導(dǎo)語：物業(yè)維修基金效用管理論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

【關(guān)鍵詞】：維修基金保險(xiǎn)金運(yùn)營(yíng)方式“政府主導(dǎo)型”管理模式

【摘要】：物業(yè)專項(xiàng)維修基金的建立，相當(dāng)于為業(yè)主所擁有的房屋提供了“養(yǎng)老保險(xiǎn)”。現(xiàn)行的管理辦法，使此項(xiàng)資金在歸集及監(jiān)管上有了保障，但在維修及增值使用上卻陷入了“餅大難充饑”的怪圈。在經(jīng)濟(jì)高速運(yùn)轉(zhuǎn)的今天，一個(gè)省（市）有著規(guī)模達(dá)幾十、甚至上百億的資金成了“不動(dòng)產(chǎn)”，能不引人深思？業(yè)主利益的保障，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都促使著對(duì)維修基金的運(yùn)營(yíng)方式及風(fēng)險(xiǎn)管理模式作根本性變革。本文直擊現(xiàn)行維修基金管理模式存在的問題，通過對(duì)保險(xiǎn)資金與維修基金作類比性分析及兩者運(yùn)營(yíng)方式有機(jī)結(jié)合的探索，提出了維修基金制度改革新思路——建立保險(xiǎn)金運(yùn)營(yíng)方式及“政府主導(dǎo)型”管理模式，以期實(shí)現(xiàn)維修基金在維修及增值使用上的效用最大化。

建立物業(yè)專項(xiàng)維修基金（以下簡(jiǎn)稱維修基金），是物業(yè)管理發(fā)展史上的一大創(chuàng)舉，也是住房私有化程度不斷提高的必然產(chǎn)物。歸集此項(xiàng)基金，相當(dāng)于對(duì)房屋建立了“養(yǎng)老保險(xiǎn)”，使房屋共用部位、共用設(shè)施在保修期滿后的維修及更新、改造有了資金保障，避免屆時(shí)在責(zé)任分?jǐn)偧傲x務(wù)履行上產(chǎn)生矛盾，有利于物業(yè)的保值增值及保障住戶的安居生活。但此項(xiàng)涉及民生、意義重大的基金，自99年國(guó)家開始實(shí)行以來，由于管理辦法上的諸多不完善,使“繳錢容易，使用難”、“監(jiān)管嚴(yán)格，效用低”的狀況日益突出。重慶市2004年至2007年累計(jì)歸集維修基金已達(dá)38億元，累計(jì)使用額卻不足0.5%，增值收益僅有銀行活期存款利息收入。不是老百姓的房屋維修量不大，也不是沒有適合的增值渠道，而是現(xiàn)行管理機(jī)制讓這筆維修基金陷入了“死錢”、“呆錢”的境地。

如何實(shí)現(xiàn)維修基金在維修及增值使用上的效用最大化？筆者認(rèn)為，同樣具有保障性質(zhì)的保險(xiǎn)資金，已有上百年的發(fā)展史，在管理模式及運(yùn)營(yíng)方式上相對(duì)比較成熟和規(guī)范，既能按保險(xiǎn)協(xié)議向受益人提供保障，又能靈活地對(duì)資金進(jìn)行理財(cái)操作。兩種資金既然都以穩(wěn)健安全、保值增值為管理原則，那么借鑒保險(xiǎn)資金的管理運(yùn)營(yíng)模式來改革現(xiàn)行維修基金管理辦法，則將助推維修基金的管理更加科學(xué)化、社會(huì)效用最大化。

維修基金管理現(xiàn)狀分析

（一）現(xiàn)行管理模式

我國(guó)第一部物業(yè)維修基金管理辦法于1999年1月1日起實(shí)行。建設(shè)部、財(cái)政部2007年第165號(hào)令又了新的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》。按新《辦法》要求，住宅專項(xiàng)維修資金管理原則為：專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督。資金使用的決策主體為全體業(yè)主，即資金的列支范圍、維修方案、購(gòu)買國(guó)債等問題需由2/3以上業(yè)主或業(yè)主大會(huì)通過。管理主體最初為地方政府行政管理部門（代管），在業(yè)主大會(huì)成立后劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理，政府部門監(jiān)督。

（二）存在的問題

維修基金在管理辦法的制定上更多地考慮了安全性，而弱化了資產(chǎn)保值增值要求；強(qiáng)調(diào)了公平性，而忽視了操作上的可行性。形成了資金規(guī)模越積越大，而解決維修問題的實(shí)際作用不能有效發(fā)揮的現(xiàn)狀。“餅大難充饑”，無論是業(yè)主還是管理部門對(duì)此都深有感觸。

1、“身份尷尬”——是預(yù)存款，還是保障性基金？業(yè)主心目中對(duì)維修基金的定位就是“預(yù)存款”，普遍繳納積極性不高。作為一項(xiàng)保障性基金，應(yīng)著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)打算，充分發(fā)揮“眾人拾柴火焰高”的作用，為受益人提供大于初始投入的保障。由于現(xiàn)在的物業(yè)維修基金，保障金額以初始繳納金額及其低額的活期存款利息收入為限，受益時(shí)間在幾年甚至幾十年以后。造成業(yè)主存在“預(yù)存一筆冤枉錢”的認(rèn)識(shí)，普遍繳納積極性不高，更談不上今后續(xù)繳的自覺性與主動(dòng)性。各地的交存標(biāo)準(zhǔn)也不統(tǒng)一，北京、上海、成都等城市都按建筑安裝成本價(jià)計(jì)算，而重慶還沿用98年頒布的管理辦法，按總房款的2%-3%收取。“既然是繳多少、用多少，為什么我們交存比例或計(jì)算基數(shù)要高些”的疑問和要求統(tǒng)一按國(guó)家規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的訴求成為信訪熱點(diǎn)問題。若按保險(xiǎn)金的運(yùn)作模式來管理維修基金，提供比繳存金額更大的物業(yè)維修保障額度，則有利于提高業(yè)主繳存積極性和對(duì)繳納標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的接受程度。

2、資金利用率低——維修基金成“燙手的山芋”。業(yè)主大會(huì)對(duì)資金的增值利用難以形成統(tǒng)一意見，管理部門對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)心存顧忌，造成資金閑置率高、收益成負(fù)增長(zhǎng)狀況。由于現(xiàn)行《辦法》對(duì)維修基金的增值途徑限定于購(gòu)買國(guó)債，決策權(quán)力交給了不具備專業(yè)知識(shí)、成員不穩(wěn)定的業(yè)主大會(huì)。并且具有監(jiān)管職能的政府行政管理部門出于安全的考慮，對(duì)這項(xiàng)基金進(jìn)行專戶儲(chǔ)存，按銀行活期利息計(jì)息，并無形之中也為其真實(shí)信息“披上了神秘的面紗”。目前全國(guó)購(gòu)房者繳納的住宅維修資金已有很大規(guī)模，卻無一例運(yùn)用維修基金購(gòu)買國(guó)債、保值增值的案例。維修基金更多體現(xiàn)的是一種應(yīng)急性質(zhì)的資金，而不是保障性投資。長(zhǎng)此以往，將形成利息收入縮水、社會(huì)財(cái)富資源嚴(yán)重浪費(fèi)的不良后果。一方面，業(yè)主利息所得減少。由于通貨膨脹率高于銀行活期存款利息，且房屋大修通常發(fā)生在幾年甚至十年以后，因此對(duì)維修資金按活期存款利息計(jì)息不符合實(shí)際。以一筆600萬元的維修基金為例，若按理財(cái)方式存儲(chǔ)，以2：1的比例分別作三年期、一年期定期存款，3年后該維修資金的利息收益將達(dá)到53.5萬元，而以活期存款計(jì)算，3年后利息收益僅為6.5萬元，業(yè)主利息收入損失達(dá)49萬元。另一方面，造成大量的社會(huì)資金沉淀，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展十分不利。比如，政府實(shí)施大規(guī)模危舊房改造及其他公建項(xiàng)目，還需要想盡辦法通過各種渠道、以更大的成本代價(jià)融資，如果能有效利用維修基金，將有利于加速城市建設(shè)進(jìn)程，讓群眾得到更多更直接的實(shí)惠。

3、資金使用難——維修基金成“鏡中花，水中月”。現(xiàn)行管理辦法在維修使用的操作上存在較多不可行性。一是決策主體缺位。維修基金的使用由業(yè)主民主決策的規(guī)定難以實(shí)現(xiàn)。目前業(yè)主自治意識(shí)淡漠，對(duì)共用部位和設(shè)施共同維護(hù)的意識(shí)尚未形成，要幾乎沒有任何交往的鄰居為可能與自身的房屋使用無關(guān)的維修持同意意見實(shí)在很難。維修基金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理更難。較之政府部門管理，業(yè)主更放心后者。由于業(yè)主大會(huì)存在變動(dòng)性、非專業(yè)性，業(yè)主委員會(huì)因經(jīng)費(fèi)、精力和專業(yè)知識(shí)等限制，不足以承擔(dān)維修基金的管理任務(wù)。目前，重慶市已成立業(yè)主委員會(huì)近1150個(gè)，但還未有一個(gè)小區(qū)的維修基金劃轉(zhuǎn)給了業(yè)主大會(huì)管理。二是支付范疇界定模糊，不象保險(xiǎn)賠償條款明確到具體情況。《辦法》僅規(guī)定了維修基金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位和設(shè)施，而未明細(xì)到滿足使用的具體條件（如責(zé)任主體、損害程度等）。通常這些共用部分由物業(yè)公司在做日常維護(hù)，造成業(yè)主往往以應(yīng)該由物業(yè)公司承擔(dān)為由而拒絕動(dòng)用維修基金。三是操作上程序復(fù)雜。審批上由于牽扯到物業(yè)公司、大多數(shù)業(yè)主、行政主管部門等太多相關(guān)方，不象保險(xiǎn)金的賠付，投保人只需要面對(duì)保險(xiǎn)公司一方，一旦保險(xiǎn)受益人出現(xiàn)保障條款約定的事項(xiàng)即可通過申請(qǐng)得到賠付，程序上簡(jiǎn)單、清晰。而維修基金在使用上由物業(yè)公司提出方案、組織實(shí)施和業(yè)主大會(huì)決策等規(guī)定尚處于理想狀態(tài)，一旦某一方環(huán)節(jié)受阻，即造成維修問題的解決在時(shí)間上延誤或直接受害業(yè)主不得不自行“埋單”的后果。

二、維修基金實(shí)行保險(xiǎn)金運(yùn)營(yíng)方式的可行性分析

上述問題是影響維修基金持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素，已成為當(dāng)前物業(yè)管理實(shí)踐中的爭(zhēng)議焦點(diǎn)和立法難點(diǎn)。單純的行政部門管理或業(yè)主大會(huì)管理都不能從根本上解決上述問題。而保險(xiǎn)行業(yè)堅(jiān)實(shí)的安全監(jiān)管保障和償付能力引起了筆者對(duì)改革維修基金管理制度的深入思考。

（一）共性特征：維修基金和保險(xiǎn)金都是民眾財(cái)富的集中，都是以穩(wěn)健安全、保值增值為管理原則。維修基金對(duì)資金的流動(dòng)性要求不高，可經(jīng)營(yíng)合理理財(cái)運(yùn)作，提高資金收益率。

（二）結(jié)合方式及優(yōu)勢(shì)分析：

1、資金運(yùn)作“兩條線”。借鑒保險(xiǎn)資金“賠付”和“理財(cái)”兩條線運(yùn)作模式，對(duì)維修基金也按“維修”和“理財(cái)”兩條線運(yùn)作。通過計(jì)算資金支付率，合理確定投資比例，建立一定比例的儲(chǔ)備基金，用以日常維修支付，其余部分用于投資理財(cái)。以多數(shù)人的持續(xù)投入來保證解決個(gè)別突發(fā)性維修問題的資金需求，保持資金來源與支出的滾動(dòng)性。

2、提高保障標(biāo)準(zhǔn)。借鑒保險(xiǎn)資金保障額度的設(shè)定方法，通過對(duì)物業(yè)公共維修問題發(fā)生的概率分析，對(duì)交存的維修資金可提供的保障額度（支付金額及保障期限）作精準(zhǔn)測(cè)算，提高現(xiàn)行維修基金的保障標(biāo)準(zhǔn)。

3、增值收益分配方式。借鑒投資分紅型保險(xiǎn)利益分配方式，保障業(yè)主繳納的維修資金本金部分按銀行協(xié)議利率復(fù)利方式計(jì)算的利息收入，同時(shí)對(duì)每年的資金理財(cái)投資收益部分進(jìn)行分紅。使業(yè)主不僅能獲得預(yù)交維修費(fèi)的利息收入，還能得到投資分紅（增值收益計(jì)入業(yè)主維修資金賬戶滾存使用），從而提高業(yè)主交存積極性。

4、細(xì)化支付條件。借鑒保險(xiǎn)保障條款的制定機(jī)理，通過立法制定維修基金支付細(xì)目，而不是概念模糊、難以界定的“中修、大修、翻修和更新改造”等表述。在法規(guī)中明確共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的具體范疇，明確屬于維修基金支付的具體條件。同時(shí)，還應(yīng)明確承擔(dān)公共維修責(zé)任的業(yè)主范圍（比如哪些責(zé)任由一個(gè)單元，或一幢獨(dú)立物業(yè)，或整個(gè)物業(yè)區(qū)域的業(yè)主承擔(dān)）。一旦某棟物業(yè)出現(xiàn)公共維修問題，只要符合保障條款，即可用儲(chǔ)備基金支付維修費(fèi)。防止因責(zé)任主體的不明或利益相關(guān)人相互推諉而不能及時(shí)解決物業(yè)維修問題。

5、建立專業(yè)化投資和風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。借鑒保險(xiǎn)資金管理經(jīng)驗(yàn)，由專門機(jī)構(gòu)（配置精算師、投資理財(cái)專家）負(fù)責(zé)資金理財(cái)運(yùn)作和風(fēng)險(xiǎn)管理。

建立維修基金“政府主導(dǎo)型”管理模式的理論設(shè)計(jì)

保險(xiǎn)公司不存在破產(chǎn)問題，一旦出現(xiàn)資不抵債，則以其他保險(xiǎn)公司收購(gòu)、合并或政府接管等方式來保障投保人的合法權(quán)益。社會(huì)保障資金的虧損，也會(huì)有國(guó)家財(cái)政來負(fù)擔(dān)。因此，為更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)資金效用最大化，筆者建議對(duì)維修基金建立“政府主導(dǎo)型”管理模式。

（一）基本原則

由政府直接負(fù)責(zé)資金的管理及投資運(yùn)作。因?yàn)檎芾恚鄬?duì)于物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)而言，更具公信力和資源統(tǒng)籌、風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保的能力。資金來源渠道拓展為業(yè)主交存的維修資金、基金運(yùn)營(yíng)收益和財(cái)政負(fù)擔(dān)；資金運(yùn)作統(tǒng)一納入國(guó)家財(cái)政投融資計(jì)劃，進(jìn)行基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)，既保障了資金安全性、增值性要求，又能使國(guó)家集中財(cái)力進(jìn)行重點(diǎn)建設(shè)。

（二）具體方式

1、統(tǒng)一運(yùn)作、管理。建議實(shí)行資金省級(jí)統(tǒng)籌運(yùn)作。由政府投資成立國(guó)有獨(dú)資公司——物業(yè)維修基金信托投資公司，實(shí)行公司化管理，屬于非營(yíng)利性企業(yè)法人。專職負(fù)責(zé)維修基金的理財(cái)、劃撥及風(fēng)險(xiǎn)管理，接受財(cái)政、審計(jì)部門監(jiān)督。委托房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)維修基金的歸集、儲(chǔ)備基金賬戶及業(yè)主個(gè)人賬戶管理、維修方案審批、支付條件審定、信息和檔案管理等系列行政管理職能。維修資金的理財(cái)收益一部分進(jìn)入業(yè)主個(gè)人賬戶，一部分作為機(jī)構(gòu)營(yíng)運(yùn)成本。

2、行政強(qiáng)制性歸集。以行政強(qiáng)制手段確保維修基金歸集到位。以繳納物業(yè)維修基金作為辦理出售物業(yè)產(chǎn)權(quán)證的前置條件，促使業(yè)主初始維修金的交存（目前重慶等城市已按此辦法實(shí)施）。在維修基金個(gè)人賬戶余額低于30%時(shí)，由基層房管所通知業(yè)主一次性續(xù)交，在業(yè)主不配合的情況下，通知由水費(fèi)收取部門分月代收物業(yè)維修金。同時(shí)，要求開發(fā)商在辦理房屋分戶權(quán)證時(shí)，按建筑安裝成本價(jià)的一定比例繳納房屋維修保證金，為業(yè)主提供自產(chǎn)權(quán)分戶登記之日起2-5年的物業(yè)質(zhì)保期。以解決消費(fèi)者購(gòu)買了建筑施工單位保修期（以竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算）已過的房產(chǎn)即要承擔(dān)維修費(fèi)用的利益不公問題。

3、維修使用程序。強(qiáng)化基層房管所對(duì)物業(yè)維修基金數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和維修使用的管理職能，使業(yè)主在需要時(shí)只需面對(duì)一個(gè)行政主管方。業(yè)主在物業(yè)公用部分發(fā)生問題時(shí)，直接向當(dāng)?shù)胤抗芩陥?bào)。當(dāng)?shù)胤抗芩?fù)責(zé)審核故障情況是否屬于維修基金保障范圍。對(duì)符合條件的，制定維修方案，并在規(guī)定期限內(nèi)組織維修工程招投標(biāo)（物業(yè)區(qū)域的物業(yè)公司可參與競(jìng)標(biāo)，必須有業(yè)主委員會(huì)或利益相關(guān)的半數(shù)以上業(yè)主參與定標(biāo)）。同時(shí)負(fù)責(zé)施工管理、竣工驗(yàn)收及辦理維修基金的申領(lǐng)、支付手續(xù)等工作。