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3.1指標的選擇

企業(yè)是一個動態(tài)的、功能復雜的社會經濟基本單元，其經營與發(fā)展受到各種各樣因素的影響和制約。然而，影響和制約企業(yè)經營與發(fā)展的因素雖然眾多，但歸納起來不外乎為外部環(huán)境因素和企業(yè)內部因素兩個方面。要想客觀地評價眾多因素的復雜關系，并定量地掌握這些因素對企業(yè)業(yè)績的影響決非易事。因此，在綜合評價房地產企業(yè)業(yè)績的過程中，我們應當同時考慮影響企業(yè)業(yè)績的外部環(huán)境因素和企業(yè)內部因素。其內部因素又主要集中于股權結構、資產狀況、資本結構等方面，前人有大量研究資本結構對業(yè)績的影響，本文不再對此研究，，同時考慮到數據的收集與處理，內部因素選擇從股權結構、資產規(guī)模兩個主要方面來研究。影響企業(yè)的外部因素也很多，而針對當前我國在物價上揚之際，國民經濟發(fā)展迅速，不斷提高銀行利率的情況，所以本文跟緊時代，本論文選取同我國當前的形勢關系緊密的幾個指標，即從貨幣政策、物價變動、國民經濟這些方面對我國上市公司各行業(yè)的主要企業(yè)的業(yè)績進行評價。

3.1.1被解釋變量

企業(yè)經營業(yè)績(CorporatePerformance)簡單地說是指企業(yè)一定時期內利用其有限的資源從事各種生產、經營和管理活動而取得的成績。本文在業(yè)績指標的選擇問題上主要參照了杜邦財務法，杜邦財務體系是一種運用廣泛的綜合財務比率分析體系，它是由美國杜邦公司的經理創(chuàng)造的，它從評價企業(yè)績效最具綜合性和代表性的指標一一凈資產收益率出發(fā)，層層分解至企業(yè)最基本生產要素的使用、成本與費用的構成和企業(yè)風險，從而揭示企業(yè)實現股東權益最大化的基本途徑和評價指標。其基本原理是將財務指標作為一個系統將財務分析與評價作為一個系統工程，全面評價企業(yè)的償債能力、營運能力、盈利能力及其相互之間的關系，在全面財務分析的基礎上進行全面財務評價，使評價者對公司的財務狀況有深入而相互聯系的認識，有效地進行財務決策。具體方法是從評價企業(yè)績效最具綜合性和代表性的指標一一凈資產收益率出發(fā)，層層分解至企業(yè)最基本生產要素的使用，成本與費用的構成和企業(yè)風險，從而滿足經營者通過財務分析進行績效評價的需要。在經營目標發(fā)生異動時能及時查明原因并加以修正，并分析影響其決定因素及隨指標變動的趨勢，為企業(yè)加強財務管理，提高經濟效益，實現股東權益最大化指明方向。凈資產收益率是指企業(yè)一定時期內的凈利潤同平均凈資產的比率。凈資產收益率充分體現了投資者投入企業(yè)的自有資本獲取凈收益的能力，突出反映了投資與報酬的關系，是評價企業(yè)資本經營效益的核心指標。凈資產收益率是一個綜合性最強的財務比率，是杜邦分析系統的核心，同時也是綜合評價指標體系的核心。它反映企業(yè)所有者的投資報酬率和企業(yè)籌資、投資、資產運營等活動效率，提高凈資產收益率是股東財富最大化的基本特征。由公式可以看出:決定凈資產收益率高低的因素有三個方面—權益乘數、銷售凈利率和總資產周轉率。權益乘數、銷售凈利率和總資產周轉率三個比率分別反映了企業(yè)的負債比率、盈利能力比率和資產管理效率比率。這樣分解之后，可以把凈資產收益率這項綜合性指標發(fā)生升降的原因具體化，定量地說明企業(yè)經營管理中存在的問題，比一項指標能提供更明確的更有價值的信息。

l)凈資產收益率的定義

凈資產收益率=凈利潤/平均凈資產

2)內容解釋:①凈利潤是指企業(yè)的稅后利潤，即利潤總額扣除所得稅費用后的凈額，是未作任何分配的數額，受各種政策等其他人為因素影響較少，能夠比較客觀、綜合地反映企業(yè)的經濟效益，能較準確地體現投資者投入資本的獲利能力。②平均凈資產是企業(yè)年初所有者權益同年末所有者權益的平均數，即:平均凈資產:(所有者權益年初數+所有者權益年末數)/2凈資產包括實收資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤。

3)指標說明:①通過對該指標的綜合對比分析，可以看出該指標中的兩個因素，一個是凈利潤，一個是平均凈資產，凈利潤主要受銷售收入、銷售成本影響，而此兩個財務指標同物價變動存在極大的相關性，物價的變動影響銷售收入、銷售成本的確認與計量。同時，平均凈資產受該企業(yè)的資產負債率的影響。企業(yè)的資產負債率與我國當前貨幣政策存在正相關，如果其它條件不變，則平均凈資產與我國的貨幣政策存在負相關;②凈資產收益率是評價企業(yè)自有資本及其積累獲取報酬水平的最具綜合性與代表性的指標，反映企業(yè)資本運營的綜合效益。該指標具有通用性強、適應范圍廣、不受行業(yè)局限等優(yōu)點，所以該指標居于首位;③一般認為，企業(yè)凈資產收益率越高，企業(yè)自有資本獲取收益的能力越強，運營效益越好，對企業(yè)投資人、債權人的利益的保證程度越高。本文旨在討論房地產公司業(yè)績的影響因素，所以采用的被解釋變量必須為代表公司業(yè)績的指標。為簡化起見，本文采用凈資產收益率的變動率，筆者認為凈資產收益率是公司財務指標體系的核心指標，凈資產收益率的變動率能夠代表公司業(yè)績的變化。對指標凈資產收益率的變動率作處理，引入虛擬變量XL，當凈資產收益率的變動率的絕對值大于1時XL取為1，否則取0，凈資產收益率的變動率可以解釋為凈資產收益率的變動程度，其絕對值大于1就是表示凈資產收益率的變動程度超過100%，筆者認為這時公司業(yè)績有顯著變化，否則，認為公司業(yè)績無顯著變化。為方便結論分析引入虛擬變量GB，變量GB反映業(yè)績好壞，若比總體凈資產收益率平均值大則認為GB=l，若比總體凈資產收益率平均值3.511257%小則認為GB=0。

3.1.2解釋變量

本文將從影響房地產公司業(yè)績的因素設定解釋變量的指標體系，其中外在因素包括物價水平、貨幣政策;內在因素包括股權結構、公司規(guī)模。

l)總股本ZG

總股本=流通股數+限售流通股數+非流通股數

總股本包括新股發(fā)行前的股份和新發(fā)行的股份的數量的總和

2)第一大股東持股比率ONE，前十大股東持股比率TEN第一大股東持股比例是排名第一的大股東所持股占總股本的比例，前十大股東持股比例為排名前十的股東占總股本的比例。

3)流通A股t匕例AP

流通A股就是該公司發(fā)行的目前在交易所交易的A股，流通A股比例即流通A股與，總股本的比值。

4)貨幣發(fā)行量Ml、MZM1是指狹義貨幣供應量，對應的M2是廣義貨幣供應量。貨幣供應量(MonetaryAggregates)是指某一時點一個國家流通中的貨幣量。它是分布在居民人中、信貸系統、企事業(yè)單位金庫中的貨幣總計。貨幣供應量是影響宏觀經濟的一個重要變量。它同收入、消費、投資、價格、國際收支都有著極為重要的關系，是國家制定宏觀經濟政策的一個重要依據。社會總需求與總供給的均衡，從需求方面看，主要決定于貨幣供應量是否適度。我國現階段也是將貨幣供應量劃分為三個層次，其含義分別是:

MO:流通中現金，即在銀行體系以外流通的現金;

M1:狹義貨幣供應量，即MO+企事業(yè)單位活期存款;

MZ:廣義貨幣供應量，即M1+企事業(yè)單位定期存款+居民儲蓄存款。

在這三個層次中，M0與消費變動密切相關，是最活躍的貨幣;Ml反映居民和企業(yè)資金松緊變化，是濟周期波動的先行指標，流動性僅次于M0;M2流動性偏弱，但反映的是社會總需求的變化和未來通貨膨脹壓力狀況，通常所說的貨幣供應量，主要指MZ。

5)金融機構人民幣貸款基準利率工貸款基準利率為中國人民銀行的一年期的貸款利率。

6)物價變動指數CPI消費者價格指數(ConsumerPriCeIndex)，是對一個固定的消費品籃子價格的衡量，主要反映消費者支付商品和勞務的價格變化情況，也是一種度量通貨膨脹水平的碩士論文房地產上市公司業(yè)績的影響因素實證研究工具，以百分比變化為表達形式。CPI的計算公式是CP卜(一組固定商品按當期價格計算的價值)除以(一組固定商品按基期期價格計算的價值)乘以100。

7)國內生產總值GDP

GDp即英文grossdomestieproduet的縮寫，也就是國內生產總值(港臺地區(qū)有翻譯為國內生產毛額、本地生產總值)。通常對GDP的定義為:一定時期內(一個季度或一年)，一個國家或地區(qū)的經濟中所生產出的全部最終產品和提供勞務的市場價值的總值。

3.2樣本的選擇及數據來源

3.2.1樣本的選擇

本研究以深、滬兩市2005年6月，2005年12月，2006年6月，2006年12月，2007年6月近3年的房地產行業(yè)上市公司的數據為基礎進行分析。為了保證數據的有效性，盡量減少其他因素對公司業(yè)績的影響本文依據以下標準對原始樣本進行篩選;①為了部分消除因上市公司上市額度制度，而導致虧損企業(yè)殼資源價值偏高，以及虧損企業(yè)資本重組等非經營性影響因素，故刪除ST和PT板塊企業(yè);②由于A，B股市場影響因素的差異性，我們只選擇了發(fā)行A股的上市公司;③缺失數據的公司刪去在做了上述篩選后，最終選擇作為本項研究對象的樣本共56家，它們的代碼分別如表:（表略）

3.2.2數據來源

GDP、CPI來自金融界網站，M1、M2、I來自中國人民銀行網站，如表3所示。第一大股東持股比例十大股東持股比例整理自/及上市公司年報。數據見附錄。流通A股占總股本比例、凈資產收益率整理自南京證券網站及年報。數據見附錄。

3.3Logistie模型說明

本文采用Logistic模型進行研究，相對于多元判別分析，Logisti。判別在一定程度上克服了線性假設的缺點，并且不要求變量服從正態(tài)分布;而且汪貴浦(2002)等的研究都表明Logistic分析方法要優(yōu)于多元判別分析，這里對Logistic模型作簡單介紹。

3.4實證研究及分析

3.4.1因子分析

1)模型描述

在社會、政治、經濟和醫(yī)學等領域的研究中往往需要對反映事物的多個變量進行大量的觀察，影響房地產公司業(yè)績的因素有很多，而這些變量之間有許多存在一定相關關系，因此，有可能用較少的綜合指標分析存在各變量之間的各類信息，而各個綜合指標之間是彼此不相關的。代表各類信息的綜合指標就是因子。因子分析就是用少數結因子來描述許多指標或因素之間的聯系，以較少幾個因子反映原資料的大部分信息的統計學方法。

經過對變量相關系數的檢驗，發(fā)現CPI與m1、m2、工，這些變量間存在著多重共線性。為了消除變量間的相關性，最終對變量CPI、m1、m2、工通過軟件SPSS采取

Pr1ncipalComponents(主成分分析法)對數據進行處理。碩士論文房地產上市公司業(yè)績的影響因素實證研究

如表3.6所示，Bartlett球度檢驗統計量的觀測值為2870.005，該值較大，自由度為6，相應的概率p接近于O，小于置信度為0.05的顯著性水平，可推斷相關系數矩陣不可能是單位陣，即原始變量之間存在相關性，適合作因子分析。同時KMO值為0.587，由此可知上述幾個變量較適合進行主成分分析。表3.6KMO和Bartlett球度檢驗

2)構造因子變量

如圖3.1是公共因子碎石圖，橫坐標為公共因子數，縱坐標為公共因子的特征值。可見1一2個公共因子時，特征值變化非常明顯，因此說明1一2個公共因子對原變量的信息描述有顯著作用。

經過處理提取l個因子，如表和圖所示。通過表可以看出變量CPI、耐、m2、工在第1個因子上有較高的載荷，因子1主要解釋了這幾個變量，因此可以將因子F1稱為貨幣政策因子。

按主成分分析方法提取因子，用貨幣政策因素F1來表示因子，最后，通過因子得分計算得出式:FI=o·249Cpl+o·257MI+0·256M2+0·2581(3.9)

3.4.2業(yè)績變化顯著的Logit回歸分析

對XL虛擬變量進行l(wèi)ogit回歸分析，解釋變量為ZG、GDP、ONE、TEN、FI，即總股本，國內生產總值，第一大股東持股比例，前十大股東持股比例，代表貨幣政策的F1因子。觀測量如下表3.9所示，一共選擇了439個觀測量，缺失值為159。

Model值表示檢驗除常數項外所有的總體回歸系數是否為0，統計量9.514為只含常數項模型的一2倍的對數似然比與當前模型的一ZLL之差，本文中P為0.147，回歸方程有顯著性意義。對虛擬變量XL，以最大偏似然估計所得似然比的概率為依據剔除變量進行向后逐步回歸，自變量進入entry值為0.05，剔除值為0.10。得到結果如下表對GB虛擬變量進行l(wèi)ogit回歸分析，解釋變量分別為ZG、TEN、F1，即總股本，前十大股東持股比例，代表貨幣政策等的F1因子。對zG進行l(wèi)ogit回歸分析，得到zG的oddl=eo。。‘ZG(3.13)。zG的wald值為221，相伴概率為0.137，系數0.004，總股本對房地產上市公司的業(yè)績影響很大

3.4.3小結

經過1。git模型回歸分析，得到總股本對于公司業(yè)績影響最大，其次是金融政策、十大股東持股比例。而流通股比例、第一大股東持股比例、GDP影響不是很顯著。

1)由式3.H及wald值可知總股本對于公司業(yè)績影響最大，且是負相關。通過生產規(guī)模的擴大降低企業(yè)的生產成本，而組織規(guī)模經濟則指企業(yè)規(guī)模的擴張，組織資源得以重新分配，企業(yè)的人力資源、制度資源以及品牌等資源得到更充分的使用(分工的專業(yè)化)從而降低成本。最終實現業(yè)績的增長。而兩者間是負相關，可知公司規(guī)模越大，則公司規(guī)模對于業(yè)績的影響越小。規(guī)模效應對于業(yè)績的影響并不是無限的。對于中小企業(yè)而言，發(fā)展規(guī)模經濟仍是提高經濟效益和市場競爭力，從而提高公司業(yè)績的一項重要措施。

2)房地產是受外界政策環(huán)境影響較大的一個行業(yè)，模型分析結果可知貨幣政策，物價水平，利率指標等政策變化對于其業(yè)績的變化有很大的作用。且由式3.n可知兩者是負相關。房地產業(yè)是資金密集型產業(yè)，其供給和需求都離不開銀行貸款，具有第二金融的“美稱”。因此，貨幣政策、利率對房地產市場具有非常重要的影響。房地產開發(fā)商和消費者的借款能力如何，與利率有直接的關系。在供給方面，當利率下降時，房地產開發(fā)投資和房地產抵押貸款將源源不斷地涌向房地產業(yè)，并推動房地產價格持續(xù)上漲。

3)十大股東持股比例也是影響房地產公司業(yè)績的重要因素，但第一大股東持股比整方向。

4)從理論上講，流通股對于公司經營績效的影響主要是通過股票市場的價格信號和接管控制功能實現的，但我國資本市場流動性過高，美國的換手率為69.7%，日本32.4%，我國的上海和深圳分別為679%和279%，可見投資者的價值理念以短線買賣為主，1999年滬深A股市場的年換手率分別高達421%和371%。投資者熱衷于炒作股票賺取價差，無心于企業(yè)的實際經營狀況，從而弱化了流通股在公司治理中的作用。

5)房地產價格由房地產市場的供給和需求所決定。如果經濟發(fā)生衰退，金融機構和企業(yè)將進行大量的改組和合并，使得市場上供出售的土地和建筑大量增加。居民由于失業(yè)以及收入的下降，收入可以代表消費者的需求能力，對增量住房的需求也會大幅減少，存量住房的供給則會上升。供給和需求的不匹配會導致價格的下降。相反，在經濟高速增長期間，伴隨著收入的穩(wěn)步增長，人們對未來有良好的期望，房地產市場一般會出現供銷兩旺、價格穩(wěn)步上升的現象。模型研究對象的時間跨度為2年半，中國一直處于經濟高速增長時期，并不能反映經濟不同時期對于業(yè)績的影響，即GDP對于業(yè)績的影響大小。因此模型結果中，GDP對于業(yè)績的影響不明顯。