。其中，主要包括：物業稅的課稅對象為不動產--土地和建筑物、對土地類型、土地使用者的身份及土地使用的用途綜合考慮、將城市和農村土地作為統一客體設計土地稅種、對房屋所有權征稅應當依據房屋價值規定相應的起征額、產權屬于全民所有的，以經營管理單位為納稅人、我國現行房地產稅制以土地面積或房產原值為計稅依據、支持農業發展、因地制宜、在經濟發達的省份，農村應稅房屋數量多、房地產評估機制的建立是房地產課稅的基礎、原來由政府部門負責對房地產進行評估，應逐漸由社會中介機構來承擔、原來由政府部門負責對房地產進行評估，應逐漸由社會中介機構來承擔等，具體請詳見。

自2003年起，我國物業稅的開征正式提上日程。目前，我國已有十個城市進入試點"空轉"階段，到全國統一實施物業稅應該還有一段相當長的路要走，許多問題還有待研究，"是否在農村開征物業稅"就是論點之一，近期已成為公眾關注的焦點。許多學者考慮到我國農村生活水平低、城鄉差距巨大的現狀，認為開征物業稅會給農民增加新的負擔，故不應在農村開征物業稅。筆者認為，物業稅本身不會加重農民負擔，為了與國際接軌，統一城鄉稅制，克服現有房地產稅制征稅范圍過窄，并充分體現稅收公平原則，在城鄉統一征收物業稅是十分有必要的。

1物業稅種總體設計

物業稅的課稅對象為不動產--土地和建筑物，故應在物業稅下分設土地稅和房產稅兩個稅種，將耕地占用稅和城鎮土地使用稅合并，轉化為在房地產開發階段征收的土地稅，將房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金合并，轉化為房地產保有階段統一收取的房產稅，稅收管轄權歸地方。

2土地稅的設計

2.1課稅對象

對于農村土地稅的課稅對象，應對土地類型、土地使用者的身份及土地使用的用途綜合考慮，以確定是否征稅。根據稅法的一般原理，對屬于生存保障手段的財產是不征稅的。因此，不能對屬于集體經濟組織內部成員所承包經營的農地、林地、宅基地征收物業稅。另一方面，為了保護耕地，耕地占用稅的征稅對象應從用于種植農作物(包括菜地、園地)的土地，擴張到全部農業用途的土地，即林地、草地、養殖等非耕地的農業用地。

對于土地使用權的征稅，鑒于我國農村土地制度的特殊性和復雜性，應對農村土地的不同類型加以區分，具體分析如下表：

2.2納稅人

土地稅的納稅人為土地的使用者，對于農村土地稅的征收應實行征稅對象一體化，除具有公益用地性質的土地之外，將城市和農村土地作為統一客體設計土地稅種。例如，對房產占用土地，不分房產權利人的國籍，不分地域，統一征收土地稅。對不當利用土地的行為征收物業稅。對于占用農用地進行非農生產的應實行重稅，以保護耕地。對閑置全民所有土地的，對荒蕪農民集體所有土地的，應實行重稅，以示其懲罰性。

3房產稅設計

3.1課稅對象

對房屋所有權征稅應當依據房屋價值規定相應的起征額，房屋價值高于起征額者納稅。這樣物業稅在農村的征稅范圍就局限于部分富裕地區的居民，既保證了公平又實現了效率。同時這種設計能夠適應形勢的變化，當部分地區經濟發展，房屋價值達到了征收物業稅的標準，就可以直接按照相應的稅率進行納稅，保證了稅收法律制度的穩定。

3.2納稅人

應是在農村擁有房屋產權、土地使用權的企業、事業單位和個人。產權屬于全民所有的，以經營管理單位為納稅人；產權為共有的，以共有人為納稅人；產權關系不明確的，以代管人或使用人為納稅人。

3.3計稅依據

我國現行房地產稅制以土地面積或房產原值為計稅依據，這兩種計稅依據既不科學又無彈性，根據國際的通行做法，以評估價值而不是房產原值作為計稅依據最為可取，評估周期一般為兩至三年。借鑒國際上較流行的方法：市場比較法，將應稅房地產與近期已發生交易的類似房地產比較，并以后者的交易價格為基礎，通過價格影響因素修正得出評估價值。⑦這一方法適用于房產交易頻繁的城鎮，但不適合農村的現狀。對于農村房產價值的評估，筆者建議：

第一，在經濟發達的省份，農村應稅房屋數量多，可根據各地實際情況對農村住房分門別類，對有代表性的房屋進行價值評估，同類型房屋借鑒使用，可允許有較小的浮動范圍。

第二，在經濟不發達的省份，絕大多數農村住房屬于免稅范圍，政府的評估壓力小，只針對少數富裕農村進行評估即可。

3.4稅率

物業稅稅率水平的設置是物業稅制度設計的關鍵，關系到納稅人的納稅負擔和政府的財政收入，必須綜合各方面因素謹慎選擇。筆者認為，稅率水平的設置應遵循以下原則：

第一，支持農業發展。為了鼓勵農業生產和保證農業的再生產能力，應對農村物業稅與非農村物業稅加以區分，對農村物業稅征收較低的稅率。同時為了保護耕地，對占用耕地用于非農業生產的物業稅應確定較高的稅率。

第二，因地制宜。我國地域遼闊，各地經濟發展水平差距明顯，農民的納稅能力也有很大差距。因此，在確定我國物業稅稅率水平時，應當充分考慮到我國經濟發展不平衡的現狀，設置幅度稅率。由中央政府決定物業稅稅率的幅度，而具體稅率由地方政府根據本地農村的發展狀況決定，因地制宜，充分體現公平與效率。

第三，對房屋、土地設置不同的稅率。物業稅的征稅對象包括土地和建筑物，兩者具有不同的自然屬性和經濟屬性。土地為稀缺資源，以長期看價格將會不斷上漲，且波動不大，較穩定。而房屋價格受供求關系的影響，波動較大，并且我國農村土地制度產權復雜，故宜將土地和房屋分別征稅，根據各自的特性確定相應稅率。

3.5優惠政策

根據稅法的一般原理，對屬于生存保障手段的財產是不征稅的，因此對價值不超過起征額的房產以及集體經濟組織內部成員承包自用或流轉給他人的農地、林地應免征物業稅。稅收優惠也可起到政策引導的作用，為了鼓勵貧困農村脫貧致富，可對貧困農村的經營性用途的不動產及外來投資給予減免優惠。也可對西部農村的初始投資給予稅收優惠，以支持西部地區的經濟發展。另外，為了體現稅收公平原則，對于老弱病殘應該根據個人境況給予適當的減免。

3.6評估機制

房地產評估機制的建立是房地產課稅的基礎，開征物業稅的各國無一不重視房地產評估制度的建設。由于我國還不具備完善的物業稅評估機制，所以建立一套完整、科學、公平的房地產評估機制迫在眉睫。那么評估機構由誰來擔任才最合理呢？對此，理論界大體有三種觀點：一種觀點認為，隨著市場化改革的深入，原來由政府部門負責對房地產進行評估，應逐漸由社會中介機構來承擔，并相應明確其應擔負的法律責任。⑧筆者不同意這種觀點。首先，我國從事物業評估的社會中介機構還沒有能力承擔起全國物業評估的重任，由于社會中介機構的發展只能隨著市場的發展而發展，不能依賴政府的力量短時間內聚集人力、物力來組建完善評估體系，所以，依靠社會中介機構來形成完善的物業評估體系需要相當長的時間。其次，由社會中介機構負責對房地產進行評估，能否保證公平還有待商榷。從現實來看，許多市場經濟發達的國家，如：美國、新加坡等都是由政府來組建房地產評估部門。另一種觀點認為，在稅務機構內部設置房地產評估管理機構最為合適。原因是對物業價值的評估主要是為了征收物業稅，對物業價值的評估是稅款征收過程中派生出來的一項工作，所以由稅務機關擔當物業評估的重任最為合適。⑨這種評估機制將稅款的征、評工作合為一體，提高了工作效率。但是這種管理模式欠缺監督機制，稅務部門集征收和評估的權力于一身，易導致暗箱操作和腐敗的產生。另外，評估價值的高低直接影響稅務部門所征稅款額的高低，稅務部門能否做到公正評估呢？還有一種觀點認為，應當由房屋國土部門負責評估。因為物業稅評估所需的土地、房屋登記資料均在房屋國土部門，由該部門擔任評估工作，大大降低評估成本。⑩同時，房屋國土部門具有比稅務部門更加專業的評估水平和豐富的評估經驗，因此就我國現狀來看，由房屋國土部門負責房地產的評估工作比較妥當。筆者同意這種觀點，建議在中央建立一個主管評估工作的機構，負責對地方評估工作的監督和指導。由地方房屋國土部門設置專門的物業稅評估機構。

3.7納稅期限

在納稅期限上，國外的財產稅大多采取的是分次繳納的方式，例如澳大利亞的新威爾州、智利、丹麥、日本等允許納稅人分四次支付稅款；以色列分六次征收；英國分十次征收。我國的物業稅可實行按年計稅、分次繳納的方法。但考慮到我國農村地廣人多，納稅征管體系還不夠健全，繳納次數過多會增加相應的征收費用且不易管理，可以考慮采取按年計稅、半年繳納一次的方案。

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