導(dǎo)語：房地產(chǎn)市場庫存監(jiān)測研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1引言

2017年4月6日住建部、國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，要求各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時調(diào)整房地產(chǎn)用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序，對各地商品住房庫存量進(jìn)行分類指導(dǎo)。對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；36～18個月的，要減少供地；12～6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。目前對于商品住房庫存監(jiān)測，主要針對狹義房地產(chǎn)庫存，即達(dá)到預(yù)售許可的待售房地產(chǎn)建筑面積，也稱顯性庫存。而對于已經(jīng)拿地但還沒有開發(fā)，或已開發(fā)還沒有拿到預(yù)售證的“隱性庫存”部分，目前只停留在估算層次，還沒有精確的統(tǒng)計。譬如：張泓銘通過推算，得出2015年底我國廣義房地產(chǎn)庫存（現(xiàn)房加期房）小于54.55億平方米的結(jié)論；而社會科學(xué)院公布的這一數(shù)據(jù)是39.96億平方米。同時，根據(jù)文件要求，對消化周期在6個月以下的城市，要顯著增加供地。倘若該城市隱性庫存很大，則會導(dǎo)致未來商品住房供給過剩，形成與政策初衷相背的局面。浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)文，從2017年5月1日起，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在浙江新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、取得建設(shè)工程規(guī)劃許可、建筑工程施工許可、商品房預(yù)售許可、完成竣工驗收備案的，應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取有關(guān)文件（證書、合同等）之日起20日內(nèi)，通過浙江省住房信息網(wǎng)的“全省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理系統(tǒng)”填報基本信息。“項目庫”的出現(xiàn)，使得“隱性庫存”一目了然，房地產(chǎn)庫存調(diào)控會更精準(zhǔn)、更有針對性。在上述背景下，如何用好房地產(chǎn)（項目庫）大數(shù)據(jù)，如何根據(jù)顯性庫存和隱性庫存，建立土地供應(yīng)動態(tài)機(jī)制，制定出更加切合實際的調(diào)控政策，為政府決策提供參考，成為當(dāng)前重要的研究課題。劉枬等系統(tǒng)地梳理了有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)的研究現(xiàn)狀，提出未來的一個主要研究方向是利用不同數(shù)據(jù)組合進(jìn)行房地產(chǎn)市場研究、行情預(yù)測和分析、投資決策和宏觀調(diào)控，以幫助政府職能部門和房地產(chǎn)企業(yè)快速、科學(xué)的決策。國家統(tǒng)計局浙江調(diào)查總隊利用特征價格模型，構(gòu)建了基于大數(shù)據(jù)的房價統(tǒng)計模型。唐代中等對上海市房地產(chǎn)市場監(jiān)測指標(biāo)體系進(jìn)行研究，建立房地產(chǎn)市場供給總量、結(jié)構(gòu)和房價的指標(biāo)體系。借鑒以往的研究成果，本文從房地產(chǎn)供應(yīng)角度出發(fā)，提出建立房地產(chǎn)市場庫存監(jiān)測體系的思路，通過對庫存（包括顯性庫存和隱形庫存）的監(jiān)測，以存化周期為主要研究指標(biāo)，探究該指標(biāo)的合理區(qū)間，探討政府可供采用的調(diào)控措施，并以此為基礎(chǔ)來調(diào)控房地產(chǎn)市場土地出讓節(jié)奏、房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏、預(yù)售節(jié)奏等，保持房地產(chǎn)市場短期和中長期供需平衡，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。建立房地產(chǎn)庫存監(jiān)測系統(tǒng)，有助于解決兩個現(xiàn)實問題：一是解決房地產(chǎn)市場供需總量均衡問題，政府何時需要出讓土地，出讓多少土地？這是一個最優(yōu)化問題；二是解決房地產(chǎn)市場短、中期供需結(jié)構(gòu)均衡問題，在供需總量均衡的前提下，如何保證短、中期供應(yīng)與需求平衡。

2房地產(chǎn)市場開發(fā)過程介紹

2.1開發(fā)階段主要過程。房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為。從項目全壽命周期角度分析，房地產(chǎn)開發(fā)過程可以分為以下幾個階段：項目決策階段、前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷售階段和交付使用階段。項目決策階段，主要進(jìn)行投資決策分析，是開發(fā)過程中最為重要的一環(huán)，決策的好壞直接關(guān)系到項目的成敗；在獲取土地使用權(quán)后，項目進(jìn)入前期準(zhǔn)備階段，這一階段主要是申辦各種許可證以及規(guī)劃設(shè)計、項目報建登記，辦理招投標(biāo)手續(xù)等；經(jīng)過招投標(biāo)選定施工企業(yè)后，項目進(jìn)入工程建設(shè)階段；工程建設(shè)達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，即《商品房預(yù)售（銷售）許可證》申領(lǐng)下來后，項目進(jìn)入開盤預(yù)售階段；工程竣工驗收后，項目進(jìn)入交付使用階段。本文的著眼于庫存監(jiān)測系統(tǒng)的建立，因此重點關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段和銷售階段，此三個階段的標(biāo)志性事件分別是土地獲取、項目建設(shè)開工和項目開盤預(yù)售，具體如圖1所示。在這個流程中，以項目開工時間為節(jié)點，將土地獲取至項目開盤預(yù)售分割為兩個階段：階段1主要工作為前期準(zhǔn)備，包括設(shè)計、相關(guān)許可證的獲取；階段2是按照設(shè)計成果進(jìn)行施工直到達(dá)到預(yù)售條件，領(lǐng)取預(yù)售證。2.2各階段的數(shù)據(jù)統(tǒng)計。2.2.1各階段的平均時間周期。從2016年杭州幾個新開盤的樓盤來看，大家綠城金麟府2015年11月獲取土地，2016年8月開盤預(yù)售，周期僅9個多月；綠城九龍倉的柳岸曉風(fēng)2015年10月獲取土地，2016年8月開盤銷售，周期大約10個月；融創(chuàng)時代奧城2015年12月獲取土地，2016年12月開盤銷售，周期1年左右。本文主要探討庫存監(jiān)測體系及運作機(jī)制建立，因此各階段平均時間周期具體數(shù)值僅供參考。待“項目庫”建成后，通過搜集近些年各開發(fā)企業(yè)的歷史數(shù)據(jù)，可以了解各階段平均時間周期的真實現(xiàn)狀。以杭州為例，目前從土地獲取到開盤，平均時間周期大概為12個月。細(xì)分看，從土地獲取到開工（階段1），平均時間周期大約為2個月；從開工到開盤（階段2），平均時間周期大約為10個月。2.2.2從開工到開盤階段的工程形象進(jìn)度統(tǒng)計。工程形象進(jìn)度分布的理想狀態(tài)是符合均勻分布，這樣每個月達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)建筑面積是相同的，有利于進(jìn)行未來供求缺口或盈余預(yù)測，從而有利于保證房地產(chǎn)市場短、中期供需結(jié)構(gòu)均衡。實際操作中，可將在建工程的平均上市周期作為政策調(diào)整的依據(jù)。通過劃分工程形象進(jìn)度，結(jié)合歷史數(shù)據(jù)，獲取不同工程形象進(jìn)度達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的平均時間周期，進(jìn)而根據(jù)在建工程不同形象進(jìn)度的分布情況，計算出整個在建工程達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的平均時間周期。

3房地產(chǎn)庫存指標(biāo)介紹

借鑒貨幣體系的三個維度M0、M1、M2，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)兩個階段的劃分，從狹義—中義—廣義的角度出發(fā)，依次建立房地產(chǎn)市場庫存指標(biāo)F0、F1、F2。3.1庫存指標(biāo)介紹。3.1.1狹義庫存F0為狹義房地產(chǎn)庫存，又稱顯性庫存，表示某一時點拿到預(yù)售許可但尚未出售的房地產(chǎn)建筑面積，可直接進(jìn)入市場成為現(xiàn)實供應(yīng)。目前該指標(biāo)統(tǒng)計相對比較成熟。政府可根據(jù)短期市場供需狀況，通過調(diào)控預(yù)售政策和預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，來調(diào)節(jié)狹義房地產(chǎn)庫存供應(yīng)數(shù)量。3.1.2中義庫存根據(jù)已開工地塊的規(guī)劃建筑面積，再結(jié)合F0形成F1。F1為中義房地產(chǎn)庫存，表示某一時點的F0，加上已開工建設(shè)但未達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的在建房地產(chǎn)建筑面積（稱為F1-F0庫存）。從目前杭州的房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀看，開發(fā)企業(yè)從土地開工到預(yù)售，平均時間周期為10個月。可通過監(jiān)測F1-F0庫存上市的平均時間周期，進(jìn)行政策調(diào)整來調(diào)節(jié)短、中期供需結(jié)構(gòu)平衡。3.1.3廣義庫存F2為廣義房地產(chǎn)庫存，表示某一時點上的F1，加上已獲得出讓土地、還未開工建設(shè)的擬建房地產(chǎn)建筑面積。結(jié)合目前杭州的開發(fā)現(xiàn)狀，從土地出讓到達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，平均時間周期為12個月。政府可根據(jù)未來長期房地產(chǎn)市場供需狀況，通過調(diào)控房地產(chǎn)土地供應(yīng)節(jié)奏，來調(diào)節(jié)廣義房地產(chǎn)供應(yīng)數(shù)量。3.2房地產(chǎn)存化周期介紹。該指標(biāo)表示以當(dāng)前的銷售速度（代表需求狀況），當(dāng)前的庫存水平可供銷售的月份數(shù)。為了對不同城市的房地產(chǎn)庫存進(jìn)行比較，這里選取近6個月的房地產(chǎn)平均銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行換算，計算某一時點各類庫存指標(biāo)的存化周期。3.2.1狹義房地產(chǎn)庫存存化周期也稱狹義存化周期，作為供需結(jié)構(gòu)平衡的緩沖設(shè)計，從最優(yōu)化角度，該指標(biāo)為6個月較合適。若太小，可能會出現(xiàn)顯性庫存即將消化殆盡，而隱性庫存還未轉(zhuǎn)化成顯性庫存的局面；若太大，隨著后續(xù)隱性庫存逐漸轉(zhuǎn)化為顯性庫存，顯性庫存會越來越多，造成資源錯配。3.2.2廣義房地產(chǎn)庫存存化周期也稱廣義存化周期，該指標(biāo)不應(yīng)小于房地產(chǎn)開發(fā)平均周期與狹義存化周期之和。所謂開發(fā)平均周期，是指開發(fā)企業(yè)從拿地到預(yù)售的平均時間周期。前面的分析表明，杭州目前的房地產(chǎn)平均開發(fā)周期為12個月。若廣義存化周期遠(yuǎn)小于平均開發(fā)周期與狹義存化周期之和（18個月），未來長期可能會出現(xiàn)供（顯性）不應(yīng)求局面，即使當(dāng)前及時加快推地節(jié)奏，也無法避免未來出現(xiàn)供應(yīng)斷層；若該指標(biāo)遠(yuǎn)大于平均開發(fā)周期與狹義存化周期之和（18個月），未來長期會出現(xiàn)供（顯性）大于求的局面。因此從最優(yōu)化角度考慮，以杭州為例，結(jié)合住建部、國土資源部的文件要求，該指標(biāo)的合理值可設(shè)定為18個月。3.2.3中義房地產(chǎn)庫存存化周期也稱中義存化周期，從最優(yōu)化角度考慮，該指標(biāo)應(yīng)與從開工到預(yù)售的平均時間周期相協(xié)調(diào)。以杭州為例，該指標(biāo)的合理值可設(shè)定為16個月。3.3房地產(chǎn)隱性庫存上市周期。廣義存化周期反映出長期房地產(chǎn)供應(yīng)的總量問題，還需關(guān)注房地產(chǎn)供應(yīng)的時序結(jié)構(gòu)問題。若總量滿足要求，但時序結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題，同樣會導(dǎo)致短、中期出現(xiàn)供求失衡。舉個極端的例子，若中義存化周期為16個月，狹義存化周期為6個月，均處在合理范圍，但F1-F0這部分庫存剛開工建設(shè)，成為顯性庫存需要10個月，因此6個月后會出現(xiàn)供應(yīng)斷層。3.3.1工程形象進(jìn)度劃分工程形象進(jìn)度可粗略分為地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)（進(jìn)一步細(xì)分為地面以下、地面以上）、裝飾裝修、整體驗收四個階段。在實踐中，可根據(jù)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)以及房地產(chǎn)項目的實際情況進(jìn)一步細(xì)分。“項目庫”的建立，能夠時時獲取F1-F0這部分庫存的工程進(jìn)度信息。可將在建工程按形象進(jìn)度劃分為若干個階段（x1，x2，x3…），再結(jié)合歷史資料，獲取不同階段達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的平均時間周期（y1，y2，y3…）。3.3.2F1-F0庫存上市平均周期以不同形象進(jìn)度階段的建筑面積所占比重（z1，z2，z3…）為權(quán)重，結(jié)合它們達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的平均時間周期來加權(quán)計算F1-F0庫存的上市平均周期（單位：月），具體計算公式如下：F1-F0庫存上市平均周期=y1×z1+y2×z2+y3×z3+……實踐中，可根據(jù)F1-F0庫存上市平均周期來粗略描述在建工程的形象進(jìn)度分布情況，若該數(shù)值=5（5為均勻統(tǒng)計分布的均值），可以認(rèn)為分布是較均勻的；F1-F0庫存上市平均周期也不宜超過6（狹義存化周期的合理值為6），否則未來可能出現(xiàn)供應(yīng)斷層。

4庫存監(jiān)測體系研究

4.1研究思路。本文以房地產(chǎn)供給為研究對象，假設(shè)房地產(chǎn)需求一定，用盡可能少的庫存供應(yīng)來滿足未來房地產(chǎn)市場供求總量和結(jié)構(gòu)平衡，這是一個最優(yōu)化問題；同時假設(shè)政府隨時有土地可供出讓，即土地出讓規(guī)劃不屬于本文的研究范疇。首先，以各類庫存存化周期為出發(fā)點，通過監(jiān)測指標(biāo)體系的運作，根據(jù)監(jiān)測時點的廣義存化周期數(shù)據(jù)，及時、合理地進(jìn)行土地出讓，保證廣義房地產(chǎn)供應(yīng)總量處于合理范圍，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的長期供需總量平衡；其次，依靠政策手段依次保證F1-F0庫存上市平均周期和狹義存化周期均處于合理范圍，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的中期和短期供需結(jié)構(gòu)平衡。具體研究思路如圖2所示。4.2政策手段介紹。目前可用于庫存調(diào)控的政策手段包括以下幾點。4.2.1預(yù)售政策調(diào)整政府通過調(diào)控預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，來提高或降低狹義房地產(chǎn)庫存，從而調(diào)節(jié)短期內(nèi)的房地產(chǎn)供需不平衡，使得狹義存化周期處于合理范圍。該手段為短期調(diào)控手段，調(diào)控效果會很快顯現(xiàn)。譬如2015年10月杭州市預(yù)售政策調(diào)整，原本只要完成地下工程（正負(fù)零）就可申領(lǐng)商品房預(yù)售證，改為建到10層以上才能預(yù)售，會延緩房地產(chǎn)供應(yīng)進(jìn)入市場至少1～2個月，減少短期的房地產(chǎn)供應(yīng)數(shù)量。4.2.2調(diào)控房地產(chǎn)用地供應(yīng)節(jié)奏。政府通過增加或降低房地產(chǎn)用地供應(yīng)，來調(diào)節(jié)監(jiān)測時點的廣義房地產(chǎn)庫存。該手段為長期調(diào)控方式，效果會在未來12個月左右（與企業(yè)從土地出讓到預(yù)售證獲取的平均時間周期相同）顯現(xiàn)，用來調(diào)節(jié)長期的房地產(chǎn)供需總量平衡。4.2.3調(diào)控拿地企業(yè)開發(fā)節(jié)奏政府通過縮短辦理相關(guān)證件的時間、督促加快開發(fā)節(jié)奏等，調(diào)節(jié)F2-F1庫存、F1-F0庫存上市平均周期，使得它們處于合理的區(qū)間范圍，從而保證中期和短期供需結(jié)構(gòu)平衡。4.3具體運行機(jī)制。可按照以下步驟，來保持未來（短、中、長期）房地產(chǎn)供需總量和結(jié)構(gòu)平衡：4.3.1監(jiān)測月度廣義存化周期。（1）若該指標(biāo)大于18，表明以最近六個月的平均銷售速度，從長期（12個月）看，廣義房地產(chǎn)庫存供應(yīng)大于需求。因此，當(dāng)前不需要推地，直到后續(xù)某監(jiān)測時點該指標(biāo)下降至18附近。（2）若該指標(biāo)小于18，表明從長期看，由于還需有6個月的狹義存化周期作為緩沖，當(dāng)前需要加快推地。若廣義存化周期小于18，則未來長期的房地產(chǎn)總量供需缺口為：（18-當(dāng)月廣義存化周期）×房地產(chǎn)平均月度銷售量，推地量應(yīng)能滿足該供需缺口。4.3.2監(jiān)測月度狹義存化周期。（1）若該指標(biāo)大于6，表明短期內(nèi)房地產(chǎn)顯性供應(yīng)大于需求。此時只要F1-F0庫存上市平均周期小于該指標(biāo)，可以保證未來短、中期房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)平衡。（2）若該指標(biāo)小于6，表明短期內(nèi)房地產(chǎn)顯性供應(yīng)小于需求，此時需關(guān)注F1-F0庫存的分布情況，若分布較均勻，隨著時間的延續(xù)，狹義存化周期會不斷上升，最終達(dá)到合理范圍；在分布不均勻的情況下，若F1-F0庫存上市平均周期較小（＜5），表明作為緩沖設(shè)計的狹義存化周期雖然不足，但中義存化周期的隱性庫存很快能轉(zhuǎn)換成顯性庫存，從而接續(xù)保證供需結(jié)構(gòu)平衡。若F1-F0庫存上市平均周期較大（＞5），短、中期顯性庫存供應(yīng)會出現(xiàn)不足，一是可采取降低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)等手段，來增加即期狹義房地產(chǎn)供應(yīng)，二是調(diào)控拿地企業(yè)開發(fā)節(jié)奏，降低F1-F0庫存上市平均周期，從而保證短、中期房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)平衡。

5完善該庫存監(jiān)測系統(tǒng)的建議

本文拓展了房地產(chǎn)庫存的廣度和深度，以存化周期為主要研究指標(biāo)，探究各指標(biāo)的合理區(qū)間，并結(jié)合政府可供采取的政策調(diào)控措施，建立房地產(chǎn)市場庫存監(jiān)測體系；探討監(jiān)測體系的動態(tài)運作機(jī)制，即采用“盯住”策略，先保證長期房地產(chǎn)供求總量均衡，再保證中、短期結(jié)構(gòu)均衡，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。鑒于文中使用的一些假設(shè)條件，還可從以下幾方面進(jìn)一步完善該庫存監(jiān)測系統(tǒng)。5.1關(guān)于房地產(chǎn)存化周期的計算。文中在計算房地產(chǎn)存化周期時，使用的是歷史數(shù)據(jù)（近六個月的銷售數(shù)量），而歷史數(shù)據(jù)具有時滯性。為提高指標(biāo)的可靠性，可通過建立時間序列模型對未來幾個月的數(shù)據(jù)進(jìn)行短期預(yù)測，在計算存化周期時考慮歷史數(shù)據(jù)和未來短期預(yù)測數(shù)據(jù)的融合。5.2關(guān)于政府始終有土地可推的假設(shè)。監(jiān)測系統(tǒng)采用“盯住”策略，何時推地以及推多少土地，可結(jié)合監(jiān)測系統(tǒng)的運行結(jié)果，完全隨市場而變化，不利于政府提前做用地計劃。方向一：未來可進(jìn)行年度房地產(chǎn)需求預(yù)測，以此來預(yù)測當(dāng)年的用地需求，進(jìn)而提前做好用地計劃；方向二：可將未來規(guī)劃土地看做潛在庫存（規(guī)劃土地一經(jīng)出讓，即可成為廣義庫存），比廣義庫存的含義更廣，納入到監(jiān)測系統(tǒng)。在實踐中，先保住遠(yuǎn)期房地產(chǎn)供求（潛在庫存）滿足總量均衡，再保證長、中、短期結(jié)構(gòu)均衡，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。5.3關(guān)于預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整對短期和長期市場的真實影響。預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，短期看，會改變狹義房地產(chǎn)存化周期；長期看，會改變房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到預(yù)售的平均時間周期，即會影響到廣義存化周期。因此，需了解房地產(chǎn)市場在建工程所處的形象進(jìn)度統(tǒng)計分布情況，并據(jù)此動態(tài)模擬預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整對房地產(chǎn)市場的真實影響。同時，需對整個監(jiān)測系統(tǒng)中各庫存指標(biāo)的合理區(qū)間進(jìn)行修正，從而實現(xiàn)整個監(jiān)測體系的更新完善。

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作者:宋立 孫磊 單位:浙江建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院