導(dǎo)語：土地儲(chǔ)備當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)問題探究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：本文運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)理論，對(duì)城市土地儲(chǔ)備所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了深入探討，提出城市土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理的策略。

關(guān)鍵詞：城市土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理

1.城市土地儲(chǔ)備所面臨的風(fēng)險(xiǎn)

1.1t政府的過度干預(yù)

(1)運(yùn)用行政手段強(qiáng)制土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購一些土地。一些地方政府為確保一方穩(wěn)定，解決國企解困和清算破產(chǎn)等問題，對(duì)一些國企用地不論位置、面積、規(guī)劃用途和潛值高低，運(yùn)用行政手段強(qiáng)制要求土地收購儲(chǔ)備部門收儲(chǔ)。如此被動(dòng)盲目的收儲(chǔ)行為勢必給土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。

(2)以土地儲(chǔ)備為名大量套用挪用銀行資金。目前，有些地方政府為解決財(cái)政赤字、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金匾乏等問題，以土地收購儲(chǔ)備為名從銀行套取大量資金，還款的責(zé)任轉(zhuǎn)移給了土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。

(3)土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)土地出讓價(jià)款沒有支配權(quán)。目前，城市土地收購儲(chǔ)備資金的作模式通常是土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)投入大量資金，通過收回、收購、置換和征收等方式取得土地后，直接或進(jìn)行前期開發(fā)后出讓，但出讓收入必須直接上繳財(cái)政專戶，政府財(cái)政審核土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)項(xiàng)目成本報(bào)表后，核撥相關(guān)成本費(fèi)用，政府在這個(gè)環(huán)節(jié)很可能挪用土地出讓價(jià)款，這就使作為借款人的土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)失去了對(duì)土地出讓收入的支配權(quán)，自身不擁有第一還款來源，從而面臨無法按時(shí)償還銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

1.22土地收購和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

在土地收購時(shí)，土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可能對(duì)原用地單位存在明顯的信息不清。土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)如果對(duì)預(yù)購地塊的產(chǎn)權(quán)歸屬情況、地下設(shè)施、地塊周邊環(huán)境和地理結(jié)構(gòu)了解不充分，就可能遇到不必要的法律糾紛(比如建筑已被抵押、查封，或存在復(fù)雜的歷史遺留問題等)，另外，復(fù)雜的地理結(jié)構(gòu)和不合理的地下結(jié)構(gòu)會(huì)極大的增加開發(fā)成本。這些不利的信息有可能被原用地單位有意隱瞞，這就使土地儲(chǔ)備工作面臨種種潛在風(fēng)險(xiǎn)。

土地儲(chǔ)備開發(fā)整理的過程是使生地變?yōu)槭斓兀瑥亩雇恋卦鲋档倪^程。在此過程中，分別存在開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是指土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將收購的“生地”

開發(fā)為“熟地”的開發(fā)成本過高，造成資產(chǎn)的流失。由于土地具有固定性的特征，一旦將資金投入，就很難轉(zhuǎn)移，加上投資資本的數(shù)量大，投資資本的回收期長，變現(xiàn)能力差，即產(chǎn)生沉淀成本。因此，對(duì)存儲(chǔ)土地進(jìn)行科學(xué)合理地開發(fā)就顯得尤為重要。如果投資不合理，盲目開發(fā)，不但會(huì)影響到存儲(chǔ)土地的出讓，而且有可能導(dǎo)致收不抵支。另外，土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將開發(fā)整理工程發(fā)包給施工企業(yè)時(shí)，不能科學(xué)有效地控制工程造價(jià)、控制施工進(jìn)度和工程質(zhì)量，這也可能直接或間接地提高工程成本。

1.32利率和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

利率是資金的成本，它的任何變化都必然對(duì)投資的價(jià)值產(chǎn)生影響。利率風(fēng)險(xiǎn)是指市場利率的調(diào)整或變動(dòng)給土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行中的融資成本及土地收益的不利影響。首先，利率的上調(diào)將增加融資成本，加重儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)還本付息的壓力。其次，利率的調(diào)整將通過影響市場平均投資收益率從而影響土地儲(chǔ)備的投資收益。由于利息是職能資本家讓渡給借貸資本家的一部分利潤，從長期看利潤又具有平均化趨勢，因此當(dāng)市場利率下調(diào)時(shí)，社會(huì)平均投資收益率也將下調(diào)。土地儲(chǔ)備作為一種投資類型，也必將受到平均收益率下降的影響。

引起利率風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的直接原因主要有兩個(gè):一是投資收益率(就是全部資金利潤率)與負(fù)債利息率之間的對(duì)比關(guān)系。當(dāng)投資收益率大于負(fù)債利息率時(shí)，經(jīng)營處于盈利狀態(tài)，此時(shí)如果土地基金從事某些收益的同時(shí)獲得一部分額外的財(cái)務(wù)收益:相反，當(dāng)投資收益率小于取得負(fù)債的活動(dòng)，就會(huì)在承擔(dān)經(jīng)營性虧損狀態(tài)，此時(shí)若土地基金從事負(fù)債的活動(dòng)，就會(huì)在承擔(dān)經(jīng)營性虧損的基礎(chǔ)上，承擔(dān)一部分額外的財(cái)務(wù)性虧損。二是負(fù)債與所有者權(quán)益之間的比例關(guān)系，即負(fù)債比率。這實(shí)際上就是財(cái)務(wù)杠桿。當(dāng)投資收益率大于負(fù)債利息率時(shí)，負(fù)債比率越高，土地基金獲得的額外收益越大:相反，當(dāng)投資收益率小于負(fù)債利率時(shí)，負(fù)債越高，土地基金所承擔(dān)的額外財(cái)務(wù)性虧損越大。以上這種效果稱為財(cái)務(wù)杠桿作用。由此可見，引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因有層次之分。投資收益率與負(fù)債利息率的對(duì)比關(guān)系屬第一層次，是產(chǎn)生額外財(cái)務(wù)性收益或額外財(cái)務(wù)性損失的基礎(chǔ)原因;負(fù)債與所有者權(quán)益的比例關(guān)系屬第二層次，是決定額外財(cái)務(wù)性收益或者額外財(cái)務(wù)性損失大小的關(guān)鍵性原因。

2.城市土地儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)防范策略

2.1調(diào)整和規(guī)范政府職能與行為

政府在城市土地收購儲(chǔ)備中的職能主要是制定有關(guān)法規(guī)，并賦予土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)一定的政府職能、行政權(quán)力，宏觀地間接地調(diào)控土地儲(chǔ)備整個(gè)過程。也就是說，政府要減少直接的行政干預(yù)與微觀控制，應(yīng)以市場經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，通過財(cái)政、貨幣、價(jià)格、投資等經(jīng)濟(jì)杠桿將政府決策轉(zhuǎn)換成各種經(jīng)濟(jì)信息輸入市場，由市場去引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)主體的行為。當(dāng)然，這也需要相關(guān)的法律去規(guī)范與保障。這樣，通過調(diào)整政府職能、規(guī)范政府行為就能大大減少由于政府不當(dāng)干預(yù)所帶來的土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)。

一是科學(xué)評(píng)估宗地價(jià)格。要根據(jù)宗地調(diào)節(jié)和評(píng)估技術(shù)要求，對(duì)宗地進(jìn)行公正、客觀、科學(xué)評(píng)估，廣泛調(diào)查收集資料和信息，科學(xué)預(yù)測需求市場，為政府調(diào)控資源提供有效依據(jù)。

二是合理調(diào)節(jié)土地供給，對(duì)不同用地對(duì)象實(shí)行不同的收費(fèi)政策。對(duì)符合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的重大產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目如招商引資項(xiàng)目用地，在收費(fèi)政策上給予一定優(yōu)惠；對(duì)房地產(chǎn)、商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用地則采取純市場化方式供地；對(duì)限制發(fā)展的產(chǎn)業(yè)或項(xiàng)目確定相對(duì)較高的出讓底價(jià)。

三是設(shè)定土地最低保護(hù)價(jià)。以設(shè)定土地最低保護(hù)價(jià)的形式，限制土地利用量，對(duì)土地實(shí)行“價(jià)、量”雙保政策。

2.2建立城市土地儲(chǔ)備的市場化運(yùn)作機(jī)制

從總體上講，城市土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制必須符合市場化操作的基本原則。建立城市土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制，首先必須明確其運(yùn)行主體的性質(zhì)及職能。城市土地的收購、儲(chǔ)備、出讓是政府行為，但又不同于政府對(duì)土地的管理職能.據(jù)調(diào)查，各國政府在實(shí)施土地收購和開發(fā)儲(chǔ)備中所采用的做法大體相同:或者設(shè)立專門的土地發(fā)展公司，或者授權(quán)企業(yè)化運(yùn)作的土地開發(fā)機(jī)構(gòu)，來政府行使城市土地儲(chǔ)備的有關(guān)經(jīng)營職能。建立建全土地交易市場，充分發(fā)揮市場優(yōu)化配置資源的作用。建立成熟的土地交易市場，促使其公開、公正、透明，讓市場彰顯土地價(jià)值。完善市場運(yùn)行制度，公開土地需求信息、審批結(jié)果、價(jià)格水平、登記資料等，接受社會(huì)公開查詢，充分發(fā)揮市場在資源配制中的基礎(chǔ)性作用。

對(duì)經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施用地、工業(yè)用地全部實(shí)行招拍掛供應(yīng)。

2.32建立和完善土地儲(chǔ)備財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制

一是建立財(cái)務(wù)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制，建立和完善有政府分管領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)政、國土資源等部門領(lǐng)導(dǎo)成員組成的土地儲(chǔ)備財(cái)務(wù)管理的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。這是土地儲(chǔ)備財(cái)務(wù)管理的核心部分，負(fù)責(zé)其土地儲(chǔ)備財(cái)務(wù)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，編制計(jì)劃、審批土地、審核財(cái)務(wù)收支，并組織實(shí)施。

二是建立和完善成本控制機(jī)制，加強(qiáng)土地補(bǔ)償性成本、土地開發(fā)性成本、稅費(fèi)、其他不可預(yù)見成本的控制。其中以合理確定土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為關(guān)注的焦點(diǎn)。

三是優(yōu)化收土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。除了加大對(duì)其財(cái)政撥款，增加資本金外，政府有必要授權(quán)土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，運(yùn)作土地出讓，土地出讓收入繳庫時(shí)按國家規(guī)定比率計(jì)提國有土地收益基金，國有土地收益基金留存在土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，專賬核算，以增強(qiáng)土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)資金積累能力。這樣隨著土地出讓的逐漸增多，國有土地收益基金的資本金就會(huì)迅速擴(kuò)大，以增強(qiáng)其風(fēng)險(xiǎn)防范能力。