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摘要:物業稅的改革能夠對房地產市場帶來較大的影響，這種影響是來自供求兩方面的。從供給的角度，物業稅能在一定程度上規范政府的“賣地”行為，減輕開發商開發初期的資金投入，增加開發商“囤地”成本。從需求的角度，物業稅有利于鼓勵房地產的自住型需求，抑制投資型需求。同時在供需雙方的影響下，必然對房地產價格造成影響。

關鍵詞：物業稅；房地產；政府；開發商

一、物業稅的概念

所謂物業稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其擁有者每年都要繳納一定的稅款。從種類上劃分，物業稅屬于財產稅，但是從世界范圍來看，物業稅的征收沒有統一的形式，征收對象也很不一樣。有的國家對個人持有的不動產一般不征收物業稅，對獲取收益的商業用途的房屋才征稅，例如美國。有的國家則對所有的土地、建筑物及折舊資產均征稅，例如日本。

二、物業稅對房地產市場供給的影響

（一）對政府的影響

1.現行制度下，政府行為對房地產市場的影響。（1）地方政府財政收支不平衡。從1994年中國的分稅制改革以來，中央與地方的財政收入比重有了明顯的變化，僅就1993年與1994年的對比來看，地方財政收入所占的比重就由78.0%下降到44.3%，近些年，來地方財政收入所占比重也一直處于50%以下的水平；而同時地方財政支出的比重卻一直在70%左右的水平上。由此可見，分稅制改革后的十多年來，地方財政收支不平衡的矛盾并未得到改變。地方財政收支剪刀差的長期存在，強化了地方政府積極開辟可自主支配收入來源的動力，而增加土地出讓收入便成為地方政府和增收的主要途徑。土地出讓占地方財政預算外收入60%以上，個別市縣達90%左右。從全國情況看，土地出讓收入占財政收入的比重也非常高。2009年全國土地出讓總價款為1.5萬億元，而全國的財政收入為6.8萬億元，土地出讓收入占財政收入的比重為22.05%。如果再加上和轉讓房產相關的營業稅、契稅、土地增值稅，和房地產相關的收入占到全部財政收入的比重就更加大。然而，地方政府的這種“賣地”收入是不可持續的，地方財政對土地出讓收入普遍依賴的局面必然需要改變。（2）土地出讓制度存弊端。中國現今實行的是以“招拍掛”為主要特征的土地出讓制度，這一制度理論上可以從源頭上防止土地批租領域的腐敗，提高經營城市土地水平，改善投資環境。但是發揮這一制度的前提必須是假設該制度本身高度完善并有嚴格、合理的操作流程和實施細則，并有良好的政治、法律環境和人文基礎。現行中國，土地市場的政府壟斷市場機制、社會誠信道德缺失、法制環境和監督體制不健全等，在這種情況下，土地公開招標拍賣導致地價因“公開競爭”而高升，從而把房地產價格逼上了懸崖邊緣，如果說房價高，其實是地價高；如果說房價存在泡沫，其實地價也存在泡沫。

2.開征物業稅可能帶來的改變。不管是土地出讓金還是和房地產有關的稅費，或多或少都帶有一次性征收的特點。也就是說，在未來七十年的土地使用期限里，所有者應該繳納的稅費被包含在了房地產價格中，各級地方政府實際上是把今后幾十年的土地收益一次性收取，是本屆政府收著后屆政府的錢，用著后屆政府的錢。長此以往，政府的財政收入不能穩定也無法保證，無疑與可持續發展觀念相悖。物業稅作為地方稅種，每年都需繳納。一方面，這意味著將現行房地產稅制下要求一次繳納的稅費分攤到了每年，不論是哪屆政府出讓土地使用權，下屆政府均可以從中獲得收益，均衡了地方政府的長期財政收入，改變了“寅吃卯糧”的局面。另一方面，物業稅將目前買房過程中復雜的稅費征收進行梳理。既能簡化稅制，規范征收，又能清費立稅，減輕百姓負擔。

（二）對房地產開發商的影響

1.物業稅的開征降低初期開發成本。房地產行業是典型的資本密集型行業，尤其在房地產開發初期。開發商除了需要支付拆遷補償費，建筑安裝費用外，還需要支付數額巨大的土地出讓金和相關稅費，據統計，土地出讓金和相關稅費占到房價的30%，這些費用都是需要開發商一次性支付的，如此巨大的開發成本加大了開發商的籌資成本，也加大了開發商的籌資風險。物業稅的開征，將開發商原本應在開發初期繳納的各項稅費平均到了房產保有階段的各個使用年份，并通過一定形式在比較長的時間里面轉嫁給房產的購買者承擔，從而減輕了開發商在房地產開發初期的資金壓力，降低其經營風險。

2.物業稅的開征增加了“囤地”成本。現今社會，開發商經常性拍下土地卻不開發，任由其“曬太陽”，致使原本就極其稀缺的土地資源嚴重浪費。開發商為何“囤地”不開發，這里不外乎兩個原因：第一，“囤地”可以導致地價上漲，每次拍賣土地時地方政府也將受益。由于土地一級市場沒有競爭者，開發商“囤地”就沒有競爭者，土地價格就會越來越高。第二，“囤地”沒有任何成本。雖然中國政府出臺了諸多打擊開發商“囤地”的舉措，例如開發商閑置土地要繳納一定的閑置費，甚至可將土地收回等等。但是這些措施還缺乏很有效的實施細則，在開發商看來不過是一紙空文。物業稅是財產性質的稅收，并且按年征收，這就意味著，持有土地房產的年份越長，承擔的稅負就越多。物業稅可以大大增加開發商囤地成本，抑制現階段房地產開發商“低買高拋”的“炒地”行為，增強開發商的投資理性，提高房地產資源的利用效率。

三、物業稅對房地產市場需求的影響

房地產市場的需求方，通俗來講就是購房者。對于購房者而言，物業稅出臺帶來的最大變化，是購入物業時的初始稅費負擔減輕，但未來須對超過基本居住需要的部分納稅。這種變化對于自住型需求和投資型需求的影響是不同的。

（一）對自住型需求的影響

對與居民個人僅有的一套住房是否作為物業稅的征稅對象，目前理論界還存在爭論，但如果為了實現物業稅優先考慮公平的目標，物業稅的稅制設計就應當保障居民基本居住需求，各地方處于平均居住水平以下的居民無須納稅或只需要交很少的稅。物業稅的出臺意味著房地產交易環節的稅費被大部分清理和廢止，原先需要居民在購買房產時支付的那部分稅費大幅度減輕，同時原先由開發商繳納但是轉嫁到購買者身上的稅負也能夠得到一定程度的減輕。稅負減輕意味著購房負擔的減輕，在一定程度上有利于自住型需求的實現。

（二）對投資型需求的影響

房地產作為一種特殊的商品，本身就具有投資和消費的雙重屬性。眾多事實表明，中國的房地產市場中投資性的購房需求占總需求的比重正在上升，投機因素的加大使得房地產市場中的泡沫成分已不容忽視。

物業稅的開征可以改變房地產投資的相對優勢，進而抑制投資需求。首先，物業稅的開征減弱了投資人對物業區位升值的分享。因為物業稅是按年從價計征的，如若房產價值提升，則相應的物業稅負加重，持有成本增加，投資回收期延長；若房屋價值穩定或下滑，則物業稅負平穩或偏低，但投資處于失利狀態。其次，物業稅的開征降低了房地產投資的稅負優勢。在開征物業稅之前，與生產性投資相比，由于房屋所有人可以不繳納所得稅，從而使得投資擁有房地產坐待升值由于不必為保有納稅而成為更加“合算”的投資選擇。物業稅的開征可以在一定程度上扭轉這種局面。

四、物業稅對房地產價格的影響

（一）物業稅短期內能夠促使房價下降

1.物業稅刺激房地產供給擴大。首先，物業稅是將原本房地產交易環節的稅費進行整理，在房地產保有環節征稅。一方面增加了開發商囤積土地、捂盤惜售的成本，另一方面也增加了住房投資者保有住房的成本，促使更多的二手房進入市場交易，增加供給；其次，由于物業稅的開征會使開發商前期開發成本大幅度減少，房地產行業的進入門檻大大降低，有利于吸引更多的開發商進入，促進房地產業的競爭，也增加了供給。

2.物業稅對需求的影響有限。從需求方面來看，物業稅增加了投資型購房者持有住宅的成本，一定程度上會降低投資性需求，在中國目前“炒房者”遍地的房地產市場，能夠起到減少需求的作用。

可見，物業稅的開征一定程度上增加了住房的供給，減少了住房的需求，會導致房價的下降。

（二）物業稅使房價下降幅度有限

1.需求的增加導致房價下降幅度有限。一方面，在物業稅的影響下會使房價下降，降低了的房價會將原本不具備購房能力的人具備了購房能力，從而迅速進入到房地產市場，增加了需求；另一方面，土地的供給是有限的，城鎮土地更是無比稀缺，現階段的中國，城鎮化進程的步伐不斷加快，這勢必使得更多的人涌入到城市、尤其是大城市。大量人口的涌入使得房地產市場的需求激增。在這兩方面的影響下，會使得房地產市場仍然成為賣方市場，房價的下降幅度有限。

2.其他經濟因素的影響。房價不僅受物業稅影響，還受國家宏觀經濟政策、貸款利率、消費者收入、位置、風險等多種因素影響。房地產市場的穩定與否同時也關系到中國經濟發展的穩定。在目前中國經濟求穩的大環境下，房價下降的幅度必然是有限的。

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